Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/789359 / KG ZA 26-511 MK/EV
Vonnis in kort geding van 7 juli 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij bij dagvaarding van 17 juni 2026,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. M.J. Drijftholt,
tegen
SPRING PROPERTIES G S.A.R.L.,
te Luxemburg (Luxemburg),
gedaagde partij,
hierna te noemen: Spring,
advocaat: mr. H.J. Hagemans.
1.De procedure
Op de mondelinge behandeling van 29 juni 2026 is namens [eiser] verschenen mr. Drijftholt met makelaar [persoon 1] . Namens Spring was aanwezig [persoon 2] ( [functie] , gevolmachtigd) met mr. Hagemans. [eiser] heeft de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding en de bijbehorende producties toegelicht aan de hand van een pleitnota. Spring heeft verweer gevoerd, eveneens aan de hand van een pleitnota. In verband met de spoedeisendheid van het gevorderde is de vonnisdatum vervolgens bepaald op 7 juli 2026 in de vorm van een ‘kopstaartvonnis’. Dit is de uitwerking daarvan die op 13 juli 2026 aan partijen is afgegeven.
2.De feiten
2.1.
[eiser] heeft van Spring de woning aan de [adres 1] gekocht. Daartoe hebben partijen een koopovereenkomst gesloten. Artikel 1.1 van de koopovereenkomst luidt als volgt:
“1.1. Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het appartementsrecht waaronder wordt begrepen het nog te vormen appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning op de vierde verdieping en verder toebehoren aan de [adres 1] , onder meer rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement (…)”
2.2.
Omdat nog een (onder)splitsing moest worden voltooid is in artikel 4 van Pro de koopovereenkomst opgenomen dat de akte van levering gepasseerd zal worden (uiterlijk twee maanden) nadat de definitieve splitsingsvergunning en splitsingsakte is verkregen.
2.3.
Artikel 28 van Pro de koopovereenkomst luidt als volgt:
De onroerende zaak wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken, op basis van het “as is, where is” principe. Koper aanvaardt de huidige bouwkundige, juridische, milieukundige, technische en feitelijke toestand van de onroerende zaak in alle opzichten. Koper heeft ter zake van deze staat van de onroerende zaak geen enkele aanspraak, hoe ook genaamd, jegens verkoper. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen om bovenstaande model-tekst van artikel 6.3 door te halen. Verkoper staat ervoor in dat hij aan koper alle inlichtingen/ feiten heeft verschaft die verkoper in het kader van de mededelingsplicht aan koper behoort over te brengen, met dien verstande dat inlichtingen/ feiten die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst niet door verkoper behoeven te worden verstrekt.”
2.4.
De splitsingsvergunning is op 23 maart 2025 verleend en (na het verstrijken van de bezwaartermijn van zes weken) per 8 mei 2026 onherroepelijk geworden, zodat levering moet plaatsvinden uiterlijk op 8 juli 2026.
2.5.
De woning is op [adres 2] aangeboden als appartement met dakterras. Er is echter geen omgevingsvergunning voor het dakterras en de Vereniging van Eigenaren (VvE) heeft geen toestemming gegeven voor het gebruik daarvan.
2.6.
De advocaat van [eiser] heeft op 11 mei 2026 Spring gesommeerd om in de leveringsakte en de (hoofd)splitsingsakte op te nemen dat het verkochte mede ziet op het uitsluitend en permanente gebruik van het aanwezige dakterras.
2.7.
Op 19 mei 2026 is de ondersplitsingsakte gepasseerd, waarin het volgende is opgenomen:
3.Het geschil
3.1.
Samengevat vordert [eiser] om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
I. Spring te veroordelen haar volledige medewerking te verlenen aan levering van het appartementsrecht onder gelijktijdige opname in de notariële leveringsakte dat:
a. Spring gehouden is uiterlijk binnen zes maanden na levering zorg te dragen voor verkrijging van alle voor het dakterras vereiste vergunningen, toestemmingen en goedkeuringen;
b. Spring gehouden is uiterlijk binnen zes maanden na levering alle noodzakelijke onderzoeken, constructieve berekeningen, herstelwerkzaamheden, versterkingsmaatregelen en overige voorzieningen te laten uitvoeren en te bekostigen;
c. waarbij de handelingen onder a. en b. door [eiser] namens Spring worden verricht;
II. Spring te gebieden een aan [eiser] toekomende ontbindingsbepaling op te nemen in de leveringsakte indien niet is voldaan aan de verplichtingen onder I. en dat in het geval ontbinding is aangewezen, op eerste verzoek van [eiser] haar volledige medewerking te verlenen aan de teruglevering van het appartementsrecht aan Spring tegen restitutie van de volledige koopsom en vergoeding van alle door [eiser] gemaakte kosten;
III. Spring te gebieden € 50.000 van de koopsom in depot bij de notaris te houden strekkende tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen onder I. en II., welk bedrag (deels) uitsluitend wordt vrijgegeven nadat volledig aan hetgeen onder I. en II. is voldaan, dan wel op gezamenlijke instructie van partijen, dan wel krachtens rechterlijke beslissing;
IV. een vervangende machtiging aan [eiser] te verstrekken, voor zover Spring niet binnen twee werkdagen na betekening van dit vonnis haar medewerking verleent aan het opstellen c.q. wijzigen van de hiervoor bedoelde leveringsakte en aan de levering op uiterlijk 8 juli 2026, waarmee het vonnis in de plaats treedt van de voor die rechtshandelingen vereiste medewerking, toestemming, verklaring en/of handtekening van Spring, als bedoeld in artikel 3:300 BW Pro;
V. Spring te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.
3.2.
[eiser] stelt dat er aan de zijde van Spring sprake is van wanprestatie, nu het verkochte niet conform de overeenkomst is. Ook heeft Spring haar mededelingsplicht geschonden. Uit de omschrijving van de verkoopadvertentie op [adres 2] blijkt immers dat een appartement met het exclusieve gebruik van het aanwezige dakterras verkocht werd en in de koopovereenkomst werd gesproken van een appartementsrecht “met toebehoren”. Na het sluiten van de koopovereenkomst bleek echter dat voor het dakterras geen gemeentelijke vergunning aanwezig is en dat de VvE geen toestemming heeft gegeven voor het gebruik daarvan. [eiser] mocht verwachten dat het dakterras rechtmatig tot het appartement behoort en rechtsgeldig kan worden gebruikt. Het dakterras vormde voor [eiser] ook een wezenlijk onderdeel van zijn beslissing om deze woning aan te kopen. [eiser] wil het verkochte nog steeds graag afnemen, maar wel op de wijze zoals aan hem is verkocht. In het kader van het vergunningstraject dat nu dient te worden doorlopen dient bovendien nader onderzoek plaats te vinden naar de constructieve geschiktheid van het dak. Het is niet uitgesloten dat ingrijpende en kostbare voorzieningen noodzakelijk blijken, waarvan de verantwoordelijkheid en kosten door Spring gedragen moeten worden.
3.3.
Spring voert verweer. Partijen zijn bewust afgeweken van de standaardregeling (artikel 6.3 NVM-koopovereenkomst, waarin is bepaald dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn) en hebben in artikel 28 van Pro de koopovereenkomst uitdrukkelijk bepaald dat het verkochte wordt geleverd op “
as is, where is”-basis. In artikel 28 staat Pro ook dat de koper de huidige bouwkundige, juridische, milieukundige, technische en feitelijke toestand van het verkochte integraal aanvaardt. [eiser] probeert nu via deze weg onder de overeengekomen risicoverdeling uit te komen. [eiser] en/of zijn makelaar hadden nadere vragen moeten stellen of onderzoek moeten verrichten. Verder heeft Spring de splitsingsakte, de rectificatie van de splitsingsakte, de eigendomsinformatie, de notulen van de VvE over de jaren 2024 en 2025, het jaarverslag van de VvE en het woningmeetrapport aan [eiser] verstrekt. In de koopovereenkomst heeft [eiser] verklaard hiervan kennis genomen te hebben. [eiser] was dus bekend met de vereiste toestemming van de VvE en het feit dat de aanwezigheid van het dakterras nog via de splitsing moest worden geregeld. De publiekrechtelijke afwezigheid van de omgevingsvergunning betreft openbare informatie, die [eiser] zelf had kunnen inzien. Niet is gebleken dat Spring over informatie beschikte die voor [eiser] niet kenbaar was.
as is, where is”-basis. In artikel 28 staat Pro ook dat de koper de huidige bouwkundige, juridische, milieukundige, technische en feitelijke toestand van het verkochte integraal aanvaardt. [eiser] probeert nu via deze weg onder de overeengekomen risicoverdeling uit te komen. [eiser] en/of zijn makelaar hadden nadere vragen moeten stellen of onderzoek moeten verrichten. Verder heeft Spring de splitsingsakte, de rectificatie van de splitsingsakte, de eigendomsinformatie, de notulen van de VvE over de jaren 2024 en 2025, het jaarverslag van de VvE en het woningmeetrapport aan [eiser] verstrekt. In de koopovereenkomst heeft [eiser] verklaard hiervan kennis genomen te hebben. [eiser] was dus bekend met de vereiste toestemming van de VvE en het feit dat de aanwezigheid van het dakterras nog via de splitsing moest worden geregeld. De publiekrechtelijke afwezigheid van de omgevingsvergunning betreft openbare informatie, die [eiser] zelf had kunnen inzien. Niet is gebleken dat Spring over informatie beschikte die voor [eiser] niet kenbaar was.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is in geschil voor wiens rekening en risico de ‘juridische realisatie’ van het bij de woning aanwezige dakterras is. Voor toewijzing van de vorderingen van [eiser] moet in dit kort geding in de
eersteplaats voorshands aannemelijk zijn dat wat volgens Spring geleverd kan worden niet overeenkomt met hetgeen in de koopovereenkomst is bepaald. Dit volgt uit de algemene kort geding toets: het moet (i) voorshands aannemelijk zijn dat de bodemrechter tot dit oordeel zal komen en (ii) het moet zo zijn dat van [eiser] niet gevergd kan worden dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Als dit het geval is, moeten in de
tweedeplaats de gevraagde voorzieningen, waaronder een medewerkingsplicht, ontbindingsbepaling en depotregeling bij de notaris, passend en geboden zijn.
eersteplaats voorshands aannemelijk zijn dat wat volgens Spring geleverd kan worden niet overeenkomt met hetgeen in de koopovereenkomst is bepaald. Dit volgt uit de algemene kort geding toets: het moet (i) voorshands aannemelijk zijn dat de bodemrechter tot dit oordeel zal komen en (ii) het moet zo zijn dat van [eiser] niet gevergd kan worden dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Als dit het geval is, moeten in de
tweedeplaats de gevraagde voorzieningen, waaronder een medewerkingsplicht, ontbindingsbepaling en depotregeling bij de notaris, passend en geboden zijn.
4.2.
Spring heeft aangevoerd dat de “
as is, where is”-bepaling (artikel 28) in de overeenkomst zo moet worden uitgelegd dat de woning wordt geleverd in de bestaande juridische staat, met alle onvolkomenheden van dien. Dit verweer wordt gevolgd en daartoe geldt het volgende.
as is, where is”-bepaling (artikel 28) in de overeenkomst zo moet worden uitgelegd dat de woning wordt geleverd in de bestaande juridische staat, met alle onvolkomenheden van dien. Dit verweer wordt gevolgd en daartoe geldt het volgende.
4.3.
Niet in geschil is dat de woning die te koop heeft gestaan een dakterras omvat. Ook niet in geschil is dat privaatrechtelijk het dakterras nog niet onderdeel is van het privégedeelte van appartementsrecht A-6 in de zin van de relevante splitsingsaktes. Deze discrepantie komt evenwel voor rekening en risico van [eiser] . Met artikel 28 in Pro de koopovereenkomst hebben partijen afgesproken dat onder meer de juridische en feitelijke toestand van de onroerende zaak in alle opzichten wordt aanvaard door de koper ( [eiser] ). Dit omvat de daadwerkelijke privaatrechtelijke status en ook het gemis aan een gemeentelijke vergunning.
4.4.
[eiser] heeft specifiek gewezen op de mededelingsplicht van de verkoper zoals opgenomen in de laatste zin van artikel 28. Naast dat deze zin aan het slot een inperking kent (
met dien verstande … niet door verkoper behoeven te worden verstrekt) is niet op voorhand aannemelijk dat Spring deze mededelingsplicht heeft geschonden. Zo heeft Spring aangevoerd dat verschillende documenten aan [eiser] zijn verstrekt voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, waaronder de splitsingsakte met rectificatie en diverse VvE stukken, met verwijzing naar artikel 6.2 van de koopovereenkomst waarin de koper bevestigt kennis te hebben genomen van onder meer deze stukken. Wat uit deze stukken kan worden afgeleid was dus kenbaar voor [eiser] bij het sluiten van de koopovereenkomst en Spring heeft op deze onderdelen zijn mededelingsplicht niet geschonden. Niet kan worden vastgesteld of dit ook geldt ten aanzien van het ontbreken van de gemeentelijke vergunning voor een dakterras. Spring heeft aangevoerd dat zij niet wist van publiekrechtelijke belemmeringen en het op de weg van [eiser] had gelegen, als hij dit van belang had gevonden, daarover iets op te nemen in de koopovereenkomst en dat het publiek beschikbare informatie betreft. [eiser] heeft gesteld, mede aan de hand van onjuist ingediende vergunningsaanvragen eind 2024, dat Spring dit wel wist en dit had moeten melden. Wie het gelijk hier aan zijn zijde heeft is niet in dit kort geding vast te stellen. Het is in ieder geval niet zo dat voorshands aannemelijk is dat Spring deze mededelingsplicht heeft geschonden.
met dien verstande … niet door verkoper behoeven te worden verstrekt) is niet op voorhand aannemelijk dat Spring deze mededelingsplicht heeft geschonden. Zo heeft Spring aangevoerd dat verschillende documenten aan [eiser] zijn verstrekt voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, waaronder de splitsingsakte met rectificatie en diverse VvE stukken, met verwijzing naar artikel 6.2 van de koopovereenkomst waarin de koper bevestigt kennis te hebben genomen van onder meer deze stukken. Wat uit deze stukken kan worden afgeleid was dus kenbaar voor [eiser] bij het sluiten van de koopovereenkomst en Spring heeft op deze onderdelen zijn mededelingsplicht niet geschonden. Niet kan worden vastgesteld of dit ook geldt ten aanzien van het ontbreken van de gemeentelijke vergunning voor een dakterras. Spring heeft aangevoerd dat zij niet wist van publiekrechtelijke belemmeringen en het op de weg van [eiser] had gelegen, als hij dit van belang had gevonden, daarover iets op te nemen in de koopovereenkomst en dat het publiek beschikbare informatie betreft. [eiser] heeft gesteld, mede aan de hand van onjuist ingediende vergunningsaanvragen eind 2024, dat Spring dit wel wist en dit had moeten melden. Wie het gelijk hier aan zijn zijde heeft is niet in dit kort geding vast te stellen. Het is in ieder geval niet zo dat voorshands aannemelijk is dat Spring deze mededelingsplicht heeft geschonden.
4.5.
[eiser] heeft bij dit alles steeds benadrukt dat Spring de professionele belegger is en [eiser] de consument. Dit leidt niet tot andere uitkomst van hetgeen hiervoor is overwogen. Vast staat immers dat [eiser] is bijgestaan door een makelaar van wie een verdergaande professionaliteit verwacht mag worden dan van een consument, waaronder op het gebeid van wat de (juridische) status is van een woning als op basis van
as is, where iswordt gekocht.
as is, where iswordt gekocht.
4.6.
Aldus is niet voorshands aannemelijk dat wat volgens Spring geleverd kan worden niet overeenkomt met hetgeen in de koopovereenkomst is bepaald. Bij deze stand behoeft de vraag of de gevraagde voorzieningen passend en geboden zijn geen behandeling.
4.7.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Spring worden begroot op:
- griffierecht
€
735
- salaris advocaat
€
1.177
- nakosten
€
189
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.101
4.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.101, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan deze aanschrijving voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4. verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E.P.M. Vos, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2026. [1]