Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 12144374 \ KK EXPL 26-187
Vonnis in kort geding van 10 juni 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. H.A.J. van Rens,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de wijziging van eis
- de conclusie van antwoord
- de wijziging van eis
- de mondelinge behandeling van 3 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt de woning aan het adres [adres] te [plaats] van [eiser] sinds 8 juli 2020. Sinds 2023 woont hij daar alleen.
2.2.
In juni 2022 zijn partijen overeengekomen dat op de totale prijs van € 2.500,00 een tijdelijke korting zou worden toegepast en dat vanaf 1 juli 2025 weer de prijs van € 2.500,00 zou gelden.
2.3.
Omdat [gedaagde] een huurachterstand had laten ontstaan, heeft [eiser] bij dagvaarding van 4 februari 2025 een bodemprocedure aanhangig gemaakt bij de rechtbank Amsterdam waarin betaling van de achterstand en ontbinding van de overeenkomst zijn gevorderd. Tijdens de procedure heeft [gedaagde] de achterstand voldaan. De kantonrechter heeft de vorderingen van [eiser] afgewezen bij vonnis van 20 november 2025.
2.4.
Vanaf 13 januari 2026 maakt [eiser] opnieuw aanspraak op betaling van een (oplopende) huurachterstand.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert ontruiming van de woning aan het adres [adres] te [plaats] en betaling van € 13.476,05, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat hij een huurovereenkomst heeft gesloten met [gedaagde] en dat [gedaagde] zijn betalingsverplichtingen niet is nagekomen. [eiser] stelt dat hij vanwege de hoge huurprijs van € 2.500,00 per maand, de inmiddels ontstane betalingsachterstand en het feit dat [gedaagde] de huur in de maanden van februari t/m juni 2026 geheel onbetaald heeft gelaten een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van de vordering.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] erkent de betalingsachterstand over de periode vanaf februari 2026 en dus tot een bedrag van € 12.500,00, maar betwist het overige deel van de achterstand. [gedaagde] verweert zich bovendien met een beroep op de Wet goed verhuurderschap, het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening, gebreken in de woning en zijn persoonlijke omstandigheden.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De vordering
4.1.
Een vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als in hoge mate waarschijnlijk is dat de kantonrechter in een eventuele bodemprocedure de gevorderde ontruiming zal toewijzen. Daarnaast moet de vordering zo spoedeisend zijn dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. Ook moet er een belangenafweging gemaakt worden en moet de ontruiming proportioneel zijn. De kantonrechter moet bij de beoordeling daarvan terughoudend zijn. Bij een ontruiming in kort geding wordt namelijk vooruitgelopen op een definitief oordeel van de rechter in een (eventuele) bodemprocedure. Dit terwijl er in kort geding geen ruimte is voor een uitgebreid onderzoek naar de betwiste feiten, en de gevolgen van een ontruiming vaak niet meer kunnen worden teruggedraaid.
Spoedeisend belang
4.2.
Gelet op de stelling dat [gedaagde] een forse huurachterstand heeft laten ontstaan die steeds blijft oplopen, heeft [eiser] voldoende spoedeisend belang bij zijn vorderingen.
Betalingsachterstand
4.3.
[gedaagde] heeft de vordering van [eiser] erkend tot een bedrag van € 12.500,00. Ten aanzien van het overige deel van de achterstand beroept [gedaagde] zich op een processtuk van [eiser] waarin een bedrag van € 2.391,55 per maand vanaf 1 juli 2025 zou zijn gevorderd. [gedaagde] heeft daaruit afgeleid dat dat de door hem verschuldigde prijs betrof. Dit processtuk is niet overgelegd in deze procedure. Bovendien is de grondslag voor betaling een door [eiser] gestelde (nadere) overeenkomst, inhoudende dat de prijs vanaf 1 juli 2025 € 2.500,00 bedraagt. Het bestaan van die overeenkomst is door [gedaagde] niet betwist. Zelfs als [eiser] eerder betaling van een lager bedrag heeft gevorderd, verandert dit niets aan het bestaan van de verbintenis van [gedaagde] . Daarom is voldoende aannemelijk dat [gedaagde] vanaf 1 juli 2025 een bedrag van € 108,45 te weinig heeft betaald. De vordering tot betaling van het totaalbedrag van € 13.476,05 zal daarom worden toegewezen. Tegen de gevorderde wettelijke rente is geen verweer gevoerd. [gedaagde] heeft de huur niet (tijdig) betaald en is daarom in verzuim. De rente zal dus worden toegewezen zoals gevorderd.
Ontruiming en termijn
4.4.
[gedaagde] heeft een forse betalingsachterstand van € 13.476,05. De vraag is of de door [eiser] gestelde tekortkomingen zodanig zijn dat in hoge mate waarschijnlijk is dat de kantonrechter in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. Daarvoor geldt dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure alleen wordt toegewezen als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen (artikel 6:265 lid 1 BW Pro). Doorgaans is een achterstand van meer dan drie maanden voldoende, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Dit brengt ook mee dat niet op voorhand aan één gezichtspunt, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, een beslissende rol kan worden toegekend (Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
4.5.
Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand al meer dan twee maanden huur. Sindsdien heeft [gedaagde] niets meer aan [eiser] betaald. De huurachterstand is daardoor verder opgelopen en bedraagt inmiddels ruim vijf maanden huur. [eiser] heeft op grond van een brief van de gemeente Amsterdam van 9 april 2026 recht op bijzondere bijstand in woonkosten gedurende de periode 1 maart 2026 t/m 28 februari 2027 ter hoogte van € 644,17. Ook die gemeentelijke gift heeft [gedaagde] tot de datum van de mondelinge behandeling op 3 juni 2026 niet aan [eiser] betaald. [gedaagde] ontvangt momenteel een WW-uitkering en heeft niet toegelicht dat hij over andere inkomsten beschikt, zodat de kantonrechter het niet aannemelijk acht dat [gedaagde] de huurachterstand binnen aanvaardbare termijn zal inlopen. De eventueel te verwachten resultaten van schuldhulpverlening zijn niet met stukken onderbouwd. Vanwege het voorgaande is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden.
4.6.
Vervolgens moet in het kader van dit kort geding een belangenafweging gemaakt worden tussen enerzijds het belang van [eiser] bij ontruiming en anderzijds het belang van [gedaagde] om de woning te blijven huren. [gedaagde] heeft vanzelfsprekend groot belang bij behoud van zijn woning, ook in verband met het vervolg van zijn schuldhulptraject. [eiser] heeft aangevoerd dat hij de woning niet opnieuw zal verhuren maar deze wil verkopen of aan familie ter beschikking wil stellen. Hoewel de plannen van [eiser] niet bijzonder concreet en spoedeisend zijn, en het belang van [gedaagde] bij het behoud van de woning groot is, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [eiser] in dit geval zwaarder moet wegen. In de gegeven omstandigheden (de forse achterstand en het ontbreken van concreet perspectief op aflossing) kan van [eiser] niet langer gevergd worden dat hij de woning aan [gedaagde] blijft verhuren. [gedaagde] heeft toegezegd dat hij de huur van juni 2026 en vervolgens de nieuwe huurtermijnen zo snel mogelijk zal voldoen maar dat is, gelet op het voorgaande, onvoldoende. De kantonrechter zal de gevorderde ontruiming dan ook toewijzen.
4.7.
Bij het bepalen van de ontruimingstermijn zal de kantonrechter enige coulance betrachten. [eiser] heeft ontruiming gevorderd binnen een termijn van 14 dagen na betekening van het vonnis. Na een ontruiming ontvangt [eiser] bij het voorbereiden van de verkoop van de woning en/of tijdelijke terbeschikkingstelling aan familie geen huurprijs, terwijl hij zich beroept op een financieel belang. [gedaagde] heeft toegezegd de huurbetaling te hervatten. Vanwege de ontruimingstitel in dit vonnis krijgt [eiser] meer zekerheid over het verkrijgen van de beschikking over de woning, zodat hij zijn plannen verder kan concretiseren zonder dat [gedaagde] direct moet vertrekken. De ontruimingstermijn wordt bepaald op 60 dagen na betekening van dit vonnis. De kantonrechter wijst [gedaagde] voor de duidelijkheid op artikel 7:223 BW Pro op grond waarvan hij verplicht is te dulden dat aan de woning de gebruikelijke kennisgevingen van het te koop zijn worden aangebracht, en aan belangstellenden gelegenheid te geven tot bezichtiging.
Overige verweren
4.8.
[gedaagde] beroept zich op de Wet goed verhuurderschap (Wgv). Hij voert aan dat [eiser] niet heeft voldaan aan de verplichting om hem schriftelijk te informeren over zijn rechten en plichten, de hoogte van de borg, contactgegevens van de verhuurder en het lokale meldpunt. Deze verplichtingen volgen inderdaad uit artikel 2 lid 2 sub e Wgv Pro. De Wgv is op 1 juli 2023 in werking getreden. Ten aanzien van huurovereenkomsten die zijn aangegaan vóór inwerkingtreding van de Wgv, zoals in dit geval, geldt dat de verhuurder aan de informatieverplichtingen uit artikel 2 lid 2 sub e Wgv Pro moet voldoen uiterlijk een jaar na inwerkingtreding (zie artikel 23 lid 2 sub Pro b. Wgv). Ten aanzien van de informatie over rechten en plichten, de waarborgsom en contactgegevens geldt echter dat deze reeds volgen uit het huurcontract zodat daaraan is voldaan. Als onbetwist staat vast dat [eiser] geen informatie heeft verschaft over het meldpunt zoals bedoeld in artikel 2 lid 2 sub e in Pro verbinding met artikel 4 Wgv Pro. Hoewel dit meldpunt is bedoeld voor klachten over ongewenst verhuurgedrag en [gedaagde] ook dergelijke klachten heeft geuit, acht de kantonrechter niet aannemelijk dat [gedaagde] zodanig in zijn belangen is geschaad dat een vordering tot ontruiming daarop zou moeten afstuiten.
4.9.
[gedaagde] heeft in het kader van de Wgv ook een opmerking gemaakt over het ontbreken van een afrekening van servicekosten. Omdat servicekosten zijn overeengekomen, is [eiser] inderdaad op grond van artikel 7:259 lid 2 BW Pro verplicht daarvoor een afrekening te sturen. [gedaagde] heeft dit echter niet gevorderd.
4.10.
In het kader van de informatie- en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Pro het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening heeft [eiser] (onbetwist) gesteld dat hij in 2025 reeds aan die verplichtingen heeft voldaan. Bovendien heeft [gedaagde] zelf gesteld dat hij zich in 2023 heeft aangemeld bij schuldhulpverlening en is gebleken dat hij in februari 2026 nog actief door het Buurteam [stadsdeel] is bijgestaan. Onder die omstandigheden is er geen verplichting van de verhuurder om een nieuwe melding te doen, althans worden aan het ontbreken van een nieuwe melding geen gevolgen verbonden.
4.11.
[gedaagde] heeft ook bij [eiser] geklaagd over gebreken in de woning. Hij heeft daar echter in deze procedure geen gevolg aan verbonden. Het eventueel bestaan van gebreken en het recht om een daarmee evenredige huurprijsvermindering te vorderen, scheppen bovendien geen opschortingsbevoegdheid ten aanzien van de huurbetalingsverbintenis. Die bevoegdheid ontstaat pas als partijen dat overeenkomen of als de rechter de huurprijs op vordering van de huurder vermindert. In dit kort geding is er te weinig aanleiding om daarop vooruit te lopen.
4.12.
[gedaagde] heeft verzocht om [eiser] te verplichten weer met hem te communiceren en samen met hem naar een oplossing te zoeken om de huurachterstand in te lopen. De kantonrechter vat dat verzoek niet op als een tegenvordering, maar als een conclusie van zijn verweer. Overigens zou een tegenvordering met die strekking zijn afgewezen omdat een dergelijke verbintenis voor de verhuurder niet volgt uit de wet en [gedaagde] het bestaan van een contractuele verbintenis niet heeft gesteld. Het is een verhuurder niet verboden om niet persoonlijk maar met behulp van een gemachtigde met de huurder te communiceren.
Vordering tot betaling gebruiksvergoeding
4.13.
[eiser] vordert ten slotte een veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 2.500,00 per maand vanaf datum vonnis tot de dag van ontruiming, zulks bij wijze van gebruiksvergoeding. Deze vordering wordt afgewezen. De huurovereenkomst wordt in deze uitspraak niet beëindigd, zodat de contractuele betalingsverplichting van [gedaagde] tot betaling van de overeengekomen maandelijkse prijs blijft bestaan gedurende de tijd dat hij het gebruik van de woning heeft. De huur van juli en eventueel daaropvolgende maand(en) is nog niet opeisbaar.
Proceskosten
4.14.
In het vonnis van de kantonrechter van 20 november 2025 is artikel 25.2 van de toepasselijke algemene bepalingen (dat betrekking heeft op buitengerechtelijke kosten en proceskosten) als oneerlijk aangemerkt. Daarbij is uitdrukkelijk overwogen dat in zo’n geval ook geen beroep kan worden gedaan op een wettelijke regeling van aanvullend recht. Desondanks heeft [eiser] (althans diens incassogemachtigde namens hem) in brieven aan [gedaagde] van 3 en 8 februari 2026 opnieuw gesommeerd tot vergoeding van incassokosten. Daarom ziet de kantonrechter aanleiding te bepalen dat de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 60 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiser] € 13.476,05 aan achterstallige huur tot en met 3 juni 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
5.3.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Veldman en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2026.
67982