Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11615080 \ CV EXPL 25-4965
Vonnis van 11 juni 2026
in de zaak van
mr. [huurder],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: huurder,
procederend in persoon,
tegen
WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: verhuurder,
vertegenwoordigd door: mr. P. Brulleman,
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 juni 2025 met de daarin genoemde stukken,
- de conclusie van antwoord in reconventie van huurder van 27 augustus 2025, aangeduid als ‘conclusie van repliek’,
- de e-mail van 3 september 2025 van huurder met een aanvullende productie,
- de e-mail van 4 september 2025 van huurder met een aanvullende productie,
- de mondelinge behandeling van 8 september 2025 waarbij huurder in persoon is verschenen en verhuurder vertegenwoordigd door Brulleman (bedrijfsjurist). Huurder heeft spreekaantekeningen voorgedragen en overgelegd. Vervolgens is de zaak aangehouden in verband met mogelijke schikkingsonderhandelingen,
- de akte van verhuurder met het verzoek om vonnis,
- de antwoordakte van huurder.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Huurder huurt sinds 1995 van verhuurder een kamer in het appartementencomplex aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Het bouwjaar van het complex is 1967. Aan het gehuurde is energielabel B toegekend. Op het energielabel staat verder dat het risico op hoge temperaturen in de woning in de zomermaanden hoog is.
2.2.
Huurder is naar aanleiding van de door verhuurder op 1 juli 2024 doorgevoerde huurverhoging een procedure gestart bij de Huurcommissie. Huurder heeft daar onder meer aangevoerd dat hij last heeft van oververhitting in het gehuurde. Na het instellen van verzet tegen de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie, heeft de Huurcommissie op 16 januari 2025 uitspraak gedaan (zaaknummer: 2412350) en geoordeeld dat het bezwaar van huurder ongegrond is. Daarbij heeft de Huurcommissie overwogen dat de procedure met betrekking tot de huurverhoging zich uitsluitend richt op de beoordeling van de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging en dat de aangevoerde verzetsgronden van huurder niet binnen de wettelijke bezwaargronden tegen huurverhoging vallen. De Huurcommissie heeft vervolgens geoordeeld dat de huurverhoging redelijk is en dat de huurprijs per 1 juli 2024 € 319,65 bedraagt.
2.3.
Huurder heeft vervolgens een procedure bij de kantonrechter ingesteld.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Huurder vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
- verhuurder te veroordelen om het gebrek, te weten de oververhitting, in het gehuurde te herstellen,
- de huurprijs te verlagen met 40% per maand, of een ander vast te stellen percentage, te rekenen vanaf 1 juli 2024 tot aan de dag dat het gebrek is verholpen,
- verhuurder te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten,
- verhuurder te veroordelen tot het vergoeden van de onderzoekskosten van een onderzoeksbureau als die onderzoek moet doen,
- verhuurder te veroordeling in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
Huurder legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. Er is sprake van een gebrek in het gehuurde, omdat het elk jaar van mei tot en met oktober zeer warm wordt in het gehuurde en dan met name in de maanden juni, juli en augustus. Het gehuurde ligt op de derde verdieping en het heeft twee grote ramen met veel glas waar de zon de gehele dag vol op staat. Ook zorgt de klimaatverandering steeds vaker voor hittegolven. Volgens huurder klopt het energielabel B niet. Huurder heeft door de hitte een verminderd woongenot, zodat hij recht heeft op huurverlaging. Ook is verhuurder verplicht dit gebrek te verhelpen.
3.3.
Verhuurder voert verweer. Huurder heeft volgens verhuurder onvoldoende onderbouwd dat de woning te warm is. Huurder heeft foto’s van een thermometer in de woning overgelegd, maar het is onduidelijk onder welke omstandigheden de foto’s zijn gemaakt en of de thermometer geijkt is. Verhuurder betwist dan ook dat sprake is van een gebrek in het gehuurde. Bovendien zijn er geen normen waaraan kan worden getoetst. Er bestaat weliswaar de TO-methode, maar die geldt enkel voor woningen die na 1 januari 2021 zijn gebouwd. Daarbij komt dat huurder een groot deel van het jaar geen last heeft van de warmte, zodat een huurverlaging van 40% buiten proportie is.
In reconventie
3.4.
Verhuurder vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de kantonrechter
- primair: voor recht te verklaren dat de uitspraak van de Huurcommissie van 16 januari 2025 geldt als tussen partijen overeengekomen, zodat de betalingsverplichting van huurder € 319,65 aan kale huur en in totaal € 444,03 per maand bedraagt,
- subsidiair: voor recht te verklaren dat de door verhuurder voorgestelde huurverhoging per 1 juli 2024 redelijk is, zodat de betalingsverplichting van huurder € 319,65 aan kale huur en in totaal € 444,03 per maand bedraagt,
- zowel primair als subsidiair huurder te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.5.
Verhuurder legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Huurder heeft tegen de beslissing van de Huurcommissie beroep ingesteld bij de kantonrechter, maar hij vordert in principe geen beslissing over de redelijkheid van de huurverhoging, maar over een huurverlaging wegens een gebrek. De uitspraak van de Huurcommissie geldt dan ook als tussen partijen overeengekomen zoals bedoeld in artikel 7:262 BW Pro. Ook kan huurder hierdoor in deze procedure geen huurverlaging vragen, aangezien deze is ingesteld als reactie op de uitspraak van de Huurcommissie en dus enkel op de huurverhoging ziet.
3.6.
Huurder voert verweer. De insteek van de procedure bij de Huurcommissie was het bewerkstelligen van huurverlaging, maar huurder heeft per abuis de procedure over de huurverhoging gebruikt.
4.De verdere beoordeling
In conventie
4.1.
Huurder heeft bij de Huurcommissie om huurverlaging gevraagd, maar hij heeft per abuis daarvoor de procedure over de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging gevolgd. Vervolgens heeft hij een dagvaarding uitgebracht. Weliswaar staat daarin dat hij het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie, maar de kantonrechter begrijpt dat huurder bedoeld heeft een nieuwe afzonderlijke procedure te starten voor vaststelling van een gebrek in het gehuurde en een huurkorting. Anders dan verhuurder betoogt, kan huurder in deze procedure wel degelijk een vordering tot huurverlaging op grond van gebreken instellen. De kantonrechter gaat dan ook aan die stelling van verhuurder voorbij.
4.2.
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (7:204 BW). Een verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen (7:206 BW).
4.3.
Daarnaast kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot door een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen (7:207 BW)
4.4.
Voor de beoordeling van de vorderingen van huurder moet aldus eerst worden vastgesteld of in het gehuurde een gebrek aanwezig is. Huurder heeft ter onderbouwing daarvan verwezen naar het energielabel waarop staat dat het risico op hoge temperaturen in de woning hoog is. Ook heeft hij een aantal foto’s van zijn thermometer in het gehuurde overgelegd. Op die foto’s is te zien dat de thermometer 27 tot 29 graden Celsius aangeeft. Verder heeft huurder krantenartikelen over hittestress in het geding gebracht. Gelet op de inhoud van deze stukken acht de kantonrechter het aangewezen een deskundige te benoemen. Verhuurder heeft weliswaar deze stukken van huurder weersproken, maar de kantonrechter acht die voldoende om tot een deskundigenbericht te worden toegelaten. Daarbij weegt mee dat – anders dan verhuurder stelt – de omstandigheid dat voor woningen die voor 2021 zijn gebouwd geen norm voor oververhitting beschikbaar is, niet zonder meer betekent dat daardoor geen gebrek in het gehuurde zou kunnen zijn. Vanwege het bouwkundig aspect van het geschil overweegt de kantonrechter dan ook om een onderzoek door een deskundige/deskundigen in te laten stellen.
4.5.
Alvorens de kantonrechter overgaat tot het bevelen van een deskundigenbericht, zal de kantonrechter partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:
- de wenselijkheid van een deskundigenbericht;
- het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n);
- de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.
4.6.
De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van bouwfysica of een vergelijkbaar vakgebied dat zich richt op de fysieke omstandigheden binnen gebouwen en dat de volgende vragen moeten worden gesteld:
Wat is de buitentemperatuur en de binnentemperatuur in het gehuurde gedurende verschillende momenten in de maanden juni, juli en augustus, en kunt u daarbij zelf bepalen op hoeveel dagen en tijdstippen op de dag het meten van de binnen- en buitentemperatuur nodig is om een betrouwbaar oordeel te geven over de temperatuur in het gehuurde tijdens deze maanden?
Zijn er normen of richtlijnen voor maximale binnentemperaturen voor woningen van dit type en bouwjaar? Worden deze normen in deze woning overschreden?
Indien vraag 2 bevestigend wordt beantwoord, is de oorzaak van die hoge binnentemperatuur gelegen in het gehuurde?
Welke mogelijke oplossingen zijn er om de binnentemperatuur te verlagen? Kunt u deze toelichten?
Zijn er nog andere relevante bevindingen of aandachtspunten die volgens u belangrijk zijn voor de rechter bij de verdere beoordeling van deze zaak?
4.7.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald. Op huurder rust immers de stelplicht – en indien aan bewijs wordt toegekomen – de bewijslast van het bestaan van het gebrek in gehuurde. Het voorschot moet daarom door huurder worden betaald.
4.8.
In het eindvonnis zal de kantonrechter beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.
4.9.
De kantonrechter gaat ervan uit dat partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon die als deskundige gaat optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De kantonrechter zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.
4.10.
De kantonrechter zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.
4.11.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
In reconventie
4.12.
Iedere beslissing wordt aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
5.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
donderdag 9 juli 2026om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,
donderdag 9 juli 2026om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,
5.2.
bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,
5.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
In reconventie
5.4.
houdt iedere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2026. 58984