Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector bestuursrecht
Reg.nr.: AWB 01/650
UITSPRAAK
ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen:
eiser A,
wonende te B,
en
de Raad van de gemeente Ede, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Besluit van verweerder van 8 maart 2001.
2. Procesverloop
Op 5 augustus 1996 heeft eiser verweerder verzocht om schadevergoeding ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) in verband met de door hem beweerdelijk geleden schade ter grootte van een bedrag van f.223.000,- als gevolg van de op 19 december 1995 onherroepelijk geworden tweede partiële wijziging van het bestemmingsplan "Kern Ede", "Omgeving Stationsweg 73". Eiser heeft zijn verzoek vergezeld doen gaan van een taxatierapport van H.J. de Groot, makelaar-taxateur o.z., opgemaakt op 10 juli 1996, dat strekt tot vergoeding van een bedrag van f 210.000,-.
Op verzoek van het college van burgemeester en wethouders van verweerders gemeente heeft de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) in april 1997 een advies ter zake uitgebracht. Hierin wordt geadviseerd eiser een vergoeding ad f 35.000,- toe te kennen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 augustus 1996.
Bij besluit van 25 september 1997, verzonden op 29 september 1997, heeft verweerder, op voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 10 juni 1997, aan eiser een schadevergoeding toegekend ad f 35.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 augustus 1996.
Namens eiser is hiertegen bij brief van 28 oktober 1997 bezwaar gemaakt.
Bij brief van 12 januari 1998 heeft de SAOZ haar advies nader toegelicht. Bij brief van 12 maart 1998 heeft De Groot voornoemd zijn taxatie-rapport nader toegelicht.
Bij besluit van 14 mei 1998 heeft verweerder overeenkomstig het advies van de bezwaar- en beroepschriftencommissie van 9 april 1998 het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Het namens eiser tegen dit besluit bij deze rechtbank ingestelde beroep is bij uitspraak van 29 juni 2000 gegrond verklaard, waarbij het besluit van 14 mei 1998 is vernietigd en is bepaald dat verweerder een nieuw besluit op het bezwaarschrift van eiser dient te nemen met inachtneming van het in die uitspraak overwogene (reg.nr. 98/1700). Tegen deze uitspraak is geen hoger beroep ingesteld.
Bij brief van 29 september 2000 heeft de SAOZ op verzoek van het college van burgemeester en wethouders van verweerders gemeente opnieuw advies uitgebracht. Hierin wordt geadviseerd de vergoeding tot een bedrag van f 40.000,- te verhogen. Tevens wordt geadviseerd om geen vergoeding ter zake van gemaakte deskundigenkosten te verstrekken.
Bij het in rubriek 1 aangeduide besluit heeft verweerder op voorstel van het college van burgemeester en wethouders van verweerders gemeente van 23 januari 2001 aan eiser een schadevergoeding toegekend ad f 40.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 augustus 1996.
Tegen dit besluit is namens eiser bij brief van 31 maart 2001 beroep bij de rechtbank ingesteld.
Verweerder heeft 9 mei 2001 een verweerschrift ingediend.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank van 22 oktober 2002. Eiser is aldaar in persoon verschenen. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door Th. Driever, ambtenaar der gemeente.
3. Overwegingen
In dit geding moet worden beoordeeld of het bestreden besluit de rechterlijke toetsing kan doorstaan.
Verweerder heeft aan het bestreden besluit ten grondslag gelegd het advies van de SAOZ van april 1997, aangevuld bij brief van 12 januari 1998, en het naar aanleiding van de uitspraak van deze rechtbank van 29 juni 2000 uitgebrachte advies van 29 september 2000.
Eiser heeft - kort samengevat - aangevoerd dat de SAOZ bij de waardering van de schade ten onrechte de verschillende onderdelen op zichzelf heeft beschouwd, dat de SAOZ voorts geen inzicht heeft gegeven in de wijze waarop haar waardering tot stand is gekomen, dat de SAOZ verder heeft nagelaten zich te verdiepen in de situatie op de Edese onroerendgoedmarkt, waarbij volgens eiser tevens is voorbijgegaan aan het feit dat het gaat om een unieke villa op een unieke locatie, dat verweerder ter onderbouwing van het verzoek om planschadevergoeding een taxatierapport heeft verlangd, en dat de SAOZ ter zake van de deskundigenkosten niet als onafhankelijk adviseur kan worden aangemerkt.
De rechtbank overweegt als volgt.
Ingevolge artikel 49 van Pro de WRO, voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, indien en voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de WRO dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologisch regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, als gevolg waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregelen te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
Eiser is (tezamen met de overige erven als rechtsopvolgers onder algemene titel) eigenaar van de villa met aanbouw, gelegen aan de Stationsweg 75 te Ede, kadastraal bekend gemeente Ede, sectie C nr. 1697, groot 2831 ca.
Voordat de tweede partiële herziening "Kern Ede", "Omgeving Stationsweg 73" op 19 december 1995 onherroepelijk is geworden, gold ter plaatse van het perceel met het pand Stationsweg 73 deels de eerste partiële planherziening en deels het bestemmingsplan "Kern Ede" met de voor die datum in werking getreden herziene planvoorschriften.
De tweede partiële wijziging van het bestemmingsplan "Kern Ede", "Omgeving Stationsweg" voorziet in een bebouwingsvak met de bestemming "kantoren verplicht" op een afstand van circa 9 à 10 meter ten noorden van het perceel van eiser waarbij kantoren bestaande uit minimaal 2 en maximaal 3 bouwlagen toegelaten zijn met een maximale bouwhoogte van 10 meter en een maximale goothoogte van 6,50 meter. Op grond van artikel 29, aanhef en onder c, van de planvoorschriften is het college van burgemeester en wethouders bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in de voorschriften voor afwijkingen van de plannen, inbegrepen bebouwingsgrenzen en -oppervlakken, teneinde de uitvoering van een bouwplan mogelijk te maken, indien op grond van een definitieve uitmeting, of in verband met de verkaveling en/of situering blijkt, dat aanpassing van de plannen redelijk, gewenst of noodzakelijk is en afwijking van zo ondergeschikte aard blijft, dat de structuur van de plannen niet wordt aangetast en ook de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.
Het college van burgemeester en wethouders van verweerders gemeente heeft met evenbedoelde vrijstelling bouwvergunning verleend voor de bouw van een
kantoorgebouw met op een hoogte van 9,60 meter een groot plat dak en tot een hoogte van circa 8,50 meter nagenoeg verticale dakvlakken, terwijl de bovenkant van de goot/boeiboord boven de zijgevels een hoogte hebben van circa 6,90 meter.
Niet in geschil is dat eiser ten gevolge van de tweede partiële wijziging van het bestemmingsplan "Kern Ede", "Omgeving Stationsweg 73" planologisch gezien in een nadeliger positie is komen te verkeren. Evenmin is in geschil dat de daardoor te lijden schade redelijkerwijs niet ten laste van eiser behoort te blijven.
De rechtbank staat voor beantwoording van de vraag of verweerder, in navolging van de SAOZ, is gekomen tot een juiste vaststelling van de waardevermindering en vergoeding van de door eiser geleden schade.
In de uitspraak van de rechtbank van 29 juni 2000 is overwogen dat verweerder in navolging van de SAOZ ten onrechte als moment voor de vaststelling van de waardevermindering van de onroerende zaak het tijdstip van inwerkingtreding van de tweede partiële wijziging van het bestemmingsplan "Kern Ede", "Omgeving Stationsweg 73" heeft genomen. Verweerder had daarvoor het tijdstip van het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan als uitgangspunt dienen te nemen, zijnde 19 december 1995.
In het nadere advies van de SAOZ van 29 september 2000 is thans wel het tijdstip van het onherroepelijk worden van de tweede partiële wijziging van het bestemmingsplan "Kern Ede", "Omgeving Stationsweg 73" als uitgangspunt genomen.
De SAOZ heeft een planologische vergelijking uitgevoerd, inhoudende een vergelijking van 1) de eerste partiële wijziging van het bestemmingsplan "Kern Ede", "Omgeving Stationsweg 73" met het bestemmingsplan "Kern Ede", zoals dit vigeerde tot 18 mei 1992, en 2) de tweede partiële wijziging van het bestemmingsplan "Kern Ede", "Omgeving Stationsweg 73" met de eerste partiële wijziging en het (na de algehele herziening van de planvoorschriften gewijzigde) bestemmingsplan "Kern Ede".
In de voorgaande planologische situatie mochten op het terreingedeelte waar nog het plan "Kern Ede" gold op een afstand van circa 2,5 meter van het perceel van eiser bijgebouwen, zoals garages, berg- en werkruimten, een bloemenkas of duivenhok worden opgericht tot een oppervlakte van bijna 46 m2, terwijl vrijstelling verleend kon worden voor een praktijkruimte tot een oppervlakte van 33 m2 (of eventueel indien sprake is van een bijzonder geval voor een arts 60 m2). De goothoogten van deze gebouwen mochten 2,5 meter en 3 meter en na vrijstelling 3,5 meter bedragen. Boven deze goothoogten waren kappen mogelijk.
Bij de tweede partiële planherziening zijn voormelde bouwmogelijkheden op het terreingedeelte gelegen van circa 2,5 meter tot 9 à 10 meter ten noorden van het perceel van eiser vervallen. Anderzijds is het mogelijk geworden op een afstand van circa 9 à 10 meter van dit perceel een kantoorgebouw met een lengte van circa 23 meter bestaande uit drie bouwlagen en een zolder, met een bouwhoogte van 10 meter en een goothoogte van 6,50 meter, op te richten en is middels de toegepaste vrijstellingsbepaling een grotere hoogte toegestaan.
De SAOZ is van oordeel dat door de tweede partiële planherziening met name het woongenot in een groot gedeelte van de achtertuin en op het gedeelte van het terras van eisers woning is weggenomen, terwijl ook de inkijk in en het uitzicht vanuit de keuken en de overloop in betekenende mate zijn gewijzigd. Ter plaatse van de overige delen van de woning en de tuin is het verschil met de voorafgaande planologische situatie zeer beperkt. Vanuit de woning ten zuiden van het perceel van eiser bestond reeds uitzicht op de achtertuin van eiser, zodat enige inkijk aldaar reeds mogelijk was. Voorts is in aanmerking genomen dat door de tweede partiële planherziening ten behoeve van het kantoorgebouw meer personeel en bezoekers dat gebouw en bijbehorend perceel zullen bezoeken en daar zullen parkeren. De daarmee samenhangende overlast zal groter zijn dan bij de voordien vigerende planologische situatie. Volgens de SAOZ heeft de waardedaling uitgaande van het prijspeil van 19 december 1995 f.40.000,- bedragen en bedraagt de waarde na de planologische wijziging f.800.000,-.
De door eiser ingeschakelde makelaar-taxateur H.J. de Groot heeft in zijn rapport van 10 juli 1996 de waardedaling van de onroerende zaak vastgesteld op f.190.000,-, zijnde 20% van de waarde vóór de planologische wijziging ten bedrage van f.950.000,-.
De rechtbank heeft geen aanknopingspunten gevonden voor het oordeel dat het rapport van de SAOZ op onjuiste of onvolledige uitgangspunten is gebaseerd. Conform vaste jurisprudentie heeft een planologische vergelijking zoals vorenomschreven plaatsgevonden en ook overigens is niet gebleken dat dit rapport zodanige gebreken vertoont dat verweerder dit niet aan zijn besluit ten grondslag had mogen leggen. Hieraan kan niet afdoen dat makelaar-taxateur H.J. de Groot tot een andere schadevaststelling is gekomen, reeds niet omdat uit diens rapport genoegzaam blijkt dat daaraan niet de vereiste planologische vergelijking ten grondslag is gelegd, maar kennelijk - en ten onrechte - is uitgegaan van een vergelijking tussen de feitelijk bestaande situaties voor en na de onderhavige planherziening.
Wat betreft de hoogte van door de SAOZ geschatte waardevermindering van het pand kan voorts niet worden gezegd dat dit bedrag onaannemelijk of onredelijk is. Hierbij dient in aanmerking te worden genomen dat het vaststellen van waarden van onroerend goed - en in verband daarmede het bepalen van waardedalingen ten gevolge van planologische maatregelen - niet steeds op objectiveerbare gegevens kan worden gebaseerd en dat hieraan steeds enige arbitraire elementen zullen kleven.
Ter zitting is voorts gebleken dat het pand in juni 1998 voor een bedrag van f.1.200.000 is verkocht. Met hantering van de indexcijfers voor de regio Ede, zoals door verweerder ter zitting overgelegd, moet worden vastgesteld dat de door makelaar De Groot in juli 1996 getaxeerde vrije verkoopwaarde van f.950.000 vóór de schadeveroorzakende maatregel in juni 1998 f.1.172.000 zou bedragen, zodat de door eiser gerealiseerde verkoopprijs - na de waardevermindering - dit bedrag nog aanmerkelijk overstijgt.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat niet gezegd kan worden dat verweerder, in navolging van de SAOZ, tot een onjuiste vaststelling van de waardevermindering en vergoeding van de door eiser geleden schade heeft kunnen komen. Het beroep dient dan ook in zoverre ongegrond te worden verklaard.
Eiser heeft bij brief van 25 april 2000 tevens verzocht om vergoeding van de kosten voor de opstelling van het rapport van makelaar-taxateur H.J. de Groot van 10 juli 1996 ten bedrage van f 2.065.
Bij het bestreden besluit heeft verweerder geweigerd deze kosten te vergoeden. Verweerder is, in navolging van de SAOZ die hierover om advies is gevraagd, van mening dat deze kosten niet op basis van artikel 49 van Pro de WRO voor vergoeding in aanmerking komen, omdat het inschakelen van een deskundige in dit geval redelijkerwijs niet noodzakelijk was om tot een geobjectiveerde waardebepaling te komen.
De rechtbank kan verweerder hierin volgen. De Procedureverordening planschadevergoeding 1998 van de gemeente Ede schrijft voor dat, indien om planschadevergoeding is verzocht, advies moet worden gevraagd aan een onafhankelijk deskundige. Ter voldoening aan deze bepaling heeft het college van burgemeester en wethouders van verweerders gemeente het verzoek in handen van de SAOZ gesteld, die in april 1997 advies heeft uitgebracht. Eiser heeft, zonder dit advies af te wachten, aan het verzoek om planschadevergoeding het rapport van makelaar-taxateur H.J. de Groot van 10 juli 1996 ten grondslag gelegd. Gelet hierop en nu niet is gebleken dat het advies van de SAOZ op onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder het standpunt heeft kunnen innemen dat de kosten van dat rapport niet op de voet van artikel 49 van Pro de WRO voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 4 februari 2000 (AB 2000/427). Hierbij is in aanmerking genomen dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat verweerder ter onderbouwing van het verzoek om planschadevergoeding een taxatierapport heeft verlangd.
Wat betreft de kosten ten bedrage van f.4337,50 ter zake van door De Groot verrichte dienstverlening moet worden vastgesteld dat deze kosten geacht moeten worden te zijn gemaakt in het kader van de advisering inzake de tussen eiser en verweerder gevoerde procedures. Vergoeding van dergelijke kosten is slechts mogelijk krachtens artikel 8:75 van Pro de Awb, indien sprake is van beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Reeds omdat hiervan geen sprake is geweest bestaan geen termen toepassing te geven aan genoemd artikel.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Het hiervoor overwogene leidt de rechtbank tot de volgende beslissing.
4. Beslissing
De rechtbank,
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. F.H. de Vries als rechter en in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2002, in tegenwoordigheid van mr. G.A. Kajim-Panjer als griffier.
De griffier, De rechter,
Tegen deze uitspraak staat voor belanghebbenden, behoudens het bepaalde in artikel6:24 juncto Pro 6:13 van de Awb, binnen zes weken na de dag van verzending hiervan, hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage.
Verzonden op:
Coll: