Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 102939 / HA ZA 03-1309
Datum vonnis: 7 april 2004
Vonnis
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS WOONAPPARTEMENTEN PLAN HEEMSKERCK, MOLENSTRAAT 198/200 TE EDE,
gevestigd te Ede,
eiseres,
procureur mr. H.M.G. van Lotringen te Ede,
advocaat mr. J.W. Koekebakker te Ede,
tegen
X,
wonende te A,
gedaagde,
procureur mr. C.A. Hage.
Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 29 oktober 2003 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dit tussenvonnis is een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1. In de periode 1994-1996 heeft X, althans Bouwbedrijf X C.V., het plan “Heemskerck” ontwikkeld. Dit plan bestond uit de bouw van een appartementencomplex, met op de begane grond een winkel en in de kelder een parkeergarage, aan de Molenstraat 198-200 te Ede.
2. Bij Akte van Splitsing van 11 augustus 1994 (verder: de hoofdsplitsingsakte) is bovengenoemd complex gesplitst in twee appartementsrechten, te weten een gedeelte A-1, bestaande uit de winkelruimte en een gedeelte A-2, bestaande uit acht maisonnettes, acht bergingen, 20 kelderparkeerplaatsen en 14 buitenparkeerplaatsen.
3. Bij Akte van Splitsing van 11 augustus 1994 (verder: de akte van ondersplitsing) is appartementsrecht A-2 vervolgens ondergesplitst in 20 kelderparkeerplaatsen, acht bergingen, 14 buitenparkeerplaatsen en acht maisonnettes.
4. De hoofdsplitsingsakte bepaalt, voor zover hier van belang: Artikel 9, lid 1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden onder meer gerekend voor zover aanwezig: a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren vormende de scheiding tussen de appartementsrechten met index 1 en 2, de buitengevels, de balkonconstructies, de borstweringen, de daken en de ventilatiekanalen en het hek en traliewerk voor zover niet behorend tot de privégedeelten; (...)
Artikel 15.
De Vereniging voert het beheer en draagt de zorg voor het onderhoud
van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken
en rechten.
Artikel 33, lid 2.
Het totaal aantal stemmen bedraagt twee (2) en het aantal stemmen
dat ieder van de eigenaars van de appartementsrechten 1 en 2 kan
uitbrengen is één.
Artikel 36, lid 1.
Alle besluiten, waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen
afwijkende regeling is voorgeschreven, worden genomen met
volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen, mits genomen in
een vergadering waarin alle eigenaren tegenwoordig of
vertegenwoordigd zijn. (...)
De akte van ondersplitsing bepaalt in artikel 9 eerste Pro lid, voor zover
hier van belang, dat tot de gemeenschappelijke gedeelten en
zaken onder meer worden gerekend de hellingbaan en de
containerruimte.
5. X is eigenaar van appartementsrecht A-1 en van de appartementsrechten die recht geven tot het uitsluitend gebruik van 20 kelderparkeerplaatsen en 14 buitenparkeerplaatsen, behorende bij moederappartementsrecht A-2. De Vereniging is de vereniging van eigenaars van appartementsrecht A-2.
6. Omstreeks maart 1995 heeft X de winkelruimte verhuurd aan Vendex Food Groep B.V. Vendex heeft in de winkelruimte een “Basismarkt” geëxploiteerd.
7. In mei 1995 en februari 1998 zijn twee luchtkoelinstallaties aangebracht ten behoeve van de winkel. De ventilatoren hiervan zijn geplaatst aan de gevel van het gebouw boven de hellingbaan naar de parkeergarage en op het dak van de containerruimte. De draagconstructie voor de ventilator boven de hellingbaan is gemaakt door X C.V.
In het plafond van de parkeergarage, tevens vloer van de
winkelruimte, is een ventilatieopening aangebracht.
Voor het aanbrengen van deze installaties en de ventilatieopening
heeft de Vereniging geen toestemming verleend.
8. Op 1 april 2002 is de huurovereenkomst met de Basismarkt beëindigd. De Basismarkt is omstreeks deze periode vertrokken uit de winkelruimte. De twee luchtkoelinstallaties zijn verwijderd. De ventilatieopening in het dak van de parkeerkelder is gedicht.
9. De winkelruimte wordt momenteel door X verhuurd aan ‘Domiciliemakelaars’. Ten behoeve van de aan- en afvoer van lucht is de ventilatieopening in de vloer van de winkelruimte weer opengemaakt.
Het geschil
10. De Vereniging vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad X zal veroordelen
a. aan haar te betalen een bedrag van € 21.718,95, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 20.720,95, vanaf 1 juni 2002 tot aan de dag van de algehele voldoening;
b. het gat in het plafond van de kelder in het complex “Plan Heemskerck” deugdelijk te repareren door dit te dichten binnen een maand na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, op verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00;
c. aan haar te betalen de proceskosten.
11. De Vereniging stelt daartoe - kort gezegd - dat X zich ongerechtvaardigd heeft verrijkt door zonder haar toestemming koelinstallaties aan te brengen op en aan de onroerende zaak die toebehoort aan de Vereniging, waardoor X voor de verhuur van de winkelruimte een hogere vergoeding kon ontvangen, terwijl de Vereniging de mogelijkheid ontnomen werd om zelf een vergoeding voor het gebruik van haar onroerende zaak te vragen, en zij bovendien kosten moet maken om de aan haar toebehorende onroerende zaak in de oorspronkelijke toestand te herstellen.
12. X heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
De beoordeling van het geschil
13. Als meest verstrekkende verweer met betrekking tot de subsidiaire vordering van de Vereniging tot het dichten van het gat in het plafond van de parkeergarage heeft X aangevoerd dat alleen de vereniging van eigenaars van het appartementsrecht A-1 zeggenschap heeft over de vloer van de winkel, tevens plafond van de parkeergarage. Voor zover er toestemming nodig zou zijn voor het aanbrengen van de ventilatieopening, kan deze alleen door de hoofdvereniging gegeven worden. X concludeert daarom dat de Vereniging niet-ontvankelijk is in haar vordering sub 2. De Vereniging heeft ter comparitie hiertegen ingebracht dat zij als ondervereniging A-2 schade lijdt, omdat het plafond van haar parkeergarage is beschadigd. De Vereniging wil daarmee kennelijk betogen dat zij in haar subsidiaire vordering wel ontvankelijk is.
14. Het verweer van X slaagt. Uit artikel 9 van Pro de hoofdsplitsingsakte blijkt dat het plafond van de parkeergarage een gemeenschappelijke zaak is van de appartementsrechten A-1 en A-2. Ingevolge deze akte is de hoofdvereniging en niet de Vereniging belast met het beheer van de gemeenschappelijke zaken. De Vereniging komt niet de bevoegdheid toe tot het instellen van rechtsvorderingen over zaken waarover de hoofdvereniging bevoegdheid heeft, zodat de rechtbank de Vereniging haar vordering zal ontzeggen.
15. Hetzelfde geldt verder voor het dak van de containerruimte en de gevel boven de hellingbaan waaraan de draagconstructie voor de luchtkoelinstallatie is bevestigd. Uit artikel 9 van Pro de hoofdsplitsingsakte blijkt dat alle daken en buitengevels gemeenschappelijke zaken zijn van de appartementsrechten A-1 en A-2. De hoofdvereniging is belast met het beheer van deze gemeenschappelijke zaken. Hieraan doet niet af dat de containerruimte en de hellingbaan op grond van artikel 9 van Pro de ondersplitsingsakte gemeenschappelijke zaken van de ondervereniging zijn. Het gaat in laatstgenoemde bepaling immers om de ruimtes als zodanig en niet om het dak ervan, respectievelijk de gevel boven de hellingbaan. Kort gezegd komt het er op neer dat uit de overgelegde splitsingsaktes blijkt dat de buitenste schil van het hele complex, die onder meer omvat alle daken en de buitengevels, behoort tot de beheersbevoegdheid van de hoofdvereniging. Als er bezwaren rijzen over het aanbrengen van installaties aan deze onderdelen kan alleen de hoofdvereniging hierover een rechtsvordering instellen. De hoofdvereniging beslist in een dergelijk geval ook wie er wordt aangesproken.
16. Daarenboven geldt het volgende. De Vereniging heeft binnen de hoofdvereniging een stem en kan de kwestie van de luchtkoelinstallaties binnen de hoofdvereniging aan de orde stellen. Binnen die hoofdvereniging dient daar dan over te worden beslist en voor zover de Vereniging het met dat besluit niet eens zou zijn, biedt de wet haar de mogelijkheid het besluit ter vernietiging voor te leggen aan de kantonrechter. In deze procedure heeft de Vereniging, als vereniging van eigenaars van appartementsrecht A-2, op grond van een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking een procedure ingesteld tegen de appartementseigenaar van appartementsrecht A-1, X, met betrekking tot een punt waarover binnen de hoofdvereniging moet worden beslist. Door aldus X aan te spreken, waardoor er in feite een geschil is ontstaan tussen de twee stemgerechtigden binnen de hoofdvereniging over de besluitvorming van die vereniging, omzeilt de Vereniging deze wettelijke regeling.
17. Op grond van hetgeen hierboven is overwogen, zal de rechtbank de Vereniging haar vordering ontzeggen.
18. Ten overvloede wordt nog het volgende overwogen. Ook indien de rechtbank de Vereniging niet op bovenvermelde gronden haar vordering had ontzegd, had de vordering van de Vereniging moeten worden afgewezen. Voor ongerechtvaardigde verrijking is immers vereist dat het vermogen van X zonder redelijke grond is vergroot en het vermogen van de Vereniging dientengevolge is afgenomen. Zelfs indien X een vergoeding ter zake van het gebruik van de onroerende zaak door de Basismarkt had ontvangen, hetgeen hij betwist, dan valt nog niet in te zien waarom de Vereniging als gevolg daarvan zou zijn verarmd. Als de Basismarkt voor het aanbrengen van de installaties aan haar verhuurder (X) een vergoeding zou betalen, zou dit immers niet uitsluiten dat de eigenaar van de onroerende zaak waaraan de luchtkoelinstallaties zijn bevestigd (zoals de Vereniging zichzelf ten onrechte beschouwt) hiervoor een vergoeding had kunnen bedingen van de Basismarkt. Er bestaat dan ook geen oorzakelijk verband tussen de beweerdelijke verrijking van X en de gestelde verarming van de Vereniging, zodat van een ongerechtvaardigde verrijking van X ten koste van de Vereniging geen sprake kan zijn.
19. Als de in het ongelijk gestelde partij zal de Vereniging in de kosten van de procedure worden veroordeeld. Overeenkomstig de daartoe strekkende vordering van X zal deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
De beslissing
De rechtbank, recht doende:
ontzegt de Vereniging haar vordering,
veroordeelt de Vereniging in de kosten van deze procedure, voor zover tot op heden begroot aan de zijde van X op € 415,00 aan verschotten en € 998,00 aan salaris procureur,
verklaart de gegeven kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Vaessen en uitgesproken in het openbaar op 7 april 2004.
de griffier de rechter
Coll: MG