Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11856906 \ CV EXPL 25-11850
Vonnis van 25 juni 2026
in de zaak van
[verhuurder],
wonende te [woonplaats 1],
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
hierna te noemen: verhuurder,
gemachtigde: P.M.F. Otten,
tegen
[huurder],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
hierna te noemen: huurder,
gemachtigde: mr. Y. Sasson.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 maart 2026
- de akte uitlating van verhuurder van 26 maart 2026
- de akte uitlating van huurder van 26 maart 2026
- antwoordakte van verhuurder van 23 april 2026
- antwoordakte van huurder van 23 april 2026.
- de akte uitlating van verhuurder van 26 maart 2026
- de akte uitlating van huurder van 26 maart 2026
- antwoordakte van verhuurder van 23 april 2026
- antwoordakte van huurder van 23 april 2026.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
De inhoud van het tussenvonnis van 5 maart 2025 moet hier als herhaald en ingelast worden beschouwd. In hun aktes hebben partijen zich uitgelaten over diverse onderdelen van het geschil. De kantonrechter zal daarop ingaan en per onderdeel een beslissing nemen.
De huurprijs
2.2.
In het tussenvonnis van 5 maart 2026 heeft de kantonrechter een beslissing genomen die erop neerkomt dat de huurprijs van € 2.800,00 per 1 november 2019 als uitgangspunt moet worden genomen. De kantonrechter begrijpt de akte van verhuurder van 26 maart 2026 (waarop verhuurder voortborduurt in zijn akte van 23 april 2026) aldus dat wordt verzocht op die beslissing terug te komen.
2.3.
De vraag of de rechter mag terugkomen van een door hem gegeven eindbeslissing, moet worden beantwoord aan de hand van het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC2800. In dat arrest is geoordeeld dat de eisen van een goede procesorde meebrengen dat de rechter aan wie is gebleken dat een eerder door hem gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte, eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, bevoegd is om, nadat partijen de gelegenheid hebben gekregen zich dienaangaande uit te laten, over te gaan tot heroverweging van die eindbeslissing, teneinde te voorkomen dat hij op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou doen.
2.4.
Huurder is in de gelegenheid gesteld zich bij antwoordakte van 23 april 2026 uit te laten over de akte van verhuurder van 26 maart 2026, maar is inhoudelijk niet op dit onderwerp ingegaan. De kantonrechter ziet echter, na heroverweging, geen reden op de eerdere beslissing terug te komen. Deze eerdere eindbeslissing berust namelijk niet op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, hetgeen hierna zal worden toegelicht.
2.5.
Verhuurder stelt dat de eerste tijdelijke huurovereenkomst (die liep van 1 november 2019 t/m 31 oktober 2021) is geëindigd omdat hij de huurder op 23 augustus 2021 daarover heeft geïnformeerd. Deze brief behelst echter opzegging van de huur per 31 oktober 2023. Dat is een rechtshandeling en niet een handeling zoals beschreven in art. 7:271 lid Pro 1 (oud) BW. Partijen hebben – gelet op het bepaalde in artikel 3.4 van de toen geldende huurovereenkomst – het verschil tussen enerzijds de in artikel 7:271 lid Pro 1 (oud) BW genoemde informatieplicht en anderzijds een opzegging van de huur onder ogen gezien. Huurder mocht de brief van verhuurder van 23 augustus 2021 opvatten als opzegging van de huur. Deze opzegging was echter nietig omdat deze niet de gronden vermeldde zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 4 BW Pro (oud). Bovendien heeft verhuurder niet gesteld dat huurder met de opzegging heeft ingestemd.
2.6.
Verhuurder stelt daarnaast dat partijen eind 2021 hebben onderhandeld en vervolgens overeenstemming hebben bereikt over een nieuwe huurprijs van € 3.200,00 per maand, zodat deze nieuwe huurprijs gold vanaf 1 november 2021. Verhuurder voert echter niet aan waarom deze afspraak niet, zoals door de kantonrechter overwogen in r.o. 16 t/m 19 van het tussenvonnis, nietig is.
2.7.
Zelfs als aan de hiervoor bedoelde nietigheid voorbij zou worden gegaan, geldt het volgende. Er is in dit geval sprake van een lopende huurovereenkomst tussen een handelaar als verhuurder en een consument als huurder, waarbij de verhuurder de huur heeft opgezegd en partijen vervolgens een voortzetting van de huur tegen een (aanzienlijk) hogere huurprijs zijn overeengekomen terwijl de huurder daartoe noch op grond van het huurcontract noch op grond van de wet kan worden verplicht. De kantonrechter is zich ervan bewust dat een overeenkomst (ook die omtrent een verhoging van de huurprijs) door aanbod en aanvaarding tot stand komt zoals bedoeld in artikel 6:217 BW Pro. In een geval als het onderhavige rust op de verhuurder, mede op grond van de in artikel 3:11 BW Pro vereiste goede trouw, een verzwaarde stel- en motiveringsplicht ten aanzien van het bereiken van (wils)overeenstemming. Daaraan heeft verhuurder niet voldaan. Verhuurder heeft ook niet gesteld dat sprake is geweest van een vaststellingsovereenkomst tot betaling van een hogere huurprijs.
2.8.
De verhuurder voert ten slotte aan dat de huurder de verhoogde huurprijs van € 3.200,00 daadwerkelijk is gaan betalen. Daaraan komt echter, gelet op het voorgaande en omdat de huurder inmiddels stelt dat hij die hogere huurprijs onverplicht betaalde, geen zelfstandige betekenis toe.
De verhogingen van de huurprijs
2.9.
Het uitgangspunt blijft dus de huurprijs van € 2.800,00 per 1 november 2019. De kantonrechter heeft in r.o 30 van het tussenvonnis, op basis van zijn begrip van de stellingen van partijen, voorlopig voorgerekend dat deze huurprijs als volgt is verhoogd op grond van het overeengekomen verhogingsbeding:
per 1 november 2019; € 2.800,00,
per 1 november 2020; € 2.847,60 (€ 2.800,00 x 1.017) CPI 1.7%,
per 1 november 2021; € 2.887,47 (€ 2.847,00 x 1.014) CPI 1.4 %,
per 1 november 2022; € 3.184,88 (€ 2.887,47 x 1.103) CPI 10.3 %,
per 1 november 2023; € 3.331,38 (€ 3.184,88 x 1.046) CPI 4.6%,
per 1 november 2024; € 3.514,61 (€ 3.331,38 x 1.055) MPVH 5.5%,
per 1 november 2025; € 3.658,70 (€ 3.514,61 x 1.041) MPVH 4.1%.
2.10.
De kantonrechter heeft partijen in r.o. 31 van het tussenvonnis de gelegenheid gegeven zich hierover uit te laten. Huurder heeft in zijn aktes van 26 maart en 23 april 2026 alsnog de indexcijfers van 2024 en 2025 (gemotiveerd) betwist. Huurder wijst er terecht op dat het maximale percentage verhoging huurprijs (MPVH) pas toepassing krijgt als het overeengekomen huurprijsverhogingsbeding zou leiden tot een hoger indexcijfer. Huurder heeft gesteld dat het toepasselijke indexcijfer per 1 november 2024 3,7% was en per 1 november 2025 2,9%. Dit is door verhuurder niet betwist zodat daarvan wordt uitgegaan. Het schema wordt daardoor als volgt:
per 1 november 2019; € 2.800,00,
per 1 november 2020; € 2.847,60 (€ 2.800,00 x 1.017) CPI 1.7%,
per 1 november 2021; € 2.887,47 (€ 2.847,00 x 1.014) CPI 1.4 %,
per 1 november 2022; € 3.184,88 (€ 2.887,47 x 1.103) CPI 10.3 %,
per 1 november 2023; € 3.331,38 (€ 3.184,88 x 1.046) CPI 4.6%,
per 1 november 2024; € 3.454,64 (€ 3.331,38 x 1.037) CPI 3,7%,
per 1 november 2025; € 3.554,82 (€ 3.454,64 x 1.029) CPI 2,9%.
2.11.
Voor zover het standpunt van verhuurder erop neerkomt dat hij – bovenop het contractueel overeengekomen indexeringsbeding zoals uitgelegd in r.o. 27 en 29 van het tussenvonnis – de huurprijs verder mag verhogen, is dat standpunt onjuist. De laatste zin van het prijsverhogingsbeding in artikel 5.2 van het huurcontract uit 2019 (dat overigens gelijkluidend is met het beding uit het contract uit 2021) luidt als volgt: “
Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomst artikel 16 van Pro de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs jaarlijks te verhogen”. In deze zin is, anders dan het ROZ-model voorschrijft, geen percentage genoemd. Verhuurder heeft zich niet uitdrukkelijk op deze zin beroepen en heeft zich ook niet uitgelaten over de uitleg daarvan in het licht van het gehele contract. Artikel 5.2 van het huurcontract moet aldus worden uitgelegd dat alleen een prijsindexering conform artikel 16 van Pro de toepasselijke algemene bepalingen wordt toegepast. Als de verhuurder overigens wel een extra verhoging bovenop de indexering zou hebben bedongen, dan was dit extra verhogingsbeding oneerlijk bevonden op grond van de Richtlijn oneerlijke bedingen zoals genoemd in r.o. 11 van het tussenvonnis.
Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomst artikel 16 van Pro de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs jaarlijks te verhogen”. In deze zin is, anders dan het ROZ-model voorschrijft, geen percentage genoemd. Verhuurder heeft zich niet uitdrukkelijk op deze zin beroepen en heeft zich ook niet uitgelaten over de uitleg daarvan in het licht van het gehele contract. Artikel 5.2 van het huurcontract moet aldus worden uitgelegd dat alleen een prijsindexering conform artikel 16 van Pro de toepasselijke algemene bepalingen wordt toegepast. Als de verhuurder overigens wel een extra verhoging bovenop de indexering zou hebben bedongen, dan was dit extra verhogingsbeding oneerlijk bevonden op grond van de Richtlijn oneerlijke bedingen zoals genoemd in r.o. 11 van het tussenvonnis.
2.12.
Huurder heeft in zijn akte van 23 april 2026 nog gesteld dat de algemene bepalingen niet aan hem ter hand zijn gesteld. Voor zover huurder zich beroept op vernietiging op grond artikel 6:233 aanhef Pro en onder b in combinatie met artikel 6:234 lid 1 BW Pro, kan dat beroep niet slagen. Ten eerste is dit beroep gedaan in de laatste van 3 schriftelijke rondes en na de mondelinge behandeling, zodat dit te laat (en dus in strijd met de goede procesorde) is. Ten tweede is in artikel 2.1 van het huurcontract vermeld dat huurder een exemplaar van de algemene bepalingen heeft ontvangen. Dit contract is door beide partijen ondertekend en vormt daardoor een onderhandse akte zoals bedoeld in art. 156 Rv Pro. Op grond van art. 157 Rv Pro komt dwingend bewijs toe aan de verklaring in voormeld artikel 2.1, zodat de kantonrechter in beginsel als vaststaand moet aannemen dat huurder een exemplaar van de algemene bepalingen heeft ontvangen. Tegenbewijs is mogelijk, maar de huurder heeft onvoldoende gesteld om hem tot het leveren van tegenbewijs toe te laten.
De verjaring van art. 7:251 lid 2 BW Pro
2.13.
Vervolgens komt de verjaring van art. 7:251 lid 2 BW Pro aan de orde. Huurder voert in dit verband aan dat een nieuwe verhoging niet mag worden gebaseerd op een eerdere verhoging als die is verjaard. Volgens huurder is daarom tot 1 november 2024 een huurprijs van € 2.800,00 per maand blijven gelden en is deze huurprijs per 1 november 2024 verhoogd met het percentage van 3,7%. Dat is onjuist. De kantonrechter licht dat hieronder toe.
2.14.
Een huurprijsverhoging is niet een afzonderlijk vorderingsrecht, maar een recht om de maandelijks verschuldigde huurprijs te verhogen. Na deze huurverhoging ziet het maandelijkse vorderingsrecht van de verhuurder op betaling van een hoger bedrag. De verjaring van art. 7:251 lid 2 BW Pro heeft geen betrekking op het recht om de huurprijs te verhogen, in de zin dat na verjaring de verhoging permanent vervalt. De verjaring treft alleen het recht om het verhoogde deel van de huurprijs te vorderen als de verjaringstermijn is verstreken nadat een maandelijks verschuldigde (verhoogde) huurprijs opeisbaar is geworden. Om dit uit te leggen, gebruikt de kantonrechter een (reken)voorbeeld.
Stel dat een maandelijks verschuldigde huurprijs per 1 januari 2027 wordt verhoogd van € 100 naar € 110 maar de verhuurder de huurder daarover niet schriftelijk informeert en ook niet de verhoogde huurprijs vordert. In dat geval verjaart het vorderingsrecht op het verhoogde deel van € 10 dat per 1 januari 2027 opeisbaar is met ingang van 1 januari 2028. Stel dat de verhuurder zich op 2 januari 2028 realiseert dat hij vergeten is de verhoogde huurprijs te vorderen en dat alsnog meteen doet. In dat geval verjaart het vorderingsrecht op het verhoogde deel van € 10 dat per 1 februari 2027 opeisbaar is niet. Ten aanzien van dat laatste vorderingsrecht is immers in januari 2028 nog geen jaar verstreken sinds de verhoogde huurprijs per 1 februari 2027 opeisbaar werd en voorkomt de verhuurder de verjaring door het opeisbare bedrag tijdig te vorderen. Door de verjaring hoeft de huurder in dit geval alleen de huurprijs van € 100 voor januari 2027 te betalen, en niet de huurprijs van € 110, maar vanaf februari 2027 moet hij steeds wel € 110 betalen. Een nieuwe indexering per 1 januari 2028 mag daarnaast op € 110 worden toegepast omdat een verjaring van een vorderingsrecht geen gevolgen heeft voor de hoogte van de huurprijs.
2.15.
Bij brief van 25 juli 2025 heeft verhuurder huurder gesommeerd de huurachterstand, inclusief de huurprijsverhogingen te voldoen. Gelet op het voorgaande zijn de vorderingen tot betaling van het verhoogde deel van de huurprijs t/m 1 juli 2024 verjaard.
2.16.
Verhuurder heeft zich in zijn akte van 23 april 2026 erop beroepen dat hij de verjaring van zijn vordering op het verhoogde deel van de huurprijs eerder dan bij brief van 25 juli 2025 zou hebben gestuit. Verhuurder heeft daartoe verwezen naar uitvoerige correspondentie zonder concreet aan te geven in welk bericht en op welke datum een stuitingshandeling is verricht. De kantonrechter vindt deze stelling daarom onvoldoende gemotiveerd en gaat daaraan voorbij.
De gevolgen voor de huurvorderingen
2.17.
Verhuurder heeft een overzicht van alle betalingen met een overzicht van bankoverschrijvingen overgelegd. Als gemotiveerd gesteld en onvoldoende betwist staat vast dat huurder over de periode van 1 november 2019 t/m 31 oktober 2021 een bedrag heeft betaald van (24 maal € 2.800 =) € 67.200,00, en daarna over de periode van 1 november 2021 t/m april 2026 een bedrag van € 159.546,00. In totaal komt dat neer op € 226.746,00.
2.18.
Op grond van het voorgaande was huurder over de periode van 1 november 2019 t/m juli 2024 een bedrag verschuldigd van € 2.800,00 per maand (een totaal van € 159.600), van 1 augustus 2024 t/m oktober 2024 een bedrag van € 3.331,38 per maand (een totaal van € 9.994,14), van 1 november 2024 t/m oktober 2025 een bedrag van € 3.454,64 per maand (een totaal van € 41.455,68) en van 1 november 2025 t/m april 2026 een bedrag van € 3.554,82 (een totaal van € 21.328,92). In totaal komt dat neer op € 232.378,74.
2.19.
De conclusie van deze berekeningen is dat huurder een betalingsachterstand heeft van € 5.632,74. Dit komt met name doordat huurder in 2026 een aantal maanden de huur niet (of slechts gedeeltelijk) heeft betaald, waarschijnlijk in anticipatie op de uitkomst van deze procedure. De kantonrechter gaat ervan uit dat na de berekeningen en beslissingen in deze procedure duidelijk is wat de huidige huurprijs is en hoe partijen over het verleden moeten afrekenen. De hoogte van de achterstand is bovendien minder dan 3 maanden huur. De gevorderde ontbinding wordt daarom afgewezen.
Verklaring voor recht
2.20.
Huurder heeft in zijn akte van 26 maart 2026 zijn eis in reconventie vermeerderd en, naast zijn vordering tot terugbetaling van volgens hem te veel betaalde huur, een verklaring voor recht gevorderd dat de eerste huurovereenkomst uit 2019 tussen partijen is blijven gelden en dat de oorspronkelijke aanvangshuurprijs aldus € 2.800,00 bedraagt. De kantonrechter heeft ten aanzien van de betalingsvorderingen al beslist op deze aspecten. Dat oordeel is dragend voor de beslissing en krijgt ook gezag van gewijsde als het vonnis in kracht van gewijsde gaat. Huurder heeft niet gesteld welk ander belang hij heeft bij deze verklaring voor recht. De kantonrechter wijst deze vordering daarom af bij gebrek aan belang (zie artikel 3:302 BW Pro).
De overige geldvorderingen en de proceskosten
2.21.
De door verhuurder gevorderde buitengerechtelijke kosten worden toegewezen tot een bedrag van € 656,64 conform het Besluit buitengerechtelijke incassokosten. De wettelijke rente wordt toegewezen vanaf datum dagvaarding zoals gevorderd. Huurder heeft daartegen geen zelfstandig verweer gevoerd.
2.22.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen (zowel in conventie als in reconventie) worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
3.1.
veroordeelt huurder om aan verhuurder te betalen een bedrag van € 5.632,74, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 18 augustus 2025 tot de datum van voldoening,
3.2.
veroordeelt huurder tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 656,64,
3.3.
compenseert de kosten van de procedure in conventie tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
3.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
3.5.
wijst de vorderingen af,
3.6.
compenseert de kosten van de procedure in reconventie tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2026.
67982