Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector bestuursrecht
Reg.nr.: AWB 02/1808
UITSPRAAK
ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen:
[…],
wonende te Ochten, eisers,
en
de raad van de gemeente Neder-Betuwe, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Besluit van verweerder van 4 juli 2002, bekendgemaakt op 18 juli 2002.
2. Procesverloop
Bij het bestreden besluit heeft verweerder (de raad van de vroegere gemeente Kesteren) ongegrond verklaard het (tijdig ingediende) bezwaar van eisers tegen het besluit van 20 september 2001, waarbij het verzoek om vergoeding van planschade als bedoeld in artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), is afgewezen.
Het tegen het bestreden besluit (tijdig) ingediende beroep is behandeld ter zitting van 11 april 2003. Eiser […] is aldaar verschenen. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door P.G.F. van Gompel, ambtenaar der gemeente.
3. Overwegingen
Eisers hebben aangevoerd dat de wijziging van de planologische situatie niet alleen tot een vermindering van het uitzicht
vanuit hun woning en voortuin leidt, maar ook tot aantasting van het woongenot door vermindering van privacy en vergroting van verkeersintensiteit en parkeerdruk. Ook hebben eisers aangevoerd dat de planologische maatregel een gevestigde erfdienstbaarheid doorkruist. Voorts stellen eisers dat de uitzichtbeperking, anders dan verweerder heeft geoordeeld, wel tot waardevermindering van de woning heeft geleid.
De rechtbank is niet gebleken van een vermindering van privacy die leidt tot planschade als bedoeld in artikel 49 van Pro de WRO. De rechtbank overweegt daartoe dat naar haar oordeel, mede gelet op de afstand tussen toegestane bebouwing en het perceel van eisers, in dit geval geen sprake is van een goed onderscheidend onbelemmerd zicht in de woning en tuin van eisers. Voorts komt in dit kader gewicht toe aan de omstandigheid dat het tussenliggende gebied reeds openbaar gebied is, van waaraf zicht in de tuin en woning van eisers mogelijk is.
Met betrekking tot de toename van de verkeers- en parkeerdruk overweegt de rechtbank als volgt.
Het nieuwe bestemmingsplan "Ochten I, deelplan 1" voorziet in de mogelijkheid van de bouw van bedrijfsgebouwen ten behoeve van dienstverlenende bedrijven, die zijn gericht op het uitoefenen van een beroep op administratief, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch, sociaalwetenschappelijk, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied. Van het plangebied van circa 550 m2 mag ten hoogste 80% worden bebouwd, waarbij een maximum hoogte van 5 meter geldt.
De rechtbank stelt voorop dat naar haar oordeel niet elke verkeerstoename, van welke omvang dan ook, tot voor vergoeding in aanmerking komende planschade kan leiden. Slechts in gevallen waarin de planologische wijziging naar verwachting zal leiden tot een in omvang en aard dusdanige toename van de verkeersintensiteit, dat gesproken kan worden van een structurele aantasting van het woon- en leefklimaat, bestaan naar het oordeel van de rechtbank termen voor vergoeding van planschade.
De rechtbank acht de te verwachten toename van verkeers- en parkeerdrukte als gevolg van de beschreven nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden, gelet op de te verwachten omvang en aard van dat verkeer (personenvervoer, voornamelijk tijdens kantooruren) niet dusdanig groot, dat aangenomen zou moeten worden dat dit tot een structurele aantasting van het woon- en leefklimaat van eisers, en daarmee tot een waardedaling van hun woning, leidt. De rechtbank merkt daarbij op dat, juist met het oog op parkeerdruk in de directe omgeving, de bouwverordening, indien de omvang of bestemming van een gebouw daartoe aanleiding geeft, voorschrijft dat op eigen terrein in voldoende parkeerruimte moet worden voorzien. Dat is in het onderhavige geval overigens ook feitelijk gebeurd. In zoverre leidt de planologische wijziging dan ook niet tot mogelijkheden die tot een belangrijke toename van de parkeerdruk zullen leiden.
In het door eiser in beroep overgelegde rapport van Kraats Makelaardij van 28 maart 2003 ziet de rechtbank geen aanleiding voor een ander oordeel, nu hierin aantasting van privacy en het ondervinden van verkeersoverlast zonder enige nadere onderbouwing zijn genoemd als omstandigheden die het woon- en leefklimaat aantasten.
Met betrekking tot de gestelde doorkruising van de erfdienstbaarheid overweegt de rechtbank dat hieruit geen planschade als bedoeld in artikel 49 van Pro de WRO kan voortvloeien. De rechten en plichten die voortvloeien uit een (privaatrechtelijke) erfdienstbaarheid bestaan onafhankelijk van de voorschriften van een (publiekrechtelijk) bestemmingsplan, en worden door een bestemmingsplanwijziging dan ook niet opzij gezet.
Met betrekking tot de beperking van het uitzicht overweegt de rechtbank als volgt.
De door verweerder overgenomen opvatting van de schadebeoordelingscommissie dat de beperking van het uitzicht niet heeft geleid tot een waardedaling van eisers' woning, kan de rechtbank niet overtuigen. De rechtbank acht het onwaarschijnlijk dat het verschil in uitzicht over onbebouwde grond en uitzicht op bebouwing op circa 30 meter afstand, in het geheel geen weerslag zou hebben op de waarde van het in geding zijnde perceel met woning. Met name kan de rechtbank de taxateurs van de schadebeoordelingscommissie niet volgen in hun motivering, verwoord in de brief van 22 februari 2002, dat een aspirant koper de bestaande nieuwe omgeving inclusief de tandartspraktijk als een gegeven zal accepteren, en, mede gelet op de afstand en de ruime opzet van de […]laan op de voor hem acceptabele koopsom geen aftrek zal toepassen in verband met de aanwezigheid van de tandartspraktijk. De omstandigheid dat een aspirant koper onbekend is met de vroegere toestand, en de tandartspraktijk als een gegeven zal accepteren, laat immers onverlet dat genoegzaam kan worden aangenomen dat het voorheen bestaande vrije uitzicht als een pluspunt van het perceel met woning had te gelden, dat in de waarde daarvan tot uiting kwam.
Gelet hierop, alsmede op het gegeven dat de door eisers geraadpleegde taxateur niet tot een zelfde uitkomst is gekomen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet zonder meer de conclusie en motivering van het advies van de schadebeoordelingscommissie in het bestreden besluit had mogen overnemen. In zoverre moet het beroep gegrond worden geacht en komt het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb.
De rechtbank overweegt voorts echter dat hiertegenover het element van voorzienbaarheid van de schadeveroorzakende planologische maatregel staat. Anders dan eisers menen, is in het kader van de voorzienbaarheid niet doorslaggevend dat ook een andere, voor eisers gunstigere planologische invulling van het plangebied denkbaar was geweest. Naar het oordeel van de rechtbank hebben eisers, ten tijde van de aankoop van het perceel in 1971, gelet op de toen geldende, uit te werken bestemming ten behoeve van toekomstige woningbouw, redelijkerwijs rekening kunnen houden met de reële mogelijkheid dat het bestaande uitzicht op termijn beperkt zou worden. Eisers hebben dit risico, door aankoop van het perceel, aanvaard.
De omstandigheid dat bebouwing op een strook van drie meter van de voorheen als 'voorerf' aangeduide grond, en voorts ten behoeve van dienstverlening, op zichzelf niet voorzienbaar was, maakt dit naar het oordeel van de rechtbank niet anders. De mate van beperking van het uitzicht, gelet op de nieuwe bebouwingsmogelijkheden, overtreft naar het oordeel van de rechtbank niet hetgeen waarmee redelijkerwijs rekening kon worden gehouden.
Nu de rechtbank hierboven reeds heeft overwogen dat in casu geen gronden voor planschade gevonden kunnen worden in toename van verkeer en verlies van privacy, behoeft niet in te worden gegaan op de vraag in hoeverre de voorzienbaarheid zich ook uitstrekt tot deze elementen.
De rechtbank komt op grond van het bovenstaande tot de conclusie dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit (inhoudende de afwijzing van het verzoek om vergoeding van planschade), met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb, in stand kunnen worden gelaten.
De rechtbank is niet gebleken van door eisers gemaakte proceskosten, die op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb voor vergoeding in aanmerking komen.
Het hiervoor overwogene leidt de rechtbank, mede gelet op artikel 8:74 van Pro de Awb, tot de volgende beslissing.
4. Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het besluit in stand blijven;
- bepaalt voorts dat de gemeente Neder-Betuwe aan eisers het door hen betaalde griffierecht ad € 109,- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. A.A.J. de Gier, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2003, in tegenwoordigheid van mr. J.N. Witsen als griffier.
De griffier, De rechter,
Tegen deze uitspraak staat voor belanghebbenden, behoudens het bepaalde in artikel 6:24 juncto Pro 6:13 van de Awb, binnen zes weken na de dag van verzending hiervan, hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage.
Verzonden op:
Coll: