Uitspraak
Arrondissementsrechtbank te Arnhem
Sector civiel recht
Zaak/rolnummer: 77798 / KG ZA 01-528
Datum uitspraak: 16 oktober 2001
Zaak/rolnummer: 77798 / KG ZA 01-5281
Vonnis
in kort geding
in de zaak van
1. B,
wonende te A,
2. D,
wonende te A,
3. H,
wonende te A,
4. G,
wonende te A,
eisers
in conventie,
verweerders in reconventie,
procureur mr. J.H.F.M. van Rijswijck,
tegen
1. de BEWAARDER VAN DE DIENST VOOR HET KADASTER EN DE OPenbare registers,
kantoorhoudende te A,
gedaagde in conventie,
verschenen in de persoon van W. Louwman en I.S.T.A. van Riet,
en tegen
2. P,
3. W,
beiden wonende te A,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr. J.E. Brands,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
COFITON B.V.,
kantoorhoudende te ’s-Gravenhage,
gedaagde in conventie,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. P.B. Hamelberg-Scheephorst.
Eisers zullen verder gezamenlijk worden aangeduid als de bewoners van het Y; gedaagden ieder afzonderlijk als de Bewaarder (gedaagde 1), W/P (gedaagden 2 en 3) en Cofiton (gedaagde 4).
Het verloop van de procedure
De bewoners van het Y hebben de Bewaarder ter zitting in kort geding doen dagvaarden en hebben W/P en Cofiton ter zitting in kort geding opgeroepen. Bij mondelinge conclusie van eis hebben de bewoners van het Y gevorderd als weergegeven in de dagvaarding.
De Bewaarder heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de president. W/P en Cofiton hebben geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen. W/P heeft tevens een eis in reconventie ingesteld, zoals neergelegd in de pleitaantekeningen. De bewoners van het Y hebben geconcludeerd tot weigering van de in reconventie gevorderde voorzieningen. De procureur van de bewoners van het Y, de Bewaarder, de procureur van W/P en de advocaat van Cofiton hebben de zaak bepleit, allen overeenkomstig de door hen overgelegde pleitnotities. Daarbij hebben zij producties in het geding gebracht. Ten slotte hebben partijen vonnis gevraagd.
De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
1. In of na 1980 zijn een of meer gedeelten van de panden aan de Sweerts de Landasstraat 69, 71 en/of 73 te A, kadastraal bekend gemeente A, sectie M, nummers 3872 en 3873 (hierna: Y) “gekraakt” (niet-rechthebbenden zijn er gaan wonen). De bewoners van het Y, eisers in conventie en verweerders in reconventie in deze procedure, wonen er sinds respectievelijk 8 november 1993, 28 juli 1994, 8 december 1995 en 15 september 1998.
2. Op 9 augustus 2001 heeft de notaris op verzoek van de bewoners van het Y een akte van verjaring opgemaakt. In deze akte van verjaring verklaart de notaris…”dat het hem niet bekend is of de bewoners hun verklaringen voldoende met bewijsstukken kunnen onderbouwen en als zodanig de gestelde verjaring genoegzaam kunnen aantonen, zoals dit blijkt uit het gestelde in artikel 37 lid 1 onder b van de Kadasterwet. Gelet op het hiervoor gestelde zal de bewaarder van de openbare registers deze verklaring slechts inboeken in het register van voorlopige aantekeningen en kan inschrijving alleen plaatsvinden op bevel van de rechter.”
3. Op 10 augustus 2001 is de onder 2 genoemde akte van verjaring aangeboden aan de Bewaarder van het Kadaster en de openbare registers. Deze akte is op 13 augustus 2001 door de Bewaarder ingeboekt in het register van voorlopige aantekeningen.
4. Op 9 februari 1982 heeft Cofiton het Y gekocht en geleverd gekregen van Kats Bouwgroep. W/P heeft het Y bij koopovereenkomst van 17 juli 2001 van Cofiton gekocht.
Het geschil in conventie en in reconventie
1. De bewoners van het Y vorderen, samengevat weergegeven, de Bewaarder van het Kadaster en de openbare registers te bevelen de notariële verklaring inzake de verjaring alsnog in te schrijven, terstond nadat de bewoners van het Y de inschrijving opnieuw zullen hebben verzocht.
2. Als grondslag voor hun vordering hebben de bewoners van het Y het volgende aangevoerd. Op 22 november 1980 is het Y gekraakt. Op dat moment ontstond een onrechtmatige toestand, in die zin dat het Y vanaf 22 november 1980 ononderbroken in bezit is geweest van elkaar opvolgende niet-rechthebbende bewoners. Ingevolge artikel 3:314 van het Burgerlijk Wetboek (BW) begint de termijn tot verjaring van een rechtsvordering tot opheffing van een onrechtmatige toestand alsmede tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende met aanvang van de dag waarop de onmiddellijke opheffing daarvan gevorderd kan worden. Dat betekent dat deze termijn in deze zaak een aanvang heeft genomen met ingang van 23 november 1980. Ingevolge artikel 3:306 BW verjaren bovengenoemde rechtsvorderingen door verloop van twintig jaren. In deze zaak heeft geen stuiting van de verjaring plaatsgevonden, zodat sprake is van (voltooiing van) verjaring van deze rechtsvorderingen met ingang van 23 november 2000, aldus de bewoners van het Y.
3. Volgens de bewoners van het Y hebben zij het Y ingevolge artikel 3:105 BW met ingang van 23 november 2000 door verkrijgende verjaring in (mede)eigendom gekregen, ook al was hun bezit niet te goeder trouw. Daartoe verwijzen de bewoners van het Y naar artikel 3:109 BW, waarin wordt bepaald dat degene die een goed houdt, wordt vermoed dit voor zichzelf te houden. Op (en na) 23 november 2000 zijn de bewoners van het Y feitelijk woonachtig in het Y en staan zij als zodanig ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens.
4. De bewoners van het Y beroepen zich voorts op artikel 3:17 lid 1 BW: verjaring die leidt tot verkrijging van een registergoed kan worden ingeschreven in de openbare registers. Daartoe hebben de bewoners van het Y door een notaris een akte van verjaring doen opmaken. Deze akte van verjaring is onder verwijzing naar artikel 34 van de Kadasterwet ter inschrijving aan de Bewaarder van het Kadaster aangeboden. Aangezien artikel 37 lid 1 sub c van de Kadasterwet van toepassing is, heeft de Bewaarder van het Kadaster de akte van verjaring in het register van voorlopige aantekeningen geboekt en kan inschrijving alleen plaatsvinden op bevel van de rechter. Derhalve hebben de bewoners van het Y ingevolge artikel 3:20 BW de president van deze rechtbank verzocht de Bewaarder te bevelen de inschrijving alsnog te verrichten.
5. W/P en Cofiton hebben het gevorderde gemotiveerd weersproken.
6. Volgens W/P leent deze zaak zich niet voor een kort geding procedure. Als al wordt uitgegaan van bezit aan de kant van de bewoners van het Y, ontstaan bewijsproblemen. Volgens W/P staat geenszins vast dat het Y al in 1980 is gekraakt. Verder ontkent en betwist W/P dat sprake is van een onafgebroken bezit aan de kant van de bewoners. Weliswaar beroepen de bewoners van het Y zich op artikel 3:105 lid 1 BW, dat neemt niet weg dat uit de feiten spreekt dat de bewoners van het Y nimmer de pretentie hebben gehad en getoond het Y voor zichzelf te houden. W/P legt daartoe een aantal schriftelijke stukken over, op grond waarvan hij het gebruik van de bewoners van het Y niet als bezit maar als houderschap kwalificeert. Verder is volgens W/P het door de bewoners van het Y beoogde resultaat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (in strijd met het rechtsgevoel) en dient de vordering op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid te worden afgewezen.
7. Cofiton betwist allereerst dat er sprake is van een voortdurende onrechtmatige toestand gedurende een periode van 20 jaar. Volgens Cofiton bieden de daartoe door de bewoners van het Y overgelegde verklaringen onvoldoende houvast. Daarenboven hebben steeds weer andere bewoners het Y onrechtmatig in gebruik gehad; de verjaringsperiode vangt dan ook bij ieder nieuw onrechtmatig gebruik opnieuw aan. Verder voert Cofiton aan dat er in deze zaak geen sprake is van bezit, maar slechts van houderschap voor een ander, zodat de bewoners van het Y de eigendom van het Y niet kunnen hebben verkregen. Daarenboven voert Cofiton als verweer dat het aanvaarden van het standpunt van de bewoners van het Y in strijd is met de ratio van de regelgeving en de redelijkheid en billijkheid. Verder zou het toewijzen van de vordering feitelijk een verklaring voor recht behelzen, hetgeen zeker gezien de feitelijke en juridische complexiteit van de zaak een te verstrekkende vordering in kort geding is.
8. Van zijn kant vordert W/P in reconventie, samengevat weergegeven, de bewoners van het Y te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis het Y, plaatselijk bekend Sweerts de Landasstraat 69, 71 en 73 te A, kadastraal bekend gemeente A, sectie M, nummers 3872 en 3873, met alle personen en zaken die zich daarop en/of daarin bevinden, te ontruimen en te verlaten en aldus ontruimd en verlaten te houden en ter vrije en algehele beschikking van W/P te stellen, met machtiging van W/P bij gebreke daarvan de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm.
9. De bewoners van het Y hebben het in reconventie gevorderde gemotiveerd weersproken zoals hierna voor zover relevant aan de orde zal komen.
De beoordeling van het geschil
in conventie
1. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard en de motivering van de vordering.
2. Centraal in dit kort geding staat de vraag of het gebruik door de bewoners van het Y als bezit kan worden gekwalificeerd, op grond waarvan de bewoners de eigendom van het Y kunnen hebben gekregen. Naar het voorlopig oordeel van de president is dat niet het geval. Door de president wordt daartoe het volgende overwogen. Ingevolge artikel 3:107 BW is bezit het houden van een goed voor zichzelf. Of iemand een goed houdt voor zichzelf of voor een ander, wordt naar de verkeersopvatting beoordeeld, met inachtneming van een aantal wettelijke regels en overigens op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). Eén van deze wettelijke regels is artikel 3:109 BW, waarin is bepaald dat degene die een goed houdt, wordt vermoed dit voor zichzelf te houden. Daarbij dient voorop te worden gesteld dat in de literatuur en in de jurisprudentie algemeen wordt aangenomen dat de innerlijke bezitswil van degene die houdt niet doorslaggevend is voor het zijn van bezitter. Het dient te gaan om uiterlijke, naar buiten toe blijkende feiten, waaraan het verkeer een erkenning van bezit vastknoopt, die voor het zijn van bezitter beslissend zijn.
3. W/P en Cofiton hebben een aantal schriftelijke stukken overgelegd, waaruit volgens hen blijkt dat het gebruik van de bewoners van het Y niet te kwalificeren is als bezit, maar als houderschap voor een ander. Een aantal van die producties zal hieronder worden aangehaald. Zo hebben de bewoners van het Y op 13 augustus 1993 ter gelegenheid van de dertiende verjaardag van het Y het volgende verklaard:”…Het pand was destijds nog eigendom van meneer Kats (…) Op dit moment is het eigendom van Cofiton (…) We hebben wel geprobeerd het pand te kopen, maar daar wilde de eigenaar niet aan.” In een pamflet, getiteld “Dreigende uitbreiding Entre Nous”, van 17 februari 2000, gericht aan de buurtbewoners hebben de bewoners van het Y onder meer: geschreven“…Samen met de WBVG is een haalbaar plan ontwikkeld, waarin het pand door de WBVG wordt aangekocht om het voor sociale huisvesting geschikt te maken.” En op de website van 21 februari 2000 hebben de bewoners van het Y over hun legalisatieplannen het volgende vermeld: “Na uitvoering van onze vergevorderde legalisatieplannen zou het Y weer een aanwinst zijn voor de buurt.”
4. Hiermee hebben W/P en Cofiton voldoende aannemelijk gemaakt dat het gebruik door de bewoners van het Y niet als bezit kan worden gekwalificeerd. Uit niets is gebleken dat de bewoners van het Y zich al vóór 23 november 2000 gedroegen als eigenaren van het Y en dat zij het eigendomsrecht van achtereenvolgens Kats Bouwgroep, Cofiton en W/P ontkennen. Integendeel, de bewoners van het Y hebben juist in de afgelopen jaren geprobeerd het gebruik van het Y te legaliseren en het Y in samenwerking met de WoningBouwVereniging Gelderland geschikt te maken voor sociale huisvesting.
5. Een en ander leidt tot de conclusie dat het gebruik door de bewoners van het Y niet kan worden gekwalificeerd als bezit. Dat brengt mee dat de bewoners ingevolge van artikel 3:105 BW niet door verjaring eigenaren zijn geworden van het Y. De vordering van de bewoners van het Y zal dan ook worden afgewezen. De overige verweren behoeven derhalve geen bespreking meer.
6. Als de in conventie in het ongelijk gestelde partij zullen de bewoners van het Y in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.
in reconventie
7. De bewoners van het Y voeren allereerst als verweer dat W/P in deze kort geding procedure niet als partij (in formele zin) kan worden aangemerkt. W/P is volgens hen opgeroepen om in de gelegenheid te worden gesteld zich als belanghebbende over het al dan niet toewijzen van de vordering in conventie uit te laten. Het instellen van een vordering in reconventie behoort voor W/P dan ook niet tot de mogelijkheden.
8. Naar het voorlopig oordeel van de president gaat dat verweer van de bewoners van het Y niet op. Onder verwijzing naar artikel 37 lid 2 van de Kadasterwet jo artikel 12a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is W/P als partij in het geding geroepen. Als zodanig kan W/P zelfstandig als procespartij aan het kort geding deelnemen en een vordering in reconventie instellen.
9. W/P voert ter onderbouwing van zijn vordering in reconventie aan dat hij van plan is het Y op te knappen. Boven zullen wooneenheden komen die verhuurd of gesplitst verkocht zullen worden. Beneden wil W/P zijn kantoor huisvesten, eventueel in combinatie met woonruimte en/of atelier. Het Y zal niet worden gebruikt voor de aangrenzende discotheek Entre Nous, alleen zullen er in verband met die discotheek geluidisolerende maatregelen worden genomen. Volgens W/P zal hij daarmee met het Y gaan doen, hetgeen de bewoners voor ogen stond: opknappen, woonruimte realiseren, verder kantoor en eventueel atelier. Verder voert W/P aan dat het Y hem elke dag geld kost, dat hij en zijn opdrachtnemers niet in het Y worden toegelaten en dat het Y in de huidige toestand niet verzekerbaar is.
10. De bewoners van het Y betwisten dat er sprake is van onverwijlde spoed. Mede gelet op de belangen van de bewoners van het Y (langdurig gebruik van het Y als woning) is er niet een zodanig zwaarwegend belang van W/P dat op grond daarvan een onmiddellijke voorziening dient te worden getroffen. Verder voeren de bewoners van het Y als verweer dat W/P ten tijde van de koop van het Y op de hoogte was van het feit dat het Y was gekraakt. Dat staat met zoveel woorden in de koopovereenkomst 17 juli 2001 tussen Cofiton en W/P. Volgens hen wist W/P dus wat hij kocht. Verder ligt een door de gemeente A aangewezen wijziging van het bestemmingsplan ter goedkeuring bij de provincie Gelderland; de goedkeuringsprocedure is thans nog niet afgerond en de afloop kan nog geruime tijd op zich laten wachten.
11. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard en de motivering van de vordering.
12. Naar het voorlopig oordeel van de president staat vast dat de bewoners het Y zonder recht of titel in gebruik hebben. Dat brengt mee dat de vordering tot ontruiming in beginsel toewijsbaar is. Om de termijn te kunnen bepalen waarop de ontruiming ten uitvoer kan worden gelegd, zal aan Burgemeester en Wethouders van de gemeente A worden verzocht inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering uiterlijk op 1 november 2001 aan de president van deze rechtbank te doen toekomen. Vervolgens zullen W/P en de bewoners van het Y in de gelegenheid worden gesteld op deze inlichtingen te reageren.
13. Het hoger beroep zal worden beperkt zoals hierna wordt vermeld en iedere beslissing op de vordering van W/P zal worden aangehouden.
De beslissing
De president
in conventie
1. weigert de gevorderde voorzieningen,
2. veroordeelt de bewoners van het Y in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de bewaarder bepaald op ƒ 400,00 wegens griffierecht; aan de zijde van W bepaald op ƒ1.550,00 voor salaris procureur en op ƒ 400,00 wegens griffierecht; aan de zijde van Cofiton bepaald op ƒ 1.550,00 voor salaris procureur en op ƒ 400,00 wegens griffierecht,
in reconventie
3. verzoekt Burgemeester en Wethouders van de gemeente A om uiterlijk op 1 november 2001 ter griffie van deze rechtbank een schriftelijk bericht in te dienen, houdende inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering,
4. bepaalt dat de griffier dat bericht, zodra ontvangen, zal toezenden aan de partijen (de bewoners van het Y en W/P), waarbij die partijen een termijn wordt gegeven waarbinnen zij desgewenst kunnen reageren op het bericht van B & W,
5. bepaalt dat van dit vonnis geen hoger beroep mogelijk is dan tegelijk met dat van het eindvonnis,
6. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L. Drabbe en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2001 in tegenwoordigheid van de griffier mr. T.J. Steenland.