Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 82909 / HA ZA 02-1096
Datum vonnis: 16 juli 2003
Vonnis
in de zaak van
X,
wonende te Z,
eiser in conventie bij dagvaarding van 5 juli 2002,
verweerder in reconventie,
procureur J.C.N.B. Kaal te Arnhem,
advocaat mr. R.J.G. Bäcker te Waalre,
tegen
1. Y,
2. C,
3. S,
allen wonende te Z,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. D.M.H.M. van Dijk,
beiden te Arnhem.
Het beslag en het verloop van de procedure
Met verlof van de Voorzieningenrechter is op 24 juni 2002 op verzoek van X beslag gelegd op een aantal onroerende zaken van Y. Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 24 oktober 2002 wordt naar dat vonnis verwezen. Daarna hebben Y geconcludeerd na comparitie, waarop X bij conclusie heeft geantwoord. Vervolgens is weer vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1 Bij besluit van 13 februari 2001 hebben Burgemeester en wethouders van de gemeente B op verzoek van X het bestemmingsplan gewijzigd, in die zin dat daardoor op (een deel van) het onderhavige perceel de bestemming “woondoeleinden klasse A” kwam te liggen zodat de bouw van 4 woningen mogelijk werd. Dit besluit is op 24 april 2001 goedgekeurd door de Gedeputeerde Staten van de Provincie Noord-Brabant (GS). Tegen het goedkeuringsbesluit is zowel door omwonenden als door X beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling).
1.2 De planvoorschriften van het genoemde bestemmingsplan bevatten de volgende bepaling in paragraaf II, artikel 3, E Wijzigingsbevoegdheden, sub II: “Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de gronden welke op de plankaart zijn aangegeven met wijzigingsbevoegdheidnummer 2 te wijzigen in die zin dat één of meerdere bebouwingsvlak(ken) en bebouwingsgrenzen voor woningen op de plankaart aangebracht kunnen worden waarvoor de volgende voorwaarden gelden:
- de huidige agrarische bebouwing dient grotendeels te zijn gesloopt;
- de agrarische milieuhinder ter plaatse dient opgeheven te zijn; Hiervan is onder andere sprake indien:
- een agrarisch bedrijf ophoudt te bestaan;
- door technische maatregelen de stankcirkel wordt verkleind en de milieuvergunning is aangepast; (…).”
1.3 X als verkoper en Y (firmanten van de vennootschap onder firma V.O.F. Wash World te Cuijck) als kopers hebben op 3 oktober 2001 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een perceel grond met een grootte van ca. 00.35.00 ha. met woonhuis en overige opstallen aan de X-straat voor een koopsom van fl. 1.820.000,- (€ 825.879.99). De beroepsprocedure bij de Afdeling liep toen nog.
1.4 In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“Artikel 1: De Pro voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van notaris (…) op 30 november 2001 of zoveel eerder als partijen nader zullen overeenkomen.
Artikel 3 lid Pro 1: Ten tijde van de levering zal Wash World een bedrag van fl. 900.000,- (€ 408.402,19) voldoen. Het restant groot fl. 920.000,- ( € 417.477,80) zal uiterlijk 1 jaar na ondertekening van deze overeenkomst of zoveel eerder als de woning op perceel nummer 4 gereed is, worden voldaan onder verrekening van de door Wash World gemaakte kosten voor de financiering van de bouw van de woning (…) met dien verstande dat beide partijen voor 50% bijdragen aan de kosten voor bouwrijp maken (…).
Artikel 5 lid Pro 4: Koper is voornemens het verkochte als volgt te gebruiken: voor de bouw van woningen.
Artikel 15 lid Pro 1: De koop is ontbonden, als er tussen het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst en het tijdstip van juridische levering ten aanzien van gemeld registergoed een aanwijzing op de grond van artikelen 2 of 8 van de Wet Voorkeursrecht Gemeente of een voorstel op grond van artikel 6 van Pro die wet is geschied, (…).”
In lid 2 van dit laatste artikel is nog een ontbindende voorwaarde in geval van aanwezigheid van ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen opgenomen. Voorts bevat artikel 14 een Pro boetebepaling van 3 ‰ van de koopsom in geval van verzuim.
1.5 Bij uitspraak van 30 januari 2002 heeft de Afdeling het besluit van GS tot goedkeuring van de bestemmingsplanwijziging van rechtswege vernietigd en aan deze wijziging goedkeuring onthouden met bepaling dat haar uitspraak in de plaats treedt van de goedkeuring van rechtswege van het besluit van burgemeester en wethouders van B van 13 februari 2001.
1.6 Bij exploit van 9 april 2002 heeft X Y in gebreke gesteld.
Het geschil in conventie en in reconventie
2. X vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Y te veroordelen primair binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis althans binnen een redelijke termijn artikel 1 van Pro de onderhavige koopovereenkomst na te komen, in de ruimste zin des woords, door medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering van het verkochte, bij gebreke waarvan door de Rechtbank met toepassing van artikel 3:300 BW Pro machtiging zal worden verleend om het vonnis in de plaats te doen stellen van de wilsverklaring van de verkoper in de notariële akte, subsidiair diezelfde nakoming op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat Y in gebreke blijven te voldoen aan hun veroordeling. Daarnaast vordert hij binnen dezelfde termijn betaling van het eerste deel van de koopsom, namelijk € 417.477,80, en de waarborgsom ad € 40.840,22 dan wel een bankgarantie, beide op straffe van een dwangsom van respectievelijk € 1.000,- en € 500,- per dag. Voorts vordert X de wettelijke rente over € 417.477,80 vanaf 30 november 2001 tot de dag der algehele voldoening en de contractuele boete van 3 promille van de koopprijs per dag vanaf 18 april 2002 tot aan de dag van levering van het verkochte. Ten slotte vordert hij de kosten van het geding. Aan zijn vordering legt X de onder 1.1 en 1.2 weergegeven koopovereenkomst ten grondslag.
3. Y hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Zij vorderen in reconventie primair X te veroordelen om binnen tien dagen na betekening van het vonnis de onderhandelingen met Y voort te zetten dan wel met Y in onderhandeling te treden over het sluiten van een nieuwe of gewijzigde koopovereenkomst op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, subsidiair, de tussen partijen gesloten koopovereenkomst ontbonden te verklaren, althans te ontbinden en X te veroordelen tot betaling van € 21.240,- en schadevergoeding nader op te maken bij staat. Ten slotte vorderen zij opheffing van de gelegde beslagen en veroordeling van X in de kosten van deze procedure. Aan hun vordering tot dooronderhandelen dan wel ontbinding leggen Y ten grondslag dat er sprake is van non-conformiteit dan wel onvoorziene omstandigheden waardoor het in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid indien zij aan de ongewijzigde instandhouding van de koopovereenkomst zouden worden gehouden. Het door hen teruggevorderde bedrag in geval van ontbinding ziet op een partij aan X geleverde stenen en de schadestaatprocedure heeft betrekking op de in verband met de ontbinding geleden schade zoals gemaakte architectenkosten en gederfde winst.
De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
4. Ten aanzien van het ten laste van Y gelegde beslag zijn de wettelijke termijnen en formaliteiten in acht genomen.
5. Y hebben aangevoerd dat zij met X de nadere mondelinge afspraak hebben gemaakt dat aan de koopovereenkomst geen uitvoering zou worden gegeven zolang de Afdeling nog niet op de beroepen zou hebben beslist. Het achterwege blijven van de levering, betaling en het stellen van zekerheid voor 30 november 2001 is dan ook gebaseerd op die afspraak, aldus Y.
Allereerst wordt opgemerkt dat uit de stukken onweersproken blijkt dat er wél zekerheid is verstrekt door middel van een bankgarantie die geldig was tot 31 december 2001, waarmee Y hebben voldaan aan hetgeen in artikel 4 van Pro de koopovereenkomst is bepaald. Verder geldt dat de levering kennelijk om een andere reden is uitgesteld. X heeft ter comparitie namelijk onweersproken verklaard dat hij een week voor levering werd gebeld door Y dat zij nadere financieringsmogelijkheden moesten onderzoeken en dat X daarop akkoord ging met een uitstel van 14 dagen zonder aan dat uitstel een bepaalde datum te willen verbinden. Dit plaatst het feit dat niet op de in eerste instantie overeengekomen datum van 30 november 2001 is geleverd, in een ander licht. Daar komt bij dat wanneer wordt uitgegaan van de juistheid van hun betoog dat aan de koopovereenkomst geen uitvoering zou worden gegeven zolang de Afdeling nog niet op de beroepen had beslist daaruit niet meer volgt dan dat de overeenkomst thans wel moet worden uitgevoerd. Inmiddels heeft de Afdeling immers al beslist. Voorzover zij met dit betoog hebben willen suggereren dat de nadere afspraak tevens inhield dat aan de overeenkomst geen uitvoering zou worden gegeven wanneer de Afdeling het besluit zou vernietigen, moet daaraan voorbij worden gegaan omdat zij daartoe onvoldoende hebben gesteld, nog daargelaten dat het tegenover de gemotiveerde betwisting van X ook op hun weg zou hebben gelegen de juistheid van hun in dit verband ingenomen stellingen te bewijzen, hetgeen zij niet hebben aangeboden.
6. Vervolgens komt het verweer van Y aan de orde dat levering niet meer plaats behoefde te vinden, nu geheel door toedoen van X zelf de Afdeling toestemming zou hebben onthouden aan het - onder 1.1 genoemde - besluit van de gemeente van 13 februari 2001.
7. Dit verweer gaat niet op. De Afdeling toetst besluiten als in het geding zijnde namelijk ambtshalve aan het bestemmingsplan, dat in dit geval harde voorwaarden stelt waaraan vol wordt getoetst. Daargelaten hetgeen X omtrent de opheffing van zijn agrarisch bedrijf ter zitting heeft verklaard, was ten tijde van het nemen van het besluit door de gemeente niet voldaan aan de (hiervoor onder 1.2 opgenomen) in het bestemmingsplan genoemde voorwaarden voor het wijzigen van het bestemmingsplan ex artikel 11 WRO Pro. De agrarische bebouwing was op dat moment immers nog niet gesloopt noch was sprake van het opgeheven zijn van de agrarische milieuhinder en bovendien is evenmin gebleken dat ten tijde van het bestreden besluit rechtens afdwingbaar zeker was gesteld (bijvoorbeeld door middel van een overeenkomst tussen de gemeente en X) dat de agrarische milieuhinder zou worden opgeheven. Ten tijde van het bestreden besluit was dus niet voldaan aan de binnen het bestemmingsplan geldende wijzigingsvoorwaarden, zodat de Afdeling ook in geval X wel ter zitting het voornemen had geuit zijn bedrijf te zullen beëindigen niet tot een andere uitspraak zou zijn gekomen.
8. De stelling van Y dat de beide partijen ervan zijn uitgegaan dat ondanks de lopende procedure bij de Afdeling het nagenoeg vast stond dat de bouw van de vier woningen doorgang zou kunnen vinden zodat een op de procedure betrekking hebbende ontbindende voorwaarde niet nodig werd geacht, is een uitgangspunt dat voor hun rekening dient te blijven. Een en ander brengt niet met zich dat de te leveren grond niet (meer) beantwoordt aan hetgeen is overeengekomen, zodat de door X te leveren grond niet beantwoordt aan de overeenkomst en hij wanprestatie zou plegen, zoals Y betogen. Het feit dat Y het voornemen hadden het verkochte te gebruiken voor de bouw van woningen doet daaraan niet af. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was immers sprake van een perceel grond met woonbestemming, omdat het goedgekeurde bestemmingsplan op grond van artikel 56b lid 1 WRO reeds werking had nu niet is gesteld of gebleken dat er een voorlopige voorziening bij de voorzitter van de Afdeling was gevraagd. Het perceel had dus al een nieuwe bestemming, zij het dat deze nog niet onherroepelijk was. Ontbinding op voornoemde grond is dan ook niet toewijsbaar.
9. Het subsidiaire verweer dat de koopsom naar beneden dient te worden bijgesteld omdat de waarde van de grond zou zijn gerelateerd aan bouwgrond en niet aan landbouwgrond, snijdt evenmin hout. Van ongerechtvaardigde verrijking is geen sprake nu deze verrijking haar grondslag vindt in de koopovereenkomst. Bovendien is in het geheel niet uitgesloten dat in de (nabije) toekomst de onderhavige grond alsnog de bestemming “woondoeleinden” verkrijgt, zodat de onderhavige grond feitelijk bouwgrond wordt. Een en ander is nu eenmaal onderdeel van de speculatieve overeenkomst waarmee de beide partijen rekening hebben kunnen houden en het aan de grond klevende risico (namelijk dat de bestemmingsplanwijziging door de Afdeling zou worden vernietigd) was te voorzien.
10. Ten slotte hebben Y aangevoerd dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden in die zin dat tijdens de onderhandelingen en het sluiten van de koopovereenkomst niet was te voorzien dat X door zijn mededeling tijdens de beroepzitting bij de Afdeling zou bewerkstelligen dat goedkeuring aan het bestemmingsplan is onthouden. Zoals hiervoor onder 7. overwogen heeft X met zijn mededeling aldaar niet bijgedragen aan de onthouding van goedkeuring aan het wijzigingsbesluit door de Afdeling, zodat het beroep op onvoorziene omstandigheden vergeefs is gedaan. Er bestaat evenmin aanleiding de overeenkomst te wijzigen omdat handhaving naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, nu geen sprake is van ongerechtvaardigde verrijking die een wijziging van de overeenkomst zou rechtvaardigen, zoals Y hebben betoogd.
11. Uit het vorenstaande volgt dat de verweren van Y geen doel treffen. X’ vordering tot nakoming van artikel 1 van Pro de koopovereenkomst kan worden toegewezen met dien verstande dat uit het onder 5. overwogene volgt dat Y eerst (na verloop van de in de ingebrekestelling genoemde termijn van 8 dagen) op 18 april 2002 in verzuim zijn geraakt, zodat de wettelijke rente eerst vanaf die datum is verschuldigd. Ook de gevorderde waarborgsom dan wel bankgarantie stuit af op het onder 5. overwogene. Voorts is een machtiging gevorderd om het vonnis in de plaats te doen stellen van de wilsverklaring van de verkoper, bedoeld zal zijn: “van de kopers”. Daarenboven wordt opgemerkt dat X heeft gesteld dat Y ten tijde van levering op grond van artikel 3 van Pro de koopovereenkomst het eerste deel van de koopsom dienen te voldoen, die volgens de eerste zin van dat artikel € 408.402,19 bedraagt. Ook de onder 1.6 genoemde ingebrekestelling ziet op dit deel. In het petitum vordert hij echter een bedrag van € 417.477,80. Noch uit de stukken, noch uit de stellingen van X volgt dat het eerste deel van de koopsom dit bedrag beloopt, zodat moet worden geconcludeerd dat slechts een bedrag van € 408.402,19 met de daarover verschuldigde rente toewijsbaar is. De overige vorderingen in conventie zijn toewijsbaar met dien verstande dat op grond van artikel 611a lid 1 Rv de gevorderde dwangsom over betaling van een geldsom niet kan worden opgelegd. Uit een en ander vloeit bovendien voort dat de vorderingen in reconventie tot dooronderhandelen dan wel ontbinding van de koopovereenkomst moeten worden afgewezen. Ten slotte zijn de gelegde beslagen evenmin ten onrechte gelegd, zodat de vordering tot opheffing daarvan ook zal worden afgewezen.
12. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen Y worden veroordeeld in de kosten van het geding in conventie en in reconventie.
De beslissing
De rechtbank,
in conventie
veroordeelt Y om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis alsnog het bepaalde in artikel 1 van Pro de koopovereenkomst na te komen (in de ruimste zin des woords) door medewerking te verlenen aan het passeren van de voor de overdracht vereiste akte van levering door notaris mr. C.M.J.W. van Raaij te Cuijk of diens plaatsvervanger, van het perceel met woonhuis en overige opstallen, (gedeeltelijk), zoals aangeduid op de aan de koopovereenkomst gehechte situatietekening,
bepaalt dat bij gebreke van medewerking door Y aan het opmaken van de transportakte dit vonnis in de plaats treedt van de akte van levering,
veroordeelt Y binnen veertien dagen na dit vonnis alsnog het bepaalde in artikel 3 van Pro de koopovereenkomst na te komen door het betalen van een bedrag van € 408.402,19 aan X via het kantoor van notaris mr. C.M.J.W. van Raaij te Cuijk of diens plaatsvervanger, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 18 april 2002 tot de dag van algehele voldoening,
veroordeelt Y aan X te betalen de contractuele boete van 3 ‰ van de koopprijs per dag vanaf 18 april 2002 tot aan de dag van levering,
veroordeelt Y in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van X bepaald op € 3.709,50 aan verschotten en € 6.672,- aan salaris procureur,
wijst af het meer of anders gevorderde,
in reconventie
wijst de vorderingen af,
veroordeelt Y in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van X bepaald op € 3.336,- aan salaris procureur,
in conventie en in reconventie
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. D. van Driel van Wageningen, M.A.M. Vaessen en D.M.I. de Waele en uitgesproken in het openbaar op 16 juli 2003.
de griffier de voorzitter
Coll.: NDW