ECLI:NL:RBAMS:2026:7339 - Rechtbank Amsterdam - Verkoper aansprakelijk voor herstelkosten dakbedekking, g...

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/776244 / HA ZA 25-1530

Vonnis van 15 juli 2026

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

advocaat: mr. W.M. van Agt,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. T. Welschen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het vonnis in incident van 2 september 2025 en de daarin genoemde stukken,

- de conclusie van antwoord, met producties,

- het tussenvonnis van 21 januari 2026, waarin de mondelinge behandeling is bepaald,

- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 29 mei 2026 en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte bepaald dat vandaag een vonnis wordt uitgesproken.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] was eigenaar van een appartement aan de [adres] (hierna: de woning). De woning, gelegen op de 3e en 4e etage, maakt deel uit van een onroerende zaak waarvoor een VvE is opgericht.

2.2.

In oktober 2021 heeft [gedaagde] de woning te koop aangeboden en [eisers] heeft daarin interesse getoond. Beide partijen werden bijgestaan door een makelaar.

2.3.

Nadat partijen het eens waren geworden over een koopsom van € 1,05 miljoen, heeft [eisers] op 12 november 2021 een bouwkundige inspectie laten uitvoeren door Kamsma Bouwadvies B.V. (hierna: Kamsma).

2.4.

Kamsma heeft in het bouwkundig inspectierapport geconstateerd dat de dakbedekking en het dakterras gebreken vertoonden en vervangen moesten worden (hierna: het Kamsma-rapport).

2.5.

Naar aanleiding van het Kamsma-rapport hebben partijen op 18 november 2021 in het bijzijn van hun makelaars een bespreking gehad. In een e-mail van 19 november 2021 heeft de makelaar van [gedaagde] aan de notaris en de makelaar van [eisers] bericht wat volgens hen toen is besproken:

“(…) Kopers gaan mogelijk partieel (achterzijde) verhogen gelijk met de dak en dakterraswerken.

De huidige eigenaar zal voor zijn rekening en risico het dakterras vernieuwen/ herplaatsen naar de eisen van goed en deugdelijk werk naar het oordeel van Kamsma bouwadvies. Ook de dakbedekking zal worden vernieuwd. De eigenaar stelt zich garant voor de uitvoering van dit werk. De uiterste datum van uitvoering is bepaald op 1 augustus 2022 behoudens uitzonderlijke omstandigheden van overmacht (…).

I.v.m. de termijn van vergunning verlening o.a. nodig voor de verhoging die op ca. 3

maanden wordt geschat zullen de werkzaamheden niet eerder kunnen aanvangen dan na onherroepelijk vergunningverlening.

(…)

Vóór de sessie gisteren heb ik een clausule (bijlage)geredigeerd die mogelijk (deels) als basis kan dienen voor de extra artikelen in het koopcontract. Ik begreep van aankoopmakelaar [naam 1] dat jij daar ook ideeën voor hebt, prima.”

2.6.

In het bijgevoegde tekstvoorstel voor de clausule staat voor zover relevant:

“N.a.v. een bouwkundige inspectie dd 12 november 2021 door Kamsma Bouwadvies bv.

is geconstateerd dat de dakbedekking en constructie van het dakterras niet voldoet en

vervangen moet worden. (…) Verkoper zal voor zijn rekening en risico zorgdragen voor de uitvoering van deze werkzaamheden en voor waar die werkzaamheden tot de verantwoordelijkheid van de VVE horen (zoals de dakbedekking) zich garant stellen voor de uitvoering van het werk en voldoening van het de kosten, ook voor het VVE deel onverlet zijn mogelijkheden deze kosten bij de VVE te verhalen.”

2.7.

Daarna hebben (de makelaars van) partijen hierover gecorrespondeerd. [eisers] en [gedaagde] hebben uiteindelijk op 2 december 2021 de koopovereenkomst in het bijzijn van de notaris ondertekend. De overeenkomst, waarin [gedaagde] is aangeduid als ‘Verkoper’ en [eisers] als ‘Koper’, bepaalt voor zover relevant het volgende:

“Verdere bijzondere bepalingen

Artikel 18

(…)

Verkoper en Koper verklaren ten aanzien van het verkochte nog het navolgende:

Er heeft een bouwkundige keuring plaatsgevonden op 12 november 2021 door Kamsma Bouwadvies B.V., naar aanleiding waarvan een rapport is opgemaakt.

In dat rapport is geconstateerd dat de dakbedekking en constructie van het dakterras

niet voldoen en vervangen moeten worden. In genoemd rapport zijn aanbevelingen t.a.v. de uitvoering en kostenramingen opgegeven. In dit kader zijn Verkoper en Koper overeengekomen dat

1. Voor rekening en risico van Verkoper wordt het dakterras deugdelijk en conform de daarvoor afgegeven omgevingsvergunning aangelegd, te weten uiterlijk 3 maanden na het onherroepelijk worden van de door Kopers aan te vragen publiekrechtelijke vergunning voor het verhogen van het dak.

2. De kosten die in rekening kunnen worden gebracht bij de VVE aangaande de dakbedekking (ivm met de gemeenschappelijke gedeelten/ruimten van de VVE) zijn voor rekening van Verkoper.

3. Voor de beoordeling van de uitgevoerde werkzaamheden en controle van het werk tijdens de bouw/uitvoering en benodigde advisering wordt Kamsma Bouwadvies ingeschakeld. Verkoper dient Koper tijdens dit proces op de hoogte brengen en overleg plegen.

4. Indien door verkoper niet tijdig wordt voldaan aan bovengenoemde verplichting/ realisatie van het dakterras, zoals hiervoor omschreven, dan is de Verkoper - zonder dat daartoe enige ingebrekestelling zal zijn vereist - in verzuim. Dan zal de Verkoper een onmiddellijk zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeurd worden ten behoeve van de Koper ten bedrage van vijfhonderd euro (€ 500,00) per dag voor iedere dag dat verkoper in verzuim is, een en ander onverminderd het recht van de koper om nakoming en schadevergoeding te vorderen, behoudens omstandigheden van overmacht (aan verkoper niet toerekenbare tekortkoming) zoals omschreven in artikel II lid 3 van de algemene bepalingen van de koopovereenkomst.”

2.8.

Op 10 januari 2022 is de woning aan [eisers] geleverd. Daarna is [gedaagde] begonnen met zoeken naar een aannemer. Over het vinden van een geschikte aannemer heeft contact tussen partijen plaatsgevonden.

2.9.

In oktober 2022 heeft [gedaagde] de aannemer [naam 2] (hierna: [naam 2] ) geïntroduceerd bij [eisers] [naam 2] heeft op 8 december 2022 twee offertes uitgebracht, één voor de dakbedekking en één voor het dakterras. [gedaagde] heeft die offertes doorgestuurd aan [eisers] Op 20 december 2022 heeft [gedaagde] akkoord gegeven op beide offertes.

2.10.

Op 5 februari 2023 is [naam 2] gestart met de werkzaamheden aan de dakbedekking en het dakterras. In opdracht en op kosten van [eisers] heeft [naam 2] het dakterras (wat) groter gemaakt dan oorspronkelijk het geval was.

2.11.

Op 6 juli 2023 heeft Kamsma de werkzaamheden van [naam 2] beoordeeld en per e-mail het volgende aan [eisers] geschreven:

‘Today I checked the roofing and terrace as far as I could see it. The roofing has been done correctly and the roof has been insulated in a much better way than before. The terrace looks good, is well connected to the roof / roofing and is stable.

Minor defect: behind the terrace leadslabs have been installed but there are no leadslabs over the bitumen outside of the terrace (front and back, left hand side). This should be done, since the bitumen is glued to the brickwork, now the connection is still closed, but that will open up in the future and cause leakage. (…) Sometimes they use something that in Dutch is called a ‘knelstrip’ to attache the lead. This is easier than to put leadslab in the joint of the brickwork, but technically of much less quality.”

2.12.

[eisers] heeft dit bericht aan [gedaagde] gestuurd met het verzoek het resterende gebrek op te pakken met [naam 2] , waarna [gedaagde] het bericht van Kamsma heeft doorgestuurd aan [naam 2] .

2.13.

Op 9 december 2023 heeft er een lekkage plaatsgevonden in de woning, waarna [naam 2] de actieve lekkage heeft verholpen.

2.14.

Op 4 januari 2024 heeft nog een lekkage plaatsgevonden in de woning met veel schade tot gevolg. [naam 2] is kort daarna langsgekomen en heeft reparaties verricht aan een loodslab ter hoogte van het verhoogde dak van de buren.

2.15.

De VvE heeft op enig moment een schademelding gemaakt bij haar opstalverzekeraar (hierna: de verzekeraar), waarna deze een onderzoek is gestart.

2.16.

Op 27 maart 2024 heeft [naam 2] knelstrips geplaatst op de plek waar Kamsma dat had geadviseerd. [eisers] heeft kort daarna Kamsma per e-mail foto’s gestuurd van het werk van [naam 2] en gevraagd of het dakwerk nu compleet is. Daarop heeft Kamsma op 8 april 2024 geantwoord dat het plaatsen van knelstrips zijn een oplossing is van mindere kwaliteit dan een loodslabbe, maar ‘for now as far as I can tell it will be okay for at least 2-3 years’.

2.17.

In een brief van 6 mei 2024 heeft [eisers] [gedaagde] aansprakelijk gesteld en gesommeerd (1) herstelwerkzaamheden uit te voeren, (2) schadevergoeding van € 2.500 te betalen en (3) contractuele dagboetes van in totaal € 363.000 te betalen.

2.18.

In juli en november 2024 zijn er opnieuw lekkages geweest in de woning.

2.19.

Op 8 oktober 2024 heeft expertisebureau Sedgwick de woning in opdracht van de verzekeraar van de VvE geïnspecteerd. Vervolgens heeft Sedgwick op 26 november 2024 een rapport uitgebracht (hierna: het Sedgwick-rapport). Uit het Sedgwick-rapport blijkt dat aan de achterzijde van het dakterras regenwater via de dakrand naar binnen was gedrongen en onder de dakbedekking was gekomen.

2.20.

De verzekeraar heeft een uitkering gedaan aan [eisers] voor schade als gevolg van de lekkages. De hoogte van het uitgekeerde bedrag is in deze procedure niet vast komen te staan.

2.21.

In opdracht van [eisers] heeft Dak Garantie Amsterdam B.V. (hierna: Dak Garantie) in augustus 2025 de dakbedekking en de balkenlaag van de woning vervangen. De factuur daarvoor bedroeg € 20.110,20, waarvan de VvE € 5.500 heeft betaald en [eisers] het restant.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vordert - samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 3.980,91 aan (nood)herstelwerkzaamheden en € 1.839,93 aan inboedelschade, te vermeerderen met de wettelijke rente;

II. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 20.110,20 aan herstelwerkzaamheden aan het dak, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling door [eisers] ;

III. voor recht verklaart dat [gedaagde] de direct opeisbare contractuele (dag)boete van € 500 per dag heeft verbeurd, vanaf 11 april 2022, althans vanaf 1 augustus 2022, en [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de verbeurde direct opeisbare contractuele (dag)boetes tot een bedrag van € 70.000;

IV. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Hieraan legt [eisers] ten grondslag dat partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] de dakbedekking en het dakterras deugdelijk zou laten aanleggen binnen drie maanden nadat dit mogelijk was, of uiterlijk 1 augustus 2022, op straffe van een dagboete van € 500. [gedaagde] heeft niet aan zijn verplichtingen voldaan, omdat het werk aan de dakbedekking niet deugdelijk is uitgevoerd met lekkages tot gevolg. [gedaagde] moet daarom betalen voor de schade die [eisers] hierdoor heeft geleden. Verder heeft [gedaagde] de werkzaamheden niet op tijd laten uitvoeren, zodat [eisers] op grond van de koopovereenkomst recht heeft op (een deel van) de verbeurde dagboetes, aldus steeds [eisers]

3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de proceskosten. Daartoe voert [gedaagde] kort gezegd aan dat hij niet de verplichting had om een lekvrij dak te realiseren of garanderen. Het dak is een VvE-aangelegenheid, zodat [eisers] zich voor herstelkosten tot de VvE moet wenden. De verzekeraar van de VvE heeft de schade bovendien al vergoed en de schadeposten die [eisers] vordert zijn onvoldoende onderbouwd. Tot slot is hij geen boete verschuldigd, omdat de termijn voor de dagboete nooit is gaan lopen.

4.De beoordeling

4.1.

De rechtbank bespreekt eerst de vraag of [gedaagde] moet betalen voor de door [eisers] gevorderde schadeposten (vorderingen I en II). Daarna komt de verschuldigdheid van de contractuele boete aan bod (vordering III). De rechtbank komt tot het oordeel dat [gedaagde] een deel van de schade moet betalen maar dat [eisers] geen recht heeft op de gevorderde contractuele boete. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.

schadevergoeding

4.2.

[eisers] stelt dat zij recht heeft op schadevergoeding omdat [gedaagde] zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen. [gedaagde] had volgens [eisers] de verplichting om een dakterras én deugdelijke dakbedekking aan te laten leggen. Dat volgt uit artikel 18 van Pro de koopovereenkomst en de eerdere afspraken tussen partijen zoals verwoord in de e-mail van 19 november 2021 en bijgevoegd tekstvoorstel, aldus [eisers] [gedaagde] betwist dat partijen een dergelijke verplichting overeen zijn gekomen en dit blijkt volgens hem ook niet uit de koopovereenkomst.

tekst artikel 18 lid 2 koopovereenkomst Pro is leidend

4.3.

Partijen verschillen van mening over de vraag welke verplichting [gedaagde] precies had ten aanzien van de dakbedekking. Dit is een kwestie van uitleg van de overeenkomst. Bij die uitleg komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomsten mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij die uitleg zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

4.4.

De rechtbank constateert dat het tekstvoorstel onder 2.6 (waar [eisers] veel belang aan hecht) afwijkt van de tekst die uiteindelijk in artikel 18 van Pro de koopovereenkomst terecht is gekomen. In het tekstvoorstel staat dat [gedaagde] zich garant stelt voor
de uitvoeringvan de dakbedekking, terwijl in de koopovereenkomst (alleen) staat dat [gedaagde]
de kostenvoor de dakbedekking voor zijn rekening zou nemen.

4.5.

Partijen hebben desgevraagd niet kunnen toelichten of na het tekstvoorstel nog over deze bepaling is gesproken met elkaar en hoe de uiteindelijke tekst van artikel 18 van Pro de koopovereenkomst tot stand gekomen is. Uit deze onderhandelingsfase kan de rechtbank dan ook geen (van de tekst afwijkende) partijbedoeling afleiden. Het voorstel van november 2021 is kennelijk niet gevolgd. Daarom is de tekst van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst leidend. Daarbij merkt de rechtbank op dat in zowel het voorstel als artikel 18 van Pro de koopovereenkomst een duidelijk onderscheid wordt gemaakt tussen het dakterras (van de verkoper) en de dakbedekking (een VvE aangelegenheid).

4.6.

Uit de tekst van artikel 18 lid 2 van Pro de koopovereenkomst volgt dat [gedaagde] de
kostenzou dragen voor het vervangen van de dakbedekking. Partijen hebben ter zitting erkend dat het daarbij ging om de kosten voor een
deugdelijkedakbedekking. Uit artikel 18 lid 3 volgt Pro dat Kamsma vervolgens de (deugdelijkheid van de) uitgevoerde werkzaamheden zou beoordelen.

4.7.

Hoewel [gedaagde] enkel gehouden was tot het dragen van de kosten, heeft [gedaagde] uit praktisch oogpunt [naam 2] opdracht gegeven om – naast het dakterras – ook de dakbedekking te vervangen. [gedaagde] heeft toegelicht dat hij dit deed omdat hij de kosten van de werkzaamheden toch zou moeten dragen. [gedaagde] heeft de facturen daarvoor ook rechtstreeks betaald. Anders dan [gedaagde] aanvoert, is niet van een gezamenlijke opdracht van partijen aan [naam 2] gebleken. [gedaagde] heeft de beide offertes immers geaccepteerd en de facturen betaald.

4.8.

Nu op [gedaagde] de verplichting rustte om de kosten voor een deugdelijke dakbedekking te betalen, betekent dit naar het oordeel van de rechtbank ook in dat – indien extra kosten moeten worden gemaakt omdat de dakbedekking in eerste instantie niet deugdelijk was – [gedaagde] ook die (herstel)kosten moet dragen. Dat de dakbedekking in principe een VvE-kwestie is, zoals terecht [gedaagde] aanvoert, maakt voor de verplichting tot het vergoeden van
allekosten voor
deugdelijkedakbedekking niet uit. Uit de tekst van artikel 18 lid 2 volgt Pro namelijk duidelijk dat [gedaagde] zich heeft verbonden om deze kosten voor zijn rekening te nemen, ook al kunnen ze in rekening worden gebracht bij de VvE.

de schadeposten

4.9.

[eisers] stelt dat zij schade heeft geleden, die niet door de verzekering is gedekt, bestaande uit kosten voor uitgevoerde (nood)herstelwerkzaamheden aan het dak en inboedelschade. Dat de gevorderde schade buiten de polisdekking viel en niet al door de verzekeraar is vergoed, heeft [eisers] voldoende toegelicht aan de hand van het Sedgwick-rapport. De vraag is echter of de door [eisers] gestelde schadeposten in voldoende verband staan met een tekortkoming van [gedaagde] in zijn verplichting onder artikel 18 lid 2 van Pro de koopovereenkomst. Gezien hetgeen daarover is overwogen, komen alleen de posten voor vergoeding in aanmerking die zien op kosten die gemaakt moesten worden om (al dan niet met herstelwerkzaamheden) te komen tot een deugdelijke dakbedekking. Hierna zal de rechtbank de gevorderde schadeposten achtereenvolgens beoordelen.

 kosten klusjesman [naam 3] en verf

4.10.

[eisers] vordert een vergoeding van in totaal € 3.980,91 voor uitgevoerde (nood)herstelwerkzaamheden. Volgens [eisers] heeft ‘klusjesman [naam 3] ’ (hierna: [naam 3] ) meermaals noodwerkzaamheden moeten uitvoeren om actieve lekkages te verhelpen, waarvoor zij hem € 3.095,60 heeft betaald. Ook heeft [eisers] € 885,31 betaald voor vloerlak en verf.

4.11.

De vordering tot vergoeding van deze kosten wordt afgewezen. Van de werkzaamheden van [naam 3] heeft [eisers] slechts een betalingsbewijs overgelegd, maar geen factuur. Uit het feit dat er betaling heeft plaatsgevonden kan niet worden afgeleid of [naam 3] de gestelde noodmaatregelen heeft getroffen of werk aan de dakbedekking heeft verricht. Uit de door [eisers] overgelegde foto’s van de klusjesman lijkt te volgen dat het gaat om binnenwerkzaamheden en geen (buiten)werkzaamheden aan het dak. Het is niet ondenkbaar dat [naam 3] werkzaamheden heeft verricht ter herstel van eventuele waterschade na lekkage, maar [gedaagde] was (zoals hiervoor overwogen) enkel verplicht de kosten van het werk zelf te vergoeden. Vergoeding van eventuele gevolgschade van een lekkage komt niet voor zijn risico. Daarvoor zou [eisers] zich tot de veroorzaker van die schade moeten wenden.

4.12.

Hetzelfde geldt voor de verfkosten, die weliswaar worden onderbouwd met een factuur, maar die niet zonder meer in verband te brengen zijn met werkzaamheden aan de dakbedekking. In het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] heeft [eisers] dus niet duidelijk gemaakt waarom de gevorderde schade valt onder kosten om tot een deugdelijke dakbedekking te komen. [gedaagde] hoeft deze kosten dus niet te vergoeden.

 inboedel

4.13.

[eisers] stelt dat een deel van haar inboedel verloren is gegaan door de lekkages en moet worden vervangen. Die schade wordt niet gedekt wordt door de verzekeraar, zodat zij recht heeft op vergoeding hiervan. Ter onderbouwing heeft zij screenshots van producten op interieurwebsites overgelegd.

4.14.

Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen. [gedaagde] hoeft de gestelde inboedelschade niet te vergoeden. De gevorderde inboedelschade kan niet in verband worden gebracht met de voornoemde verplichting van [gedaagde] . Schade als gevolg van de lekkages – zoals inboedelschade – valt namelijk niet onder kosten om tot een deugdelijke dakbedekking te komen.

 kosten Dak Garantie

4.15.

[eisers] vordert de kosten die Dak Garantie heeft gefactureerd voor de werkzaamheden aan het dak. Volgens [eisers] zijn dit kosten die zij heeft gemaakt om de dakbedekking alsnog deugdelijk te laten uitvoeren. [gedaagde] betwist dat hij de kosten van Dak Garantie moet vergoeden.

4.16.

Hoewel de kosten van Dak Garantie in ieder geval ten dele zien op de dakbedekking, hoeft [gedaagde] deze kosten alleen te vergoeden voor zover de rechtbank kan vaststellen dat deze kosten nodig waren om tot een deugdelijke dakbedekking te komen.

4.17.

Tussen partijen is niet in geschil dat na de werkzaamheden van [naam 2] meerdere lekkages hebben plaatsgevonden. [naam 2] heeft uiteindelijk in maart 2024 getracht het eerder door Kamsma gesignaleerde defect op te lossen door het plaatsen van knelstrips. [eisers] heeft onweersproken gesteld dat daarna in de zomer en herfst van 2024 alweer lekkages plaatsvonden en dat Sedgwick heeft geconstateerd dat er water via de dakrand naar binnen was gedrongen. Kennelijk was de dakbedekking nog altijd gebrekkig en herstelkosten om daarna alsnog tot een
deugdelijkedakbedekking te komen zijn voor rekening van [gedaagde] .

4.18.

Hoewel [eisers] stelt dat alle kosten van Dak Garantie nodig waren voor een deugdelijke dakbedekking, kan de rechtbank alleen van de gefactureerde posten vervanging van de bitumen (€ 6.800 exclusief btw) en de randafwerking (€ 1.900 exclusief btw) vaststellen dat die rechtstreeks zien op de dakbedekking. [gedaagde] dient deze kosten van in totaal € 10.527 (inclusief btw) op grond van de koopovereenkomst te dragen.

4.19.

Uit de overgelegde notulen van 5 augustus 2025 blijkt dat de VvE al een bedrag van € 5.500 heeft bijgedragen en dat [eisers] de rest van de kosten heeft betaald. Dat betekent dat [gedaagde] nog een bedrag van € 5.027 moet vergoeden. De gevorderde wettelijke rente wordt als onbetwist toegewezen vanaf de dag waarop [eisers] de factuur van Dak Garantie volledig heeft voldaan, te weten 10 september 2025.

verschuldigdheid boete

4.20.

Volgens [eisers] heeft zij recht op (een deel van) de contractuele dagboetes omdat [gedaagde] de werkzaamheden aan het dakterras en de dakbedekking niet op tijd heeft laten uitvoeren. [gedaagde] moest de werkzaamheden namelijk zo snel mogelijk na levering uitvoeren, maar de eerste werkzaamheden vingen pas aan in februari 2023. En pas in januari 2025 lijkt sprake te zijn van deugdelijke uitvoering van de werkzaamheden. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat geen termijn is gaan lopen en dat hij geen boete verschuldigd is.

4.21.

De rechtbank komt tot het oordeel dat [gedaagde] de boete niet verschuldigd is aan [eisers] en licht dit oordeel hierna toe.

boetebeding ziet alleen op het dakterras

4.22.

Uit artikel 18 lid 4 van Pro de koopovereenkomst volgt dat als [gedaagde] niet tijdig aan de verplichting tot
realisatie van het dakterrasvoldeed, hij een boete van € 500 per dag moest betalen voor iedere dag dat hij daarin niet voldeed. Anders dan [eisers] aanvoert, ziet de boete niet ook op de verplichtingen van [gedaagde] omtrent het dragen van de kosten van de dakbedekking. Zoals eerder overwogen, is de tekst van de koopovereenkomst leidend en kan een andere partijbedoeling niet uit de e-mail en het tekstvoorstel van 19 november 2021 worden afgeleid. Het tekstvoorstel is verlaten en de rechtbank gaat ervan uit dat de tekst die uiteindelijk is opgenomen in de koopovereenkomst en is ondertekend door partijen, een weergave is van het boeteding waarover overeenstemming bestond.

aanvangsmoment boete

4.23.

Uit artikel 18 lid 1 van Pro de koopovereenkomst volgt dat het dakterras uiterlijk aangelegd moest zijn binnen drie maanden na het onherroepelijk worden van de door [eisers] aan te vragen vergunning voor de dakverhoging. Nu de boete ziet op deze verplichting, hangt de aanvangstermijn van de boete (ook) samen met de daarin genoemde vergunningsaanvraag. Niet in geschil is dat [eisers] heeft afgezien van de dakverhoging en daarvoor dus ook geen vergunning is aangevraagd. De vraag is wat de gevolgen hiervan zijn voor de overeengekomen boete.

4.24.

Volgens [eisers] brengt een redelijke uitleg van de afspraken van partijen mee dat in de situatie zonder vergunningsaanvraag, [gedaagde] het dakterras zo snel als mogelijk moest laten aanleggen. Dat betekent dat de termijn van drie maanden is gaan lopen op het moment dat [eisers] kenbaar heeft gemaakt dat zij van de dakverhoging afzag. [gedaagde] was daarvan al op de hoogte tijdens de levering van 10 januari 2022. [gedaagde] betwist de uitleg van [eisers] en meent dat het boetebeding – na het afzien van de dakverhoging – niet meer van toepassing was en de boete dus nooit is gaan lopen.

geen recht op boete

4.25.

In de koopovereenkomst zijn partijen er vanuit gegaan dat het dak zou worden verhoogd en dat daar een vergunningstraject aan vooraf zou gaan. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] gemotiveerd had moeten stellen op grond waarvan [gedaagde] redelijkerwijs had moeten begrijpen dat hij bij het ontbreken van dit vergunningstraject, alsnog de boete zou verbeuren. Daarbij is relevant dat de tekst van de boetebepaling niet voorziet in de situatie dat geen vergunning was vereist voor de werkzaamheden, en partijen daar ook geen nadere afspraken over hebben gemaakt. Het lag, mede gezien de vergaande financiële consequenties van de boete, op de weg van [eisers] om dit – bijvoorbeeld ten tijde van de levering, toen kennelijk al bekend was dat de ophoging geen doorgang zou vinden - aan de orde te stellen. Dat heeft [eisers] niet gedaan. [gedaagde] verkeerde daarom in de veronderstelling dat het boetebeding van de baan was.

4.26.

[gedaagde] heeft verder terecht aangevoerd dat [eisers] vervolgens ook bij het passeren van de genoemde data waarop de boete volgens [eisers] zou zijn gaan lopen (11 april 2022 en 1 augustus 2022) geen aanspraak heeft gemaakt op de boete. Verder heeft [eisers] ter zitting verklaard dat zij in eerste instantie ook helemaal niet uit was op de boete, en dat dit pas ging spelen na de problemen met de dakbedekking. [eisers] heeft ook in latere correspondentie de boete niet ter sprake gebracht en pas in de sommatiebrief van 6 mei 2024 voor het eerst aanspraak gemaakt op de boete.

4.27.

Uit de tekst van de koopovereenkomst en de gedragingen van partijen blijkt niet dat een termijn voor het verbeuren van een boete is gaan lopen. De gevorderde verklaring voor recht en de veroordeling tot betaling van de boete worden daarom afgewezen.

Proceskosten

4.28.

Omdat beide partijen op onderdelen ieder gedeeltelijk gelijk en ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 5.027, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, met ingang van 10 september 2025, tot de dag van volledige betaling,

5.2.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.3.

wijst het meer of anders gevorderde af,

5.4.

verklaart de veroordeling onder 5.1 uitvoerbaar bij voorraad,

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C.J. Hamming, rechter, bijgestaan door mr. J.G.H. Tonnaer, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2026.