Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Rolnummer: 03/522
Datum uitspraak: 10 december 2003
Vonnis
in de zaak van
1. X,
wonende te S, gemeente T,
2. Y,
wonende te U, gemeente V,
eisers,
procureur mr. C.J.M. van Apeldoorn,
advocaat mr. K.V. van Weert, beiden te Arnhem,
tegen
Z,
wonende te A, gemeente B,
gedaagde,
procureur en advocaat mr. B.J. Schadd te Arnhem.
Het verloop van de procedure
Voor het eerdere verloop van de procedure wordt verwezen naar het tussenvonnis van 18 juni 2003 waarbij een comparitie van partijen is gelast. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Na sluiting van de comparitie is vonnis bepaald in deze zaak.
De vaststaande feiten
1.1 X en Y zijn met elkaar getrouwd geweest. Zij zijn gezamenlijk eigenaar van hun voormalige echtelijke woning aan de C te U.
1.2 Deze woning is omstreeks 1950 met een op 5 september 1950 verleende bouwvergunning gebouwd als eengezinswoning. Het pand is sinds de bouw steeds gebruikt als woonhuis voor permanente particuliere bewoning.
1.3 De woning ligt in het buitengebied. In 1951 is de bestemming van het perceel voor het eerst in een ruimtelijk plan vastgelegd. Aan het perceel is toen de bestemming “Boslandschap” gegeven. Omstreeks 1975 is een nieuw bestemmingsplan “Buitengebied 1973” in werking getreden en onherroepelijk geworden. In dit bestemmingsplan is aan het in geding zijnde perceel de bestemming “Bos” gegeven. In de bij dat bestemmingsplan behorende planvoorschriften is in artikel C-8 bepaald:
Het gebruik van gronden en opstallen dat in strijd met de bestemmingen en voorschriften van dit plan plaats vindt op de dag van het onherroepelijk worden van dit plan, mag worden voortgezet, zolang dat gebruik geacht kan worden ononderbroken voort te duren, doch mag niet worden gewijzigd anders dan dienende tot het in overeenstemming brengen of minder in afwijking brengen daarvan met de desbetreffende woning.
1.4 X en Y hebben de woning in 1994 gekocht en geleverd gekregen.
1.5 Op 28 februari 2001 heeft de raad van de gemeente V het bestemmingsplan “Buitengebied” vastgesteld. In dit plan is het in geding zijnde perceel positief bestemd, evenals een groot aantal recreatiewoningen die permanent werden bewoond. In het aanvraagformulier tot goedkeuring van dit bestemmingsplan hebben burgemeester en wethouders van V aan Gedeputeerde Staten van Gelderland (hierna: GS) bij de vraag “Overige gegevens die van belang worden geacht voor een goede en snelle beoordeling van het plan (…)” geschreven:
Bij het (gewijzigd) vaststellen van het bestemmingsplan heeft de gemeenteraad uitdrukkelijk uitgesproken dat:
het pand C te U niet als een permanent bewoonde recreatiewoning wordt aangemerkt doch als een reeds vele jaren bewoonde woning; (…)
1.6 Op 30 juli 2001 is tussen X en Y enerzijds en Z anderzijds een koopovereenkomst tot stand gekomen betreffende de in geding zijnde woning. Daarbij heeft Z de woning gekocht voor f 1.550.000,00. Deze overeenkomst is schriftelijk vastgelegd in een koopakte van dezelfde datum. Daarin is in artikel 5.3 vastgelegd dat de onroerende zaak bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn en dat Z voornemens is deze onroerende zaak te gaan gebruiken als woonhuis. Verder is in de koopakte bepaald dat de levering zal plaatsvinden op 3 december 2001 ten overstaan van notaris De Haas van Dorsser te Buren. Ten aanzien van de mogelijkheid van ontbinding is in artikel 10 van Pro de koopakte is bepaald:
10.1 Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
(…)
10.3 Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. (…)
1.7 GS hebben bij besluit van 16 oktober 2001 goedkeuring onthouden aan de bestemming “Woondoeleinden, bebouwingscategorie a” voor het in geding zijnde perceel. Onder meer X heeft tegen dat besluit beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling).
1.8 Bij brief van 28 november 2001 heeft Z aan X geschreven:
Naar wij vrezen zal het besluit van Gedeputeerde Staten (…) voor de datum van overdracht, 3 december 2001, niet kunnen worden herzien.
(…)
Dit zou betekenen dat wij op 3 december a.s., in tegenstelling tot “een pand met de status van dienstwoning tegen een marktconforme prijs”, een recreatiewoning geleverd krijgen. Hiermee kunnen wij niet akkoord gaan. Zonodig zou dit vernietiging van onze overeenkomst moeten leiden.
Om voor beide partijen een rechtvaardige en aanvaardbare oplossing te verkrijgen, willen wij (…) voorstellen de datum van overdracht op te schoren in afwachting van het besluit van de Raad van State (…)
1.9 De geplande notariële levering heeft op 3 december 2001 niet plaatsgevonden. Bij per aangetekende post verzonden brief van diezelfde datum hebben X en Y aan Z geschreven:
Bij deze sommeren wij u alsnog binnen 8 dagen uw verplichtingen na te komen zoals overeengekomen in de koopovereenkomst (artikel 10 lid1 ) d.d. 20 juli 2001. (…)
Mocht u uw verplichtingen niet nakomen, dan stellen wij u bij deze reeds in gebreke conform het gestelde in artikel 10.3 van bovengenoemde koopovereenkomst en eisen nakoming van deze overeenkomst (…)
1.10 X en Y hebben Z op 15 januari 2002 in kort geding doen dagvaarden en kort gezegd gevorderd dat Z wordt veroordeeld de woning af te nemen. Bij vonnis van 19 februari 2002 heeft de voorzieningenrechter de gevorderde voorziening geweigerd.
1.11 Bij deurwaardersexploot van 19 april 2002 heeft Z X en Y doen aanzeggen dat zij de op 30 juli 2001 gesloten koopovereenkomst ontbindt, subsidiair vernietigt omdat bij haar de overtuiging is gewekt, althans is ontstaan “dat zij een woning kocht die feitelijk en juridisch voor permanente bewoning geschikt was, hetgeen thans niet het geval blijkt”.
1.12 Bij uitspraak van 22 januari 2003 heeft de Afdeling het beroep van X gegrond verklaard en het desbetreffende deel van het goedkeuringsbesluit van 16 oktober 2001 vernietigd.
Het geschil
2.1 X en Y vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. de veroordeling van Z om binnen twee weken na betekening van dit vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom medewerking te verlenen aan de notariële levering van de in geding zijnde woning door op eerste afroep van en namens hen, desgewenst deugdelijk vertegenwoordigd, te verschijnen voor notaris De Haas van Dorsser en de akte tot levering te ondertekenen,
2. te bepalen dat wanneer Z niet verschijnt, dit vonnis in de plaats treedt van de akte tot levering, met bepaling dat de levering op basis van dit vonnis rechtsgeldig kan worden ingeschreven in de daartoe bestemde registers,
3. de veroordeling van Z tot betaling van de in de koopakte opgenomen boete van € 2.210,00 per dag vanaf 12 december 2001 tot aan de dag van nakoming,
4. de veroordeling van Z tot betaling van € 780,00 wegens buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding,
met veroordeling van Z in de kosten.
2.2 X en Y stellen daartoe dat Z wanprestatie heeft gepleegd door te weigeren de woning af te nemen.
3. Z heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij betoogt dat zij de overeenkomst terecht heeft vernietigd omdat zij is bedrogen, althans omdat zij heeft gedwaald omtrent de juridische status van het verkochte. Ter comparitie heeft zij daaraan toegevoegd dat het verkochte op het moment van de voorgenomen overdracht, 3 december 2001, niet meer beantwoordde aan de koopovereenkomst. Zij betwist verder dat eisers schade hebben geleden en vraagt matiging van de gevorderde boete.
De beoordeling van het geschil
4. Niet in geschil is dat de woning ten tijde van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan “Buitengebied 1973” al bestond en in strijd met de nieuwe bestemming feitelijk in gebruik was als woonhuis. Daarmee staat vast dat dit gebruik viel onder de overgangsrechtelijke gebruiksbescherming, zoals vastgelegd in artikel C-8 van de bij dit bestemmingsplan behorende planvoorschriften. Dit betekent dat de woning, als vanouds, voor permanente bewoning mag worden gebruikt. Aannemelijk is verder dat de woning onder overgangsrechtelijke bebouwingsbescherming valt. Niet gesteld of gebleken is althans dat de met de bestemming “Bos” strijdige woning ooit met gedwongen afbraak is bedreigd. Integendeel; blijkens de door X en Y overgelegde stukken is de woning omstreeks 1977 met een door burgemeester en wethouders van V verleende bouwvergunning zelfs vergroot, terwijl de woning omstreeks 1986 ook nog eens met een bouwvergunning is veranderd. Ook thans is afbraak kennelijk niet aan de orde.
5. Verder is van belang dat het nieuwe bestemmingsplan “Buitengebied” op het moment dat de partijen de koopovereenkomst sloten, door de gemeenteraad was vastgesteld en op 27 maart 2001 naar GS was gestuurd voor goedkeuring. Op het moment dat de woning werd verkocht was dus nog het bestemmingsplan “Buitengebied 1973” van kracht. Zoals hiervoor al is aangegeven mocht onder de werking van dat plan de in geding zijnde woning permanent worden bewoond en werd de woning ook niet met afbraak bedreigd. Nadat GS hadden besloten tot onthouding van goedkeuring aan de positieve bestemming van de woning in het nieuwe bestemmingsplan “Buitengebied” bleef het oude bestemmingsplan “Buitengebied 1973” voor het onderhavige perceel van kracht. Hierdoor veranderde in de planologische status van het in geding zijnde perceel dus niets ten opzichte van de situatie op het moment dat de koopovereenkomst werd gesloten.
6. Wel was het zo dat het ten tijde van de koop gerechtvaardigd was te verwachten dat de woning positief zou worden bestemd. Z heeft die verwachting kennelijk ook daadwerkelijk gehad. Ter comparitie heeft zij immers erkend dat zij, nadat zij in eerste instantie had gevraagd om een ontbindende voorwaarde op te nemen in het koopcontract voor het geval er in de bestemmingsplanprocedure iets mis zou gaan, die voorwaarde heeft laten varen in een telefoongesprek met de makelaar van X en Y, die - volgens X en Y - haar toen heeft laten weten dat zij die voorwaarde niet wilden accepteren en in dat geval verder wilden gaan met andere gegadigden. Deze op zichzelf gerechtvaardigde verwachting werd teniet werd gedaan door het besluit van GS tot onthouding van goedkeuring, dat, naar ondertussen genoegzaam is gebleken, op een misverstand berustte. Inmiddels is dit weer hersteld doordat de Afdeling het besluit tot onthouding van goedkeuring in zoverre heeft vernietigd.
7. Tegen deze achtergrond heeft Z onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om te concluderen dat er sprake is geweest van bedrog aan de zijde van X en Y, zoals zij primair heeft betoogd. Voor bedrog bij koop is immers vereist dat er opzettelijk onjuiste mededelingen zijn gedaan met het doel de ander hierdoor te bewegen de koopovereenkomst te sluiten en er is geen enkel aanknopingspunt voor de conclusie dat van de zijde van X en Y bij de verkoop opzettelijk onjuiste mededelingen zijn gedaan met betrekking tot de planologische status van de woning.
8. Ten aanzien van het verweer van Z dat er sprake is van dwaling, geldt het volgende. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat in ieder geval Z en waarschijnlijk ook X en Y bij het sluiten van de koopovereenkomst zijn uitgegaan van de - achteraf bezien - onjuiste toekomstverwachting dat de woning binnen afzienbare tijd positief zou worden bestemd. Hier was sprake van een zuivere toekomstverwachting omdat beide partijen ten aanzien van de feitelijke situatie ten tijde van de verkoop uitgingen van de op dat moment gerechtvaardigde verwachting dat de woning in de nabije toekomst positief zou worden bestemd. Van een dwaling ten aanzien van de feiten was op 30 juli 2001 in dat opzicht bij beide partijen dan ook geen sprake. Dat een en ander vervolgens door een fout bij de provincie is misgelopen, maakt dit niet anders. Ingevolge artikel 6:226 lid 2 BW Pro is er geen sprake van dwaling in de zin van de wet wanneer deze uitsluitend een toekomstige omstandigheid betreft. Hieruit volgt dat ook Zs verweer dat bij de totstandkoming van de koopovereenkomst is gedwaald, faalt.
9. Tot slot de vraag of de onroerende zaak die X en Y op 3 december 2001 wilden leveren, beantwoordde aan de koopovereenkomst van 30 juli 2001. Door Z is in dit verband aangevoerd dat zij vreesde op 3 december 2001 een recreatiewoning geleverd te krijgen, terwijl zij op 30 juli 2001 een voor permanente bewoning geschikt woonhuis had gekocht en de koopprijs daarop ook was afgestemd. Zoals hiervoor onder 4 is overwogen, is de vrees dat de woning alleen nog maar zou mogen gebruikt als recreatiewoning ongegrond, nu deze viel onder de overgangsrechtelijke gebruiksbescherming. Een woning die onder overgangsrechtelijke bescherming valt, is wel onderhevig aan enige andere beperkingen ten aanzien van het gebruik en de bouwmogelijkheden, maar daar heeft Z zich niet op beroepen. Bovendien golden die beperkingen ook al op 30 juli 2001. Dat Z dit toen wellicht niet helemaal heeft doorgrond, doet daaraan niet af omdat Z onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken dat X en Y haar vóór het sluiten van de koop op de hoogte hebben gesteld van de planologische perikelen rond hun woning. Voor zover Z de portee van een en ander niet volledig heeft begrepen, had het op haar weg gelegen om daarover deskundig advies in te winnen. De conclusie is dan ook dat X en Y op 3 december 2001 konden leveren wat zij op 30 juli 2001 aan Z hadden verkocht, zodat Z gehouden was af te nemen.
10. Uit het voorgaande volgt dat de vordering van X en Y tot veroordeling van Z om de woning af te nemen, moet worden toegewezen. Overeenkomstig de daartoe strekkende vordering van X en Y zal tevens worden bepaald dat dit vonnis in de plaats zal treden van de in de wettige vorm opgemaakte akte tot levering wanneer Z weigert aan de levering mee te werken. Tegen die achtergrond ziet de rechtbank geen reden de dwangsom die X en Y hebben gevorderd in verband met de veroordeling tot medewerking aan de levering eveneens toe te wijzen.
11. Ten aanzien van de contractuele boete wordt als volgt overwogen. X en Y vorderen met een beroep op artikel 10.3 van de koopakte een boete van € 2.210,00 per dag vanaf 12 december 2001 tot aan de dag van nakoming. Z heeft daar tegenover gesteld dat zij een beroep doet op het rechterlijk matigingsrecht.
12. Inmiddels zijn ongeveer twee jaar verstreken, hetgeen zou neerkomen op een boete van in totaal ongeveer 1,6 miljoen euro. De partijen zijn indertijd een koopprijs van f 1.550.000,00 overeengekomen. Aldus is er sprake van een wanverhouding tussen boete en koopprijs, die onvoldoende gerechtvaardigd wordt door het feit dat de woning al twee jaar geleden had moeten worden afgenomen door Z.
13. In dit verband is verder van belang de schade die X en Y door de hele gang van zaken hebben geleden. Zij hebben aangevoerd dat zij grote schade hebben geleden. Zij hadden kennelijk vóór 3 december 2001 ieder een andere woning gezocht en zij hebben gesteld dat X op 15 november 2001 een andere woning geleverd heeft gekregen en vervolgens zijn overbruggingskrediet heeft moeten verlengen en dat Y op een gegeven moment, nadat de in geding zijnde woning enige tijd leeg had gestaan - hetgeen voor beiden weer leidde tot dubbele lasten - is terugverhuisd naar de woning, hetgeen voor haar betekende dat zij meer kosten moest maken dan wanneer zij een goedkopere woning zou bewonen. Z heeft daar tegenover gesteld dat deze stellingen niet met justificatoire bescheiden zijn gestaafd en dat het pand voor X en Y niet zo heel erg duur was omdat zij dit met een winst van één miljoen gulden aan haar hadden verkocht, zo begrijpt de rechtbank. Dit neemt evenwel niet weg dat er aan de zijde van X en Y zeker sprake zal zijn van schade van enige omvang door de hele gang van zaken. Exacte bedragen met betrekking tot hun schade hebben X en Y evenwel niet genoemd.
14. Alle omstandigheden van het geval in aanmerking nemend, is de rechtbank van oordeel dat in dit geval de billijkheid klaarblijkelijk eist dat zij de overeengekomen boete matigt. Een boete van € 100,00 per dag vanaf 12 december 2001 - hetgeen ongeveer overeen zal komen met een boete van 10% van de koopprijs - oordeelt zij in dit geval billijk.
15. Tot slot de buitengerechtelijke kosten. X en Y vorderen ter zake, met verwijzing naar de tarieven uit het rapport Voor-Werk II, een bedrag van € 780,00 en hebben daartoe gesteld dat zij eindeloos bij aangetekend schrijven Z hebben gesommeerd de woning af te nemen, correspondentie hebben gevoerd, telefonisch overleg hebben gevoerd etc. Z heeft daar tegenover gesteld dat er geen werkzaamheden zijn verricht die het gebruikelijke te boven zijn gegaan. Wat zij daaronder verstaat is evenwel niet duidelijk. Tegenover de duidelijke stellingname van X en Y biedt dit verweer bepaald onvoldoende grond om te concluderen dat de stappen die X en Y buitengerechtelijk hebben genomen niet meer inhielden dan de voorbereiding van deze procedure. De vordering kan daarom als onvoldoende weersproken worden toegewezen. De wettelijke rente over het gevorderde bedrag is, overeenkomstig de vordering, toewijsbaar vanaf de dag van dagvaarding.
16. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Z in de kosten van deze procedure worden verwezen.
De beslissing
De rechtbank, recht doende,
veroordeelt Z om binnen twee weken na betekening van dit vonnis mee te werken aan de juridische levering aan haar van de vrijstaande bungalow met erf, ondergrond separate kantoorunit, stal, tuin en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend C, te U, kadastraal bekend gemeente V, sectie A no. 546, door op eerste afroep van en namens X en Y, desgewenst deugdelijk vertegenwoordigd, te verschijnen voor notaris J.F.U. de Haas van Dorsser en aldaar de ter zake opgestelde akte tot levering te ondertekenen,
bepaalt dat indien Z na daartoe te zijn opgeroepen, niet op de bedoelde tijd verschijnt of, verschenen zijnde, haar medewerking aan de levering weigert, dit vonnis de kracht heeft van een in de wettige vorm opgemaakte akte tot rechtsgeldige levering van de onroerende zaak aan Z en dat de levering op basis van dit vonnis rechtsgeldig in de daartoe bestemde registers kan worden ingeschreven,
veroordeelt Z om aan X en Y tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 100,00 per dag vanaf 12 december 2001 tot aan de dag van nakoming,
veroordeelt Z om aan X en Y tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 780,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 24 maart 2003 tot aan de dag van algehele betaling,
veroordeelt Z in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van X en Y begroot op € 286,16 wegens verschotten en op € 5.536,00 wegens salaris van de procureur,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Vaessen en uitgesproken in het openbaar op woensdag 10 december 2003.
de griffier: de rechter:
coll: mv