Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 12008791 \ CV EXPL 25-17129
Vonnis van 19 juni 2026
in de zaak van
VDZ VASTGOED B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
eisende partij in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna te noemen: VDZ Vastgoed,
gemachtigde: mr. M.E.J. Claessens,
tegen
1.[huurder 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2. [huurder 2] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
3. [huurder 3] ,
wonende te [woonplaats 3] ,
4. [huurder 4] ,
wonende te [woonplaats 4] ,
5. [huurder 5] ,
wonende te [woonplaats 5] ,
allen gedaagde partijen in conventie
eiseressen in reconventie,
hierna samen te noemen: [huurders] ,
gemachtigde: [gemachtigde] (Stichting !WOON).
1.Kern van de zaak
1.1.
Deze zaak draait om de vraag of de door VDZ Vastgoed aan [huurders] verhuurde woonruimte aan de [adres] een zelfstandige woning betreft of dat sprake is van kamerhuur/onzelfstandige woonruimte. De kantonrechter oordeelt aan de hand van de feitelijke situatie dat het laatste het geval is. Dat op papier sprake is van de verhuur van de hele woning aan [huurders] gezamenlijk maakt dat niet anders. Het gaat om de werkelijke situatie. Dit brengt mee dat de (aanvangs-)huur die [huurders] betalen te hoog is en niet de juiste huurverhogingen aan hen in rekening zijn gebracht. VDZ Vastgoed moet het verschil aan [huurders] terugbetalen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen van 1 december 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord/eis in reconventie van [huurders] van 13 januari 2026, met producties,
- het tussenvonnis van 27 januari 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- de dagbepaling mondelinge behandeling,
- de conclusie van antwoord in reconventie van VDZ Vastgoed, met producties, ingekomen op 17 april 2026,
- het bericht van 23 april 2026 met producties van [huurders] ,
- het bericht van 24 april 2026 van VDZ Vastgoed.
2.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. VDZ Vastgoed is verschenen bij [naam 1] , [functie] , vergezeld door de gemachtigde. [huurder 1] , [huurder 3] , [huurder 4] en [huurder 5] zijn verschenen, vergezeld door hun gemachtigde. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Beide gemachtigden hebben daarbij gebruik gemaakt van spreekaantekeningen.
2.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
VDZ Vastgoed is eigenaar en verhuurder van de woning aan de [adres] (hierna de woning).
3.2.
[huurders] , allen vrouwelijke studentes, hebben tot 1 april 2025 gezamenlijk in de woning gewoond. De groep bewoners wisselde van samenstelling. De bewoners die op 1 april 2024 de woning bewoonden hebben op 17 mei 2024 hun handtekening gezet onder een tijdelijke huurovereenkomst voor de periode 1 april 2024 tot en met 31 maart 2025. Opvolgende bewoners hebben na intrek een allonge op de huurovereenkomst ondertekend, waarmee zij ermee instemden dat de huurovereenkomst ook op hen van toepassing werd.
3.3.
In de huurovereenkomst staat onder meer - samengevat - dat het een groepswoning betreft die door de bewoners als woongroep wordt bewoond. De bewoners maken gezamenlijk gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een gemeenschappelijke keuken, badkamer en toilet, en hebben het exclusief gebruik van een eigen kamer. De huurders zijn hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van de huurprijs aan VDZ Vastgoed.
3.4.
Na opzegging van de huur door VDZ Vastgoed hebben alle huurders de woning uiterlijk op 31 maart 2025 verlaten.
3.5.
[huurders] hebben na het verlaten van de woning de huurcommissie verzocht de aanvangshuurprijs te toetsen als bedoeld in 7:249 Burgerlijk Wetboek (BW). De huurcommissie heeft na onderzoek en een mondelinge behandeling in haar uitspraak van 7 oktober 2025 beslist dat sprake is van onzelfstandige woonruimte (zaaknummer [nummer] ). Het puntenaantal en de maximale huurprijs is vastgesteld, en geconcludeerd is dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
VDZ Vastgoed vordert - samengevat – [huurder 3] , [huurder 4] en [huurder 5] niet ontvankelijk te verklaren in hun vordering. Tevens vordert VDZ Vastgoed een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst voor de [adres] een huurovereenkomst is voor een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs, alsmede de huurprijs voor deze woonruimte vast te stellen op de overeengekomen kale huurprijs, met nevenvorderingen, en met veroordeling van [huurders] in de kosten van de procedure.
4.2.
[huurders] voeren verweer. Zij stellen zich op het standpunt dat [huurder 3] , [huurder 4] en [huurder 5] ontvankelijk zijn in hun vordering, en dat een te hoge huur in rekening is gebracht, zoals de huurcommissie heeft beslist. De vorderingen van VDZ Vastgoed moeten worden afgewezen.
in reconventie
4.3.
[huurders] stellen ook een tegenvordering in. [huurders] vorderen terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huur, met veroordeling van VDZ Vastgoed in de proceskosten.
4.4.
VDZ Vastgoed voert verweer. Zij stelt zich op het standpunt dat sprake is van zelfstandige woonruimte, zodat de vorderingen van [huurders] afgewezen moeten worden.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie en reconventie
5.1.
Gelet op de samenhang tussen de vordering in conventie en reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
5.2.
Nu VDZ Vastgoed op grond van artikel 7:262 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) tijdig is opgekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie, is de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen en dient de kantonrechter te beslissen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
5.3.
In deze procedure is aan de orde de toetsing van de aanvangshuurprijs als bedoeld in artikel 7:249 BW Pro. Daarbij dient de aard van de huurovereenkomst en de kwaliteit van de woonruimte te worden beoordeeld en de daaruit voortvloeiende maximaal redelijke huurprijs te worden vastgesteld.
Ontvankelijkheid
5.4.
VDZ Vastgoed voert als meest verstrekkende standpunt aan dat de huurcommissie gedaagden [huurder 3] , [huurder 4] en [huurder 5] niet-ontvankelijk had moeten verklaren in hun verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs, omdat dit verzoek niet binnen de termijn van zes maanden van artikel 7:249 BW Pro is ingediend. Volgens VDZ Vastgoed is voorafgaand aan de huurovereenkomst die startte op 1 april 2024 een eerdere huurovereenkomst gesloten die op 1 april 2024 eindigde. [huurder 3] , [huurder 4] en [huurder 5] hebben aan de Huurcommissie ten onrechte niet de eerste, maar de tweede huurovereenkomst voorgelegd.
5.5.
Dit standpunt van VDZ Vastgoed gaat niet op. [huurder 3] , [huurder 4] en [huurder 5] erkennen dat zij, ieder op een ander moment, in de periode januari tot en met maart 2024 hun intrek in de woning hebben genomen. VDZ Vastgoed heeft toegezegd dat er een schriftelijke huurovereenkomst zou komen. [huurder 3] , [huurder 4] en [huurder 5] hebben gewacht tot het schriftelijke contract ter ondertekening zou worden voorgelegd. Toen het zover was bleek daarin de datum van 1 april 2024 te staan. VDZ Vastgoed heeft hen nooit gewaarschuwd dat met de ondertekening een tweede huurcontract werd afgesloten, en wat daarvan de rechtsgevolgen waren. Tot aan deze procedure heeft VDZ Vastgoed dit niet aan [huurder 3] , [huurder 4] en [huurder 5] meegedeeld en het was voor hen in redelijkheid ook niet duidelijk dat sprake was van een tweede huurovereenkomst. Die onduidelijkheid valt VDZ Vastgoed te verwijten, en mag niet in het nadeel van [huurder 3] , [huurder 4] en [huurder 5] uitpakken en tot gevolg hebben dat een verzoek aan de huurcommissie te laat is gedaan. Om deze reden wordt er voor wat betreft de termijn van indiening vanuit gegaan dat het verzoek tot eerste huurprijsaanpassing tijdig is gedaan. Een andere interpretatie zou in strijd komen met het doel van de wettelijke regeling om een voor alle betrokkenen duidelijke termijn te bieden waarbinnen om huurprijsaanpassing moet worden gevraagd.
(On)zelfstandige woonruimte?
5.6.
De kern van het geschil tussen partijen wordt gevormd door de vraag of sprake is van zelfstandige woonruimte, die gedeeld wordt door meerdere samenwonende personen, zoals VDZ Vastgoed stelt, of van onzelfstandige woonruimte voor meerdere aparte huurders, zoals [huurders] bepleiten.
5.7.
Op grond van artikel 7:234 BW Pro geldt dat een woning zelfstandig is als deze een eigen toegang heeft en zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning kan worden bewoond. Dit betekent dat de woonruimte in elk geval dient te beschikken over minimaal één vertrek, een kookgelegenheid, een wasgelegenheid en een toilet. Als niet wordt voldaan aan deze eisen dient de woonruimte als onzelfstandig te worden beschouwd. Per 1 juli 2024 is bovendien in artikel 3 lid 3 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte (UHW) jo. artikel 1 lid Pro 2-4 Besluit huurprijzen woonruimte (BHW) in aanvulling op artikel 7:234 BW Pro een uitbreiding van de definitie van zelfstandige woonruimte opgenomen. Anders dan VDZ Vastgoed betoogt, zijn deze wijzigingen direct van toepassing op alle huurovereenkomsten, ook die van voor 1 juli 2024.
5.8.
De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van zelfstandige woonruimte als bedoeld in artikel 7:234 BW Pro. Dat wordt als volgt toegelicht.
5.9.
Op basis van het onderzoek van de huurcommissie en hetgeen partijen in de stukken en ter zitting naar voren hebben gebracht is de feitelijke situatie inzichtelijk geworden. De woonruimte bestaat uit meerdere woon/slaapkamers. De huurders, allen vrouwelijke studentes, hebben ieder een eigen huurovereenkomst, neergelegd in één document, aangevuld met allonges, met een variërende huurprijs, gebaseerd op de oppervlakte van de per huurder bewoonde kamer. De huurders betalen de huur aan de hoofdhuurder, die vervolgens de totale huur aan VDH Vastgoed afdraagt. De kamers zijn afsluitbaar. De huurders hebben ieder het exclusief gebruiksrecht van de door hen bewoonde kamer. De bewoners delen gemeenschappelijke voorzieningen zoals de entree, de badkamer, wc en keuken. De huurders waren ten tijde van hun intrek grotendeels geen bekenden van elkaar. Er zijn onvoldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat de huurders van de woning een duurzame gemeenschappelijke huishouding met elkaar voeren. Uit de allonges blijkt dat VDZ Vastgoed bij vertrek van een huurder het aandeel in de borg aan de vertrekker uitbetaalt. Ook wordt dan de staat van oplevering van de kamer beoordeeld. Er vindt vervolgens een hospiteerronde plaats en de nieuwe huurder wordt voorgedragen aan VDH Vastgoed.
5.10.
Feitelijk is aldus sprake van onzelfstandige woonruimte en dat heeft invloed op het toepasselijke woningwaarderingsstelsel. De huurprijs moet bepaald worden aan de hand van het voor kamerhuur geldende huurprijsstelsel. De kantonrechter volgt daarom het oordeel van de huurcommissie in haar uitspraken op de individuele verzoeken van de gedaagden.
5.11.
Gelet op het vorenstaande is de overeengekomen huur voor [huurders] niet redelijk. Nu partijen tegen de puntentelling van de huurcommissie geen bezwaar hebben geuit, gaat de kantonrechter ervan uit dat een aanvangshuurprijs zoals per gedaagde door de huurcommissie vastgesteld redelijk is. De vorderingen van VDZ Vastgoed zullen daarom worden afgewezen.
Proceskosten
5.12.
VDZ Vastgoed is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurders] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
506,00
(2 punten × € 253,00)
- nakosten
€
126,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
632,50
in reconventie
5.13.
Uit het voorgaande vloeit voort dat [huurders] te veel huur hebben betaald. VDZ Vastgoed heeft de hoogte van de door [huurders] gemaakte berekeningen niet betwist, zodat de gevorderde bedragen als zijnde onverschuldigd betaald zullen worden toegewezen.
Proceskosten
5.14.
VDZ Vastgoed is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [huurders] worden begroot op € 126,50 (0,5 punt x € 253,00) aan salaris gemachtigde.
5.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen van VDZ Vastgoed af,
6.2.
veroordeelt VDZ Vastgoed in de proceskosten van € 632,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als VDZ Vastgoed niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in reconventie
6.3.
veroordeelt VDZ Vastgoed tot betaling aan:
- gedaagde sub 1 [huurder 1]
€ 963,04
- gedaagde sub 2 [huurder 2]
€ 1.040,00
- gedaagde sub 3 [huurder 3]
€ 4.997,16
- gedaagde sub 4 [huurder 4]
€ 4.997,16
- gedaagde sub 5 [huurder 5]
€ 4.967,28
te vermeerderen met de wettelijke rente over voormelde bedragen vanaf 7 januari 2026,
6.4.
veroordeelt VDZ Vastgoed in de proceskosten van € 126,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
6.5.
veroordeelt VDZ Vastgoed tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in conventie en reconventie
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2026, in aanwezigheid van mr. B.A. Terwee, griffier. Wegens ontstentenis van mr. M.W. van der Veen is dit vonnis ondertekend door mr. M. van der Kaay, kantonrechter.
836