Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 103973 / KG ZA 03-605
Datum vonnis: 6 april 2004
Vonnis
in kort geding
in de zaak van
de vennootschap onder firma
BOUWBEDRIJF R.K.O.B. V.O.F.,
gevestigd te Arnhem,
eiseres bij dagvaarding van 1 oktober 2003,
procureur en advocaat mr. I.M.M. Verhaak,
tegen
X,
wonende te A,
gedaagde,
in persoon verschenen.
De partijen zullen hierna ook worden aangeduid als RKOB en X.
Het verloop van de procedure
RKOB heeft X ter zitting in kort geding doen dagvaarden en heeft gevorderd als weergegeven in de dagvaarding. Daarbij heeft zij zes producties in het geding gebracht.
De kort geding behandeling heeft plaatsgevonden op 15 oktober 2003, daarbij is een comparitie van partijen gelast ter plaatse van het huis waar de procedure over gaat. Deze heeft plaatsgevonden op 5 november 2003. De behandeling is vervolgens (pro forma) aangehouden en is voortgezet op 16 maart 2004. Er is bepaald dat vonnis wordt gewezen.
De vaststaande feiten
1. (Het bouwbedrijf) RKOB heeft een appartementsrecht op het uitsluitend gebruik van de benedenverdieping, deel uitmakende van een half aandeel in de gemeenschap die bestaat uit het woon-/winkelhuis met schuur, ondergrond, erf en tuin te A. Deze benedenverdieping is plaatselijk bekend als B-singel 0 te A.
2. X heeft een appartementsrecht op het uitsluitend gebruik van de bovenwoning op de eerste en tweede verdieping met kelder en trapopgang, eveneens ter omvang van een half aandeel in de gemeenschap die bestaat uit het woon-/winkelhuis met schuur, ondergrond, erf en tuin te A. Dit gedeelte is plaatselijk bekend als B-singel 00 te A.
3. Er bestaat, sinds de splitsing van de onroerende zaak in (de in de eerste twee overwegingen genoemde) appartementsrechten op 26 augustus 1996, een vereniging van eigenaars B-singel nr. 00 en nr. 0 te A. Op deze vereniging is een algemeen reglement van toepassing.
4. Blijkens een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie van de gemeente A van 30 juli 2003 woont of woonde X sinds 13 juni 2003 op het adres B-singel 00. Naast X waren op 30 juli 2003 vier andere personen bij de gemeente geregistreerd als ingeschreven op dat adres.
5. RKOB heeft in het deel van het pand waarop zij een appartementsrecht bezit, een onderneming gevestigd. Zij gebruikt de ruimte tevens als magazijn voor opslag van materialen en gereedschap en als werkplaats.
6. Nadat RKOB in (de werkplaats van) het pand waterlekkage had geconstateerd, heeft het afdelingshoofd Milieu en Gebouwde Omgeving van de gemeente A op 30 juni 2003, op verzoek van RKOB, een bouwkundige inspectie uitgevoerd op de B-singel 0.
Op 24 juli 2003 is een brigadier van de politie Gelderland-Midden, op verzoek van RKOB, op de B-singel 0 geweest om de waterlekkage te constateren. Hij heeft van zijn constatering rapportage opgemaakt.
7. Op 10 september 2003 heeft RKOB X, per aangetekende brief gesommeerd de wateroverlast te beëindigen, door voor reparatie van de douche zorg te dragen. Deze brief is niet door X ontvangen of in ontvangst genomen.
De vordering
8. RKOB heeft, samengevat, gevorderd dat de voorzieningenrechter, uitvoerbaar bij voorraad:
1. X veroordeelt om, binnen twee maal 24 uur na betekening van dit vonnis, op deugdelijke wijze een einde maakt aan de wateroverlast bij haar, op verbeurte van een dwangsom,
2. X verbiedt om honden uit te laten op het dak van het appartementsgedeelte van RKOB, en er voor te zorgen dat geen uitwerpselen van honden en/of huishoudelijk afval op het dak van RKOB terechtkomt,
3. RKOB te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.000,00, als voorschot op de door RKOB geleden schade,
4. X te veroordelen in de kosten van het geding.
9. RKOB heeft, ter onderbouwing van haar vorderingen, eerst aangevoerd dat zij in de loop van 2003 heeft gemerkt dat rommel op haar dak lag en dat uitwerpselen op haar dak werden gegooid.
Daarnaast heeft zij aangevoerd dat ze schade ondervindt als gevolg van een waterlekkage die (blijkbaar) afkomstig is van de bovengelegen woning van X. Zij heeft inmiddels kosten gemaakt ter bestrijding en voorkoming van (verdere) schade. X is tekortgeschoten in zijn onderhoudsverplichting. Bovendien zou hij niet hebben gereageerd op verzoeken en een sommatie van RKOB om de lekkage te repareren.
10. X heeft de vorderingen van RKOB – gemotiveerd – bestreden. Op zijn verweer zal hierna, waar nodig, worden ingegaan.
Het geschil en de beoordeling
De overlast en schade als gevolg van afval op het dak
11. RKOB stelt dat meerdere mensen de woning van X bewonen, die overlast veroorzaken doordat zij honden houden die hun behoefte doen op het bij het appartementsgedeelte van RKOB behorende dak. Verder stelt RKOB dat van het appartementsgedeelte van X afkomstig afval regelmatig op het dak van RKOB wordt gegooid. X heeft de, ingevolge artikel 18 lid 1 van Pro het op de vereniging van eigenaren van toepassing zijnde reglement, op hem rustende onderhoudsverplichting geschonden door het op het dak gooien van afval, dan wel door niet te hebben voorkomen dat zijn huurders het doen.
RKOB heeft X hierop aangesproken, hetgeen zou hebben geleid tot vermindering van de overlast maar (nog) niet tot het verdwijnen daarvan, aldus RKOB. RKOB stelt ten slotte schade te hebben geleden, doordat zij afval heeft moeten verwijderen van het dak en dat (deels) heeft moeten laten vernieuwen.
12. Tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding op 15 oktober 2003 heeft X verklaard dat hij sinds ongeveer twee maanden voorafgaand aan het kort geding de woning aan de B-singel 00 niet meer zelf bewoont maar er wel regelmatig komt. Hij is bevriend met de huurders. Zij hebben een klein balkon, op de rest van het platte dak boven de verdieping van RKOB komen zij niet. Zij gooien daar geen rotzooi op, de overburen doen dat echter wel, aldus X. Voorts heeft X verklaard dat hij de zinken omlijsting, die is te zien op de door RKOB in het geding gebrachte foto, tijdens reparatiewerkzaamheden aan zijn woning op het dak heeft gegooid. Dit zou het enige afval zijn geweest als gevolg van de reparatiewerkzaamheden, welke werkzaamheden inmiddels zijn afgerond. Ten slotte zou één hond hebben gewoond op B-singel 00, die wel eens werd uitgelaten op het balkon. De hond is door X het huis uitgezet.
13. De voorzieningenrechter acht voorshands aannemelijk dat (de huurders van) X – in het verleden – afval heeft (hebben) gegooid op het platte dak boven het appartementsdeel van RKOB. X heeft erkend dat hij tijdens reparatiewerkzaamheden een omlijsting op het dak heeft gegooid, niet onaannemelijk is dat tijdens de verbouwing meer afval op het dak is terechtgekomen. Voorts heeft X verklaard dat de hond werd uitgelaten op het balkon. Het is niet uit te sluiten dat daarbij wel eens uitwerpselen op het dak zijn beland (of daarop zijn gegooid), zo is door X erkend.
Daarbij komt nog dat X ter zitting heeft verklaard eerder in 2003 enige tijd afwezig te zijn geweest, en ook de twee maanden voorafgaand aan het kort geding woonde hij niet meer op de B-singel 00, zodat denkbaar is dat ook buiten zijn aanwezigheid door de huurders afval op het dak is gegooid.
Ten slotte heeft X gesteld dat de overburen afval op het dak hebben gegooid. Tijdens de comparitie, die op 5 november 2003 heeft plaatsgevonden, heeft de voorzieningenrechter geconstateerd dat het platte dak dat aansluit op het balkon van de woning van X, van dusdanige omvang is dat het voor de overburen niet (goed) mogelijk lijkt om groot afval (zoals de door RKOB genoemde strijkplank) op het dak aan de zijde van RKOB te werpen. Maar ook indien de overlast door afval mede zou zijn veroorzaakt door overburen, ontslaat dit X niet van zijn eigen aansprakelijkheid jegens RKOB.
RKOB heeft een schadestaat in het geding gebracht, waarop is aangegeven dat zij meerdere malen afval heeft verwijderd van het dak en onder meer nieuwe dakbedekking heeft aangebracht. Gelet op het voorgaande acht de voorzieningenrechter aannemelijk dat RKOB kosten heeft gemaakt.
De voorzieningenrechter zal, hoewel voorshands is komen vast te staan dat de overlast momenteel minder is dan voorheen, de vordering van RKOB op dit onderdeel toewijzen. Daarbij wordt overwogen dat de veroordeling slechts geldt voor de periode dat X (nog) woont op het adres B-singel 00.
De lekkage
14. Ten aanzien van de gestelde wateroverlast en –schade heeft RKOB zich (wederom) primair beroepen op het reglement, waarin is bepaald dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is zijn privé-gedeelte te onderhouden. X schiet tekort in die verplichting, doordat hij weigert de nodige reparatie(s) uit te voeren, aldus RKOB. Dit geldt temeer nu RKOB meerdere malen heeft getracht hierover contact op te nemen met X. Zij zou in maart of april 2003 hebben geprobeerd X telefonisch te bereiken, en contact hebben opgenomen met diens zus. Verder stelt RKOB dat zij de huurders van X meer dan eens heeft benaderd. De op 10 september 2003 aan X (aangetekend) verzonden brief, zou hij niet hebben opgehaald.
15. RKOB heeft, onder overlegging van de schadestaat, gesteld dat zij ook kosten heeft gemaakt in verband met bestrijding van de waterschade en voor vervanging van het systeemplafond.
16. Tijdens de mondelinge behandeling op 15 oktober 2003 heeft X verklaard dat het hem pas twee weken voor die datum bekend was dat RKOB waterlekkage had, mogelijk als gevolg van een lekkende douche in zijn woning. Hij heeft betwist dat hij voor die tijd bewust contact met RKOB heeft vermeden.
Wat daar ook van zij, ter zitting is vastgesteld dat onderzoek naar de lekkage wenselijk is.
17. Tijdens de door de voorzieningenrechter gelaste bezichtiging, die op 5 november 2003 plaatsvond in het bijzijn van de partijen, heeft de aangezochte deskundige ing. Zeeman – kort gezegd – geconstateerd dat de lekkage op B-singel 00 zich waarschijnlijk niet in de badkamer van B-singel 00 bevindt maar bij de toegangsdeur tot het balkon en dat verder onderzoek noodzakelijk is. Partijen zijn daarbij overeengekomen dat zij in onderling overleg een aannemer zouden aanwijzen teneinde het onderzoek te verrichten. De behandeling van het kort geding is vervolgens aangehouden.
18. Op 16 maart 2004 is de zitting van het kort geding voortgezet. RKOB heeft tijdens die zitting verklaard dat aannemersbedrijf ABT te A in haar opdracht op 9 januari 2004 een bouwkundige schade inspectie heeft verricht. De partijen hebben daarover tevoren echter geen overleg gevoerd, zoals dat was afgesproken. Omtrent de reden daarvan geven zij beiden een andere verklaring. Volgens X heeft RKOB geen overleg willen voeren. RKOB heeft verklaard dat X dat weigerde en heeft daarnaast gesteld dat X waarschijnlijk niet in staat is de aannemerskosten te betalen.
19. Tijdens de zitting van 26 maart 2004 heeft C (RKOB) voorts verklaard dat het de douchebak, die zich recht boven de lekkage bevindt, moet zijn die lekt, want zodra die was dichtgekit, stopte de lekkage. Maar dat is dan maar tijdelijk; een paar weken later begon de lekkage weer dus het afkitten is geen afdoende maatregel. X heeft verklaard dat hij een gat heeft gemaakt op het balkon (bij de toegangsdeur), hij heeft geconstateerd dat de lekkage zich ongeveer twee meter verder bevindt. Het door ABT opgestelde, door RKOB in het geding gebrachte, rapport geeft geen uitsluitsel over de vraag wat de reden is van de lekkage. De conclusie van het rapport is dat het vocht, dat wordt veroorzaakt door een lekkage in de woning boven RKOB, zich door de verdiepingsvloer naar de onderliggende werkplaats dringt. Het vocht tast diverse constructiedelen in lichte tot ernstige mate aan, zo ook het systeemplafond. Het advies is om de lekkage professioneel te verhelpen.
Partijen zijn in onderling overleg niet tot een oplossing gekomen en zij hebben de voorzieningenrechter verzocht vonnis te wijzen.
20. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat RKOB wateroverlast ondervindt als gevolg van een lekkage in het appartement van X. Dit geldt ook indien de uitkomst van het rapport van ABT buiten beschouwing zou worden gelaten, nu dit rapport immers is opgesteld door een aannemer die niet in onderling overleg tussen de partijen is aangewezen, want ook ing. Zeeman had deze voorlopige conclusie getrokken tijdens zijn onderzoek op 5 november 2003. Deze wateroverlast moet X worden toegerekend, nu de lekkage zich in zijn woning bevindt, deze zich al langere tijd voordoet, hij daarop is aangesproken en aangetekend aangeschreven door RKOB, en hij geen blijk heeft gegeven van een voortvarende aanpak bij de reparatie van de lekkage. RKOB heeft gesteld schade te hebben ondervonden en nog te ondervinden van de schade. Zij heeft aannemelijk gemaakt dat zij de waterschade meerdere malen heeft moeten verhelpen en dat zij het systeemplafond heeft vervangen. RKOB heeft in dit kort geding een voorschot op de schade gevorderd, dat de voorzieningenrechter gelet op het voorgaande niet onredelijk voorkomt. Zij zal de vordering van RKOB dan ook toewijzen, met dien verstande dat de termijn waarbinnen X aan zijn verplichting moet voldoen, wordt aangepast. Ook de hoogte van de gevorderde dwangsommen zal worden gematigd.
21. Als de in het ongelijk gestelde partij zal X in de kosten van dit kort geding worden verwezen.
De beslissing
De voorzieningenrechter
1. veroordeelt X om binnen twee weken na betekening van dit vonnis op deugdelijke wijze een einde te maken aan de wateroverlast bij RKOB, op verbeurte van een dwangsom van € 150,-- voor iedere dag dat X in gebreke blijft aan de veroordeling te voldoen,
2. verbiedt X om honden uit te laten op het dak van het appartementsgedeelte van RKOB en gebiedt X te bewerkstelligen dat geen uitwerpselen of afval op het appartementsgedeelte van RKOB terechtskomen,
3. veroordeelt X aan RKOB te betalen een bedrag van € 3.000,--, als voorschot op de door RKOB geleden schade,
4. veroordeelt X in de kosten van dit geding, aan de zijde van RKOB bepaald op € 68,20 voor de dagvaarding, € 205,-- voor kosten van vastrecht en € 703,-- voor salaris,
5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L. Drabbe en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier mr. E. de Boer op 6 april 2004.
de griffier de rechter