Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 12017878 EA VERZ 25-1479
beschikking van: 5 juni 2026
func.: 454
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[verzoeker] (h.o.d.n. [handelsnaam verzoeker] )
gevestigd te [vestigingsplaats 1]
verzoeker
nader te noemen: [verzoeker]
gemachtigde: mr. D.J.B. Bosscher
t e g e n
de besloten vennootschap [verweerster] B.V.
gevestigd te [vestigingsplaats 2]
verweerster
nader te noemen: [verweerster]
gemachtigde: mr. H.J. Hagemans
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van 3 december 2025, met producties,
- het verweerschrift van 15 mei 2026, met een tegenverzoek en producties,
- de akte van 12 mei 2026 aan de zijde van [verzoeker] houdende overlegging aanvullende producties en tevens verzoek om bewijsverrichtingen ex artikel 22 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv),
- de akte van 18 mei 2026 houdende overlegging van aanvullende producties aan de zijde van [verzoeker]
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 mei 2025. [verzoeker] is verschenen met zijn gemachtigde. Namens [verweerster] was de heer [naam 1] (directeur) aanwezig bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt die in het dossier zijn gevoegd.
De procedure met zaaknummer 12017878 EA25-1477 ( [naam 2] – [verweerster] ) is voorafgaand aan onderhavige procedure ter zitting behandeld. De beschikking is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[verweerster] is sinds december 2023 eigenaar en verhuurder van het bedrijventerrein [nummer] te ( [postcode] ) [vestigingsplaats 1] (hierna het bedrijventerrein). Het bedrijventerrein bestaat uit meerdere opslagruimtes/units. [verzoeker] huurt sinds 2017
unit [unit] op het bedrijventerrein.
2.2.
[verweerster] heeft bij brief van 16 september 2024 de huurovereenkomst met [verzoeker] opgezegd per 31 december 2024. De ontruiming van de unit is aangezegd tegen 1 januari 2025.
2.3.
[verzoeker] heeft (gezamenlijk met vijf andere huurders van [verweerster] ) op 26 februari 2025 een voorwaardelijk verzoekschrift ingediend voor verlenging van de ontruimingstermijn op grond van artikel 7:230a lid 1van het Burgerlijk Wetboek (BW).
2.4.
In een tussenbeschikking van 15 juli 2025 heeft de kantonrechter geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [verzoeker] een 290-bedrijfsruimte huurt. De kantonrechter heeft verder beslist dat de termijn waarbinnen ontruiming van de door [verzoeker] gehuurde unit moet plaatsvinden verlengd tot 1 januari 2026. [verzoeker] heeft op 15 oktober 2025 hoger beroep tegen deze uitspraak ingesteld.
3.Het verzoek, het verweer en het tegenverzoek
3.1.
[verzoeker] verzoekt de kantonrechter, samengevat, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- primair: de termijn van ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW te verlengen met één jaar.
- subsidiair: te bepalen dat [verweerster] niet tot ontruiming mag overgaan totdat:
(a) het Gerechtshof definitief heeft beslist over de kwalificatie van het gehuurde, en
(b) de bouwvergunning aan [verweerster] is verleend, en
(c) objectief vaststaat dat de bouw van fase 2 daadwerkelijk aanvangt;
(d) een redelijke tijd krijgt voor aanvang van de ontruiming.
- [verweerster] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[verzoeker] stelt dat zijn belangen door een ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van [verweerster] bij voortzetting van het gebruik zoals bedoeld in artikel 7:230a lid 4 BW. Volgens [verzoeker] is hij voor zijn bedrijfsvoering volledig gebonden aan de locatie die technisch hoogwaardig is ingericht. Verder zal een verhuizing aanzienlijke kosten meebrengen, terwijl [verzoeker] vlak voor zijn pensioen zit. Hij kan een dergelijke investering niet terugverdienen. Ook zal een verhuizing vanwege zijn medische toestand een zware belasting zijn en wordt ook het belang van zijn werknemer geschaad.
Ten aanzien van de belangen van [verweerster] stelt [verzoeker] - kort gezegd - dat [verweerster] haar belangen stelselmatig te groot presenteert en dat een start van de geplande herontwikkeling niet realistisch is. Er is geen sprake van voorverkoop en [verweerster] beschikt niet over de financiering voor de sloop en bouw. [verzoeker] heeft op 15 oktober 2025 hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van de kantonrechter van 15 juli 2025. In dat hoger beroep staat de kwalificatievraag centraal. . Die procedure moet worden afgewacht, omdat anders het beroep illusoir zou zijn. Als het Gerechtshof immers beslist dat de ruimte een 7:290-bedrijfsruimte is, dan had de opzegging geen rechtsgevolg en heeft [verzoeker] recht op voorzetting van de huurovereenkomst. Het verlies van de unit op dit moment is onomkeerbaar, aldus steeds [verzoeker] .
3.4.
[verweerster] verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert daartoe het volgende aan. [verweerster] betwist de gestelde belangen aan de zijde van [verzoeker] en zij betwist dat de gestelde belangen van [verzoeker] door een ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van [verweerster] bij voortzetting van het gebruik. [verweerster] voert aan dat zij beschikt over een omgevingsvergunning voor het realiseren van een nieuwbouwproject op het terrein en dat zij met dit project kan starten. [verweerster] doet een tegenverzoek waarin zij, uitvoerbaar bij voorraad, a) verzoekt het tijdstip van de ontruiming vast te stellen op 11 juni 2026 en b) de gebruiksvergoeding gedurende de periode van verlenging vast te stellen op de laatstelijk geldende huurprijs.
3.5.
Op de overige stellingen van partijen wordt hierna voor zover van belang ingegaan.
4.De beoordeling
Verzoek om bewijsverrichtingen
4.1.
In haar akte van 12 mei 2026 heeft [verzoeker] verzocht op grond van artikel 22 Rv Pro [verweerster] te bevelen om de in de akte nader omschreven bescheiden over te leggen, dhr. [naam 1] als getuige te horen en een descente te gelasten. Dit verzoek zal worden afgewezen wegens gebrek aan belang. De stelling van [verzoeker] dat [verweerster] in een andere procedure tegen huurder [bedrijf] B.V. (12188659 EA VERZ 26-455) haar stellingen niet concreet genoeg zou hebben onderbouwd en in die procedure zou hebben gelogen, is daartoe onvoldoende. [verzoeker] vermoedt dat er niet gesloopt gaat worden, omdat er geen financiering zou zijn voor het project. Dit enkele vermoeden is echter onvoldoende om te concluderen dat [verzoeker] een belang heeft bij de over te leggen bescheiden dan wel het horen van [naam 1] als getuige. [verzoeker] heeft geen enkel concreet aanknopingspunt naar voren gebracht waaruit kan worden afgeleid dat zijn vermoeden juist zou zijn. Voorts ziet de kantonrechter niet in dat de verzochte gegevens nodig zijn voor een te nemen beslissing in deze procedure. Verder heeft [verzoeker] onvoldoende duidelijk gemaakt met welk belang een descente moet worden gelast. Er zijn immers duidelijke foto’s in het geding gebracht en daaruit kan de kantonrechter voldoende de situatie ter plaatse inschatten.
Termijn van indiening
4.2.
Het verzoekschrift is ontvangen op 3 december 2025, terwijl de ontruimingstermijn verstrijkt op 1 januari 2026. [verzoeker] heeft haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn dus binnen de daarvoor geldende termijn ingesteld.
Belangenafweging
4.2.
In de beschikking van 15 juli 2026 (EA VERZ 25-209) heeft de kantonrechter geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [verzoeker] een 290-bedrijfsruimte huurt, zodat [verzoeker] ontvankelijk is zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. De kantonrechter heeft het verzoek tot verlening met één jaar toegewezen. In de beschikking heeft de kantonrechter uiteengezet op grond waarvan de belangen van [verzoeker] op dat moment groter waren dan het belang van [verweerster] . De kantonrechter heeft daarbij meegewogen dat [verzoeker] zijn onderneming al sinds 2010 exploiteert in de loods, ten tijde van de beschikkingsdatum over drie jaar de AOW-leeftijd bereikt, de te verwachten hoge verhuiskosten voor [verzoeker] en dat [verweerster] heeft verklaard dat de loods naar verwachting in juli 2026 gesloopt zal worden.
4.3.
Thans ligt de vraag voor of het tweede verzoek tot verlenging wederom in het voordeel van [verzoeker] moet uitvallen. De kantonrechter is van oordeel dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. Uit de door [verweerster] overgelegde stukken en de toelichting ter zitting blijkt duidelijk dat – anders dan [verzoeker] stelt – de door [verweerster] voorgenomen herontwikkeling zich niet meer in de voorbereidingsfase bevindt, maar in de uitvoeringsfase. Op dit moment staat immers voldoende concreet vast wanneer de herontwikkeling van het project van start zal gaan. Ter zitting heeft [naam 1] verklaard dat op zeer korte termijn, namelijk per 1 juli 2026, kan worden begonnen met de sloop van de units, mits de door [verzoeker] gehuurde unit en de andere door [naam 2] gehuurde unit worden ontruimd. Na de sloop kan volgens [naam 1] in september/oktober 2026 worden begonnen met de bouw van de nieuwe bedrijfsunits. [naam 1] heeft ter zitting toegelicht dat er haast is vanwege de aanleg van de nutsaansluitingen. Er is namelijk beperkte beschikbaarheid van netbeheerder Liander en per 1 juli 2026 gaat de nieuwe wetgeving over de netcongestie in. De aansluiting van Liander staat ingepland in het tweede kwartaal van 2027 en de nutsaansluitingen kunnen pas worden aangelegd als de bouw klaar is, aldus [naam 1] . Uit de door haar overgelegde producties volg dat [verweerster] beschikt over een concreet bouwplan en een bruikbare omgevingsvergunning. Ook heeft zij aannemelijk gemaakt dat op korte termijn zal worden gestart met de verkoop van de te realiseren bedrijfsunits. Voorts volgt daaruit dat zij op 1 maart 2026 een aanvraag heeft gedaan bij Liander. De kantonrechter is van oordeel dat [verweerster] met deze stukken en haar verklaring ter zitting haar financieel belang bij een spoedige start van de sloop- en bouwwerkzaamheden voldoende heeft onderbouwd.
4.4.
[verzoeker] stelt dat het niet realistisch is dat [verweerster] op korte termijn met het project zal kunnen starten. Er wordt volgens [verzoeker] een verkeerde voorstelling van zaken gegeven. [verweerster] beschikt niet over financiering en zou pas met de bouw kunnen starten als 30% van de nieuw te bouwen units verkocht zijn. Zonder voorverkoop heeft volgens [verzoeker] geen bankfinanciering plaatsgevonden en kan dus niet worden begonnen met de sloop en bouw. De kantonrechter volgt [verzoeker] echter niet in zijn stelling. De omstandigheid dat het gebruikelijk is dat bij herontwikkelingsprojecten pas met de bouw wordt begonnen wanneer 30% is verkocht, staat er niet aan in de weg dat de situatie in het onderhavige project anders ligt. [verweerster] loopt daardoor weliswaar meer risico, maar zij heeft aangevoerd dit risico te zullen nemen. Het is ook aan [verweerster] om te bepalen of zij dit risico wil nemen. [verweerster] heeft bovendien voldoende toegelicht dat het ontbreken van duidelijkheid over de datum van ontruiming door [verzoeker] haar belet bij het verder uitvoeren van de ontwikkeling, zoals het inplannen van werkzaamheden en het verkopen van nieuw te realiseren units.
4.5.
Ook aan de stellingen van [verzoeker] met betrekking tot Liander gaat de kantonrechter voorbij. [verweerster] heeft voldoende onderbouwd dat zij een aanvraag bij Liander heeft gedaan. [verzoeker] heeft verder niet betwist dat deze aansluiting wordt aangelegd nadat de sloop en bouw zijn afgerond en dat deze aansluiting op de planning staat in het tweede kwartaal van 2027. Dit betekent dat [verweerster] zo spoedig mogelijk moet aanvangen met de sloop en de bouw van de nieuwe units om deze termijn te halen.
4.6.
[verzoeker] heeft aangevoerd dat hij groot belang heeft bij verlenging van de huurovereenkomst. In de unit zijn verschillende specifieke apparaten voor houtbewerking geïnstalleerd. Hiervoor is ook de meterkast aangepast. Een verhuizing leidt tot hoge kosten, door [verzoeker] begroot op € 45.000,000, en vergt geruime tijd waarbij de onderneming stilstaat. [verzoeker] kan de financiële gevolgen van die stilstand niet dragen, aangezien hij in december 2028 met pensioen gaat. Verhuiskosten zijn vóór die datum niet meer terug te verdienen. Een gedwongen verhuizing leidt dan ook tot onomkeerbare bedrijfsschade. Verder vindt het leeuwendeel van [verzoeker] opdrachten in de zomerperiode plaats, waardoor een ontruiming in deze periode grote financiële gevolgen heeft.
4.7.
Hoewel de kantonrechter begrijpt dat een verhuizing kort voor het pensioen van [verzoeker] nadelige gevolgen voor hem kan hebben, acht de kantonrechter de belangen van [verweerster] bij voortzetting van de herontwikkeling van het bedrijventerrein thans zwaarder wegen. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat – zoals [verweerster] terecht stelt – [verzoeker] er niet van uit kon en mocht gaan dat hij, na de opzegging in september 2024, als huurder nog voor langere tijd van de bedrijfsruimte gebruik zou kunnen blijven maken. [verzoeker] heeft de tijd gehad zich op een ontruiming voor te bereiden en zijn bedrijfsvoering daarop aan te passen. Inmiddels zijn er immers 2,5 jaar verstreken na de opzegging. Bovendien zullen ook na een tweede (en eventueel derde verlenging) verhuiskosten zijn. Overigens heeft [verzoeker] onvoldoende onderbouwd dat die verhuiskosten in totaal € 45.000,00 zouden bedragen. De offerte die hij heeft ingebracht is immers door hem zelf opgesteld, maar onderliggende stukken ter onderbouwing ontbreken. Verder zou het voor [verzoeker] duidelijk moeten zijn dat hij überhaupt niet tot zijn pensioen in het gehuurde zou kunnen blijven, aangezien op grond van artikel 7:230a BW de termijn tot uiterlijk 1 januari 2028 zou kunnen worden verlengd.
4.8.
Voort is het volgende van belang. Een huurder die een (tweede) verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn doet, zal ten minste en voldoende gemotiveerd moeten stellen dat hij zich heeft ingespannen om vervangende ruimte te vinden. [verzoeker] heeft ter zitting aangeven dat het lastig is een nieuwe ruimte te vinden met dezelfde grootte en huurprijs. [verweerster] heeft verwezen naar aanbod van bedrijfsunits op Funda en heeft twaalf beschikbare alternatieve units aangedragen. [verzoeker] heeft aangevoerd dat de aangedragen alternatieven te duur zijn en niet geschikt voor zijn bedrijfsvoering. Vergelijkbare ruimtes in regio kosten meer dan € 2.500,00 per maand tegenover de huidige huurprijs van € 1.300,00 per maand. Het ontbreekt hem dus aan reële alternatieven. [verweerster] heeft erop gewezen dat een groot aantal bedrijfsruimtes te huur staat en vindt dat [verzoeker] voldoende tijd heeft gehad om een alternatieve ruimte te vinden. De kantonrechter is het daarmee eens. [verzoeker] heeft niet onderbouwd op welke wijze hij naar alternatieve ruimtes heeft gezocht en welke hulp hij daar bij heeft ingeschakeld. Van een huurder mag verwacht worden dat hij zich voldoende inspant om zelf alternatieve bedrijfsruimte te vinden. [verzoeker] heeft enkel gesteld dat hij op Funda heeft gekeken, maar die enkele stelling is onvoldoende. Hij heeft geen stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat hij serieuze pogingen heeft gedaan om via een bedrijfsmakelaar aan een nieuwe locatie te komen. Bovendien wijst de kantonrechter [verzoeker] erop dat alternatieve bedrijfsruimte niet pas geschikt wordt geacht als die qua huurprijs, ligging en grootte gelijksoortig is aan de unit die [verzoeker] op dit moment huurt. Tot slot zijn de gestelde medische beperkingen en de belangen van de werknemer van [verzoeker] onvoldoende om tot de conclusie te komen dat een verhuizing feitelijk onmogelijk zou zijn.
4.9.
Alles afwegende acht de kantonrechter het belang van [verweerster] om de herontwikkeling van het bedrijventerrein te kunnen voortzetten zwaarder wegen dan het belang van [verzoeker] om in het gehuurde te blijven.
4.10.
Het subsidiaire verzoek komt neer op het uitspreken van een voorwaardelijke veroordeling tot ontruiming. Daarvoor bestaat geen grondslag gelet op artikel 7:230a lid 7 BW: “
bij afwijzing van het verzoek stelt de rechter het tijdstip van ontruiming vast”. De omstandigheden die aanleiding kunnen geven tot het achterwege blijven van een ontruiming (al dan niet voor een bepaald moment) kunnen worden meegewogen bij de beoordeling van het verzoek, maar dit heeft niet geleid tot toewijzing. Als het verzoek wordt afgewezen, zoals in dit geval, dan is geen ruimte voor het uitspreken van een voorwaardelijke ontruiming en moet het tijdstip van ontruiming worden vastgesteld. Hetzelfde geldt voor het verzoek om te bepalen dat geen ontruiming mag plaatsvinden zolang het Gerechtshof de kwalificatieprocedure niet heeft beantwoord.
bij afwijzing van het verzoek stelt de rechter het tijdstip van ontruiming vast”. De omstandigheden die aanleiding kunnen geven tot het achterwege blijven van een ontruiming (al dan niet voor een bepaald moment) kunnen worden meegewogen bij de beoordeling van het verzoek, maar dit heeft niet geleid tot toewijzing. Als het verzoek wordt afgewezen, zoals in dit geval, dan is geen ruimte voor het uitspreken van een voorwaardelijke ontruiming en moet het tijdstip van ontruiming worden vastgesteld. Hetzelfde geldt voor het verzoek om te bepalen dat geen ontruiming mag plaatsvinden zolang het Gerechtshof de kwalificatieprocedure niet heeft beantwoord.
Tegenverzoek
4.2.
[verweerster] heeft verzocht om de ontruimingsdatum vast te stellen op 11 juni 2026, omdat op of rond 11 juni 2026 de andere huurder [bedrijf] het gehuurde dient te verlaten. De kantonrechter acht ontruiming op 11 juni 2026 te snel. Gelet op de omstandigheid dat [verzoeker] de tijd moet hebben de unit leeg te halen, zal de kantonrechter de ontruimingsdatum vaststellen op 31 juli 2026.
Gebruiksvergoeding
4.3.
[verweerster] heeft tot de ontruimingsdatum recht op betaling van een gebruiksvergoeding. De kantonrechter zal deze gebruiksvergoeding vaststellen op de laatstelijk geldende huurprijs, zoals door [verweerster] verzocht. [verzoeker] heeft daartegen geen verweer gevoerd.
Proceskosten
4.4.
[verzoeker] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [verweerster] betalen. De proceskosten van [verweerster] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten × € 288,00)
- nakosten
€
72,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
648,00
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.5.
Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. [verweerster] heeft daarom verzocht en [verzoeker] heeft daartegen geen afzonderlijk verweer gevoerd. Een eindbeschikking kan op grond van artikel 288 Rv Pro uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de verzoeken van [verzoeker] af,
5.2.
stelt het tijdstip van ontruiming van unit [unit] aan het [adres] [nummer] te [vestigingsplaats 1] vast op 31 juli 2026;
5.3.
stelt de gebruiksvergoeding vast op de laatstelijk geldende maandelijkse huurprijs en bepaalt dat [verzoeker] deze maandelijks verschuldigd is tot het moment van ontruiming,
5.4.
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten van € 648,00, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van deze beschikking,
5.5.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders verzochte en gevorderde af.
Deze beschikking is gegeven door mr. H.D. Coumou, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2026.