Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 108509 / KG ZA 04-25
Datum vonnis: 4 maart 2004
Vonnis
in kort geding
in de zaak van
X,
wonende te A,
eiser,
procureur mr. W.J.G.M. van den Broek,
advocaat: mr. K. Roordink,
beiden te Nijmegen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JOHAN MATSER PROJECTONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Hilversum,
gedaagde,
advocaat: mr. J.A. Dupree te Hilversum.
Het verloop van de procedure
Eiser, hierna te noemen X, heeft gedaagde, hierna te noemen Matser, ter zitting in kort geding doen dagvaarden en gevorderd als weergegeven in de dagvaarding.
Matser heeft geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen.
De advocaat van X en de advocaat van Matser hebben de zaak bepleit overeenkomstig de door hen overgelegde pleitnotities en de daarbij behorende producties.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1. De vennootschap onder firma LIMOS v.o.f. is eigenaresse van het perceel met erf en ondergrond plaatselijk bekend als Gelderselaan 1, 3, 5, en 7 te Nijmegen. LIMOS v.o.f. ontwikkelt en realiseert op dit perceel met behulp van/via Matser een appartementencomplex met de naam
Parkhof-West appartementen. De verkoop van deze appartementen verloopt via makelaarskantoor Hans Janssen Garantiemakelaars te Nijmegen (hierna Janssen Makelaars te noemen). Ten behoeve daarvan is een verkoopbrochure vervaardigd. Op de bijbehorende tekeningen staat de naam van Matser vermeld.
2. X heeft zich per e-mail d.d. 16 oktober 2003 bij Janssen Makelaars aangemeld als gegadigde voor appartement Parkhof west 0, nadat hem tevoren op zijn verzoek de benodigde informatie, waaronder tekeningen en een prijslijst, was toegezonden.
In die prijstlijst, gedateerd 16 september 2003, staat onder meer vermeld: “(...)
Bouwnr BVO verdieping grondkosten aanneemsom koopsom
12 112 BG € 73.000 € 135.500 € 208.500
(...)”
Onderaan deze prijslijst staat in kleine letters onder meer vermeld: “(…)
4. Genoemde prijzen zijn vast tot 1 januari 2004.
5. Zetfouten voorbehouden.
Aan de inhoud van de internet-site www.wonenoplimos.nl kunnen geen rechten worden ontleend”.
3. Bij e-mail van 20 oktober 2003 is namens Janssen Makelaars aan X het volgende bericht: “(…) Hierbij delen wij je mede dat wij de mail in goede orde hebben ontvangen. Wij zullen je op een reservelijst gaan plaatsen.
Zodra één van de huidige optanten niet met bouwnummer 12 verdergaat, dan zullen wij contact met je opnemen (…)”.
4. Bij brief van 25 november 2003 is namens Janssen Makelaars aan X medegedeeld dat de kandidaat vóór hem heeft afgezien van koop, waardoor X eerste kandidaat is geworden voor bouwnummer 12. Tevens is daarbij aan X medegedeeld:
“(…) Bij de uitwerking van de conceptstukken naar definitieve contractstukken is geconstateerd dat er significante verschillen zijn opgetreden in de opgave van het aantal m² woonoppervlak per appartement. Hierdoor waren de verkoopprijzen gebaseerd op een onjuiste opgave van het woonoppervlak en daardoor niet voor iedere consument op gelijkwaardige wijze vastgesteld.
Onze opdrachtgever is hierdoor helaas genoodzaakt de verkoopprijzen aan te passen, wat voor bouwnummer 12 betekent de koopsom is gewijzigd van
€ 208.500,-- v.o.n. naar € 239.000,-- v.o.n. (…)”.
Vervolgens is aan X de definitieve brochure met tekeningen d.d. 27 oktober 2003 en een gewijzigde prijslijst d.d. 25 november 2003 ter beschikking gesteld.
5. Bij e-mail van 12 december 2003 heeft X aan Janssen onder meer medegedeeld dat hij van mening is dat de opdrachtgever van Janssen de prijs niet meer kan aanpassen voor gegadigden die zich voor 25 november 2003 als optant bij Janssen hebben aangemeld.
X heeft vervolgens bij brief van zijn advocaat van 17 december 2003 aan de advocaat van Matser verzocht uiterlijk op 18 december 2003 te berichten dat X zijn optie op appartement W 12 kan uitoefenen tegen de prijs van € 208.500,-- v.o.n.
Hieraan is tot op heden geen gevolg gegeven.
De vorderingen
1. X vordert thans, samengevat weergegeven, Matser te veroordelen om:
a. binnen drie dagen na betekening van dit vonnis schriftelijk te verklaren dat zij instemt met de uitoefening door X van de koopoptie van appartement W 12 tegen een koopprijs van € 208.500,-- v.o.n.;
b. binnen een maand na de datum van dit vonnis aan X een koop-/aannemings-overeenkomst volgens het normaal in het project gangbare model met betrekking tot de koop en (af)bouw van appartement W 12 aan te bieden tegen een koopprijs van € 208.500,-- v.o.n.,
een en ander versterkt met een dwangsom.
2. X legt aan zijn vordering ten grondslag dat hem op 20 oktober 2003 een koopoptie is verleend onder de voorwaarde dat de gegadigde boven hem wegvalt. Door middel van de prijslijst van 16 september 2003 heeft Matser volgens X een onherroepelijk aanbod (in de zin van artikel 6:219 derde Pro lid BW) gedaan aan potentiële gegadigden, onder wie X, tot verkoop van appartement W12 voor de prijs van € 208.500,--.
3. Matser voert verweer, waarop -voorzover thans van belang- hierna zal worden ingegaan.
De beoordeling van de vordering
1. Matser voert allereerst het verweer dat X niet de juiste partij heeft gedagvaard. Dit verweer slaagt.
Als onweersproken is immers komen vast te staan dat niet Matser maar de vennootschap LIMOS v.o.f. eigenaresse is van het onderhavige appartementencomplex. Dat betekent dat Matser niet aan de gevorderde veroordelingen zal kunnen voldoen, zodat reeds op die grond de vorderingen jegens haar niet toewijsbaar zijn.
Ten overvloede (en wellicht ter voorkoming van een eventuele volgende procedure) overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
2. Anders dan Matser meent is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat door de inschrijving van X op 16 oktober 2003 en de (onder de feiten sub 3 geciteerde) bevestiging/acceptatie daarvan namens Janssen Makelaars aan X reeds op dat moment een koopoptie is verstrekt, zij het onder de (opschortende) voorwaarde dat de gegadigde vóór hem op de lijst zal afvallen. Nu deze voorwaarde is vervuld, moet de bevestiging van die inschrijving als een onherroepelijk aanbod in de zin van artikel 6:219 derde Pro lid BW worden aangemerkt.
Daaraan doet niet af de stelling van Matser (indien al juist) dat de wijze van inschrijving door X (volgens Matser te laat en niet via het daartoe bestemde internet-inschrijfformulier) onjuist is geweest, nu deze (wijze van) inschrijving immers namens Janssen Makelaars op 20 oktober 2003 is geaccepteerd.
3. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter stond het aan de verkopende partij vanaf het moment van inschrijving door X niet meer vrij de oorspronkelijk geoffreerde koopsom te wijzigen. In de eerste plaats vermeldt de prijslijst van september 2003 (onderaan) de zinsnede: “Genoemde prijzen zijn vast tot 1 januari 2004”.
Daaraan doet niet af (de stelling van Matser) dat deze prijslijst aanvankelijk geen deel uitmaakte van de oorspronkelijke (internet-) brochure, nu vast staat dat deze prijslijst op verzoek van X aan hem is toegestuurd, zodat hij daarvan dus mocht uitgaan en er, voorshands terecht, op mocht vertrouwen dat de koopprijs van het appartement (in elk geval tot 1 januari 2004) niet meer zou worden gewijzigd.
Evenmin doet aan het voorgaande af de mededeling onderaan de prijslijst: “Aan de inhoud van de internet-site www.wonenoplimos.nl kunnen geen rechten worden ontleend”. Deze mededeling heeft immers geen betrekking op de prijslijst zelf maar alleen op genoemde internet-side, waarvan de prijslijst geen deel uitmaakte zoals Matser zelf stelt.
4. Maar ook los van het voorgaande kan voorshands niet (zonder meer) worden gezegd dat de prijsverhoging gerechtvaardigd was.
De door/namens Matser opgegeven reden daarvan overtuigt immers allerminst. Deze reden zou gelegen zijn in het feit dat de bruto vloeroppervlakte (BVO) van de appartementen bij nader inzien onjuist was berekend. Ter zitting is echter gebleken dat het verschil in vloeroppervlakte voor een potentiële koper van de appartementen aan de hand van de overgelegde concept-tekeningen en -technische omschrijving volstrekt oncontroleerbaar is.
Bovendien staat in de concept-technische omschrijving, behorende bij de verkoopbrochure, onder 01.09 vermeld: “(...) De aangegeven maten kunnen in werkelijkheid enigszins afwijken. Deze afwijkingen geven geen van de partijen enig recht tot het vragen van verrekening van mindere of meerdere kosten (...)”.
Onder de geschetste omstandigheden kan evenmin worden gezegd dat hier sprake is geweest van een zetfout, zoals Matser stelt.
5. Al het vorenstaande leidt tot de conclusie dat X in beginsel niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelt door de instemming met de uitoefening van de koopoptie te vorderen, derhalve tegen een koopprijs van € 208.500,-- v.o.n. De daartoe strekkende vorderingen jegens Matser zijn echter gelet op hetgeen onder 1. is overwogen niet toewijsbaar.
6. Anders dan Matser meent is de voorzieningenrechter van oordeel dat het op de weg van Matser lag om reeds in een eerder stadium aan X kenbaar te maken dat niet Matser maar LIMOS v.o.f. eigenaresse en ontwikkelaarster van het onderhavige appartementencomplex is, zodat het aan Matser te wijten is dat dit kort geding moest worden gevoerd.
Daarom zal Matser in de kosten van dit kort geding worden veroordeeld.
De beslissing
De voorzieningenrechter
weigert de gevorderde voorzieningen,
veroordeelt Matser in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van X bepaald op € 703,-- voor salaris en op € 324,78 voor verschotten,
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Wouters op 4 maart 2004.
de griffier de rechter