ECLI:NL:RBAMS:2026:7227 - Rechtbank Amsterdam - Non-conformiteit woning door funderingsgebreken aan uitbo...

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/779904 / HA ZA 25-1792

Vonnis van 15 juli 2026

in de zaak van

1.[eiser 1],

wonende te [woonplaats 1],
2.
[eiser 2],

wonende te [woonplaats 2],

eisers,

hierna samen te noemen: [eisers] en voor zover afzonderlijk bedoeld [eiser 1] respectievelijk [eiser 2],

advocaat: mr. I. Langeveld,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 3],

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde],

advocaat: mr. K. Çolakoglu.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 20 november 2025 met producties,

- de conclusie van antwoord,

- het tussenvonnis van 18 februari 2026 waarbij een mondelinge behandeling is gelast,

- het proces-verbaal van de op 28 mei 2026 gehouden mondelinge behandeling met de daarin vermelde stukken, waaronder de akte vermeerdering van eis.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 10 juni 2022 hebben [eisers] de voormalige woning van [gedaagde] gelegen aan [adres] (hierna: de woning) bezichtigd. Deze woning stond destijds te koop voor een vraagprijs van € 425.000. De woning heeft een uitbouw/serre.

2.2.

Na de bezichtiging hebben [eisers] een bod uitgebracht van € 461.000,- onder voorbehoud van financiering en een bouwtechnische aankoopkeuring, welk bod door [gedaagde] werd geaccepteerd.

2.3.

Op 27 juni 2022 vond een bouwtechnische keuring van de woning plaats op basis van een visuele inspectie waarbij beide partijen aanwezig waren. In het op basis hiervan verschenen rapport, staan ten aanzien van de uitbouw van de woning geen opmerkingen vermeld.

2.4.

Per e-mail van 29 juni 2022 hebben [eisers] de bevindingen uit de bouwtechnische keuring alsmede hun eigen bevindingen gedeeld met de makelaar van [gedaagde]. Deze e-mail luidt voor zover hier relevant ten aanzien van de uitbouw als volgt:

“[…] Naast de globale bouwkundige inspectie, waar de inspecteur zich op heeft gefocust, zijn er nog een aantal aspecten onder de aandacht gekomen. Deze aandachtspunten staan niet vermeld in het rapport, maar zijn naar onze mening cruciaal voor een veilige en leefbare woning. […]

*serre fors verzakt

* serre heeft een tochtstrip linksboven -sluit niet goed. Door verzakking ?? Toe aan vervanging […]”

[eisers] hebben bij deze e-mail een herzien bod uitgebracht van € 425.000,-, onder voorbehoud van financiering.

2.5.

Tijdens een op 8 juli 2022 gehouden bespreking tussen partijen, waarbij onder meer de genoemde bouwkundige aandachtspunten werden besproken, heeft [gedaagde] ten aanzien van de uitbouw verzekerd dat deze niet is verzakt..

2.6.

Partijen hebben vervolgens overeenstemming bereikt over een koopprijs voor de woning van € 430.000,-.

2.7.

Op 19 juli 2022 hebben partijen de koopovereenkomst ondertekend en op

16 december 2022 vond de levering van de woning aan [eisers] plaats.

2.8.

In januari 2025 is er lekkage opgetreden in de uitbouw, welke lekkage in de periode tot aan maart 2025 is verergerd. Ook zijn er in die periode scheuren in de muren van de uitbouw ontstaan. [eisers] hebben [gedaagde] in januari 2025 geïnformeerd over de ontstane lekkage.

2.9.

In maart 2025 heeft Duyts Bouwconstructies B.V. (hierna: Duytsbouw) in opdracht van [eisers] onderzoek verricht naar de oorzaak van de lekkage en scheurvorming in de uitbouw. Het rapport van 19 maart 2025 luidt voor zover hier relevant:

“[…]

aangetroffen situatie

De aanbouw bevindt zich in een constructief gebrekkige staat doordat deze aan het verzakken is, de wanden zijn niet te lood aangebracht, de pui sluit niet goed en de dakconstructie is lek.

De uitbouw als zodanig had in deze vorm nooit gebouwd mogen worden omdat deze aan het

bouwbesluit had moeten voldoen zeker gezien het feit dat de woonkamer op de begane grondvloer is samengevoegd met de extra gerealiseerde ruimte.

Tevens zijn de vloer en de aansluitingen slecht voorzien van isolatie, wat duidelijk is te voelen aan de koude aan de vloer en wanden, een en ander voldoet niet aan de minimale eisen voor een RC waarde van 3,5 m2K/W zoals genoemd in het Bouwbesluit.

Ook is de aangebrachte convectorput niet uitgevoerd met een noodzakelijke convector en met alle voorzieningen; er is slechts een standaard radiator in een put geplaatst.

volgens schets aangebrachte constructie

Door de aangebrachte constructie van 15 stuks hardhouten palen met een lengte van 4,0 meter, die zijn aangebracht in de ophoog-laag welke onderhevig is aan grondzakking en zettingen, is de verzakking van de uitbouw veroorzaakt.

De afmeting van de toegepaste houtconstructie is onvoldoende en geeft vervorming in de

afwerking, ook kan door de afsluiting van de ventilatieopeningen er onvoldoend luchtdoorstroom plaatsvinden, met verstikken(verrotten) tot gevolg.

Voor de vloer- en wandconstructies zijn er in het Bouwbesluit 2021 de volgende waardes aan te houden:

• vloer : Rc 3,5 m2K/W

• gevel : Rc 4,5 m2K/W

• dak : Rc 6,0 m2K/W

Volgens de aangeleverde informatie voldoen de waardes niet aan de eisen gesteld in het

Bouwbesluit en is de uitbouw dan ook niet conform de hier aan gestelde eisen gebouwd, ook

gezien het feit dat de uitbouw en de woonkamer en keuken nu als een ruimte worden gebruikt.

Gezien de gehele aangetroffen constructie en de optredende scheuren met de bijkomende

lekkage dient deze zo snel als mogelijk gesloopt te worden om schade aan de inboedel te

voorkomen en om te gaan voldoen aan het Bouwbesluit met de functie van en verblijfsruimte (onderdeel van de begane grondvloer). […]

Door een aannemer is er al een kostenraming gemaakt voor het vervangen en de nieuw te

bouwen uitbouw, waarbij de kosten uitkomen op ongeveer € 70.000,00 Inclusief BTW.”

2.10.

Bij brief van 16 mei 2025 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor gebreken aan de woning en de schade ten bedrage van minimaal

€ 70.000,- die [eisers] dientengevolge lijden. [gedaagde] wordt in gebreke gesteld en gesommeerd binnen veertien dagen na dagtekening van die brief schriftelijk aansprakelijkheid te erkennen en met [eisers] in overleg te treden over een passende oplossing.

2.11.

In opdracht van [gedaagde] heeft er op 2 februari 2026 door TOP Expertise een contra-expertise plaatsgevonden. Het rapport van 16 februari 2026 luidt, voor zover hier relevant:

“[…] De vermeende constructieve gebrekkigheid van de uitbouw, de bewering dat de uitbouw aan het verzakken was, dat de wanden niet te lood zijn aangebracht, dat de uitbouw niet aan het Bouwbesluit voldoet, de uitbouw niet aan de isolatie-eis uit het Bouwbesluit voldoet, ventilatieopeningen zijn afgesloten en een convector in de isolatieput noodzakelijk was worden in het summiere rapport van Duyts niet onderbouwd of aangetoond. […]

Op de grootste breedte bovenaan maten wij een scheur van 5 mm. De wederpartij stelt dat die door verzakking is ontstaan. Dit is niet te bewijzen noch te ontkennen Een uitbreiding heeft altijd een andere fundering dan het hoofdgebouw en klinkt daardoor anders in. […]

De door Duyts vermelde scheefstand van de wand was volgens onze meting niet aanwezig. De achtergevel stond volgens onze meting niet geheel recht. Het verschil tussen de onder- en de bovenzijde bedroeg 6mm op de gehele hoogte. Dit is ons inziens geen constructief probleem zoals Duyts dit aangaf. […]

Voor noodzakelijke aanpassingen en herstel van de uitbouw adviseren wij de volgende maatregelen en ramen wij de volgende kosten:

Het is de vraag of het aanbrengen van 25 palen van ruim 4 m diepte op basis van de juiste uitgangspunten aan het Bouwbesluit voldeed zoals dit geldig was in 2017. De kosten voor de controle door een constructeur ramen wij op€ 800,--inclusief btw. Bij deze berekening van de fundering dient tevens beoordeeld te worden of die het gewicht van een dak en een zijraam van dubbel glas op kan vangen. Als dit niet het geval is, kan de aanbouw niet voldoen aan het Bouwbesluit. […]

Zodoende komen wij op€ 16.400,-- tot € 16.750,--om de uitbouw te laten voldoen aan het Bouwbesluit en de bestaande gebreken te verhelpen.

De kosten voor een geheel nieuwe uitbouw, gebouwd op een traditionele wijze met een glazen dak en een zijraam, kost gemiddeld € 25.000,-- tot € 35.000,-- inclusief btw. Het afbreken en afvoeren van de bestaande serre ramen wij op € 1.500,- inclusief btw.

De door de aannemer Kant Montage opgestelde en in het rapport van Duyts overgenomen offerte van ongeveer € 70.000,-- inclusief btw is exorbitant hoog en komt niet overeen met gangbare marktprijzen.

De kwaliteit voor een traditioneel nieuwgebouwde uitbouw overstijgt echter niet enkel de kwaliteit van de uitbouw op het moment van onze inspectie. Ook de kwaliteit van de uitbouw wordt overschreden zoals die voor de wederpartij op het moment van de koop ruim 3 jaar eerder zichtbaar was en zelfs ook de kwaliteit van de uitbouw op het moment van oplevering 9 jaar geleden. Uw cliënt heeft een niet-traditionele uitbouw geplaatst die hij zo licht mogelijk heeft uitgevoerd om kosten te besparen en onconventioneel heeft gematerialiseerd en gemonteerd. […]”

2.12.

De onderneming SondeerMeester heeft in opdracht van [eisers] op 27 februari 2026 geotechnisch onderzoek verricht.

2.13.

ABO Geomet heeft vervolgens een draagkrachtberekening gemaakt van de bestaande palen behorend bij de uitbouw. Het rapport gedateerd 10 april 2026 luidt, voor zover hier relevant:

“[…] De maximale draagkracht van de palen wordt conform de NEN 9997-1 :2016+ C2:2017 berekend met de 4D/8D methode van Koppejan. Conform tabel 7.d van

NEN9997-1:2016+ C2:2017 is de αs bij palen in een veenlaag 0,0. Hierdoor wordt het

effectieve draagvermogen conform de norm zeer beperkt. Het puntdraagvermogen van

de houten palen in de veenlaag is namelijk nihil en het schachtdraagvermogen dat

potentieel ontleent kan worden aan de aangebrachte topzandlaag is zeer beperkt

(ca. 5 kN).”

2.14.

Een aanvullende reactie van Duytsbouw van 5 mei 2026, naar aanleiding van het verrichte sondeeronderzoek, de draagkrachtberekening en de bevindingen van TOP Expertise luidt, voor zover hier van belang:

“Sondering en waterpasmeting op locatie.

Op 27-02-2026 heeft de firma SondeerMeester een sondering op locatie uitgevoerd. […]

Paaladvies op de houten paal van 4 a 5 m diepte.

Op 10 april 2026 heeft ABO Geomet Geotechniek een draagkrachtberekening uitgevoerd.

De conclusie is dat het effectieve draagvermogen van de palen 0 kN is. Dit omdat de onderkant

van de palen niet in een zandlaag zijn aangebracht.

Wanneer er geen negatieve kleef wordt meegerekend zullen de palen meezakken met het

zakkingsgedrag van de veen- en kleilagen.

(…)

Controleberekening

Met de door ABO Geomet Geotechniek getrokken conclusie dat de palen géén draagvermogen

bezitten heeft het geen toegevoegde waarde om te bepalen hoe zwaar de uitbouw weegt.

De conclusie dat de palen en daarmee de gehele fundering niet voldoet aan de eisen van het

Bouwbesluit is hiermee aangetoond.

Opmerking

In de eerdere berichten vanuit [gedaagde] CS was het uitgangspunt dat er 5 rijen van 5 palen zouden

staan. Tijdens het recente graafwerk door [eiser 1] is vastgesteld dat er geen 5 rijen, maar 3 rijen palen staan.

Voor de conclusie maakt dat echter niet uit. Immers 25 x 0 kN = 0 kN is hetzelfde als 15 x 0”

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen na wijziging van eis, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair:

I. voor recht te verklaren dat er sprake is van dwaling op grond van artikel 6:228 lid 1 onder Pro a en/of b;

I. de gevolgen van de koopovereenkomst ex artikel 6:230 lid 2 BW Pro te wijzigen in

die zin dat de koopprijs verminderd wordt met € 70.776,73 inclusief btw;

II. [gedaagde] te veroordelen om aan [eisers] te betalen € 70.776,73 inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 mei 2025 dan wel vanaf 20 november 2025;

subsidiair

III. voor recht te verklaren dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst (non-conformiteit);

IV. [gedaagde] te veroordelen om aan [eisers] te betalen € 70.776,73 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 mei 2025 dan wel vanaf 20 november 2025;

primair en subsidiair:

V. [gedaagde] te veroordelen om aan [eisers] te voldoen een bedrag van € 1.475,- aan buitengerechtelijke incassokosten;

VI. [gedaagde] te veroordelen om aan [eisers] te voldoen € 931,70,- aan gemaakte deskundigenkosten;

VII. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[eisers] gronden hun vorderingen primair op dwaling (artikel 6:228 lid 1 onder Pro a en/of b BW) en subsidiair op non-conformiteit van de woning in verband met een verborgen gebrek aan de uitbouw. De uitbouw is inmiddels hersteld voor het bedrag van

€ 70.776,73. Hiervan vorderen [eisers] vergoeding.

3.3.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer en betwist dat [eisers] een geslaagd beroep op dwaling dan wel non-conformiteit toekomt. [gedaagde] betwist dat sprake is van ernstige constructieve gebreken aan de in 2017/2018 gerealiseerde uitbouw en in ieder geval was [gedaagde] ten tijde van het sluiten van de koop niet bekend met dergelijke gebreken. [eisers] hebben als kopers niet aan hun onderzoeksplicht voldaan. Bovendien hebben [eisers] niet tijdig geklaagd. Daarnaast voert [gedaagde] verweer tegen de omvang van de gevorderde herstelkosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Vooraf

4.1.

De rechtbank zal de vordering op basis van de subsidiaire grondslag beoordelen, omdat deze grondslag het meest aansluit bij het in deze procedure gevoerde partijdebat. Nu uit het hierna overwogene volgt dat de vordering (groten)deels toewijsbaar is op basis van deze subsidiaire grondslag, behoeft de primaire grondslag (het beroep op dwaling) geen verdere bespreking. Beoordeling van deze zaak op basis van de primaire grondslag zou niet tot de toewijsbaarheid van een hoger schadebedrag leiden. Primair wordt gevorderd aanpassing van de koopovereenkomst in die zin dat de koopprijs van de woning wordt verminderd met de hoogte van de voor vergoeding in aanmerking komende herstelkosten, welk zelfde bedrag aan herstelkosten ook wordt gevorderd op basis van de subsidiaire grondslag van de vordering (non-conformiteit).

Het toetsingskader, non-conformiteit

4.2.

Het conformiteitsvereiste is neergelegd in artikel 7:17 lid 1 BW Pro. Op grond van die bepaling moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Artikel 7:17 lid 2 BW Pro bepaalt dat een zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

4.3.

Beslissend bij de vraag naar de conformiteit, zo volgt uit artikel 7:17 BW Pro, is het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van de koper over de eigenschappen van de zaak. Bij dit verwachtingspatroon spelen alle relevante omstandigheden van het geval een rol, waaronder de aard van de zaak, de hoogte van de prijs, de omstandigheden waaronder de koop plaatsvond, de deskundigheid van koper en verkoper, de door de koper gedane mededelingen en wat de koper ten tijde van de koop wist of redelijkerwijs had kunnen weten.

4.4.

Of op de koper een onderzoeksplicht rust en of op de verkoper een mededelingsplicht rust, hangt ook af van de omstandigheden van het geval. In algemene zin geldt dat, indien de koper twijfelt of behoort te twijfelen, hij gehouden is onderzoek te (laten) doen. Ook geldt in algemene zin dat op de verkoper een mededelingsplicht rust, indien hij beschikt of behoort te beschikken over bepaalde informatie en begrijpt of moet begrijpen dat hij deze informatie aan de koper moet geven om te voorkomen dat de koper zich over bepaalde punten een onjuiste voorstelling zal maken.

4.5.

Artikel 7:17 lid 5 BW Pro bepaalt dat de koper zich er niet op kan beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt wanneer hem dit ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. Uit de rechtspraak volgt echter dat het schenden van de onderzoeksplicht door de koper in beginsel niet aan de koper kan worden tegengeworpen door een verkoper die op het bewuste punt zelf zijn mededelingsplicht heeft geschonden.

De woning is non-conform

4.6.

[eisers] hebben met de door hen overgelegde (aanvullende) rapporten van Duytsbouw, SondeerMeester en ABO Geomet voldoende aangetoond dat de uitbouw aan het verzakken was, wegens een ondeugdelijke fundering met als gevolg de geconstateerde lekkages en scheurvorming. Uit de rapporten volgt dat er niet 25, zoals [gedaagde] heeft verklaard, maar 15 (3 rijen van 5) palen voor de fundering zijn gebruikt. Deze feitelijke constatering is niet door [gedaagde] of zijn eigen deskundigen betwist. Uit de rapporten volgt verder dat de gebruikte palen niet in een zandlaag zijn aangebracht, wat tot gevolg heeft dat de palen nagenoeg geen draagvermogen hebben en wegzakken. Omdat het gaat om gebreken aan de fundering en verder niet in geschil is dat deze na de levering van de woning ongewijzigd is, staat vast dat de gebreken al aanwezig waren ten tijde van de levering van de woning aan [eisers] Middels deze rapporten is verder aangetoond dat de uitbouw ook afgezien van de funderingsproblemen niet voldeed aan de daarvoor geldende regelgeving/ het bouwbesluit, wat ook wordt bevestigd door de door [gedaagde] zelf ingeschakelde contra-expert. Met het (al eerder opgestelde) rapport van Top Expertise, heeft [gedaagde] voornoemde gebreken aan de fundering niet kunnen weerleggen. De contra-expert gaat uit van een onjuist aantal palen in de fundering en gaat vervolgens niet in op de geschiktheid hiervan voor de constructie. De contra-expert raadt nader onderzoek aan, hetgeen [gedaagde] niet heeft verricht. Top Expertise ontkracht de bevindingen en conclusies van de deskundigen van [eisers] daarmee niet. Dat de lekkage en scheurvorming door mogelijk andere oorzaken zijn ontstaan, zoals door verandering in de grondwaterstand, natuurlijke zetting of door de wijze van gebruik door [eisers], is op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt door [gedaagde].

4.7.

De rechtbank acht bij deze stand van zaken het bewijs van de (funderings)gebreken aan de uitbouw geleverd. Er bestaat geen noodzaak om nog een nieuwe deskundige te benoemen dan wel [gedaagde], zoals verzocht, aanvullend gelegenheid te geven tot het nemen van een nadere akte opdat hij zelf een nieuwe deskundige kan inschakelen om de bevindingen van SondeerMeester, ABO Geomet en de (aanvullende) bevindingen van Duytsbouw te kunnen laten toetsen. Daarbij acht de rechtbank het relevant dat [gedaagde] door [eisers] tot contra-expertise is uitgenodigd en hiertoe ruim een jaar mee heeft gewacht en dat deze contra-expert vervolgens zelf aanvullend onderzoek nodig achtte om de fundering te kunnen beoordelen maar [gedaagde] hiertoe niet is overgegaan. Dit alles is vervolgens wel verricht door deskundigen die [eisers] heeft ingeschakeld, die met hun rapporten de eerste expertise van Duytsbouw bevestigen. [gedaagde] kan bij die gang van zaken niet met succes klagen dat er te weinig tijd aanwezig was vóór de mondelinge behandeling om een en ander zelf ook nog eens te laten beoordelen door een eigen deskundige. Hiertoe heeft hij de kans gehad. Daarbij wordt ook relevant geacht dat [gedaagde] niet heeft betwist dat de fundering slechts bestaat uit 15 palen en dat deze in een verkeerde bodemlaag zijn aangebracht, wat Duytsbouw al in haar allereerste rapport heeft omschreven. Dat [eisers] onredelijk lang heeft gewacht met het delen van de bevindingen van ABO Geomet, SondeerMeester en van de aanvullende bevindingen van Duytsbouw is niet komen vast te staan. De rechtbank acht het niet onredelijk dat de advocaat eerst alle drie de aanvullende rapportages afwacht en in samenhang met elkaar beschouwt en deze ook eerst met [eisers] bespreekt, alvorens deze te delen met de rechtbank en de wederpartij. De laatste rapportage (van Duytsbouw) dateert pas van 5 mei 2026 waarna nog overleg moest plaatsvinden met [eisers] Vervolgens is deze informatie tien dagen voor de mondelinge behandeling gedeeld met de rechtbank en met [gedaagde]. Van het onnodig lang wachten hiermee (en hierdoor benadelen van [gedaagde]) is de rechtbank niet gebleken. De rechter heeft deze stukken tijdens de mondelinge behandeling dan ook toelaatbaar geacht en aan het procesdossier toegevoegd.

4.8.

De rechtbank oordeelt op grond van het voorgaande dat vast is komen te staan dat de uitbouw niet aan de daarvoor geldende regelgeving/het bouwbesluit voldeed en dat de uitbouw een gebrekkige fundering had waardoor deze wegzakte en lekkages en scheurvorming werden veroorzaakt. Uit de rapporten volgt genoegzaam dat de fundering dermate gebrekkig was, dat deze zo spoedig mogelijk moest worden vervangen en dat hiervoor afbraak van de gehele uitbouw nodig was. In ieder geval het funderingsgebrek staat op grond van dit alles aan normaal gebruik van de woning in de weg, temeer nu de uitbouw een open verbinding heeft met het woongedeelte van de woning. Daarmee staat vast dat sprake is van non-conformiteit van de geleverde woning.

Mededelingsplicht gaat voor de onderzoeksplicht

4.9.

[gedaagde] kan hiervoor als verkoper worden aangesproken. Het verweer van [gedaagde] dat [eisers] niet hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht en niet mochten vertrouwen op de deugdelijke staat van de fundering van de uitbouw gaat niet op.

4.10.

Voorop wordt gesteld dat [eisers] een bouwkundige aankoopkeuring hebben laten uitvoeren, waarbij aandacht is gevraagd voor de staat van de uitbouw. Bij deze keuring zijn enkele herstel/verbeterpunten gesignaleerd, maar zijn ten aanzien van de uitbouw geen bijzonderheden opgemerkt. Naar aanleiding van deze keuring en in verband met hun eigen twijfels over de uitbouw vanwege een geconstateerd verloop in de vloer, hebben [eisers] hun bod op de woning bijgesteld. Hierna heeft een gesprek tussen partijen plaatsgevonden, waarbij [eisers] specifiek ten aanzien van de uitbouw en de aldaar zichtbare bijzonderheden (zoals het aflopen van de vloer) vragen hebben gesteld. Daarop heeft [gedaagde] toegelicht dat het aflopen van de vloer komt door het ontbreken van een ondervloer. Ook heeft [gedaagde] toen verklaard ‘
zijn handen ervoor in het vuur te steken dat de serre niet is verzakt’,of woorden van gelijke strekking. Dat hij deze geruststellende woorden heeft geuit, is door [gedaagde] tijdens de zitting erkend.

4.11.

Bij die stand van zaken kan [gedaagde] niet aan [eisers] tegenwerpen dat zij als kopers niet hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht. [eisers] hebben naar aanleiding van hun onderzoek juist vragen gesteld aan [gedaagde] over de fundering, die vervolgens als verkoper hierover mededelingen heeft gedaan. Dat die mededelingen onjuist zijn gebleken, kan [gedaagde] niet met een beroep op de onderzoeksplicht aan [eisers] tegenwerpen. Zij mochten als kopers afgaan op de juistheid van die mededelingen. [gedaagde] heeft in dit verband nog aangevoerd dat [eisers] zijn geruststellende woorden niet als
garantiemochten opvatten, temeer nu hij ook maar een leek is en nu duidelijk was dat er geen garantiepapieren van een professionele aannemer overgedragen konden worden. Hier is de rechtbank het niet mee eens. Als [gedaagde] niet zeker was van zijn zaak of zelf niet deskundig was om hierover iets te verklaren, dan had hij zich daarover als verkoper niet zo stellig moeten uitlaten tegenover [eisers] Ook indien hij, zoals hij aanvoert, op voorhand aan [eisers] heeft aangegeven dat hij de uitbouw zelf met een bevriende aannemer heeft geplaatst en dat er (daarom) geen garantiepapieren ten aanzien van de uitbouw konden worden overgelegd, wat uitdrukkelijk door [eisers] wordt betwist, dan nog mochten [eisers] afgaan en vertrouwen op zijn stellige mededeling als verkoper dat de fundering van de uitbouw in orde was. Ook mochten [eisers] erop vertrouwen dat de uitbouw aan de daarvoor geldende regelgeving, waaronder het bouwbesluit voldeed, ook indien zij wisten dat de uitbouw niet door een professioneel bedrijf was geplaatst maar door [gedaagde] zelf samen met een bevriende aannemer. Ook in dat geval moet de uitbouw hier immers aan voldoen en mogen kopers daarop vertrouwen. Het beroep van [gedaagde] op schending door [eisers] van hun onderzoeksplicht gaat daarom niet op.

Geen schending klachtplicht

4.12.

[gedaagde] doet verder een beroep op de klachtplicht en stelt dat [eisers] niet tijdig hebben geklaagd. [eisers] betwisten dat.

4.13.

Artikel 7:23 lid Pro 1, eerste zin, BW houdt in dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Hieraan hebben [eisers] voldaan. Zij hebben onbetwist toegelicht dat zij direct na de eerste klachten, het constateren van lekkage in januari 2025, [gedaagde] hiervan op de hoogte hebben gesteld en over het verdere verloop ervan en het inschakelen van een deskundige in maart 2025 op de hoogte hebben gehouden. Het maakt daarbij niet uit dat de levering van de woning al in 2022 heeft plaatsgevonden, het gaat om het moment dat de gebreken ontdekt worden. Gesteld noch gebleken is immers dat zich al eerder dan begin 2025 problemen voordeden met de uitbouw die eerder hadden moeten worden gemeld. De rechtbank gaat daarom ervan uit dat [eisers] niet in strijd met de klachtplicht hebben gehandeld.

[gedaagde] is schadeplichtig

4.14.

[eisers] vorderen een schadevergoeding, bestaande uit de gemaakte herstelkosten. Voor schadevergoeding is een toerekenbare tekortkoming in de nakoming vereist, die met voornoemde non-conformiteit is gegeven. Voor zover nakoming niet reeds blijvend onmogelijk is geworden, zo volgt uit art 6:74 lid 2 BW Pro, ontstaat pas recht op schadevergoeding als de schuldenaar in verzuim is. Voor zover [gedaagde] nog kon nakomen, heeft hij niet binnen de in de ingebrekestelling vermelde termijn aansprakelijkheid erkend en verkeerde hij in ieder geval daarna in verzuim. Dat betekent dat [gedaagde] schadevergoeding aan [eisers] moet betalen ter hoogte van de gemaakte herstel/vervangingskosten van de uitbouw.

Ten aanzien van de omvang van de herstelkosten

4.15.

[eisers] zijn inmiddels ook daadwerkelijk tot herstel van de uitbouw overgegaan middels het vervangen ervan. Uit de rapporten van de door hen ingeschakelde deskundigen blijkt voldoende dat herstel uitsluitend mogelijk was door afbraak, aanbrengen van een nieuwe deugdelijke fundering en het vervolgens plaatsen van een nieuwe uitbouw. Dat een en ander, inclusief funderingsherstel, op een minder ingrijpende wijze had kunnen plaatsvinden is niet nader door [gedaagde] onderbouwd. Bij het vaststellen van de voor vergoeding in aanmerking komende herstelkosten kan aansluiting te worden gezocht bij de daadwerkelijk door [eisers] gemaakte herstelkosten, naar het prijspeil op het moment dat deze moesten worden betaald. In dat verband wordt relevant geacht dat [eisers] hebben toegelicht eerst een viertal offertes te hebben opgevraagd en voor deze procedure uiteindelijk aansluiting te hebben gezocht bij de offerte met de laagste prijs (zie productie 21). [gedaagde] heeft dat onvoldoende weersproken. De werkelijke herstelkosten zijn volgens [eisers] uiteindelijk uitgekomen op € 67.191,30 en € 3.585,43 voor de vloer in de uitbouw die, omdat deze was verlijmd, volledig vervangen moest worden en niet meer kon worden hergebruikt.

4.16.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat [eisers] een veel duurdere en kwalitatief hoogwaardigere uitbouw hebben laten terugplaatsen en dat hij daarom niet voor de volledige herstelkosten aangesproken kan worden. [gedaagde] heeft echter nagelaten te concretiseren, terwijl dat wel al van hem kon worden verlangd, welke in de herstelofferte/gemaakte herstelkosten opgenomen gespecificeerde posten dan een substantiële verbetering ten aanzien van de oude uitbouw opleveren. Nadat hij hiernaar uitdrukkelijk is gevraagd tijdens de mondelinge behandeling, heeft hij dit wel gedaan ten aanzien van de schuifpui/deuren/kozijnen, de vloerverwarming en als het gaat om een gewenste correctie van nieuw voor oud.

4.17.

Ten aanzien van de vloerverwarming acht de rechtbank een correctie op zijn plaats. De oude uitbouw had verwarming maar geen vloerverwarming, wat als een verbetering wordt gezien die voor eigen rekening van [eisers] blijft. Voor vergoeding zou enkel het terugplaatsen van de oude verwarming in aanmerking komen, waarvan de herstelkosten door de rechtbank worden geschat op € 900,- exclusief btw. Dat betekent dat ten aanzien van de verwarming uitsluitend voor vergoeding in aanmerking komt € 900,- plus btw

(€ 1.089,- inclusief btw) in plaats van € 3.900,- plus btw (€ 4.719,- inclusief btw). De herstelkosten komen daarmee op € 63.561,30 inclusief btw (€ 67.191,30 – € 4.719,- +

€ 1.089.-).

4.18.

Ten aanzien van de schuifpui zal geen correctie worden toegepast. Dat er een oude tweedehands schuifpui in de uitbouw zat, laat onverlet dat ook deze moest worden vervangen voor een andere pui. Gesteld noch gebleken is dat de oude pui kon worden herbruikt en evenmin dat daarvoor in de plaats een onnodig duurdere / luxere nieuwe schuifpui is aangeschaft. Van [eisers] hoefde niet te worden verwacht dat zij de pui voor een andere tweedehands pui zou vervangen. Hetzelfde heeft te gelden voor in de uitbouw geplaatste nieuwe ramen/kozijnen/deuren. Ook deze moesten worden vervangen na de sloop van de uitbouw. Dat deze volgens [gedaagde] blijkens de aankoopkeuring al aan vervanging toe waren en dat daarom hiervoor al een lagere aankoopprijs voor de woning is betaald, volgt niet uit het rapport van de aankoopkeuring. Zoals [eisers] terecht hebben opgemerkt vermeldt dat rapport geen post direct te maken herstel/vervangingskosten voor deuren/ramen/kozijnen van de uitbouw.

4.19.

Wel dient er naar het oordeel van de rechtbank een correctie van nieuw voor oud plaats te vinden op grond van voordeelstoerekening (artikel 6:100 BW Pro). Gelet op de gemiddelde levensduur van een uitbouw/serre, die de rechtbank stelt op 30 jaar, en nu de uitbouw ten tijde van de aankoop van de woning al niet nieuw meer was maar zo’n vijf jaar oud, acht de rechtbank een dergelijke correctie op zijn plaats. De nieuwe uitbouw gaat nu immers naar verwachting ook langer mee dan de uitbouw zoals die door [eisers] is gekocht, waardoor [eisers] substantieel voordeel geniet (een langere levensduur) die in redelijkheid verrekend moet worden met de te ontvangen schadevergoeding. Op de begrote voor vergoeding in aanmerking komende herstelkosten dient daarom een correctie van 5/30e te worden toegepast, waarmee het voor vergoeding in aanmerking komende bedrag uitkomt op € 52.967,75. Daar komt vervolgens nog € 3.585,43 bij, voor het moeten vervangen van de vloer in de uitbouw. Niet wordt betwist dat de aanwezige laminaatvloer niet meer kon worden hergebruikt.

De voor vergoeding in aanmerking komende herstelkosten

4.20.

De gevorderde hoofdsom is daarmee toewijsbaar tot een bedrag van € 56.553,18 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 30 mei 2025, nu [gedaagde] vanaf die datum wordt geacht jegens [eisers] in verzuim te verkeren.

Kosten deskundige

4.21.

Tegen de eveneens gevorderde vergoeding van € 931,70 aan gemaakte deskundigenkosten heeft [gedaagde] geen afzonderlijk verweer gevoerd. Nu [eisers] deze kostenpost heeft onderbouwd aan de hand van een factuur en de omvang van deze kosten de rechtbank niet onredelijk voorkomt, zijn deze gemaakte deskundigenkosten toewijsbaar. Het gaat om redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro.

Buitengerechtelijke kosten

4.22.

[eisers] maken daarnaast aanspraak op vergoeding van € 1.475,- aan buitengerechtelijke kosten. Deze kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking. [eisers] heeft onvoldoende gesteld dat daadwerkelijk voor vergoeding in aanmerking komende buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt en werkzaamheden zijn verricht anders dan die ter instructie en voorbereiding van de zaak.

Proceskosten

4.23.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van [eisers] moeten betalen. Deze proceskosten worden als volgt begroot:

- kosten dagvaarding € 146,14

- griffierecht € 1.374,-

- salaris advocaat in conventie € 2.580,- (2 punten x tarief IV)

- nakosten €
189,-(plus de verhoging zoals vermeld in de

beslissing)

Totaal € 4.289,14.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst (non-conformiteit);

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van € 56.553,18 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 mei 2025 tot aan de dag van algehele voldoening;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van € 931,70;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 4.289,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 98,- extra betalen, plus de kosten van betekening;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde;

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.F. de Groot, rechter, bijgestaan door mr. C.L. de Rijke, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2026.