ECLI:NL:RBAMS:2026:7699

• Datum uitspraak: 20 juli 2026
• Publicatiedatum: 27 juli 2026
• Zaaknummer: 12228686 \ KK EXPL 26-299
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Proces-verbaal
• Rechters: T.M.A. van Löben Sels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens huurachterstand ondanks gebreken

De kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam behandelde op 20 juli 2026 een zaak tussen I Live Amsterdam B.V. als verhuurder en een huurder betreffende een huurachterstand van circa negen maanden op een geliberaliseerde woning.

De huurder stelde dat gebreken aan de woning betaling van de huur niet rechtvaardigden, maar deze stellingen werden onvoldoende onderbouwd en niet geschikt voor kort geding. De kantonrechter oordeelde dat de verhuurder terecht de huurprijs had verhoogd en dat de huurder de achterstand van € 13.333,33 moest voldoen.

De overeengekomen renteclausule werd vernietigd wegens onredelijkheid, waardoor geen rente werd toegewezen. Vanwege de omvang van de achterstand werd de huurovereenkomst ontbonden en ontruiming bevolen, met een 'terme de grâce' van vijf weken om alsnog de achterstand te betalen en ontruiming te voorkomen.

De huurder werd tevens veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de verhuurder, zowel in conventie als reconventie. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: De huurder wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en ontruiming van de woning, met een termijn om alsnog te betalen en ontruiming te voorkomen.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 12228686 \ KK EXPL 26-299

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding van 20 juli 2026

in de zaak van

I LIVE AMSTERDAM B.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: I Live Amsterdam,

gemachtigde: mr. M. Kashyap,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde],

procederend in persoon.

Bij dagvaarding van 19 mei 2026, met producties, heeft I Live Amsterdam een voorziening gevorderd. [gedaagde] heeft daarop geantwoord, met producties. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben beide partijen nadere producties ingediend.

Op 20 juli 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De zaak is behandeld door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en mr. M.E. Zwart da Silva Palma als griffier. Namens I Live Amsterdam is [naam] ([functie]) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen.

Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de kantonrechter op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan.

1. De beoordeling

1.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 mei 2014 van (de rechtsvoorganger van) I Live Amsterdam de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden ROZ 2003 van toepassing verklaard.

1.2.

Vast staat dat er een huurachterstand is van ongeveer negen maanden, namelijk € 13.333,33 (berekend tot en met juli 2026). I Live Amsterdam is bij de berekening van de huurachterstand uitgegaan van de verhoogde huurprijs van € 1.667,67 per maand. Het huurprijswijzigingsbeding (artikel 5 huurovereenkomst en 18 algemene voorwaarden) is getoetst en niet oneerlijk bevonden. Daarnaast gaat het in dit geval om geliberaliseerde huur, zodat I Live Amsterdam, anders dan [gedaagde] heeft betoogd, de huur op grond van artikel 5.2 van de huurovereenkomst mocht verhogen. I Live Amsterdam is dan ook terecht uitgegaan van het verhoogde huurbedrag.

1.3.

[gedaagde] heeft meerdere argumenten genoemd waardoor de vordering afgewezen zou moeten worden. Hij heeft zijn stellingen echter onvoldoende onderbouwd. Dat er mogelijk gebreken zijn in de woning, rechtvaardigt niet dat volledig gestopt wordt met het betalen van de huur. Daarnaast is de tegenvordering onvoldoende onderbouwd en niet geschikt voor een kort geding. In een kort geding is namelijk geen plaats voor nader onderzoek.

1.4.

De conclusie is dat [gedaagde] de huurachterstand moet betalen. Hij hoeft daarover geen rente te betalen. De afgesproken rente (artikel 20.2 algemene voorwaarden) is namelijk aanzienlijk hoger dan de wettelijke rente. Het rentebeding is daarom oneerlijk en wordt vernietigd. I Live Amsterdam mag die bepaling daarom niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68 (
Dexia )). De gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen.

1.5.

Vanwege de hoogte van de huurachterstand moet [gedaagde] de woning ontruimen. De kantonrechter ziet aanleiding om aan [gedaagde], zoals verzocht, een zogenaamde ‘terme de grâce’ als bedoeld in artikel 7:280 BW te verlenen. Dit betekent dat als [gedaagde] binnen één maand na vandaag (naast de lopende huur) alsnog de volledige huurachterstand betaalt, hij de woning niet hoeft te ontruimen. Daarom bepaalt de kantonrechter voor de ontruiming een termijn van vijf weken na vandaag. Tot de daadwerkelijke ontruiming moet [gedaagde] de huur van € 1.667,67 per maand betalen.

1.6.

[gedaagde] is zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van I Live Amsterdam worden in conventie begroot op: € 2.351,46, bestaande uit de kosten van de dagvaarding (€ 126,46), het griffierecht (€ 1.504,-), het salaris van de gemachtigde (€ 577,-) en de nakosten (€ 144,-). Gelet op de samenhang worden de proceskosten van I Live Amsterdam in reconventie begroot op € 288,50, bestaande uit het salaris van de gemachtigde (0,5x € 577,-)

2. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

2.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan I Live Amsterdam te betalen € 13.333,33 aan huurachterstand berekend tot en met juli 2026,

en voorts voor het geval [gedaagde] niet binnen één maand na vandaag onder de veroordeling onder 2.1. heeft voldaan,

2.2.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres],

2.3.

veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] binnen vijf weken na vandaag te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van I Live Amsterdam zijn, en de sleutels af te geven aan I Live Amsterdam,

2.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan I Live Amsterdam € 1.666,67 per maand te betalen, vanaf 1 augustus 2026 tot en met de dag waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

en voorts in beide gevallen,

2.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van I Live Amsterdam begroot op € 2.351,46, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, eventueel te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

in reconventie 2.6. wijst de vorderingen van [gedaagde] af,

2.7.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van I Live Amsterdam begroot op € 288,50, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, eventueel te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

zowel in conventie als in reconventie

2.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

2.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. M.E. Zwart da Silva Palma, griffier, op 20 juli 2026.