Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 105391 / KG ZA 03-688
Datum vonnis: 5 december 2003
Vonnis
in kort geding
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BLIXEM INTERNET SERVICES B.V.,
gevestigd te Nijmegen,
eiseres,
procureur en advocaat mr. W.Th.A. Kampschreur te Nijmegen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
POLDERLAND LANGUAGE & SPEECH TECHNOLOGY B.V.,
gevestigd te Nijmegen,
gedaagde,
procureur en advocaat mr. A.A.S. van der Meer te Nijmegen.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als respectievelijk Blixem en Polderland.
Het verloop van de procedure
Blixem heeft Polderland ter zitting in kort geding doen dagvaarden en gevorderd als weergegeven in de dagvaarding. Polderland heeft geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen.
De advocaten van Blixem en Polderland hebben de zaak bepleit, eerstgenoemde overeenkomstig de door hem overgelegde pleitnotitie.
Daarbij hebben zij producties in het geding gebracht.
Aan het eind van de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen de haalbaarheid van mediation te bespreken. Partijen hebben vervolgens mediation als alternatief afgewezen en zijn overigens niet tot een vergelijk gekomen. Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
Op grond van de stellingen van partijen en de inhoud van de producties - alles voor zover niet dan wel onvoldoende weersproken - staat voorshands het volgende vast.
1.1 Omstreeks april/mei 2000 heeft Blixem van Mercator Technology & Science Park B.V. te Nijmegen het aanbod gekregen om een gedeelte van de zesde etage, alsmede een identiek gedeelte van de vijfde etage, in het bedrijfsverzamelgebouw Mercator I aan het Toernooiveld 210 tot en met 222 te Nijmegen te huren. Polderland heeft in diezelfde periode het aanbod gekregen in datzelfde gebouw vijf kamers op de vierde etage huren. Aangezien dit aanbod onvoldoende was om haar huisvestingsprobleem op te lossen, heeft Polderland omstreeks 9 juni 2000 aan Blixem gevraagd of deze bereid was de aan Blixem toegewezen kantoorruimten op de vijfde verdieping aan Polderland af te staan.
1.2 Op 14 juni 2000 heeft de heer X namens Blixem een fax aan de heer Y van Polderland gezonden met, voor zover hier relevant, de volgende inhoud:
“ Hierbij bevestig ik ons gesprek van 9 juni jl inzake uw en onze huisvesting in het Mercator. Wij kwamen het navolgende overeen:
? Blixem zal haar huurrecht op de vijfde etage van Mercator om niet overdoen aan Polderland.
? Blixem zal het recht hebben om vijf (eventueel zes: doorgehaald door Polderland) kamers van de door Polderland gehuurde vierde verdieping te huren, zulks kosten neutraal tegen de door Mercator in rekening gebrachte lasten. De kamers zijn door Blixem per kamer bij te huren, met een (maximale : doorgehaald door Polderland) aanzegtermijn aan Polderland van twee maanden.
Wij vertrouwen de gemaakte afspraken correct te hebben weergegeven en ontvangen ter bevestiging hiervan graag een exemplaar van dit schrijven door u voor accoord getekend (per fax) retour. Na ontvangst hiervan zal ik de heer A van Mercator op de hoogte stellen van het feit dat de vijfde verdieping aan u aangeboden kan worden. (…).”
1.3 Polderland heeft deze fax op 14 juni 2000 met een tweetal doorhalingen, zoals hiervoor aangegeven, voor accoord ondertekend per fax geretourneerd aan Blixem.
1.4 Na instemming hiermee door Mercator is Blixem met ingang van 1 september 2000 voor vijf jaar een gedeelte van de zesde verdieping gaan huren. Polderland is met ingang van 1 januari 2001, eveneens voor vijf jaar, een gedeelte van de vierde, alsmede een gedeelte van de vijfde verdieping gaan huren van Mercator.
1.5 Aanvang 2002 is er tussen Blixem en Polderland contact geweest over het mogelijk inroepen door Blixem van de op 14 juni 2000 gemaakte afspraken. Omdat Blixem zijn tekort aan ruimte toch nog intern kon oplossen, is hier verder geen gevolg aan gegeven.
1.6 Op 29 augustus 2003 heeft Blixem een e-mail aan Polderland gezonden met, voor zover relevant, de volgende inhoud:
“Vooruitlopend op ons gesprek van dinsdag aanstaande om 16.00 uur bij jullie, bevestig ik hierbij dat wij graag onze optie willen invullen. Het gaat om twee kamers. Graag overleg ik met jullie hoe en wanneer we hier het beste invulling aan kunnen geven.”
Blixem heeft Polderland daarnaast gemeld de kamers met ingang van 1 oktober, althans met ingang van 1 november 2003, te willen betrekken.
1.7 In een brief van 12 september 2003 heeft Polderland, voor zover relevant, aan Blixem het volgende gemeld:
“Recent heb je medegedeeld dat je jullie eventuele optierechten van drie jaar geleden op ruimten die wij gehuurd hebben, wilt realiseren. In dit verband hebben wij ons bereid verklaard om als goede buren en als collegahuurders een en ander met je te bespreken. Dit geeft je echter niet het recht bij ons binnen te dringen.”
Door vermeende huisvredebreuk van Blixem bij Polderland is de onderlinge verhouding tussen partijen geëscaleerd zodanig dat Polderland zich uiteindelijk niet bereid heeft verklaard kamers aan Blixem ter beschikking te stellen, ondanks sommaties hiertoe van Blixem.
1.8 Polderland heeft de huurovereenkomst met Mercator voor de door haar gehuurde kamers op de vierde verdieping en vijfde verdieping Oostzijde opgezegd tegen 1 januari 2004 en zal met ingang van 1 januari 2004 de vijfde verdieping Westzijde van Mercator huren. Het thans nog door haar gehuurde moet Polderland per 31 december 2003 leeg ter beschikking stellen aan Mercator.
De vordering
2.1 Blixem vordert Polderland te veroordelen, samengevat weergegeven, tot nakoming van wat zij omschrijft als de tussen partijen gesloten optieovereenkomst, de overeenkomst van 14 juni 2000, door per 1 november 2003 twee willekeurige kamers van de door haar gehuurde vierde verdieping van het bedrijfsverzamelgebouw Mercator I aan Blixem ter vrije en algehele beschikking te stellen, zulks op straffe van een dwangsom.
2.2 Blixem legt aan haar vordering ten grondslag dat tussen partijen door aanvaarding van het optiebeding een onderhuurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot twee kamers van de door Polderland van Mercator gehuurde kantoorruimten op de vierde verdieping van het bedrijfsverzamelgebouw Mercator I. Polderland dient haar hieruit voortvloeiende verplichtingen na te komen nu Blixem haar optierechten inroept. Blixem heeft de betreffende kantoorruimten dringend nodig voor eigen gebruik.
3. Polderland voert hiertegen gemotiveerd verweer, welk verweer hierna, voor zover nodig, in het navolgende zal worden besproken.
De beoordeling van de vordering
4. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de onbestreden stellingen en standpunten van Blixem.
5. In geschil is of de in de fax van 14 juni 2000 neergelegde afspraak, zoals opgenomen onder rechtsoverweging 1.2, een onherroepelijk aanbod is zodat door aanvaarding daarvan door Blixem, zoals zij stelt, een onderhuurovereenkomst per 1 november 2003 tussen partijen tot stand is gekomen, dan wel of deze afspraak moet worden beschouwd als een uitnodiging van Polderland aan Blixem om nog met haar in onderhandeling te treden. Uit hetgeen ter zitting is gesteld en uit de overgelegde producties is, voorshands geoordeeld, in voldoende mate komen vast te staan dat het optiebeding een onherroepelijk aanbod van Polderland was, dat op elk moment - gedurende de huurtermijn van Polderland - door Blixem aanvaard kon worden. De voorzieningenrechter komt tot dit voorlopige oordeel op grond van het feit dat door Polderland niet is betwist dat Blixem in het begin van 2002 al heeft gesproken over mogelijke effectuering van de overeenkomst. Evenmin heeft Polderland betwist dat een aantal medewerkers van Blixem een aantal door haar gehuurde kamers heeft bekeken in het kader van een mogelijke effectuering van het optiebeding. Bovendien heeft Polderland in haar brief van 12 september 2003, zoals (deels) opgenomen onder rechtsoverweging 1.7, door te spreken van ‘jullie eventuele optierechten’ niet expliciet afwijzend gereageerd op de door Blixem in zijn e-mail van 29 augustus 2003 ingeroepen optierechten. Met betrekking tot de vraag wat de inhoud van deze optierechten is, overweegt de voorzieningenrechter het navolgende.
6. Polderland heeft in dit kader tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat zij nimmer de bedoeling heeft gehad om kamers aan Blixem onder te verhuren doch dat zij bereid was om desverzocht kamers ter beschikking te stellen aan Blixem. Een uitleg van het optiebeding aan de hand van de tekst en gelet op wat partijen ten tijde van het overeenkomen ervan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, leidt voorshands tot bevestiging van dit standpunt van Polderland. Het belang van Blixem ten tijde van het overeenkomen van het optiebeding in 2000 was toen immers dat Blixem in de toekomst bij ruimtegebrek kon beschikken over een aantal door Polderland gehuurde kamers; dat dit alleen via onderhuur in de strikte zin van het woord zou moeten gaan, is onvoldoende aannemelijk geworden. Dat Blixem anno 2003 het gebruik van de kamers van Polderland vordert om daarmee tevens haar onderhandelingspositie met betrekking tot een nieuwe huurovereenkomst richting Mercator te versterken, doet niets af aan de bedoelingen van partijen bij het maken van de afspraak.
7. Uit het voorgaande volgt wel dat Polderland in beginsel gehouden is om aan Blixem twee kamers ter beschikking te stellen. Polderland kan echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aan deze afspraak gehouden worden nu Polderland per 31 december 2003 verplicht is alle door haar gehuurde kamers leeg op te leveren aan Mercator. Of Blixem bij het maken van de afspraak erop mocht rekenen dat Blixem in elk geval gedurende een ononderbroken periode van vijf jaar, derhalve tot 1 januari 2006, gebruik kon maken van een aantal van de door Polderland gehuurde kamers- dit omdat in beginsel tussentijdse opzegging niet mogelijk is-, onttrekt zich aan dit kort geding. In dit kort geding moet de voorzieningenrechter zich voegen naar het feit dat Mercator de tussentijdse opzegging door Polderland wél heeft geaccepteerd. Of Blixem door deze tussentijdse opzegging schade leidt waarvoor Polderland aansprakelijk kan worden gehouden zal, nu hiertoe onvoldoende is gesteld, dienen te worden vastgesteld in een bodemprocedure.
8. Op grond van het vorenstaande zal de vordering van Blixem worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Blixem in de kosten van dit kort geding worden verwezen.
De beslissing
De voorzieningenrechter, recht doende in kort geding,
1. wijst af de gevraagde voorzieningen;
2. veroordeelt Blixem in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Polderland bepaald op € 703,- salaris procureur en € 205,- voor verschotten;
3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4. weigert het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.D.A. den Tonkelaar en in tegenwoordigheid van de griffier mr. M.M. Goldhoorn in het openbaar uitgesproken op 5 december 2003.
de griffier de voorzieningenrechter