Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 110289 / KG ZA 04-128
Datum vonnis: 30 maart 2004
Vonnis
in kort geding
in de zaak van
X,
wonende te A,
eiser bij dagvaarding van 8 maart 2004,
procureur mr. B.J. Schadd,
advocaat mr. L.J.L. Heukels te Haarlem,
tegen
De publiekrechterlijke rechtspersoon
GEMEENTE BEUNINGEN, althans het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Beuningen,
zetelende te Beuningen,
gedaagde,
advocaat mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen.
Partijen worden hierna ook aangeduid als X en de gemeente.
Het verloop van de procedure
X heeft de gemeente ter zitting in kort geding doen dagvaarden en gevorderd als weergegeven in de dagvaarding.
De gemeente heeft geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen.
De advocaten van partijen hebben de zaak bepleit; de advocaat van de gemeente overeenkomstig de overgelegde pleitnotities.
Daarbij hebben zij producties in het geding gebracht.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1. Het voormalige boederijcomplex aan de B-straat 0 te A is in 1989 door de gemeente op de gemeentelijke monumentenlijst geplaatst. In verband met ruilverkaveling is het complex in twee delen opgesplitst; een deel voor bewoning en een deel voor bedrijfsuitoefening. Het deel voor de bedrijfsuitoefening is nummer 1a geworden.
2. Het pand bevindt zich in het gebied waarop het bestemmingsplan "Beuningse Plas" van toepassing is. Volgens dit plan rust op het gehele pand een agrarische bestemming.
3. X is architect. Hij heeft samen met een andere architect, C, de gemeente bij brief van 8 januari 1990 verzocht het bestemmingsplan voor het perceel te wijzigen.
In hun brief hebben ze onder meer het volgende geschreven:
Gaarne wil ik refereren aan het gestelde in het bestemmingsplan, paragraaf II, artikel 3, B Vc waarin staat dat de bestemming van een buiten gebruik gestelde boerderij in die van een woning kan worden gewijzigd, doch op voorwaarde dat er geen sprake is van vermeerdering van het aantal woningen. Ik verzoek u hierbij van deze specifieke bepaling ontheffing te verlenen, u daarbij het volgende in overweging gevende:
De boerderij staat thans leeg, de eigenaar is gestopt met zijn agrarisch bedrijf.
De boerderij heeft geen grond meer, naar ik begrepen heb is dat met bemiddeling van uw gemeente aan een schapenboer verkocht. Een agrarische bestemming is derhalve niet realistisch.
Het complex is van een dusdanige omvang dat instandhouding ervan een zeer kostbare aangelegenheid zal zijn.
Ondergetekende en zijn partner zijn in staat en bereid al het nodige werk te verrichten ten einde het complex te renoveren en daarbij de nodige maatregelen te treffen om het monumentale karakter te waarborgen. Het is daarbij niet de bedoeling aan het complex bebouwing toe te voegen, noch delen ervan te slopen. Het is onze opzet er twee bureau's in te vestigen, te weten een bouwkundig adviesbureau en een pers- en pr-bureau, alsmede met twee gezinnen een woonhuis te gaan bewonen, nadat het hiervoor is aangepast.
In de brief heeft X het plan als volgt omschreven:
"Plan
De boerderij bestaat uit een woonhuis, een tussengedeelte, een deel, een (later) aangebouwde stal en berging en een losse schuur en staat op circa 3500 m2 grond.
Het woonhuis is zodanig groot dat hierin twee ruime eengezinswoningen, van elk ongeveer 170 m2, worden geprojecteerd. De monumentale deel zal in zijn huidige verschijningsvorm gehandhaafd blijven, inclusief de toegangsdeur.
De aanbouw zal dienst doen als huisvesting voor X Produkties, een pers- en pr-bureau.
De losse schuur zal dienst doen als bouwkundig ingenieursbureau."
4. Bij brief van 1 februari 1990 hebben burgemeester en wethouders als volgt gereageerd:
In antwoord op uw schrijven inzake het bovenvermelde onderwerp berichten wij u het volgende.
De in uw schrijven aangeduide activiteiten, alsmede de doelstelling met betrekking tot de verbouwing en het gebruik van het pand B-straat 0 te A zijn in principe voor ons acceptabel. Wij zijn dan ook in principe bereid om aan uw plannen medewerking te verlenen, mits dit geschiedt volgens een bouwplan dat voldoet aan de eisen van de welstand en van monumentenbescherming.
5. Begin 1990 bestonden er reeds plannen het ter plaatse geldende bestemmingsplan te herzien. Het ontwerpbestemmingsplan "Beuningse Plas" is op 20 februari 1990 ter inzage gelegd. De bestemming van het pand van X is uiteindelijk niet gewijzigd.
6. Op 20 februari 1991 is een aanvraag voor een bouwvergunning ingediend door X voor het geheel vernieuwen van de schuur op het perceel B-straat 0b, waarbij de nieuwe bestemming van de schuur werd veranderd in kantoor. Bij besluit van 15 mei 1991 is een bouwvergunning verleend.
7. In 1995 heeft X de bouwplannen geactualiseerd en op 12 april 1996 een nieuwe - gewijzigde - aanvraag ingediend voor het verbouwen van de stallen tot kantoorruimte. Onder verwijzing naar de vergunning van mei 1991 is de bouwvergunning met de gevraagde wijzigingen verleend door de gemeente.
8. Vanaf medio 2002 is een gedeelte van het pand verhuurd geweest aan een derde: NMT Medical Int. B.V. De gemeente heeft dit bedrijf sinds haar vestiging aangeslagen ter zake van de door de gebruiker verplicht af te dragen WOZ belasting en andere gebruikersbelastingen. NMT Medical Int. B.V. heeft deze belastingen ook steeds betaald. De huur is door NMT Medical Int. B.V. per 1 maart 2004 opgezegd.
9. Door de gemeente is aan een potentiële nieuwe huurder van het pand meegdeeld dat X niet bevoegd zou zijn het pand aan derden te verhuren, omdat dit in strijd met het geldende bestemmingsplan zou zijn.
Bij brief van 4 december 2003 heeft X de gemeente gesommeerd om de mededeling die namens haar gedaan is te rectificeren. De gemeente heeft daarop bij brief van 16 december 2003 geantwoord dat de door de gemeente verstrekte informatie aan derden juist is en er dus geen reden bestaat voor rectificatie.
Het geschil
1. X vordert dat de gemeente wordt veroordeeld schriftelijk aan X mee te delen dat andere vormen van gebruik, zoals bijvoorbeeld vestiging van een zelfstandig kantoor middels een huurovereenkomst, door de gemeente gedoogd zullen blijven en zullen zijn toegestaan zolang het bestemmingsplan niet aan de gewijzigde situatie is aangepast, en dezelfde schriftelijke bevestiging aan de bovengenoemde makelaar op gelijke wijze en met dezelfde tekst op dezelfde datum te rectificeren en deze rectificatie aan X schriftelijk te bevestigen, een en ander op straffe van verbeurte van dwangsommen en met veroordeling van de gemeente in de kosten van deze procedure.
2. X legt aan deze vordering ten grondslag dat de gemeente al in 1990 heeft toegezegd dat er een nieuw bestemmingsplan zou komen, omdat het bestaande was verouderd. Op het pand rust feitelijk al lang geen agrarische bestemming meer. X heeft verschillende keren verzocht om aanpassing van het bestemmingsplan. Hij mocht ervan uitgaan dat aan deze verzoeken reeds gevolg was gegeven. Met het verlenen van de bouwvergunning heeft de gemeente in ieder geval gedoogd dat het pand in strijd met het bestemmingsplan zou worden gebruikt, aldus X. De gemeente wist ook dat het pand door derden in gebruik was genomen. De aanvraag voor een bouwvergunning is al door een derde (namelijk door YZ Produkties B.V.) gedaan en NMT Medical Int. B.V. is enkele jaren in het pand gevestigd geweest. X verzoekt thans niet dat de gemeente zal gedogen, maar verzoekt dat de gemeente het gedogen zal voortzetten, aldus X.
3. De gemeente voert gemotiveerd verweer, welk verweer hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
De beoordeling
1. X heeft - kennelijk subsidiair- ook het college van burgemeester en wethouders gedagvaard. Dit heeft geen effect, omdat het subsidiair dagvaarden onbegrijpelijk en het dagvaarden van het college onmogelijk is.
2. De gemeente stelt dat X niet ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vorderingen omdat er met voldoende waarborgen omklede rechtsgangen bij de bestuursrechter hebben opengestaan. Zo had X kunnen opkomen tegen de fictieve weigering van de gemeente te beslissen op een artikel 19 WRO verzoek, welk verzoek X volgens zijn zeggen in zijn brief van 8 januari 1990 aan de gemeente heeft gedaan, en had hij kunnen opkomen tegen het besluit blijkend uit de brief van de gemeente van 16 december 2003.
3. Nu X ter zitting heeft benadrukt niet te vorderen dat de gemeente zal gedogen, maar "slechts" dat zij haar eerdere toezeggingen ten aanzien van het gedogen zal nakomen, is de vordering van X te bestempelen als een vordering tot een rechterlijk verbod van jegens hem onrechtmatige gedragingen van de gemeente, zodat dit niet moet wijken voor eventuele administratieve rechtsgangen, waarlangs bereikt zou kunnen worden dat de gemeente het gebruik van het pand op de door X voorgestane wijze zal (moeten) gedogen. De voorzieningenrechter acht X daarom ontvankelijk in zijn vorderingen.
4. Hiervan uitgaande ligt de vraag voor of de gemeente vooralsnog verplicht kan worden uit te spreken dat zij verhuur zal gedogen. Vooropgesteld wordt dat deze als een onmiddellijke voorziening bij voorraad gevraagde veroordeling slechts voor toewijzing in aanmerking kan komen als redelijkerwijs en met een hoge mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat een bodemrechter zal beslissen dat de gemeente thans tot gedogen verplicht is.
5. Geoordeeld wordt allereerst dat X voldoende aannemelijk heeft gemaakt een aanmerkelijk financieel belang te hebben bij de gevraagde voorzieningen; hij stelt de inkomsten uit verhuur nodig te hebben. Daaruit vloeit voldoende zijn spoedeisend belang bij deze gevraagde voorzieningen voort.
6. Voorts wordt geoordeeld dat de gemeente vooralsnog voldoende betoogd heeft dat op het pand nog steeds de agrarische bestemming rust. Dat dit anders had moeten zijn en de gemeente te verwijten valt dat deze bestemming in de loop der jaren niet is gewijzigd, is voorshands geoordeeld onvoldoende aannemelijk geworden. Wellicht kan het verzoek van X in zijn brief van 8 januari 1990 aangemerkt worden als een verzoek om toepassing van artikel 19 WRO en heeft de gemeente daarop ten onrechte niet gereageerd, maar het had op de weg van X gelegen daarop stappen te ondernemen. Het mag zo zijn dat hij voorlopig gerust gesteld was met de brief van 1 februari 1990, maar de tekst daarvan vraagt om nadere besluitvorming door de gemeente en X was een van degenen die daar belang bij hadden en dus op besluitvorming moesten aandringen als deze uitbleef.
Ook heeft de gemeente onweersproken gesteld dat het bestemmingsplan tussentijds is gewijzigd, de agrarische bestemming is gehandhaafd en X daartegen niet zijn zienswijze heeft ingebracht.
7. De gemeente heeft zich in de brief van 1 februari 1990 in principe bereid verklaard met de activiteiten, alsmede de doelstellingen met betrekking tot de verbouwing en het gebruik van het pand, zoals door X en C in hun brief van 8 januari 1990 is verwoord en zoals hiervoor onder de feiten onder punt 3. is weergegeven, derhalve te gedogen dat het pand in strijd met de agrarische bestemming zou worden gebruikt. Uit de omschrijving van de voorgenomen activiteiten heeft de gemeente, naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter, echter geenszins hoeven te begrijpen dat het in de bedoeling lag van X en C de kantoorruimte te zijner tijd aan derden te verhuren. De tekst van hun brief is geheel gericht op de splitsing in twee woningen waarvan de bewoners kantoor aan huis zouden hebben. De stelling dat de gemeente de wens tot verhuur zou hebben moeten opmaken uit de aanvraag om een bouwvergunning deelt de voorzieningenrechter niet, nu de aanvrager voor de bouwvergunning X was en de aanvraag logischerwijs voortvloeide uit de eerder gedane toezeggingen.
Voorshands geoordeeld heeft de gemeente slechts toegezegd in principe medewerking te zullen verlenen aan de splitsing gericht op het gebruik als woning en kantoor door X en C.
8. Hoe de verhuur van de kantoorruimte aan NMT Medical Int. B.V. heeft kunnen plaatsvinden, is ter zitting niet geheel duidelijk geworden. Wel heeft X voldoende betoogd dat de gemeente dit bedrijf heeft aangeslagen voor de gebruikersbelastingen. De gemeente stelt dat de verhuur van de kantoorruimte aan derden planologisch verdergaande gevolgen heeft dan verhuur van woning en kantoorruimte aan één en dezelfde persoon. Dat de kantoorruimte aan derden is verhuurd, had niet mogen gebeuren, aldus de gemeente. De gemeente heeft het één gedoogd, maar zij is niet bereid zonder meer verdergaande afwijkingen van het geldende bestemmingsplan te gedogen, te meer niet daar zij daarmee andere bewoners binnen het bestemmingsplangebied mogelijk zou duperen.
9. Ervan uitgaande dat het aanslaan voor belastingen inderdaad gedogen van de verhuur aan NMT Medical Int. B.V. heeft betekend, wordt voorshands geoordeeld dat van de gemeente niet gevergd kan worden dat zij (wederom) meer toelaat dan zij heeft toegezegd. Zij zou hiermee gedwongen worden te handelen in strijd met de op haar rustende bestuursrechtelijke verplichtingen. De gemeente moet dan ook terug kunnen komen op kennelijke onjuiste beslissingen. Gelet op de omstandigheden van het geval, waarbij met name belang wordt gehecht aan de aan X gedane toezeggingen en het feit dat verhuur aan derden planologisch vergaande gevolgen heeft waar de gemeente niet zonder meer aan voorbij kan gaan, kan de toegelaten verhuur aan NMT Medical Int. B.V. worden aangemerkt als zo'n kennelijke onjuiste beslissing waarop de gemeente terug moet kunnen komen.
10. Gelet op het bovenstaande is onvoldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter zal oordelen dat de gemeente op grond van de door haar gedane toezeggingen aan X verhuur aan derden zal moeten gedogen. De door X gevraagde voorzieningen zullen daarom worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal X de kosten van deze procedure dienen te dragen.
De beslissing
De voorzieningenrechter
1. weigert de gevorderde voorzieningen,
2. veroordeelt X in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente bepaald op € 703,00 voor salaris en op € 241,00 voor verschotten.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.D.A. den Tonkelaar en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. I.A. van Gemert op 30 maart 2004.
de griffier de rechter