Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11766654 \ CV EXPL 25-8848
Vonnis van 8 januari 2026
in de zaak van
[eiser] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. J. Pearson,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. E.S.R. Ester.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 juni 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties,
- het tussenvonnis van 5 september 2025 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- de producties 40 tot en met 52 van de zijde van [gedaagde] ,
- de conclusie van antwoord in reconventie alsmede de akte wijziging van eis in conventie, met producties,
- de akte van de zijde van [gedaagde] ,
- een nadere productie van de zijde van [eiser] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 28 november 2025 plaatsgevonden. Namens [eiser] zijn de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] verschenen met hun gemachtigde. [gedaagde] is eveneens verschenen met zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Mr. Ester heeft spreekaantekeningen overgelegd die aan het dossier zijn toegevoegd. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt die in het dossier zijn gevoegd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt sinds 14 oktober 2021 de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) van [gedaagde] . [naam 1] is directeur van [eiser] en woont samen met zijn partner [naam 2] in de woning.
2.2.
In artikel 1.2 van de huurovereenkomst staat dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
2.3.
De huidige huurprijs bedraagt € 3.554,26 per maand.
2.4.
[eiser] is op het adres van de woning gevestigd.
2.5.
In september 2022 heeft [eiser] voor het eerst melding gemaakt van lekkage in de woning. Hierna heeft [gedaagde] een aannemer de opdracht gegeven tot herstel.
2.6.
In juli 2023 hebben naar aanleiding van een melding van lekkage in de woning diverse werkzaamheden aan het dak van de woning plaatsgevonden. Partijen hebben vervolgens afgesproken dat [gedaagde] aan [eiser] een bedrag van € 5.000,- zou betalen. Dit bedrag ziet op een huurvermindering voor de duur van zeven maanden, eindigend op 1 december 2023. [gedaagde] heeft dit bedrag betaald.
2.7.
Op 22 februari 2024 heeft [eiser] opnieuw melding gemaakt van lekkage in de woning. Naar aanleiding van deze melding heeft [gedaagde] aan een aannemer opdracht gegeven tot herstel.
2.8.
In de jaren 2024 en 2025 heeft [eiser] per WhatsApp en e-mail verschillende keren bij [gedaagde] melding gemaakt over lekkages en vocht- en schimmelproblemen in de woning. [gedaagde] heeft in dezelfde periode dakdekkers opdracht gegeven om de woning te inspecteren.
2.9.
Eind februari 2025 zijn door het dakdekkersbedrijf Toproof (hierna: Toproof) opnieuw werkzaamheden aan het dak uitgevoerd. In april 2025 hebben partijen gecorrespondeerd over een inspectie in de woning naar aanleiding van een nieuwe melding van lekkage door [eiser] . Op 5 mei 2025 heeft Toproof het dak nagekeken. Toproof heeft vervolgens aan [gedaagde] te kennen gegeven geen lekkage te hebben gevonden.
2.10.
Op 27 mei 2025 heeft [eiser] opnieuw melding van een lekkage gemaakt. Naar aanleiding daarvan heeft [gedaagde] op 10 juli 2025 een lekdetectie-onderzoek door Ontdekjelek.nl uit laten voeren. [gedaagde] heeft vervolgens Toproof de opdracht gegeven om de in het lekdetectierapport gemelde punten te herstellen.
2.11.
In augustus 2025 en oktober 2025 heeft [eiser] aan Mays Company respectievelijk Ontdekjelek.nl de opdracht gegeven een expertiserapport op te stellen. [gedaagde] heeft in augustus 2025 aan Bouwinspecteurs.nl de opdracht gegeven een bouwkundig onderzoek uit te voeren naar de herkomst van de lekkages in de woning. In alle drie de rapportages wordt een lekkage in de woning vastgesteld.
2.12.
Op de zitting in een eerder tussen partijen gevoerd kort geding van 17 juli 2025 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten dat [gedaagde] uiterlijk 4 september 2025 een aanvang zal hebben gemaakt met de herstelwerkzaamheden.
2.13.
Toproof heeft vervolgens werkzaamheden aan het dak uitgevoerd. Ten tijde van de mondelinge behandeling was het grootste deel van de werkzaamheden afgerond. De laatste werkzaamheden op het dak van de uitbouw zouden op 6 december 2025 plaatsvinden.
2.14.
Tijdens de hiervoor onder 2.13. genoemde werkzaamheden heeft [eiser] opnieuw meldingen gemaakt van lekkages in de woning.
2.15.
Op 18 november 2025 heeft het bedrijf Intra Air een schimmelonderzoek in de woning uitgevoerd. In het rapport van 26 november 2025 staat, voor zover relevant, het volgende:
“(…)
Conclusie
Conclusie
Op uw verzoek is een uitgebreid vocht- en schimmelonderzoek uitgevoerd naar aanleiding van een lekkage afkomstig van het bovenliggende terras.
(…)
Uit de visuele inspectie blijkt dat er in de slaapkamer, woonkamer en badkamer sprake is van bouwkundige schade als direct gevolg van de eerdere lekkage. In deze ruimtes zijn duidelijke vochtverkleuringen aanwezig en is lichte oppervlakkige schimmelvorming zichtbaar op delen van de wanden en plafonds. Buiten deze ruimtes zijn geen lekkageschade of schimmelindicaties aangetroffen.
Uit de vochtmetingen blijkt dat de aangetaste bouwdelen nog verhoogde vochtwaarden vertonen, maar niet meer verzadigd of nat zijn. Dit wijst op een typische uitdrogingssituatie na een verholpen lekkage: bouwmaterialen zoals pleisterwerk, beton en gipsplaten houden na waterschade langere tijd restvocht vast en dalen geleidelijk in vochtpercentage. De gemeten waarden zijn verenigbaar met materialen die in een actief droogproces zitten. Er is geen meettechnische aanwijzing voor een nog actieve lekkage of voortdurende watertoevoer.
(…)
Deze waarden tonen aan dat het binnenmilieu, afgezien van de schimmelsporenbelasting, op dit moment functioneert binnen de marges van een gezond binnenmilieu. Er zijn geen toxische of gevaarlijke stoffen gemeten die een direct gezondheidsrisico vormen.
De laboratoriumanalyse van de luchtmonsters laat zien dat de schimmelsporenconcentratie in de lucht in de slaapkamer en woonkamer verhoogd is ten opzichte van het buitenreferentiemonster. De verhoogde binnenwaarde ten opzichte van de buitenwaarde duidt ondubbelzinnig op een interne bron. De dominantie soort betreft aspergillus, een binnenmilieuschimmel die zich met name ontwikkelt op de vochtbelaste bouwmaterialen.(…) Een verhoogde concentratie aspergillus kan bij personen die hiervoor gevoelig zijn klachten veroorzaken zoals luchtwegirritatie, benauwdheid, hoofdpijn, vermoeidheid en verergering van allergieën. Hoewel dit geen acuut gevaar vormt, betreft het wel een afwijking van een optimaal binnenmilieu dat aandacht vereist.
Op basis van alle meetresultaten en laboratoriumanalyse kan technisch en feitelijk worden vastgesteld dat:
(…)
de betrokken bouwdelen zich aantoonbaar in het droogproces bevindingen (verhoogde, maar niet verzadigde vochtwaarden);
(…)
de verhoogde schimmelsporenconcentratie in de binnenlucht afkomstig is van de binnenruimte zelf en samenhangt met de vochtbelasting door de eerdere lekkage;
er geen aanwijzingen zijn voor actieve lekkage, blijvende watertoevoer of gevaarlijke stoffen in de binnenlucht.
(…)”
2.16.
In het rapport van Intra Air wordt vervolgens een advies gegeven voor droog- en herstelmaatregelen. Deze maatregelen bestaan uit, samengevat, i) het faciliteren van volledig uitdrogen van de wanden en plafonds door het creëren van verhoogde luchtstromen, temperatuurverhoging en eventueel het tijdelijk plaatsen van professionele bouwdrogers, ii) structurele ventilatie van de woning, iii) het verwijderen van de oppervlakkige schimmelvorming, iv) een ozonbehandeling en v) het monitoren van binnenklimaat gedurende het droogproces met een hygrometer.
2.17.
[eiser] heeft vanaf maart 2024 niet de volledige huur betaald.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert in conventie, na wijziging van eis, – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] gebiedt de navolgende herstelwerkzaamheden uit te voeren, op straffe van een dwangsom:
- binnen tien dagen de afdichting van de betonnen liggers aan de voor- en achterzijde van het dakterras te herstellen;
- binnen tien dagen de openingen bij de dakranden en de aansluiting tussen het dak van het pand en het aangrenzende pand volledig af te sluiten;
- binnen drie weken de schimmelvorming in de woning duurzaam te hebben verwijderd, een week lang drie bouwdrogers in de woning te plaatsen en de stuc- en schilderwerkzaamheden af te ronden;
II. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een huurprijsvermindering van 70% vanaf februari 2024;
III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 5.398,50, te vermeerderen met de wettelijke rente;
IV. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
[eiser] stelt, kort weergegeven, dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst door [eiser] niet het huurgenot te verschaffen waar zij recht op heeft. [naam 1] en [naam 2] worden sinds 2022 blootgesteld aan lekkage met opvolgende schimmel- en vochtoverlast. Tot op heden heeft [gedaagde] echter deze gebreken niet adequaat verholpen, terwijl hij daartoe op grond van artikel 7:206 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) verplicht is. Ook na de werkzaamheden in het najaar van 2025 lekt het in de woning. [eiser] heeft als gevolg van het tekortschieten door [gedaagde] recht op huurprijsvermindering en schadevergoeding. De huurprijsvermindering geldt vanaf februari 2024, omdat partijen voor de periode daarvoor afspraken hebben gemaakt over een vermindering van de huurprijs. De schade bestaat uit een topper van het kingsize bed, twee nachtkastjes, de kosten voor de onderzoeken van Mays Company en Ontdekjelek.nl (zie hiervoor onder 2.11) en immateriële schade voor de gezondheidsklachten van [naam 1] en [naam 2] die zij als gevolg van de slechte toestand in de woning hebben opgelopen, aldus steeds [eiser] .
3.3.
[gedaagde] stelt zich, kort weergegeven, op het standpunt dat hij reeds heeft voldaan aan de vorderingen tot (aanvang van) herstel. Naar aanleiding van de vaststellingsovereenkomst heeft Toproof een aanvang genomen met de herstelwerkzaamheden die bijna zijn afgerond. Met betrekking tot de vordering tot huurprijsvermindering stelt [gedaagde] dat vanaf medio 2024 geen of in ieder geval geen noemenswaardige lekkage is gemeld. In februari 2025 is opnieuw een lekkage gemeld, maar de huurprijsvermindering voor de periode daarna stuit af op schuldeisersverzuim. [gedaagde] wilde immers de woning laten inspecteren, waar hij ook recht en een zwaarwegend belang bij heeft, maar die inspectie werd stelselmatig door [eiser] geweigerd. Bovendien is de korting toegelicht noch inzichtelijk gemaakt. Ook heeft [gedaagde] zich bij voortduring ingespannen de gebreken te verhelpen en hebben de gebreken gedurende de huurperiode niet steeds in dezelfde mate tot vermindering van het huurgenot geleid. De gevorderde schade is onvoldoende gesteld en bovendien contractueel uitgesloten. Bovendien voldoet de vordering tot betaling van de onderzoekskosten niet aan de dubbele redelijkheidstoets, aldus steeds [gedaagde] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagde] vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst ontbindt;
II. [eiser] veroordeelt de woning te ontruimen;
III. [eiser] veroordeelt tot betaling van € 8.330,- aan achterstallige huurpenningen tot en met augustus 2025;
IV. [eiser] veroordeelt tot betaling van € 3.554,26 per maand;
V. [eiser] veroordeelt tot betaling van de proceskosten.
3.6.
[gedaagde] stelt, kort weergegeven, dat [eiser] op meerdere punten tekortschiet in de haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Allereerst heeft [eiser] in strijd met de contractuele en wettelijke verplichtingen inspectie van de woning geweigerd. Ook gebruikt [eiser] de woning niet uitsluitend als woonruimte, omdat vanuit de woning handelsactiviteiten plaatsvinden. Verder veroorzaken [naam 1] en [naam 2] overlast en is sprake van achterstallige huurtermijnen doordat [eiser] vanaf juni 2024 niet de overeengekomen huurprijs betaalt. Deze tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst, aldus steeds [gedaagde] .
3.7.
[eiser] betwist, kort weergegeven, dat zij inspectie van de woning heeft geweigerd, dat zij vanuit de woning haar handel voert en dat [naam 1] en [naam 2] overlast veroorzaken. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] deze stellingen onvoldoende onderbouwd. Bovendien heeft [eiser] jarenlang aannemers en herstelwerkzaamheden gedoogd en hiervoor tijd vrijgemaakt en is zij dus niet tekortgeschoten. Verder mocht [eiser] als gevolg van de gebrekkige woning een deel van de huur opschorten. De gestelde tekortkomingen rechtvaardigen dan ook niet ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij ook sprake is van schuldeisersverzuim door stelselmatig tekortschieten van [gedaagde] door het ter beschikking stellen van een gebrekkige woning, aldus steeds [eiser] .
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Ten aanzien van de vordering tot herstelwerkzaamheden
4.1.
Op grond van de rapportages die in augustus 2025 en oktober 2025 zijn opgemaakt, kan worden vastgesteld dat op dat moment er in de woning een lekkage was en dat de oorzaak daarvan in de woning was gelegen. Deze lekkage wordt aangemerkt als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Op grond van artikel 7:206 BW Pro is [gedaagde] gehouden dit gebrek te herstellen. Verder kan worden vastgesteld dat [gedaagde] in het najaar 2025 met de herstelwerkzaamheden is gestart en dat die bijna zijn afgerond.
4.2.
Partijen verschillen echter van mening of de lekkage na deze herstelwerkzaamheden is verholpen. [eiser] stelt zich immers op het standpunt dat zij nog steeds lekkage heeft in woning. De kantonrechter volgt [eiser] niet in haar standpunt en overweegt daartoe het volgende.
4.3.
In november 2025 heeft opnieuw een onderzoek in de woning plaatsgevonden. In het rapport van dit onderzoek (zie hiervoor onder 2.15) staat dat de aangetaste bouwdelen weliswaar nog verhoogde vochtwaarden vertonen, maar dat die niet meer verzadigd of nat zijn. Volgens de onderzoekers wijst dit op een typische uitdrogingssituatie na een verholpen lekkage en zitten de materialen in een actief droogproces. Er staat verder in het rapport dat er geen aanwijzingen zijn voor een actieve lekkage of blijvende watertoevoer. De kantonrechter is van oordeel dat uit dit rapport duidelijk volgt dat er geen lekkage meer in de woning is en dat de woning, hoewel die op dit moment nog vochtig is, aan het drogen is. Dit betekent dat kan worden aangenomen dat de herstelwerkzaamheden die in het najaar van 2025 hebben plaatsgevonden effectief zijn geweest. Dat het – zoals [eiser] stelt – op dit moment nog steeds lekt in de woning, heeft zij in het licht van dit rapport onvoldoende onderbouwd.
4.4.
Het voorgaande brengt met zich dat [eiser] geen belang meer heeft bij haar vorderingen tot (aanvang van de) herstelwerkzaamheden met betrekking tot het dak en de lekkage (vorderingen onder I, eerste twee gedachtestreepjes), zodat die zullen worden afgewezen.
4.5.
Uit het rapport van het schimmelonderzoek van november 2025 volgt verder dat als gevolg van de lekkage zich vocht en schimmel in de woning bevindt. Vocht en schimmel in de woning als gevolg van een lekkage in de woning is een gebrek dat door de verhuurder dient te worden hersteld. [gedaagde] is dan ook gehouden dit te herstellen. In het rapport wordt geadviseerd hoe de vocht en schimmel dient te worden verwijderd. [gedaagde] heeft zich niet tegen de wijze van herstel verzet. De kantonrechter zal daarbij aansluiten en [gedaagde] gebieden een aanvang te maken met de werkzaamheden zoals in dit rapport wordt geadviseerd, voor zover het uitvoeren van deze werkzaamheden binnen zijn machtssfeer ligt. [eiser] is gehouden de overige adviespunten uit het rapport die binnen haar machtssfeer liggen, uit te voeren.
4.6.
[eiser] heeft ter zitting nog bezwaar gemaakt tegen het plaatsen van de bouwdrogers, maar de kantonrechter gaat aan dit bezwaar voorbij. Los van de omstandigheid dat [eiser] niet heeft onderbouwd dat de bouwdrogers de schimmel alleen maar zullen verplaatsen, heeft een deskundige in het schimmelonderzoek juist geadviseerd bouwdrogers in de woning te plaatsen. De kantonrechter ziet geen aanleiding van dit advies af te wijken.
4.7.
De gevorderde dwangsom zal eveneens worden toegewezen, maar gemaximeerd zoals in hierna in het dictum is opgenomen.
Ten aanzien van de vordering tot huurprijsvermindering
Geen ambtshalve toetsing
4.8.
[eiser] stelt dat in het kader van ambtshalve toetsing het huurprijswijzigingsbeding in artikel 5.2. van de huurovereenkomst een oneerlijk beding is. De kantonrechter gaat echter aan deze stelling voorbij en overweegt daartoe het volgende.
4.9.
Ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen), vindt plaats bij overeenkomsten die met een consument zijn gesloten. In deze zaak is echter geen sprake van een consumentenovereenkomst. De huurovereenkomst is immers met [eiser] , een BV, gesloten en dus niet met een natuurlijk persoon die handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- en beroepsactiviteit vallen. [1] De omstandigheid dat het gehuurde een woning betreft en feitelijk de directeur van [eiser] en zijn partner in de woning wonen, maakt dit niet anders. Zij hebben er immers om voor hen moverende redenen bewust voor gekozen de huurovereenkomst met de BV te sluiten en daarmee klaarblijkelijk afgezien van de consumentrechtelijke bescherming.
Huurprijsvermindering
4.10.
Artikel 7:207 BW Pro bepaalt, kort gezegd, dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
4.11.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] een huurprijsvermindering toekomt als bedoeld in dit artikel. Daarvoor is het volgende van belang.
4.12.
Op grond van de hiervoor opgesomde feiten stelt de kantonrechter vast dat [eiser] in de jaren vanaf september 2022 verschillende keren melding heeft gemaakt van lekkage in de woning. Eveneens staat vast dat de werkzaamheden die naar aanleiding van een aantal van deze meldingen zijn uitgevoerd, telkens op het dak hebben plaatsgevonden. Hieruit kan worden afgeleid dat de gemelde lekkage telkens vanaf het dak afkomstig was. Gelet hierop gaat de kantonrechter ervan uit dat het in deze zaak gaat om uiteindelijk één oorspronkelijke lekkage vanaf het dak afkomstig die, ondanks alle (herstel)werkzaamheden, tot het najaar van 2025 niet afdoende is verholpen. De omstandigheid dat [eiser] soms lekkages meldt op andere plekken in de woning, maakt dit niet anders. Het is voorstelbaar dat door de uitgevoerde werkzaamheden de lekkage is verplaatst waardoor het op andere plekken vanuit het dak is gaan lekken.
4.13.
[gedaagde] stelt dat hij in 2024 geen meldingen heeft gekregen van lekkages, waardoor er in die periode geen lekkage zou zijn geweest en de lekkage in 2025 een nieuwe lekkage zou zijn. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in zijn stelling. Uit de door [eiser] overgelegde WhatsApp- en e-mailberichten blijkt immers genoegzaam dat [eiser] ook in 2024 verschillende keren melding heeft gemaakt van lekkage.
4.14.
Het voorgaande betekent dat de woning sinds 2022 een gebrek heeft en dat de lekkage pas eind 2025 is verholpen. Het gebrek van de verhoogde schimmelsporenconcentratie is echter nog niet hersteld. Uit het rapport van het schimmelonderzoek volgt dat deze schimmelsporenconcentratie samenhangt met de lekkage in de woning. Gelet hierop en de omstandigheid [eiser] met foto’s voldoende heeft onderbouwd dat ook eerder in de woning vocht en schimmel aanwezig was, is de kantonrechter – anders dan [gedaagde] heeft gesteld – van oordeel dat de verhoogde schimmelsporenconcentratie niet pas in 2025 is ontstaan maar ook in de jaren daarvoor aanwezig is geweest. De aangetroffen schimmelsoort aspergillus kan volgens het rapport bij personen lichtwegirritaties, benauwdheid, hoofdpijn, vermoeidheid en verergering van allergieën kan veroorzaken. Gelet op al deze omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] als gevolg van de lekkage en schimmel in de woning in deze jaren een zodanige vermindering van het huurgenot heeft gehad dat dit tot een vermindering van de huurprijs moet leiden als bedoeld in artikel 7:207 BW Pro.
4.15.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [eiser] geen huurprijsvermindering toekomt, omdat sprake zou zijn van schuldeisersverzuim. Volgens [gedaagde] zou [eiser] namelijk inspectie van de woning hebben tegengehouden, waardoor ook herstel van het gebrek niet eerder mogelijk was.
4.16.
De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in zijn stelling. Uit de overgelegde stukken volgt dat [gedaagde] in april 2025 aan [eiser] heeft verzocht om een inspectie. Hoewel uit de correspondentie hierna tussen partijen kan worden afgeleid dat [eiser] niet direct inspecteurs tot de woning heeft toegelaten, acht de kantonrechter dit onvoldoende om te concluderen dat sprake is van schuldeisersverzuim. Uit deze correspondentie volgt namelijk dat [eiser] vraagtekens zette bij de onaangekondigde inspectie en dat zich het nodige tussen partijen heeft afgespeeld, waardoor de verhoudingen waren verstoord. [eiser] stelt dat zij in de loop van de jaren meermalen aannemers en firma’s tot de woning heeft toegelaten en dat [naam 1] en [naam 2] daarvoor telkens vrij hebben moeten nemen. Dit is volgens [eiser] de reden dat zij niet direct inspecteurs tot de woning hebben toegelaten. Gelet op de lange voorgeschiedenis van de lekkage acht de kantonrechter dit niet onbegrijpelijk. Bovendien heeft [eiser] uiteindelijk in juli 2025 – en dus binnen twee maanden – het onderzoeksbureau Ontdekjelek.nl toegelaten in de woning voor inspectie. In het licht van al deze omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen sprake van schuldeisersverzuim.
4.17.
[eiser] vordert een vermindering van de huurprijs van 70% en heeft voor dit percentage aangesloten bij het Gebrekenboek van de Huurcommissie waarin is bepaald dat bij cumulatie van gebreken categorie B van toepassing is. De kantonrechter acht, hoewel in deze zaak sprake van geliberaliseerde woonruimte, het Gebrekenboek een goed uitgangspunt voor het vast te stellen percentage voor vermindering van de huurprijs. Er is in deze zaak – anders dan [gedaagde] heeft gesteld – een cumulatie van gebreken. Uit het rapport van het schimmelonderzoek volgt immers dat in meerdere ruimten schimmel en vocht als gevolg van de lekkage is waargenomen en dat die schimmelvorming bovendien gezondheidsrisico’s met zich brengt. Er kan dus worden geconcludeerd dat de vocht en schimmel in de woning de bewoonbaarheid in ernstige mate schaadt. De kantonrechter is echter van oordeel dat de huurprijs met een percentage van 50% moet worden verminderd en overweegt daartoe het volgende.
4.18.
Artikel 7:207 BW Pro heeft een tweeledig doel. Het eerste is dat de huurder schadevergoeding krijgt, omdat hij vermindering van het huurgenot heeft. Een tweede doel van dit artikel is erin gelegen dat de verhuurder een financiële prikkel heeft om het gebrek aan het gehuurde te herstellen, waardoor een einde komt aan de tekortkoming aan zijn zijde. Het gaat daarbij om de vraag of verhuurder adequaat heeft opgetreden om het gebrek te verhelpen.
4.19.
Uit de hiervoor opgesomde feiten volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat [gedaagde] meermalen na een melding over een lekkage in actie is gekomen door aannemers in te schakelen om het dak te herstellen dan wel om het dak te inspecteren. De omstandigheid dat deze herstelwerkzaamheden klaarblijkelijk eerder niet afdoende zijn gebleken, kan naar het oordeel van de kantonrechter [gedaagde] niet volledig worden aangerekend. [gedaagde] is immers geen deskundige en daarom afhankelijk van derden voor het juist uitvoeren van de herstelwerkzaamheden. Doordat de lekkage uiteindelijk niet eerder dan in het najaar van 2025 is hersteld, is wel sprake van een tekortkoming van [gedaagde] die schadevergoeding voor de huurders in de vorm van huurprijsvermindering rechtvaardigt. Bij de hoogte van het percentage aan huurprijsvermindering weegt de kantonrechter echter wel mee dat [gedaagde] verschillende keren na een melding adequaat heeft opgetreden. Gelet daarop bestaat aanleiding het gevorderde percentage van 70% aan huurprijsvermindering te verlagen naar 50%.
4.20.
[gedaagde] stelt nog dat, indien de huurprijs zou worden verminderd, het percentage 30% zou moeten zijn, omdat bij de eerder getroffen regeling dit percentage als evenredig werd beschouwd. De kantonrechter volgt [gedaagde] echter niet in deze stelling, aangezien [eiser] door eerder een ander percentage aan huurprijsvermindering met [gedaagde] af te spreken niet haar recht op een hoger percentage heeft prijsgegeven.
4.21.
Het voorgaande brengt met zich dat de kantonrechter van oordeel is dat [eiser] recht heeft op vermindering van de huurprijs van 50%. Deze vermindering van de huurprijs geldt vanaf de gevorderde datum van februari 2024, omdat partijen over de periode daarvoor reeds een regeling hadden getroffen met betrekking tot de huurprijs. Deze vermindering van de huurprijs geldt totdat alle herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Nu de werkzaamheden met betrekking tot de schimmel nog moeten worden gedaan, is dit moment gelegen op het moment dat de verhoogde schimmelsporenconcentratie in de woning is geëindigd.
Ten aanzien van de vordering tot schadevergoeding
4.22.
De vordering tot betaling van schadevergoeding zal worden afgewezen. [eiser] heeft immers onvoldoende onderbouwd dat zij de door haar gestelde schade heeft geleden. Los van de omstandigheid dat [eiser] de eiser is deze procedure is terwijl de gestelde schade door [naam 1] en [naam 2] zou zijn geleden, ontbreken in het dossier stukken waaruit volgt dat het bed en de twee nachtkastjes als gevolg van water/schimmel onbruikbaar zijn geworden. Evenmin heeft [eiser] (medische) stukken overgelegd waaruit volgt dat de gestelde gezondheidsklachten bij [naam 1] en [naam 2] zijn vastgesteld. Hoewel uit het rapport van het schimmelonderzoek volgt dat het binnenmilieu in de woning gezondheidsklachten kan veroorzaken, kan door het ontbreken van deze stukken niet worden vastgesteld dat [naam 1] en [naam 2] ook deze gezondheidsklachten hebben.
4.23.
Ook de vordering tot betaling van de facturen van het onderzoek van May Company (augustus 2025) en Ontdekjelek.nl (oktober 2025) zullen worden afgewezen. [eiser] vordert betaling van deze facturen op grond van 6:96 BW en stelt dat dit redelijke kosten voor het vaststellen van de schade zijn. De kantonrechter volgt [eiser] echter niet in deze stelling. [gedaagde] had immers reeds in juli 2025 een onderzoek door Ontdekjelek.nl laten uitvoeren en heeft daarna in augustus 2025 ook nog een onderzoek door Bouwinspecteurs.nl laten uitvoeren. In het licht van die omstandigheden acht de kantonrechter deze door [eiser] gevorderde kosten geen redelijke kosten ter vaststelling van de schade.
Proceskosten
4.24.
[gedaagde] wordt in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld. Hij wordt dan ook veroordeeld om de proceskosten van [eiser] te betalen. Deze kosten worden begroot op:
- kosten dagvaarding: € 120,21
- griffierecht € 135,-
- salaris advocaat: € 678,- (2 punten x € 339,-)
- nakosten: € 67,50 (plus de kosten van betekening
zoals vermeld in de beslissing) +
totaal € 1.000,71
in reconventie
4.25.
De vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen, omdat de kantonrechter van oordeel is dat [eiser] niet is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij overweegt daartoe het volgende.
4.26.
Uit hetgeen hiervoor in conventie is overwogen volgt dat de kantonrechter van oordeel is dat er geen schuldeisersverzuim is aan de zijde van [eiser] door niet (direct) inspecteurs tot de woning toe te laten. [eiser] is dan ook met betrekking tot dit punt niet tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit geldt eveneens voor de gestelde huurachterstand. Uit de overwegingen in conventie volgt dat [eiser] recht heeft op een huurprijsvermindering van 50% over de periode van februari 2024 totdat de gebreken zijn hersteld, waardoor er geen huurachterstand is.
4.27.
[gedaagde] stelt verder dat [eiser] overlast zou veroorzaken en in strijd met de huurovereenkomst handelsactiviteiten vanuit de woning zou verrichten. [gedaagde] heeft echter nagelaten deze stellingen (met stukken) te onderbouwen. De overgelegde WhatsApp-berichten van buren acht de kantonrechter onvoldoende voor de gestelde overlast. Uit die berichten blijkt immers enkel dat buren op 20 december 2021, 21 juni 2022 en 17 januari 2023 hebben gemeld dat de honden van [eiser] overlast zouden veroorzaken. Dat van dergelijke overlast in de jaren daarna, de periodes daartussen en op dit moment nog sprake zou zijn, is niet onderbouwd. Evenmin is gebleken dat vanuit de woning handelsactiviteiten worden verricht. [gedaagde] stelt dat hij handelsvoorraden in de woning heeft gezien, maar een onderbouwing daarvan ontbreekt. De enkele omstandigheid dat [eiser] op het adres van het gehuurde is gevestigd, is evenmin voldoende om te concluderen dat de woning niet uitsluitend als woonruimte wordt gebruikt en er handel vanuit de woning wordt gedreven. Bovendien heeft [gedaagde] de huurovereenkomst met [eiser] gesloten, dus dat dit bedrijf ook op het adres van de woning is gevestigd, acht de kantonrechter niet onbegrijpelijk.
4.28.
[gedaagde] wordt in reconventie in het ongelijk gesteld, waardoor hij de proceskosten van [eiser] moet betalen. Deze kosten worden begroot op € 339,- (2 punten x € 339 x 0,5) aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
gebiedt [gedaagde] om binnen drie weken na betekening van het vonnis ter beëindiging van de verhoogde schimmelsporenconcentratie en ter verwijdering van de schimmelvorming in de woning een aanvang te hebben gemaakt met de volgende werkzaamheden:
- het (laten) plaatsen van professionele bouwdrogers;
- het verwijderen van de aanwezige oppervlakkige schimmelvorming op de aangetaste bouwdelen;
- een ozonbehandeling om de verhoogde schimmelsporenconcentratie in de woning te reduceren;
- het monitoren van het binnenklimaat gedurende het droogproces met een hygrometer,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom van € 500,- te betalen voor iedere dag of een gedeelte daarvan, met een maximum van € 10.000,-, dat hij niet aan hetgeen in 5.1. is bepaald voldoet,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een huurprijsvermindering van 50% vanaf februari 2024 tot de maand, een gedeelte daarbij als een hele maand gerekend, dat de gebreken in de woning (de verhoogde schimmelsporenconcentratie) is verholpen,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.000,71, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6.
wijst de vorderingen af,
5.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 399,-, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
in conventie en in reconventie
5.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2026.
598