Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 93383 / HA ZA 02-1749
Datum vonnis: 14 mei 2003
Vonnis
in de zaak van
1. X,
2. Y,
beiden wonende te Z,
eisers bij dagvaarding van 6 november 2002,
procureur mr. J.M.J. Huver te Arnhem,
advocaat mr. C.R. van Breevoort te Arnhem,
tegen
1. K,
2. S,
beiden wonende te Z,
3. B
wonende te Z,
gedaagden,
procureur en advocaat mr. C.W. Reintjes te Arnhem.
De partijen worden hierna X en K genoemd.
Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 5 februari 2003 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dit vonnis is een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1 Op 18 januari 2001 hebben X van K een dubbel woonhuis met vrijstaande garage, ondergrond erf en tuin aan de X-weg gekocht voor een bedrag van fl. 860.000,- (€ 390.250,99). De koopovereenkomst is op 26 januari 2001 getekend. De koopovereenkomst bevat onder andere de volgende bepalingen: “Artikel 5 lid 5 aanhef Pro: Koper is voornemens het registergoed te gebruiken als woonhuis en bedrijfsmiddel.” en “Artikel 12: Verkoper Pro staat er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan de verkoper thans niet bekend zijn).”. Levering vond plaats bij notariële akte van 3 april 2001.
1.2 Het verkochte betreft een monumentaal woonhuis uit 1850 dat in 1997 gedeeltelijk is gerenoveerd. Onder het huis bevinden zich enkele kelders, een grote en een kleine.
1.3 Voorafgaande aan de koop, op 8 januari 2001, hebben X samen met de voor K als makelaar optredende rentmeester Witte de woning bezichtigd. Zij zijn bij die gelegenheid eveneens in de grote kelder geweest, waar een aantal spullen stond opgeslagen.
1.4 Op 13 februari 2001 heeft in opdracht van X een taxatiemakelaar het pand bezocht. In zijn taxatierapport van 6 maart 2001 staat onder meer dat ten tijde van de opname water in de kelder stond.
1.5 Op 2 april 2001 hebben X de woning bezocht. Op dat moment stond er water in de grote kelder.
1.6 De grote kelder loopt bij hoog water van de rivier de Oude IJssel vol met water tot een hoogte van (maximaal) ongeveer 15 centimeter.
1.7 Namens X zijn K bij brief van 6 juni 2002 aansprakelijk gesteld voor de kosten van het waterkerend maken van deze kelder.
Het geschil
2. X vorderen bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat K primair op grond van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst dan wel subsidiair op grond van een onrechtmatige daad hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de geleden schade nader op te maken bij staat. Meer subsidiair vorderen X de koopovereenkomst wegens bedrog te vernietigen, met gehele ontzegging van de werking aan die vernietiging en met hoofdelijke veroordeling van K tot vergoeding aan X van hun benadeling nader op te maken bij staat en voorts meest subsidiair, de gevolgen van de koopovereenkomst zodanig te wijzigen dat het nadeel (nader op te maken bij staat) dat eisers lijden wegens het ondanks dwaling in stand laten van die overeenkomst wordt opgeheven. Ten slotte vorderen zij de hoofdelijke veroordeling van K in de proceskosten.
X stellen daartoe dat de grote kelder van het onderhavige woonhuis niet waterkerend is, terwijl hen dat wel was meegedeeld en zij dat ook mochten verwachten.
K voeren gemotiveerd verweer.
De beoordeling van het geschil
3. Bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een koopovereenkomst dient het volgende tot uitgangspunt. Bij de koop van een woning is het niet zo dat elke onvolkomenheid daaraan maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt als bedoeld in artikel 7:17 BW Pro. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten achterstallig onderhoud en aanpassing (bijvoorbeeld van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar wordt gevraagd, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Gaat het om ernstige gebreken die een normaal gebruik in de weg staan, dan moet de verkoper indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen. Doet hij dat niet, dan kan hij zich ter afwering van zijn aansprakelijkheid er in het algemeen niet op beroepen dat de koper het gebrek zelf had kunnen ontdekken. Indien ook de verkoper niet wist van een na de koop geconstateerd ernstig gebrek, zal hij daarvoor, behoudens andersluidende bedingen, op grond van artikel 7:17 BW Pro jegens de koper moeten instaan. Dit is slechts anders indien de koper in de concrete omstandigheden van het geval reden had om te twijfelen aan de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap of indien hij het gebrek bij onderzoek binnen de grenzen van het redelijke had kunnen ontdekken. De rechtbank begrijpt artikel 12 van Pro de onderhavige koopovereenkomst zo dat het geen wezenlijke afwijking van hetgeen hiervoor is overwogen beoogt te bevatten.
4. In deze procedure gaat het om de vraag of het feit dat een kelder van een woonhuis die -indien de grondwaterstand boven het peil van die keldervloer uitkomt- onder water loopt, een ernstig gebrek oplevert dat aan een normaal gebruik daarvan in de weg staat.
5. In het algemeen zal een koper van een monumentaal pand uit 1850 er rekening mee moeten houden dat een kelder niet geheel waterdicht dan wel vochtvrij is. Dat wil zeggen dat vochtplekken, waterplekken op de vloer als gevolg van condensvorming in de over het algemeen niet goed geventileerde ruimte, dan wel enige wateroverlast bij hevige regenval geen gebreken in bovengenoemde zin opleveren. Dit staat als zodanig niet aan een normaal gebruik als opslagruimte van niet kwetsbare goederen in de weg. Een en ander gaat echter niet op voor het geval dat de kelder bij tijd en wijle (namelijk bij hoogwater) volledig blank komt te staan omdat de vloer -door zijn constructie- geen enkele waterkerende capaciteit heeft. Dit brengt immers met zich dat de kelder -met name in de natte jaargetijden- niet voor opslagdoeleinden bruikbaar is, wat een normaal gebruik (vrijwel) onmogelijk maakt. De conclusie is dat K van dit gebrek ook ongevraagd mededeling hadden moeten doen. Dit geldt te meer nu de kelder ten tijde van de bezichtiging droog was en werd gebruikt voor opslag van -ook op de grond geplaatste- spullen. Voorts is van belang dat X tijdens de bezichtiging met de namens K ingeschakelde rentmeester zelf niet werden bijgestaan door een ter zake deskundige (makelaar, aannemer of architect). De constructie van de keldervloer was ten slotte evenmin zodanig dat het aanstonds zichtbaar was dat deze niet waterkerend kon zijn omdat deze bestond uit los in het zand gelegde estrikken, nu volgens de verklaring van K een schroevendraaier nodig was om deze estrikken uit de vloer te kunnen lichten.
Met betrekking tot het feit dat de kelder geen ‘prachtige droge kelder’ bleek te zijn zoals naar de stelling van X vóór de koopovereenkomst aan hen was meegedeeld, moet worden geoordeeld dat de bekwame termijn van 7:23 BW inderdaad op 6 juni 2002 was verstreken. X hebben immers ter comparitie zelf verklaard dat zij op 2 april 2001 nadat zij constateerden dat de kelder niet kurkdroog was aan K hebben meegedeeld dat hen door de rentmeester een droge kelder was voorgespiegeld. Daarop vernamen zij van K dat de rentmeester dat niet van hen kon hebben gehoord. Vervolgens hebben zij daarover niet meer geklaagd tot 6 juni 2002, zodat X kennelijk genoegen namen met een niet droge kelder en K daarvan mochten uitgaan. Dit wordt voorts bevestigd door het feit dat X op informatie van de taxatiemakelaar ervan uitgingen dat het vochtvrij maken een paar duizend gulden zou kosten, welke kosten zij op het totaal van de verbouwingskosten voor hun rekening wilden nemen.
Een en ander gaat evenwel niet op voor het gebrek dat de vloer in constructieve zin niet waterdicht bleek te zijn gebouwd. Nadat X ver in de herfst van 2001 en in de wintermaanden van 2002 merkten dat de keldervloer volledig blank kwam te staan, hebben zij vervolgens hun architect ingeschakeld die vermoedde dat de kelder een niet waterdichte constructie had, welk vermoeden later juist bleek te zijn. Vervolgens is bij uitgebrachte offerte van 17 mei 2002 gebleken dat de kosten van het verhelpen van dit gebrek meer dan € 65.000,- besloegen, waarop K bij brief van 6 juni 2002 zijn gesommeerd. Aldus is binnen bekwame tijd na ontdekking van (de ernst van) het gebrek daarvan kennis gegeven, met name nu eerst na ontvangst van de offerte bleek hoezeer de kosten van het verhelpen van het gebrek de kosten van het vochtvrij maken van de kelder overtroffen, tenzij zou blijken dat X van (de ernst van) het constructieve gebrek veel eerder op de hoogte hebben moeten zijn en daarin aanleiding hebben moeten zien K daarvan op de hoogte te stellen. K zullen overeenkomstig hun aanbod worden toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit de wetenschap van (de ernst van) dit gebrek op een veel eerder tijdstip dan de winter van 2001/2002 volgt.
7. Volgens K is namens hen door de rentmeester meegedeeld dat de kelder af en toe, en met name bij hoge waterstand van de Oude IJssel, onder water loopt. Bovendien hebben zij betoogd dat X zelf al wisten dan wel behoorden te weten dat de keldervloer bij hoog water blank kwam te staan. Daartoe hebben zij aangevoerd dat zowel de door X ingeschakelde taxatiemakelaar als X zelf al op 2 april 2001 hebben geconstateerd dat de kelder onder water stond. Hetgeen door K omtrent de voornoemde (toe te rekenen) wetenschap van X is aangevoerd, kan aan hun mededelingsplicht in dit geval niet afdoen omdat deze (door X overigens betwiste) kennis volgens hetgeen K daarover hebben aangevoerd eerst ná het sluiten van de koopovereenkomst zou zijn vergaard. De door K gestelde mededeling is door X gemotiveerd betwist, zodat het gezien de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro op de weg van K ligt deze te bewijzen. Gezien hun aanbod zullen zij worden toegelaten tot het leveren van dit bewijs.
8. Indien K niet slagen in dat bewijs moet worden geoordeeld dat zij zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, zodat ze de daaruit voortvloeiende schade dienen te vergoeden. In dat verband wordt reeds overwogen dat in dat geval -zoals eveneens ter comparitie is besproken- geen aanleiding is om de zaak naar de schadestaatprocedure te verwijzen nu de geleden schade is te begroten. Ter bepaling van de hoogte van de schade moet worden beoordeeld in hoeverre de geleverde zaak niet beantwoordt aan datgene waarop de koper op basis van de koopovereenkomst heeft mogen rekenen. Ter comparitie hebben X meegedeeld dat zij de kelder inmiddels waterdicht hebben laten maken. Onder verwijzing naar rechtsoverweging 5. wordt vooropgesteld dat X bij de koop van het onderhavige huis geen waterdichte kelder mochten verwachten. Vastgesteld zal moeten worden wat de kosten zijn van de werkzaamheden ter voorkoming van een laag van 10 à 15 centimeter water in de kelder bij hoog water van de rivier uitgevoerd door een bonafide aannemer. Daartoe zal in dat geval een deskundigenbericht worden gelast. Na de getuigenverhoren zullen de partijen zich tijdens de comparitie kunnen uitlaten over het aantal en de perso(o)n(en) van de te benoemen deskundige(n).
9. Hoger beroep van dit vonnis staat slechts open tegelijk met dat van het eindvonnis (art. 337 lid 2 Rv Pro.). Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
De beslissing
De rechtbank,
laat K toe te bewijzen dat vóór het sluiten van de koopovereenkomst aan X is meegedeeld dat de keldervloer bij een hoge waterstand van de rivieren onder water loopt dan wel dat X op een veel eerder tijdstip dan de winter van 2001/2002 reeds op de hoogte hebben moeten zijn van (de ernst van) het constructieve gebrek van de grote kelder,
bepaalt dat, voor zover K dit bewijs door middel van getuigen wil leveren, de getui-gen door de rechtbank (mr. D.M.I. de Waele) gehoord zullen worden in het Paleis van Justitie aan de Walburg-straat 2-4 te Arnhem op een door de recht-bank vast te stellen datum (op een woensdag) en tijd,
verwijst de zaak naar de tweede rolzitting na de dag- waarop dit vonnis is uitge-sproken voor het opgeven van eventuele getuigen met hun respectieve verhin-derdagen, alsmede de verhinderdagen van de partijen en hun advoca-ten in de maanden mei tot en met juli, waarna dag en uur van het getui-genver-hoor zullen worden bepaald,
bepaalt dat het aan de hand van de gedane opgave(n) vastgestelde tijdstip in beginsel niet zal worden gewij-zigd,
verstaat dat bij gebreke van de gevraagde opgave van getuigen geen gelegen-heid meer zal worden gegeven voor het doen horen van getuigen,
verwijst in dat geval de zaak naar de zesde rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgespro-ken, voor het nemen van een conclusie na niet gehouden getuigenverhoor aan de zijde van partij K waarbij deze desgewenst ook het bewijs schriftelijk kan leveren, of voor bepaling datum vonnis,
bepaalt dat de partijen bij de getuigenverhoren aanwezig zullen zijn,
bepaalt voorts dat de partijen tijdens en/of na de getuigenverhoren voor de genoemde rechter zullen verschijnen om aan deze inlichtingen over de zaak te geven en deze te laten onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden,
bepaalt dat voorzover de partijen in verband met de getuigenverhoren nog stukken in het geding willen brengen, dit dient te geschieden bij akte op de hiervoor bedoelde tweede rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgesproken,
verstaat dat hoger beroep van dit vonnis alleen mogelijk is tegelijk met dat van het eindvonnis,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.M.I. de Waele en uitgesproken in het openbaar op 14 mei 2003.
de griffier de rechter
Coll.: NDW