Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/774683 / HA ZA 25-1426
Vonnis van 8 juli 2026
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. M.J. Kikkert,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
1.
[gedaagde 1] B.V.,
[gedaagde 1] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2] (H.O.D.N. [handelsnaam gedaagde] ),
2.
[gedaagde 2] (H.O.D.N. [handelsnaam gedaagde] ),
wonende te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
advocaat: mr. S.N. Peijnenburg.
1.De zaak en de beslissing in het kort
1.1.
[eiser] heeft samen met twee andere opdrachtgevers [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ingeschakeld voor de bouw van een appartementencomplex in [plaats] . De bouw van dit appartementencomplex ligt al enige tijd stil en oplevering heeft nog niet plaatsgevonden. [eiser] vindt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hiermee zijn tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en vordert daarom in deze procedure onder meer dat dit voor recht wordt verklaard, dat de overeenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden, dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld tot betaling van schadevergoeding en dat [eiser] toegang krijgt tot het pand en zijn appartement.
1.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] vinden dat de overeenkomst gesloten is met [gedaagde 1] en niet met [handelsnaam gedaagde] , de eenmanszaak van [gedaagde 2] . Volgens [gedaagde 1] is sprake van een betalingsachterstand aan de zijde van [eiser] , zodat zij niet gehouden is om het werk op te leveren. Daarnaast vindt [gedaagde 1] dat door werkzaamheden die [eiser] heeft laten verrichten schade aan het pand is ontstaan. [gedaagde 1] vordert daarom op haar beurt betaling van het openstaande bedrag van de aanneemsom en vergoeding van schade en meerwerk.
1.3.
De rechtbank oordeelt dat [eiser] een overeenkomst heeft gesloten met [gedaagde 1] . De rechtbank wijst de gevorderde verklaring voor recht toe dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, omdat zij het werk niet tijdig heeft opgeleverd. [gedaagde 1] moet de daardoor geleden schade aan [eiser] vergoeden. Daarnaast moet [eiser] toegang tot het pand en zijn appartement krijgen. De overige vorderingen van partijen worden afgewezen. Hierna legt de rechtbank deze beslissingen verder uit.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 juli 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties,
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties,
- het tussenvonnis van 28 januari 2026, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de brief van mr. Kikkert van 12 mei 2026, met een juiste volgorde van de producties,
- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 mei 2026 en de daarin genoemde stukken.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eiser] heeft samen met [naam 1] en [naam 2] (hierna: [naam 1] en [naam 2] ) een appartementencomplex laten bouwen in [plaats] . Het appartementencomplex is gesplitst in drie appartementen. Het appartement op de derde en vierde verdieping behoort toe aan [eiser] , het appartement op de begane grond en eerste verdieping aan [naam 2] en het appartement op de tweede verdieping aan [naam 1] .
3.2.
In juli 2019 heeft de eenmanszaak van [gedaagde 2] , [handelsnaam gedaagde] , een offerte uitgebracht aan [eiser] waarin een aanneemsom van € 300.000,- inclusief btw is opgenomen voor de bouw van zijn deel van het complex. Deze offerte is door [eiser] ondertekend.
3.3.
In oktober 2019 heeft [handelsnaam gedaagde] een aangepaste offerte uitgebracht waarin een aanneemsom van € 270.000,- inclusief btw is opgenomen. Deze offerte is ook door [eiser] ondertekend.
3.4.
Daarna heeft [eiser] met [gedaagde 1] overleg gehad over de uit te voeren werkzaamheden en afspraken gemaakt over meer- en minderwerk.
3.5.
Op 13 januari 2022 heeft [naam 1] per e-mail aan [eiser] , [naam 2] en [gedaagde 1] geschreven, voor zover hier relevant:
“(…)Hieronder zijn de bouwsommen beschreven die door de zelfbouwers met gezamenlijke overeenstemming bereikt zijn:
De definitieve bouwsom voor dhr. [eiser] bedraagt: 308.101,70 euro.
(…)”
3.6.
[gedaagde 1] heeft hierop per e-mail van 21 januari 2022 geantwoord dat [eiser] nog geen akkoord heeft gegeven op de verdeling en [eiser] verzocht om een bevestiging dat hij ook akkoord is. In reactie daarop heeft [eiser] per e-mail van 21 januari 2022 bericht dat hij onder voorwaarden akkoord is. Die voorwaarden houden in dat er een opgave komt van de extra kosten, dat een bedrag van € 15.000,- wordt verrekend met de bouw en dat er € 8.000,- voor extra werk bij [gedaagde 2] in bewaring/credit wordt gegeven.
3.7.
[gedaagde 1] heeft de bouwwerkzaamheden uitgevoerd en facturen verzonden aan [eiser] voor de verrichte werkzaamheden. [eiser] heeft de facturen steeds aan [gedaagde 1] betaald.
3.8.
Bij brief van 1 november 2021 heeft de voormalig advocaat van [gedaagde 1] [eiser] gesommeerd om uiterlijk 4 november 2021 het openstaande bedrag van € 38.606,50, bestaande uit € 13.430,17 aan restant van de aanneemsom en € 25.176,33 aan meerwerk, te betalen. In de brief is uiteengezet dat de aanneemsom € 322.867,86 inclusief BTW bedraagt, [eiser] gehouden is om daarvan 95% te betalen en hij tot op heden een bedrag van € 293.294,30 heeft voldaan. Daarnaast is vermeld dat het meerwerk is afgerond en de bouw van het appartement zich in de afrondingsfase bevindt. Verder is aangegeven dat [gedaagde 1] haar verplichtingen opschort, in de zin dat zij de uitvoering van haar bouwwerkzaamheden staat en gestaakt zal houden, totdat [eiser] zijn betalingsachterstand volledig heeft ingelopen.
3.9.
In de oorspronkelijke bouwtekening behorende bij de splitsingsakte van het appartementencomplex was de lift aan de voorkant en het trappenhuis in het midden van het complex gesitueerd. In onderling overleg tussen [eiser] , [naam 2] , [naam 1] en [gedaagde 1] is nog voor aanvang van de bouw besloten om de plaats van de lift en het trappenhuis om te draaien, zodat de glazen voorkant van het pand meer tot zijn recht zou komen. [gedaagde 1] heeft deze werkzaamheden uitgevoerd.
3.10.
Op 28 april 2022 heeft de gemeente de voortgang van de bouw geïnspecteerd. Naar aanleiding van die inspectie heeft [eiser] aanpassingen op de derde en vierde verdieping moeten doorvoeren en heeft hij deze als zodanig laten verrichten. Deze aanpassingen hebben er onder andere toe geleid dat (een gedeelte van) de gemeenschappelijke ruimte op de derde verdieping bij zijn woning is betrokken.
3.11.
[naam 1] heeft in oktober 2022 [eiser] in een kort geding procedure bij de voorzieningenrechter van deze rechtbank gedagvaard en – kort gezegd – gevorderd om de doorgevoerde aanpassingen in het appartementencomplex terug te draaien door het (doen) herstellen van de situatie naar de aanvankelijke situatie en in overeenstemming te brengen met de bouwtekeningen. Bij vonnis van 17 november 2022 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank deze vordering afgewezen. Tegen dit vonnis is [naam 1] in hoger beroep gekomen. Bij arrest van 17 oktober 2023 heeft het gerechtshof Amsterdam zijn vorderingen afgewezen.
3.12.
Eind 2022/begin 2023 heeft [eiser] [gedaagde 1] meermaals verzocht om lekkages te verhelpen.
3.13.
Bij e-mailbericht van 29 oktober 2022 heeft [gedaagde 1] aan [eiser] geschreven, voor zover van belang:
“(…)De bouwwerkzaamheden zijn inmiddels gestaakt, wegens de procedure die loopt tussen u en de medebouwers. De opdracht zijdens [gedaagde 1] bv is bovendien nagenoeg gereed op een paar kleine puntjes na. Gelet op het stroeve betalingsverleden en de benodigde juridische interventies, zal het een en ander pas worden hervat na uw betaling en het vonnis van de rechtbank.
Ten aanzien van de lekkages kan ik u tot slot berichten, dat u hiervoor bij uw buren dient te zijn. [gedaagde 1] bv heeft zoals herhaaldelijk gezegd geen opdracht aangenomen voor het waterdicht maken van de zijgevels. Zolang uw buren hun woning niet afbouwen, zal dit probleem helaas aanhouden.”
3.14.
Vanaf februari 2022 heeft [eiser] van [gedaagde 1] geen toegang meer gekregen tot het appartementencomplex en zijn appartement. [gedaagde 1] had de sloten aan de gemeenschappelijke voordeur vervangen. In een poging (toch) binnen te komen heeft [eiser] (deels) de cilinder uit de voordeur van het appartementencomplex geboord.
3.15.
[eiser] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vervolgens in een kort geding procedure bij deze rechtbank gedagvaard en – kort gezegd – gevorderd om hem toegang te verlenen tot het appartementencomplex. Bij vonnis van 31 juli 2023 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank geoordeeld dat de vorderingen tegenover [gedaagde 2] worden afgewezen, omdat niet was vast te stellen dat [eiser] een contractuele relatie met [gedaagde 2] was aangegaan. Daarnaast is geoordeeld dat [gedaagde 1] [eiser] toegang tot het appartementencomplex moet verlenen, mits [eiser] op zijn kosten het slot van de voordeur van het appartementencomplex zal herstellen of vervangen.
3.16.
[eiser] heeft [gedaagde 1] daarna opnieuw in een kort geding procedure bij deze rechtbank gedagvaard en onder meer gevorderd om [gedaagde 1] te gebieden om [eiser] toegang te verlenen tot het appartementencomplex. Bij proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 27 november 2023 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank deze vordering toegewezen op verbeurte van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag dat [gedaagde 1] hieraan niet voldoet, met een maximum van € 25.000,-.
3.17.
In december 2023 heeft [eiser] het slot van de voordeur van het appartementencomplex laten vervangen. Daarna heeft [gedaagde 1] dit slot opnieuw vervangen en heeft [eiser] geen toegang meer gehad tot het appartementencomplex en zijn appartement.
3.18.
Omstreeks december 2023 zijn de twee appartementen van [naam 1] en [naam 2] aan hen opgeleverd. Sindsdien heeft [gedaagde 1] geen werkzaamheden meer verricht aan of in het pand.
3.19.
Bij e-mailbericht van 11 maart 2024 heeft de voormalig advocaat van [gedaagde 1] [eiser] gesommeerd om binnen tien dagen na heden tot betaling van een bedrag van € 67.550,- over te gaan. Dit bedrag is in de brief als volgt onderbouwd:
- € 3.800,- aan restant aanneemsom,
- € 8.500,- aan meerwerk,
- € 22.500,- aan schadevergoeding voor water- en gevolgschade dat is verricht door werkzaamheden die [eiser] aan het dakterras heeft laten verrichten,
- € 19.250,- aan schadevergoeding voor te late oplevering van de andere twee appartementen aan de medebouwers vanwege de schade aan de voordeur en de weigerachtige houding van [eiser] ,
- € 13.500,- aan vertragingsschade.
3.20.
Bij brief van 24 juli 2024 heeft de advocaat van [eiser] [gedaagde 1] een laatste gelegenheid geboden om tot afbouw en oplevering van het gehele project over te gaan. Hierbij is een termijn gesteld tot 3 oktober 2024 en is aangegeven dat bij gebreke daarvan een procedure aanhangig zal worden gemaakt.
3.21.
De oplevering van het appartementencomplex en het appartement van [eiser] heeft nog niet plaatsgevonden.
4.Het geschil
de vorderingen van [eiser] (in conventie)
4.1.
[eiser] vordert na wijziging van eis – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis dat de rechtbank:
I. voor recht verklaart dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de overeenkomst,
II. voor recht verklaart dat de overeenkomst gedeeltelijk is ontbonden, subsidiair deze overeenkomst gedeeltelijk ontbindt voor zover deze nog niet is uitgevoerd,
III. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk gebiedt om [eiser] alsmede elke andere derde partij die in opdracht van [eiser] werkzaamheden uitvoert, onvoorwaardelijk en ongelimiteerd de toegang tot het appartementencomplex te verschaffen, op verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag zolang [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarmee in gebreke blijven,
IV. [eiser] machtigt om met toepassing van artikel 3:299 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) zichzelf met behulp van een slotenmaker en/of deurwaarder de toegang tot het appartementencomplex te verschaffen als het gebod onder III niet wordt nageleefd, welke machtiging ook omvat het nemen van alle noodzakelijke maatregelen, waaronder niet uitsluitend het eventuele openbreken van deuren,
V. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk gebiedt [eiser] de sleutel van de toegangsdeuren af te geven, deze te allen tijde ter beschikking van [eiser] te houden en de desbetreffende sloten niet te veranderen, op verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag zolang [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarmee in gebreke blijven,
VI. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot terugbetaling van het bedrag dat in mindering is gebracht op de aanneemsom als gevolg van de gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst en dit bedrag nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente,
VII. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, bestaande uit (meer)kosten voor:
- het afbouwen en opleveren van het appartementencomplex,
- reparatie en herstel van de lekkage en de daardoor ontstane schade,
- onderzoeken naar de gebrekkige aard van het bouw, in het bijzonder de isolatie in verband met de waterdichtheid,
- de opslag lift,
- het meerwerk architectenbureau wegens nalatigheid in medewerking ten aanzien van de noodzakelijke procedure ter legalisatie van de initiële omgevingsvergunning,
- vertragingsschade,
- huur, waterschapsbelasting/zuiveringsheffing, vastrecht energie en een parkeervergunning voor het adres [adres] 1hg,
VIII. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot terugbetaling van het teveel betaalde bedrag van € 22.098,30, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 juni 2021,
IX. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van het bedrag aan verbeurde dwangsommen van € 2.500,-,
X. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn het niet eens met de vorderingen en voeren aan dat die moeten worden afgewezen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
de tegenvorderingen van [gedaagde 1] (in reconventie)
4.4.
[gedaagde 1] vordert – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis dat de rechtbank [eiser] veroordeelt tot:
I. betaling van € 44.573,56, te vermeerderen met de wettelijke rente,
II. vergoeding van alle gevolgschade en betaling van overige kosten als meerwerk, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente,
III. de proceskosten.
4.5.
[eiser] is het niet eens met de vorderingen en voert aan dat die moeten worden afgewezen.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen en de tegenvorderingen (in conventie en in reconventie) worden deze gezamenlijk behandeld.
[gedaagde 1] is de contractspartij van [eiser]
5.2.
Partijen twisten over de vraag wie de contractspartij van [eiser] is. Volgens [eiser] is de overeenkomst aangegaan met [handelsnaam gedaagde] , de eenmanszaak van [gedaagde 2] , omdat de offerte van oktober 2019 op naam van [handelsnaam gedaagde] is uitgebracht. [gedaagde 1] is later feitelijk opgetreden als contractspartij. De werkzaamheden zijn namelijk door [gedaagde 1] uitgevoerd, [gedaagde 1] heeft daarvoor gefactureerd en [eiser] heeft de facturen ook steeds aan [gedaagde 1] voldaan, zo stelt [eiser] .
5.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] erkennen dat eerst een offerte door [handelsnaam gedaagde] is uitgebracht, maar hebben toegelicht dat [gedaagde 1] toen nog in oprichting was en later de opdracht op [gedaagde 1] is overgegaan. Daartoe voeren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan dat na het uitbrengen van de offerte door [handelsnaam gedaagde] nieuwe afspraken zijn gemaakt over het uit te voeren werk en [eiser] hiervoor in het najaar van 2019 een nieuwe overeenkomst met [gedaagde 1] heeft gesloten. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn de werkzaamheden op basis van die nadere overeenkomst tussen [gedaagde 1] en [eiser] uitgevoerd, heeft [gedaagde 1] [eiser] voor het uit te voeren werk en het meerwerk gefactureerd en heeft [eiser] steeds aan [gedaagde 1] betaald.
5.4.
De rechtbank oordeelt dat [gedaagde 1] is aan te merken als de contractspartij van [eiser] en overweegt daartoe als volgt. Uit de overgelegde stukken blijkt dat er vanuit [handelsnaam gedaagde] twee offertes zijn opgesteld, waarvan de laatste geaccordeerde offerte dateert van oktober 2019. [eiser] betwist weliswaar dat daarna een nieuwe overeenkomst met [gedaagde 1] is gesloten, maar heeft daarentegen ter zitting erkend dat na de geaccordeerde offerte van oktober 2019 nieuwe afspraken zijn gemaakt over het uit te voeren werk. Zo heeft [eiser] toegelicht dat hij enerzijds sommige in de offerte genoemde werkzaamheden zelf wilde uitvoeren en dat hij anderzijds opdracht heeft gegeven voor aanvullende werkzaamheden, zoals het aanbrengen van een verlaagd plafond. Dat brengt mee dat in elk geval de offerte van [handelsnaam gedaagde] van oktober 2019 niet meer het uitgangspunt was voor de te verrichten werkzaamheden. Het ligt voor de hand dat de nieuwe afspraken zijn vastgelegd en dat daarvoor een nieuwe aanneemsom is overeengekomen, zoals door [gedaagde 1] wordt gesteld. Dat was bij de eerste twee offertes immers ook het geval.
5.5.
Verder is niet in geschil dat alle daaropvolgende handelingen vanuit [gedaagde 1] zijn verricht, zoals de uitvoering van de werkzaamheden en de facturering. Daarbij komt dat [eiser] de facturen ook steeds bevrijdend aan [gedaagde 1] heeft betaald en is niet gebleken dat hij bezwaar heeft gemaakt tegen de facturering door [gedaagde 1] . Bovendien heeft [eiser] op 24 juli 2024 alleen [gedaagde 1] in gebreke gesteld om de resterende werkzaamheden uit te voeren. Deze omstandigheden zouden niet goed te verklaren zijn als [eiser] ervan uitging dat [gedaagde 2] / [handelsnaam gedaagde] zijn contractspartij was. Voor de door [eiser] gedane betalingen heeft [eiser] de verklaring gegeven dat [handelsnaam gedaagde] de instructie zou hebben gegeven om aan [gedaagde 1] te betalen. Gelet op de betwisting door [gedaagde 2] dat [handelsnaam gedaagde] werkzaamheden voor [eiser] heeft verricht en dat [handelsnaam gedaagde] daarvoor heeft gefactureerd, had het op de weg van [eiser] gelegen om dit nader te onderbouwen. Dit heeft [eiser] dit niet gedaan, zodat niet kan worden vastgesteld dat de betalingen aan [gedaagde 1] zijn verricht op verzoek van [handelsnaam gedaagde] . Gelet op al deze omstandigheden gaat de rechtbank ervan uit dat [eiser] uiteindelijk de opdracht aan [gedaagde 1] heeft verstrekt en de overeenkomst dus met haar is gesloten. Dit betekent dat [gedaagde 2] geen contractuele verplichtingen tegenover [eiser] heeft op grond van de aanneemovereenkomst. Daarom worden alle vorderingen tegenover [gedaagde 2] afgewezen.
[gedaagde 1] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst
5.6.
[eiser] vordert op de eerste plaats een verklaring voor recht dat [gedaagde 1] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst (vordering I). Hiervoor heeft [eiser] diverse punten naar voren gebracht. Het belangrijkste punt is dat [gedaagde 1] de werkzaamheden heeft stilgelegd en heeft geweigerd om het werk op te leveren, terwijl in de brief van 24 juli 2024 een redelijke termijn is geboden om uiterlijk op 3 oktober 2024 de resterende werkzaamheden uit te voeren. Daarnaast stelt [eiser] dat door werkzaamheden van [gedaagde 1] een lekkage en als gevolg daarvan schade aan het pand en zijn appartement is ontstaan, maar dat [gedaagde 1] weigert dit te laten onderzoeken of te herstellen. Ten slotte stelt [eiser] dat sprake is van onvoltooide werkzaamheden en gebreken aan het werk.
5.7.
[gedaagde 1] heeft hiertegen ingebracht dat zij vanwege de betalingsachterstand van [eiser] gerechtigd was haar verplichting om het werk op te leveren op te schorten, wat zij per brief van 1 november 2021 heeft meegedeeld. Daarnaast voert [gedaagde 1] aan dat oplevering onmogelijk is, omdat – kort gezegd – [eiser] weigert om schade als gevolg van werkzaamheden die [eiser] door een derde heeft laten verrichten voor zijn rekening te nemen en [eiser] een deel van de gemeenschappelijke ruimte bij zijn woning heeft betrokken in strijd met de splitsingsakte. Daarmee is volgens [gedaagde 1] sprake van schuldeisersverzuim.
5.8.
De rechtbank oordeelt dat [gedaagde 1] zich ten onrechte op een opschortingsrecht en op schuldeiserverzuim heeft beroepen en gehouden was om het werk op te leveren, maar niet tijdig aan deze verplichting heeft voldaan. Daarmee is zij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Dat wordt hierna toegelicht.
[gedaagde 1] mocht zich niet beroepen op een opschortingsrecht of op schuldeisersverzuim
(i) [eiser] heeft geen betalingsachterstand
5.9.
Uit artikel 6:262 lid 1 BW Pro volgt dat als een partij haar verbintenis niet nakomt, de andere partij bevoegd is om de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten.
5.10.
[gedaagde 1] stelt dat zij de oplevering van het werk mocht opschorten, omdat [eiser] een betalingsachterstand heeft van € 44.573,56. Volgens [gedaagde 1] is een aanneemsom van € 322.867,90 overeengekomen en heeft [eiser] daarvan slechts € 278.294,34 giraal voldaan. [eiser] betwist dat de door [gedaagde 1] gestelde aanneemsom is overeengekomen en dat er een betalingsachterstand is. Hij voert aan dat alle facturen die hij van [gedaagde 1] heeft ontvangen zijn voldaan en dat hij naast de girale betalingen ook nog € 36.500,- contant heeft betaald.
5.11.
Om te bepalen of sprake is van een rechtmatige opschorting, moet worden vastgesteld of er een betalingsachterstand is. Dat kan echter niet worden vastgesteld zoals blijkt uit het volgende.
5.12.
[gedaagde 1] stelt dat een aanneemsom van € 322.867,90 tussen partijen is overeengekomen, maar [eiser] heeft dit gemotiveerd betwist. Hij meent dat de aanneemsom € 308.101,70 bedraagt en verwijst daartoe naar e-mailcorrespondentie tussen de bouwers en [gedaagde 1] van januari 2022 waarin definitieve bouwsommen per medebouwer zijn besproken en geaccepteerd. Hier heeft [gedaagde 1] tegen ingebracht dat zij nooit akkoord is gegaan met een wijziging van de overeenkomst. Met deze correspondentie heeft zij slechts tussen de bouwers onderling een verdeling willen faciliteren. Daarover is echter geen overeenstemming is bereikt, omdat [eiser] nadere voorwaarden stelde. Wat daar ook van zij, de rechtbank kan op basis van de stukken in het dossier niet vaststellen dat een aanneemsom van € 322.867,90 is overeengekomen. De offerte of overeenkomst van oktober 2019 waaraan [gedaagde 1] refereert in het kader van de door haar gestelde aanneemsom is immers niet overgelegd. [gedaagde 1] heeft hierover ter zitting verklaard dat zij ook niet in staat is om deze te overleggen, omdat zij geen toegang heeft tot haar financiële administratie vanwege een geschil met een voormalig compagnon die deze administratie onder zich houdt. Volgens [gedaagde 1] valt de aanneemsom van € 322.867,90 ook af te leiden uit de omschrijvingen in de facturen, omdat daarin betalingstermijnen en bijbehorende percentages zijn genoemd. [eiser] heeft hiertegen ingebracht dat hij niet op de omschrijving van de facturen heeft gelet en hij een hoger termijnbedrag heeft betaald dan was afgesproken, omdat dit volgens [gedaagde 1] nodig was. Dit heeft [gedaagde 1] niet weersproken. Deze facturen kunnen daarom evenmin tot de conclusie leiden dat de gestelde aanneemsom is overeengekomen. Verder is aangevoerd dat in de brief van de advocaat van [gedaagde 1] aan [eiser] van 1 november 2021 staat vermeld dat de aanneemsom € 322.867,90 bedraagt. [gedaagde 1] heeft echter ter zitting toegelicht dat dit bedrag is geconstrueerd aan de hand van de facturen, omdat de advocaat evenmin over de overeenkomst beschikte. Een tussen partijen gemaakte prijsafspraak of een onderbouwing daarvan blijkt daaruit dus niet. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat een aanneemsom van € 322.867,90 is overeengekomen.
5.13.
Verder is tussen partijen niet in geschil dat zij zijn overeengekomen dat de laatste termijn van 5% van de aanneemsom pas bij oplevering verschuldigd is. [gedaagde 1] heeft ter zitting erkend dat zij in haar vordering geen rekening heeft gehouden met deze afspraak en het restant van de gehele aanneemsom heeft gevorderd. Nu het werk nog niet is opgeleverd, kan [eiser] niet gehouden zijn om de gehele aanneemsom voorafgaand de oplevering aan [gedaagde 1] te betalen.
5.14.
[gedaagde 1] heeft verder ter zitting toegelicht dat [eiser] één factuur niet zou hebben betaald, maar dat zij niet weet om welke factuur het gaat, omdat zij geen toegang heeft tot haar financiële administratie. Uit de overgelegde correspondentie volgt weliswaar dat [gedaagde 1] eerder aanspraak heeft gemaakt op betaling van een openstaand bedrag, maar hieruit kan niet duidelijk worden afgeleid om welk bedrag of welke factuur dit zou gaan. Er zijn immers steeds verschillende bedragen genoemd of het bedrag is zelfs niet gespecificeerd. Zo is in de brief van 1 november 2021 aangegeven dat [gedaagde 1] haar werkzaamheden opschort totdat [eiser] zijn betalingsachterstand volledig heeft ingelopen, waarbij het restant van de aanneemsom € 13.430,17 bedraagt en € 25.175,33 aan meerwerk. Vervolgens is in e-mail van 29 oktober 2022 slechts aangegeven dat het werk pas zal worden hervat “na uw betaling”, zonder dit te specificeren. Later heeft de advocaat van [gedaagde 1] aan [eiser] in de e-mail van 11 maart 2024 geschreven dat het restant van de aanneemsom € 3.800,- is, waar nog € 8.500,- aan meerwerk bijkomt.
5.15.
Nu de aanneemsom niet is vast te stellen, geen rekening is gehouden met de slottermijn van 5% en onduidelijk is of een factuur onbetaald is gelaten, kan niet kan worden vastgesteld dat [eiser] een betalingsachterstand heeft. Dit heeft tot gevolg dat [gedaagde 1] zich niet om die reden op schuldeisersverzuim kan beroepen en haar geen recht op opschorting van de oplevering toekomt.
5.16.
Het voorgaande brengt eveneens mee dat de vordering van [gedaagde 1] tot betaling van het openstaande bedrag van € 44.573,56 (vordering I in reconventie) niet kan worden toegewezen.
(ii) De andere aangevoerde omstandigheden leveren ook geen schuldeisersverzuim op
5.17.
Uit artikel 6:58 BW Pro volgt dat een schuldeiser in verzuim komt wanneer nakoming van de verbintenis verhinderd wordt, doordat hij de daartoe noodzakelijke medewerking niet verleent of doordat een ander beletsel aan zijn zijde opkomt.
5.18.
[gedaagde 1] heeft zich op het standpunt gesteld dat zij niet kan opleveren, omdat [eiser] niet bereid is te betalen voor de gevolgschade die [gedaagde 1] heeft geleden, doordat een derde in opdracht van [eiser] ondeugdelijk werkzaamheden heeft verricht op het dakterras. [eiser] heeft betwist dat [gedaagde 1] hierdoor gevolgschade heeft geleden. In het licht van deze betwisting had het op de weg van [gedaagde 1] gelegen om haar standpunt te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan, zodat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde 1] deze schade heeft geleden en ook niet dat [eiser] gehouden is om een schadevergoeding aan [gedaagde 1] te betalen. Ook deze grond kan dus geen schuldeisersverzuim en een opschortingsrecht opleveren.
5.19.
[gedaagde 1] heeft zich verder op het standpunt gesteld dat oplevering onmogelijk is, omdat [eiser] een deel van de gemeenschappelijke ruimte op de derde verdieping bij zijn woning heeft betrokken, in strijd met de splitsingsakte en zonder toestemming van de andere VvE-leden. Op grond van artikel 5:108 BW Pro moet [eiser] dit oplossen door een keuze te maken: of hij moet de wijzigingen ongedaan (laten) maken, waarbij hij de kosten daarvan moet dragen, of hij moet ervoor zorgen dat hierover overeenstemming wordt bereikt met de andere VvE-leden.
5.20.
[eiser] betwist dat deze omstandigheid ertoe kan leiden dat oplevering onmogelijk is, omdat dit volgens hem onderling tussen de VvE-leden moet worden opgelost. [eiser] heeft toegelicht dat zij gezamenlijk hebben besloten om de plaats van de lift en de trap in het appartementencomplex om te wisselen. De gemeente heeft vervolgens geëist dat door het plaatsen van een wand een deel van de gemeenschappelijke ruimte bij zijn woning werd betrokken. Verder betoogt [eiser] dat het deel waar het over gaat verwaarloosbaar is, de andere medebouwers door de wisseling van de plaats van de lift en de trap ook een deel van de gemeenschappelijke ruimte bij hun woning hebben betrokken en hun appartementen wel aan hen zijn opgeleverd.
5.21.
De rechtbank overweegt dat [gedaagde 1] ervoor heeft gekozen om met alle drie de bouwers een aparte aanneemovereenkomst te sluiten voor de bouw van het gehele appartementencomplex en zij heeft naar eigen zeggen de overeengekomen werkzaamheden voor alle opdrachtgevers uitgevoerd. De rechtbank leidt hieruit af dat [gedaagde 1] de werkzaamheden heeft verricht zoals [eiser] haar heeft opgedragen, waaronder dus ook het plaatsen van de wand valt waarmee een deel van de gemeenschappelijke ruimte bij de woning van [eiser] is betrokken. Nu alle overeengekomen werkzaamheden volgens [gedaagde 1] gereed zijn, is het appartement gereed voor oplevering. Te meer omdat [gedaagde 1] ter zitting heeft verklaard dat de andere twee appartementen voor wat betreft de privé-gedeelten aan de andere opdrachtgevers zijn opgeleverd en de gemeenschappelijke ruimtes aan hen in gebruik zijn gegeven. [gedaagde 1] heeft in dat kader toegelicht dat als de woning van [eiser] in de huidige vorm aan hem wordt opgeleverd, dus met het deel van de gemeenschappelijke ruimte, dat dit deel dan niet meer aan de VvE kan worden opgeleverd. Dat kan echter niet aan [eiser] worden tegengeworpen in het kader van schuldeisersverzuim. Het was immers de gemeenschappelijk wens van alle opdrachtgevers om de plaats van de lift en de trap om te wisselen en [gedaagde 1] heeft deze werkzaamheden conform opdracht uitgevoerd. Dat als gevolg daarvan (en eventuele noodzakelijke wijzigingen) het pand nu niet meer (volledig) overeenstemt met de splitsingsakte en splitsingstekening is een omstandigheid die de appartementseigenaren onderling zullen moeten oplossen. Op grond van artikel 5:108 BW Pro rust immers alleen op de appartementseigenaren tegenover elkaar de verplichting om het gebouw en de inrichting van het gebouw in overeenstemming te brengen en in stand te houden met de splitsingsakte en de splitsingstekening. [gedaagde 1] kan zich hier dus niet als aannemer op beroepen. Dat [eiser] een deel van de gemeenschappelijke ruimte bij zijn woning is betrokken, levert dus geen schuldeisersverzuim of een opschortingsrecht op.
[gedaagde 1] heeft niet tijdig opgeleverd
5.22.
Vaststaat dat het appartementencomplex en het appartement van [eiser] nog niet zijn opgeleverd. In de brief van 24 juli 2024 heeft [eiser] [gedaagde 1] verzocht om uiterlijk op 3 oktober 2024 de oplevering van het werk te realiseren. Naar het oordeel van de rechtbank is dit een redelijke termijn, aangezien partijen het erover eens zijn dat bij aanvang van de overeenkomst in het najaar van 2019 de doorlooptijd werd geschat op achttien maanden en de andere twee appartementen binnen drie jaar zijn opgeleverd. [gedaagde 1] heeft bovendien ter zitting verklaard dat sinds december 2023 geen werkzaamheden meer zijn uitgevoerd en alle overeengekomen werkzaamheden sindsdien gereed zijn. Met de geboden termijn in de brief van 24 juli 2024 heeft [gedaagde 1] dus ruimschoots de tijd gehad om tot oplevering over te gaan. Door dit niet te doen is [gedaagde 1] toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar verplichting om het werk tijdig op te leveren. De gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde 1] toerekenbaar tekort is geschoten (vordering I van [eiser] ) wordt daarom op deze grond toegewezen.
5.23.
De overige door [eiser] (zie 5.6) gestelde gebreken behoeven daarom geen bespreking.
Het beroep van [eiser] op gedeeltelijke ontbinding slaagt niet
5.24.
[eiser] vordert op de tweede plaats een verklaring voor recht dat de overeenkomst gedeeltelijk is ontbonden, dan wel een gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, namelijk voor zover deze nog niet is uitgevoerd (vordering II) en in het verlengde daarvan terugbetaling van het deel van de aanneemsom dat ziet op de onverrichte werkzaamheden (vordering VI). Deze vorderingen worden afgewezen, omdat niet is gebleken dat een deel van de opgedragen werkzaamheden niet is uitgevoerd.
5.25.
[eiser] heeft in het licht van het verweer dat alle opgedragen werkzaamheden zijn verricht, onvoldoende gespecificeerd en onderbouwd welke werkzaamheden niet zijn uitgevoerd en welk deel van de overeenkomst om die reden moet worden ontbonden. [eiser] heeft ter zitting weliswaar gewezen op de brief van 24 juli 2024 van de advocaat van [eiser] aan [gedaagde 1] waarin een opsomming is gegeven van een aantal punten die nog openstaan, maar [gedaagde 1] heeft aangevoerd dat dit punten zijn die buiten de opdracht of onder meerwerk vallen. [eiser] heeft hiertegen ingebracht dat uit de bouwtekeningen, facturen en meerwerkoverleggen volgt dat dit wel onderdeel van de overeenkomst was, maar heeft dit verder niet toegelicht of nader onderbouwd. Dat een deel van de werkzaamheden niet is uitgevoerd kan daarom niet worden vastgesteld. De vordering tot gedeeltelijke ontbinding (II) en terugbetaling van een deel van de aanneemsom (VI) worden daarom afgewezen.
[gedaagde 1] moet [eiser] de toegang tot zijn appartement verlenen en de sleutels afgeven
5.26.
[eiser] vordert op de derde plaats dat hij toegang tot zijn appartement krijgt (vordering III), dat hij op grond van artikel 3:299 BW Pro gemachtigd wordt om zichzelf deze toegang te verschaffen (vordering IV) en dat [gedaagde 1] gehouden wordt om de sleutel van de toegangsdeuren af te geven, deze ter beschikking van [eiser] te houden en [gedaagde 1] de sloten niet mag veranderen (vordering V).
5.27.
[gedaagde 1] heeft zich heeft beroepen op haar retentierecht. Zij vindt dat zij gerechtigd is de toegang tot het pand aan [eiser] te weigeren, omdat [eiser] een betalingsachterstand heeft. Daarnaast heeft [gedaagde 1] aangevoerd dat [eiser] in het verleden de toegang heeft gebruikt om wijzigingen aan het pand aan te brengen, waardoor het werk van [gedaagde 1] door derden is beïnvloed.
5.28.
De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser] onder III, IV en V toe. Het beroep van [gedaagde 1] op haar retentierecht slaagt immers niet, omdat hiervoor (zie 5.15) al is overwogen dat niet kan worden vastgesteld dat [eiser] een betalingsachterstand heeft. Dat betekent dat [gedaagde 1] niet om die reden bevoegd is de toegang aan [eiser] tot het pand en zijn appartement te weigeren. Ook de omstandigheid dat het werk van [gedaagde 1] kan worden beïnvloed door derden als [eiser] de toegang tot het pand krijgt, is geen reden om [eiser] de toegang te ontzeggen. [gedaagde 1] heeft namelijk zelf verklaard dat alle werkzaamheden in het pand gereed zijn, zodat niets aan oplevering in de weg staat. Nu [gedaagde 1] verder tegen deze vorderingen geen verweer heeft gevoerd, worden deze toegewezen.
5.29.
Aan de veroordelingen III en V wordt ook – zoals gevorderd – als stok achter de deur een dwangsom verbonden. De gevorderde dwangsommen zijn redelijk en worden toegewezen en elk gemaximeerd tot een bedrag van € 50.000,-.
[gedaagde 1] is gehouden om de door [eiser] geleden schade vanwege het niet tijdig opleveren van het appartement te vergoeden
5.30.
[eiser] vordert op de vierde plaats dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding en dat de zaak naar de schadestaatprocedure wordt verwezen om de diverse schadeposten te laten vaststellen (vordering VII). Het gaat daarbij om posten als gevolg van het uitblijven van oplevering, een gebrekkige uitvoering van de werkzaamheden met lekkage als gevolg, onderzoekskosten, dubbele woonlasten en andere kosten die hiermee samenhangen.
5.31.
[gedaagde 1] heeft geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen deze schadeposten, maar betwist wel dat er sprake is van lekkage in het pand.
5.32.
Zoals hiervoor (zie 5.22) is overwogen ziet de vastgestelde toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst van [gedaagde 1] op haar verplichting om het werk tijdig op te leveren. [gedaagde 1] is daarom gehouden om de schade te vergoeden die [eiser] hierdoor lijdt of zal lijden. Nu het werk nog niet is opgeleverd en zijn appartement al bijna drie jaar leeg staat, is voldoende aannemelijk dat de mogelijkheid bestaat dat [eiser] hierdoor schade heeft geleden. De rechtbank wijst daarom de onder VII gevorderde veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van schadevergoeding die voortvloeit uit het niet tijdig opleveren nader op te maken bij staat toe. In de schadestaatprocedure kunnen partijen het verdere debat voeren over welke schadeposten hieronder vallen. Dat volgens [eiser] sprake is van lekkage en gebrekkige uitvoering en dit tot schade in het pand en zijn appartement heeft geleid, heeft [gedaagde 1] betwist. Daarover heeft [eiser] ter zitting verklaard dat hiervoor nader onderzoek nodig is, omdat hij al drie jaar geen toegang tot het pand en zijn appartement heeft gehad. Dat maakt dat niet kan worden vastgesteld of die schade is geleden en/of dat [gedaagde 1] voor die schade aansprakelijk is. De verwijzing naar de schadestaatprocedure ziet dan ook niet op die posten.
De vordering van [eiser] tot terugbetaling van het teveel betaalde bedrag wordt afgewezen
5.33.
[eiser] vordert verder terugbetaling van het teveel betaalde bedrag van € 22.098,30 (vordering VIII). [eiser] stelt daartoe dat een aanneemsom van € 308.101,70 is overeengekomen en hij gehouden was om daarvan € 292.696,- te betalen voor oplevering, vanwege de afspraak dat 5% na oplevering zou worden betaald. Hij stelt dat hij in totaal € 314.794,30 heeft voldaan, waarvan € 278.294,34 giraal en € 36.500,- contant. [gedaagde 1] betwist dat een aanneemsom van € 308.101,70 is overeengekomen en dat € 36.500,- contant is betaald.
5.34.
De rechtbank wijst deze vordering af, omdat op basis van de stukken in het dossier niet kan worden vastgesteld of, en zo ja hoeveel, [eiser] teveel heeft betaald. Zoals hiervoor reeds is overwogen kan niet worden vastgesteld welke aanneemsom partijen zijn overeengekomen, zij betwisten immers beiden de door de ander gestelde aanneemsom, en ook niet welke (meer)werkzaamheden al dan niet in opdracht van [eiser] zijn uitgevoerd door [gedaagde 1] . Het gevorderde onder VIII wordt daarom afgewezen.
[gedaagde 1] is niet gehouden om verbeurde dwangsommen te betalen
5.35.
[eiser] vordert ten slotte dat [gedaagde 1] wordt veroordeeld tot betaling van verbeurde dwangsommen (vordering IX). [gedaagde 1] heeft hiertegen aangevoerd dat deze vordering is verjaard. [eiser] heeft dit ter zitting erkend. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
De vordering van [gedaagde 1] tot betaling van een schadevergoeding en meerwerk wordt afgewezen
5.36.
[gedaagde 1] vordert op haar beurt dat [eiser] wordt veroordeeld tot betaling van gevolgschade en overige kosten zoals meerwerk en dat de zaak naar de schadestaatprocedure wordt verwezen om al haar schade te laten vaststellen (vordering II).
5.37.
Voor zover [gedaagde 1] haar vordering baseert op de stelling dat [eiser] aansprakelijk is voor schade als gevolg van de werkzaamheden aan het dakterras, is hiervoor (zie 5.18) al overwogen dat niet is komen vast te staan dat als gevolg van die werkzaamheden schade is ontstaan. Dat betekent dat niet kan worden aangenomen dat er een schadevergoedingsplicht op [eiser] rust.
5.38.
Voor zover [gedaagde 1] betaling van meerwerk vordert, had zij in ieder geval nader moeten onderbouwen waar dit meerwerk uit zou bestaan en welk bedrag aan meerwerk wordt gevorderd, aangezien [eiser] meent dat hij al het overeengekomen meerwerk heeft betaald en betwist dat hij ander meerwerk is verschuldigd. Dat heeft [gedaagde 1] niet gedaan. [gedaagde 1] heeft slechts een verwijzing naar de schadestaatprocedure gevorderd, maar daar leent de schadestaatprocedure zich niet voor.
Slotsom
5.39.
Dit alles leidt tot de slotsom dat de vorderingen van [eiser] onder I, III, IV, V en VII, voor zover deze zijn gericht tegen [gedaagde 1] , worden toegewezen zoals hierna in de beslissing vermeld. De overige vorderingen van [eiser] en de tegenvorderingen van [gedaagde 1] worden afgewezen.
5.40.
Tot slot overweegt de rechtbank dat het beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op schending van artikel 21 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en misbruik van procesrecht niet slaagt. Tussen de verschillende partijen die bij deze bouw betrokken zijn, wordt al lange tijd en veelvuldig geprocedeerd. Partijen verschillen op vele punten van mening, maar niet kan worden vastgesteld dat [eiser] feiten die voor de beslissing van belang zijn in strijd met de waarheid heeft aangevoerd. Ook is geen sprake van misbruik van procesrecht door [gedaagde 2] in privé te dagvaarden, ondanks het vonnis in kort geding. Een dergelijk vonnis bevat slechts voorlopige oordelen en beslissingen waaraan partijen niet in een latere procedure zijn gebonden.
Proceskosten
de vordering (in conventie)
5.41.
[gedaagde 1] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
148,57
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
1.672,00
(2 x tarief III € 836,00)
Totaal
€
2.151,57
5.42.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
de tegenvordering (in reconventie)
5.43.
[gedaagde 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom ook de proceskosten (inclusief nakosten) betalen in reconventie. De proceskosten van [eiser] worden begroot op € 1.290,00 aan salaris advocaat (2 x tarief IV € 1.290,00 x 0,5).
de vordering en de tegenvordering (in conventie en in reconventie)
5.44.
[gedaagde 1] wordt veroordeeld tot betaling van € 296,00 aan nakosten, te vermeerderen met de verhoging en de wettelijke rente zoals in de beslissing is bepaald.
Uitvoerbaar bij voorraad
5.45.
De veroordelingen worden – voor zover van toepassing – uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat de veroordelingen ook moeten worden uitgevoerd als tegen dit vonnis hoger beroep wordt ingesteld en zolang daarop niet anders is beslist.
6.De beslissing
De rechtbank
de vordering (in conventie)
6.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde 1] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst,
6.2.
veroordeelt [gedaagde 1] om [eiser] , alsmede elke andere derde partij die in opdracht van [eiser] werkzaamheden uitvoert, binnen drie dagen na betekening van dit vonnis telkens op eerste verzoek van [eiser] binnen drie dagen na dat verzoek feitelijk, onvoorwaardelijk en ongelimiteerd toegang tot het appartementencomplex te verschaffen,
6.3.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 5.000,00 voor iedere dag dat zij niet aan de hoofdveroordeling onder 6.2 voldoet tot een maximum van € 50.000,-,
6.4.
machtigt [eiser] op de voet van artikel 3:299 lid 1 BW Pro om zichzelf met behulp van een slotenmaker en/of deurwaarder toegang tot het appartementencomplex te verschaffen als [gedaagde 1] niet aan de hoofdveroordeling onder 6.2 voldoet, inclusief het nemen van alle daartoe noodzakelijke maatregelen, waaronder niet uitsluitend het eventueel openbreken van deuren,
6.5.
gebiedt [gedaagde 1] om aan [eiser] de sleutel van de toegangsdeuren af te geven, deze te allen tijde ter beschikking van [eiser] te houden en de betreffende sloten niet te veranderen,
6.6.
veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 5.000,00 voor iedere dag dat zij niet aan de hoofdveroordeling onder 6.5 voldoet tot een maximum van € 50.000,-,
6.7.
veroordeelt [gedaagde 1] tot vergoeding van schade van [eiser] die voortvloeit uit de niet tijdige oplevering zoals overwogen in r.o. 5.22 nader op te maken bij staat,
6.8.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van € 2.151,57, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
6.9.
veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.10.
wijst het meer of anders gevorderde af,
de tegenvordering (in reconventie)
6.11.
wijst de vorderingen van [gedaagde 1] af,
6.12.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van € 1.290,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
de vordering en de tegenvordering (in conventie en in reconventie) voorts
6.13.
veroordeelt [gedaagde 1] in de nakosten van € 296,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf vijftien dagen na betekening van het vonnis,
6.14.
veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.15.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.2 tot en met 6.9, 6.12, 6.13 en 6.14 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.A.M. Groot, rechter, bijgestaan door mr. V.W. de Leeuw, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2026.