Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak/rolnummer: 96339/HA ZA 03-238
Uitspraak : 22 oktober 2003
Vonnis
in de zaak van
X
en
Y,
beiden wonende te Z,
eisers bij dagvaarding van 3 februari 2003,
procureur mr. J.M.J. Huver,
advocaat mr. H. van Ravenhorst,
beiden te Arnhem,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEEÙS MAKELAARS MIDDEN B.V.,
gevestigd te Amersfoort, mede kantoorhoudende te Ede,
gedaagde,
procureur mr. J.C.N.B. Kaal te Arnhem,
advocaat mr. B.M. Jonk-van Wijk te Rotterdam.
Het verloop van de procedure
Voor het eerdere verloop van de procedure wordt verwezen naar het vonnis van 4 juni 2003. Ter uitvoering van dat vonnis is een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Daarna is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1. X c.s. hebben op 3 april 2001 van Zeeman en Van Angeren gekocht het appartementsrecht, recht gevend op het uitsluitend gebruik van het appartement plaatselijk bekend Juliana van Stolberglaan 179 te Ede. De koopsom bedroeg
f 360.000,-- k.k. De uit de koopovereenkomst voortvloeiende levering van het appartement heeft plaatsgevonden op 6 juni 2001.
1.2. Voorafgaand aan de koop, in februari 2001, heeft X samen met de door hem ingeschakelde makelaar [U] - verbonden aan Kamerbeek Makelaardij, de rechtsvoorganger van makelaarskantoor Meeùs - het appartement bezichtigd. [U] heeft namens X met de makelaar van de verkopers (Rozeboom Makelaardij) de onderhandelingen over de koopsom van het appartement gevoerd. Ten behoeve van de financiering is in opdracht van X c.s. door Kamerbeek een taxatierapport opgemaakt, gedateerd 17 mei 2001. De onderhandse verkoopwaarde van het appartement, vrij van huur en gebruik, is daarin getaxeerd op f 360.000,--. Ter zake van de bemiddeling en de taxatie heeft Kamerbeek aan X c.s. een bedrag in rekening gebracht van f 2.391,20. Dat bedrag is door X c.s. betaald.
1.3. Kort na de eigendomsoverdracht hebben X c.s. van de Vereniging van Eigenaren van het complex Juliana van Stolberglaan 173 t/m 219 te Ede (hierna de vereniging) een in opdracht van de vereniging door de woningcorporatie Woonstede te Ede opgesteld “onderhoudsplan 2001-2010” ontvangen. Uit dat rapport blijkt dat er aan het appartementencomplex groot (achterstallig) onderhoud moet worden verricht aan (onder meer) de galerijvloeren, kozijnen, dak, schoorstenen en metselwerk. Volgens de aan het rapport gehechte begroting zou daarmee in het jaar 2001 een bedrag van (afgerond) f 940.000,-- zijn gemoeid en in de tien jaren daarna nog eens een bedrag van bijna f 900.000,--. Met de uitvoering van het onderhoudsplan is nog geen aanvang gemaakt.
Het geschil
2. X c.s. vorderen de veroordeling van Meeùs tot vergoeding van schade op te maken bij staat. Zij stellen daartoe, kort weergegeven, dat Meeùs onvoldoende zorgvuldig is geweest in de uitvoering van de opdrachten tot bemiddeling en taxatie en daarbij niet heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar/taxateur had behoren te doen, door hen voorafgaand aan de koop niet te wijzen op het achterstallig onderhoud van het appartementencomplex en door in het taxatierapport te vermelden dat de onderhouds- en bouwkundige staat van het object goed was en dat er geen achterstallig onderhoud was. Had Meeùs hen op het achterstallig onderhoud gewezen dan hadden zij het appartement niet voor dezelfde prijs gekocht. Volgens X c.s. heeft de vereniging inmiddels besloten tot de eerste tranche van het groot onderhoud over te gaan en zijn de bewoners benaderd met een opgave van de kosten per appartement. Voor X c.s. zou dat thans neerkomen op een bedrag van f 52.000,--. Omdat de werkelijke schade, volgens X c.s. bestaande uit hun aandeel in de totale kosten van het groot onderhoud, op dit moment nog niet exact is te begroten vorderen X c.s. schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
3. Meeùs heeft de vordering van X c.s. gemotiveerd weersproken op gronden die hierna aan de orde zullen komen.
De beoordeling van het geschil
4. Of (de rechtsvoorganger van) Meeùs toerekenbaar is tekortgeschoten in de uitvoering van de door X c.s. aan haar gegeven taxatie-opdracht, door daarin te vermelden dat de onderhouds- en bouwkundige staat van het object goed was en dat er geen achterstallig onderhoud was, kan in het midden blijven. Dat rapport (opgemaakt in verband met de financiering) is uitgebracht op 17 mei 2001, dus nadat de koopovereenkomst tussen X c.s. en Zeeman c.s. was gesloten. Er is dus geen causaal verband tussen deze gestelde tekortkoming en de schade.
5. Uit de stellingen van X c.s. kan worden afgeleid dat het verwijt dat zij aan Meeùs maken ter zake van de uitvoering van de bemiddelingsopdracht niet daarin is gelegen dat de betrokken makelaar, [U], onvoldoende heeft gedaan om op het spoor te komen of er van de zijde van de vereniging nog besluiten te verwachten waren waaruit een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen zou voortvloeien. [U] heeft voor het sluiten van de koop de stukken van de vereniging geraadpleegd en bekend was ook dat de vereniging Woonstede had ingeschakeld om te rapporteren over (de planning van) het groot-onderhoud aan het complex. Dat was ook X c.s. - zij hebben het niet weersproken - bekend. Het rapport van Woonstede was ten tijde van de koop en het transport van het appartement nog niet voorhanden. Dat rapport is weliswaar bij brief van 15 mei 2001 aan de vereniging verzonden, maar de partijen zijn het erover eens dat het rapport op dat moment nog niet “openbaar” was. [U] kon met de inhoud daarvan dan ook geen rekening houden.
Het verwijt van X c.s. aan Meeùs is daarin gelegen dat zij haar verwijten dat [U] voorafgaand aan de koop niet zelf de (bouwkundige) staat van het appartementencomplex in ogenschouw heeft genomen en hen niet met het oog op de nog overeen te komen koopprijs heeft gewaarschuwd voor de onderhoudstoestand.
6. In het algemeen mag een koper die met het oog op de aankoop van een onroerende zaak een bemiddelingsopdracht verstrekt in beginsel verwachten dat, bij belangstelling voor een concreet object, de makelaar hem vergezelt bij de bezichtiging daarvan. Verder mag de koper er in beginsel op rekenen dat de makelaar hem informeert over de algemene staat van onderhoud en wijst op aanwezige (zichtbare) gebreken van het object, zodat met deze gebreken op passende wijze rekening kan worden gehouden bij de onderhandelingen.
In dit geval heeft [U] wel, tijdens de bezichtiging in februari 2001, de onderhoudstoestand van het appartement zelf in ogenschouw genomen, maar niet die van het gehele complex. Dat volgt uit de verklaring van [U] tijdens de compartitie, die daarover heeft verklaard:
“Voordat ik onderhandelingen ben gaan voeren en voordat een prijs tot stand is gekomen heb ik het appartement samen met de heer X bezichtigd. We hebben daarbij de toestand van het appartement bekeken en het een en ander onder de aandacht gebracht ook van de verkopend makelaar. Ik heb hem dus gewezen op gebreken in het appartement. Een opname van het gehele complex en de toestand daarvan heb ikzelf niet gedaan. Ik heb navraag gedaan bij de verkopende makelaar, bij de eigenaar zelf en ook bij de vereniging voor eigenaren. Ik kreeg op die manier te horen dat er geen bijzonderheden te melden waren. Als het rapport van Woonstede toen bekend was geweest dan had daarin een correctiefactor gevonden kunnen worden ten nadele van de prijs. Dat rapport was echter niet bekend. Dan kun je daar niets mee, ook bij gebreke van andere informatie die erop had kunnen duiden”.
7. In de situatie dat X c.s. een appartement kochten dat deel uitmaakte van een groter complex ten aanzien waarvan zij een aandeel in de mede-eigendom zouden verwerven moet het, gegeven het onder 6 vermelde uitgangspunt, ook tot de taak van de makelaar worden gerekend dat [U] de onderhoudstoestand van het gehele complex in ogenschouw had genomen. Hij had daarbij niet alleen op mededelingen van derden mogen afgaan. De makelaar heeft op dat punt ook een zelfstandige onderzoeksplicht. Daarbij is in dit geval tevens van belang dat onweersproken is gebleven dat het appartementencomplex de gebreken vertoont zoals die blijken uit het eerder genoemde onderzoeksrapport van Woonstede, alsmede dat die gebreken ten tijde van de koop (grotendeels) goed zichtbaar waren, in ieder geval voor een deskundig makelaar, zodat aangenomen moet worden dat [U] die gebreken bij bezichtiging van het complex had kunnen en moeten constateren.
8. Dat de partijen over de inhoud van de door X c.s. aan Meeùs gegeven opdracht verschillende lezing hebben gegeven is bij het voorgaande niet van belang. De partijen zijn het er, zo is tijdens de comparitie gebleken, over eens dat de opdracht in ieder geval behelsde dat door [U] X c.s. zou adviseren over de door hen te betalen prijs voor het appartement. Het is evident dat het aspect van de onderhoudstoestand van het complex daarbij betrokken had moeten worden, zoals overigens ook uit de hiervoor onder 6 weergegeven verklaring van [U] valt af te leiden. Dat X c.s. die gebreken mogelijk ook zelf hadden kunnen zien, doet er niet aan af dat [U], als deskundig makelaar daartoe in de arm genomen, die te constateren gebreken bij zijn voorlichting over de koopprijs en bij de onderhandelingen zelf ter sprake had moeten brengen en betrekken.
9. De conclusie is dat Meeùs tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de bemiddelingsopdracht door voor het aangaan van de onderhandelingen met de verkopers over de koopprijs van het appartement niet het gehele complex in ogenschouw te nemen en daarnaar vervolgens te handelen in het kader van de hem verstrekte opdracht. Die tekortkoming kan ook aan Meeùs worden toegerekend. Zij is gehouden de daaruit voortvloeiende schade aan X c.s. te vergoeden. Voor de hoogte van de schade is het volgende van belang.
10. Uit het verwijt dat X c.s. aan Meeùs hebben gemaakt, zoals hiervoor onder rechtsoverweging 5 is weergegeven, volgt dat de schade niet kan bestaan uit het bedrag dat X c.s. thans (f 52.000,--) en mogelijk in de toekomst aan de vereniging moeten betalen in verband met het uit te voeren onderhoudswerk. De aansprakelijkheid van Meeùs is immers daarin gelegen dat zij mogelijk, als gevolg van haar toerekenbare tekortkoming, de waarde van het appartement niet juist heeft ingeschat en als zij dat wel juist had gedaan dat dan de koopsom van het appartement lager was uitgevallen en niet daarin dat zij onvoldoende heeft gedaan om X c.s. te behoeden voor een verzwaring van financiële verplichtingen van de zijde van de vereniging. Om dat te kunnen beoordelen is een deskundigenbericht noodzakelijk. De zaak zal naar de rol worden verwezen opdat de partijen zich kunnen uitlaten over het aantal en de persoon van de te benoemen deskundige(n) alsmede over de aan deze(n) te stellen vragen. Aan de deskundige(n) zal in elk geval moeten worden gevraagd wat de waarde was van het appartement op het moment van het sluiten van de overeenkomst (3 april 2001), daarbij rekening houdend met de onderhoudstoestand van het gehele complex zoals die nadien uit de door Meeùs als zodanig niet betwiste inhoud van het rapport van Woonstede is gebleken. X c.s., die de omvang van de schade zullen hebben aan te tonen, moeten er rekening mee houden dat zij het voorschot op het loon en de kosten van de deskundige(n) zullen moeten betalen.
11. Hoger beroep van dit vonnis staat slechts open tegelijk met dat van het eindvonnis (art. 337, tweede lid, Rv.). Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
De beslissing
De rechtbank
verwijst de zaak naar de rolzitting van 19 november 2003 om de partijen de gelegenheid te geven zich bij akte uit te laten over hetgeen in rechtsoverweging 10 is overwogen,
verstaat dat hoger beroep van dit vonnis alleen mogelijk is tegelijk met dat van het eindvonnis,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en uitgesproken in het openbaar op 22 oktober 2003.
De griffier: de rechter:
Coll.: ED