Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 106338 / HA ZA 03-1933
Datum vonnis: 23 juni 2004
Vonnis
in de zaak van
de vereniging
VER. VAN EIGENAARS A-LAAN 0 T/M 00,
gevestigd te Arnhem,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur en advocaat mr. N.L.J.M. Rijssenbeek te Arnhem,
tegen
1. X,
wonende te B,
2. Y,
wonende te B,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur en advocaat mr. W.T.J. Raaijmakers te Zevenaar.
Partijen zullen verder worden aangeduid als De Vereniging en X.
Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 3 maart 2004 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dit tussenvonnis is een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Op de comparitie heeft De Vereniging nog een conclusie van antwoord in reconventie tevens
inhoudend akte vermeerdering van eis in conventie genomen.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
In conventie en in reconventie
1. X zijn sinds 31 mei 2000 eigenaar van het appartementsrecht, recht gevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte (kantoorruimte) staande en gelegen aan de A-laan te C. Bij notariële akte van 7 mei 1979 is het gebouw aan de A-laan 0 tot en met 00 gesplitst in appartementen en is De Vereniging opgericht. In de gewijzigde akte van splitsing van 11 juli 1996 is bepaald dat als splitsingsreglement heeft te gelden het Modelreglement 1992 met de aanvullingen en wijzigingen zoals bepaald in de gewijzigde akte van splitsing.
2. Tevens is in die gewijzigde akte van splitsing bepaald dat de rechthebbende tot het appartementsrecht A-laan, ook wel genoemd appartement 1, gerechtigd is voor het 35/1000 gedeelte in de gemeenschap. De rechthebbende is daarnaast verplicht voor 35/1000 bij te dragen in de gemeenschappelijke schulden en kosten. Het slot van artikel 5 van Pro de gewijzigde akte van splitsing luidt als volgt:
“De aandelen waarvoor ieder der appartementsgerechtigden verplicht is bij te dragen in - en tegenover derden aansprakelijk is voor de gezamenlijke schulden en kosten worden vastgesteld als volgt:
a. het buitenonderhoud aan de appartementen 1 en 2 komt ten laste van de betreffende appartementsgerechtigde;
b. het overige onderhoud alsmede de premie van de opstalverzekering komt ten laste van de gezamenlijke appartementsrechten, in de verhouding waarin zij in de gemeenschap gerechtigd zijn.”
3. Het Modelreglement 1992 bevat, voor zover hier relevant, de volgende bepalingen:
Artikel 2 lid Pro 3: De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
Artikel 5 lid Pro 2: Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de vergadering tevens het bedrag, dat bij wijze van voorschotbijdragen door de eigenaars verschuldigd is, alsmede het aandeel van iedere eigenaar daarin, vastgesteld met in achtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 2 derde Pro lid.
De eigenaars zijn verplicht met ingang van een door het bestuur te bepalen datum maandelijks één/twaalfde van het bedoelde aandeel aan de vereniging te voldoen.
Artikel 6 lid Pro 1: Indien een eigenaar het ingevolge artikel 4 en Pro/of 5 door hem aan de vereniging verschuldigde bedrag niet binnen een maand, nadat het bedrag opeisbaar is geworden, aan de vereniging heeft voldaan, is hij zonder dat enige ingebrekestelling is vereist in verzuim en is hij over dat bedrag, van de datum van opeisbaarheid af, een rente verschuldigd, berekend op basis van de wettelijke rente ten tijde van de dag van opeisbaarheid verhoogd met twee punten, met een minimum van tien gulden (f 10,-) of zoveel meer als de vergadering telkenjare mocht vaststellen. Het bestuur is bevoegd dit bedrag te matigen. Artikel 29 is Pro niet van toepassing.
Artikel 6 lid Pro 3 : Een eigenaar is verplicht alle door de vereniging gemaakte kosten, die van rechtskundige bijstand daaronder begrepen, voor het verhalen van het door die eigenaar aan de vereniging verschuldigde, zowel in als buiten rechte, aan de vereniging te vergoeden.
Artikel 9 lid Pro 1: Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de liften, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners, alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken.
Artikel 9 lid Pro 2: Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden.
4. Het appartementsrecht van X is in gebruik als bedrijfsruimte/kantoorruimte en is door X verhuurd. Toen X het appartementsrecht kochten bedroegen de servicekosten € 189,20 per maand. Met ingang van 1 mei 2002 bedroeg de voorschotbijdrage van X in de servicekosten
€ 227,- per maand en met ingang van 1 september 2003 € 412,00.
5. De bedrijfsruimte van X is gelegen op de begane grond van het appartementencomplex en heeft een eigen ingang. X hebben geen toegang tot de entree, het trappenhuis en de liften van de bovengelegen appartementen. Alleen de bewoners van de appartementen hebben toegang tot deze gemeenschappelijke ruimten. Een groot gedeelte van de servicekosten heeft betrekking op deze gemeenschappelijke ruimten.
6. Voor alle appartementen, inclusief dat van X, is één centrale verwarmingsinstallatie. Het energieverbruik wordt per appartement door middel van een electronische verdampingsmeter vastgesteld. De meters zijn daar geplaatst door Viterra Energy Services B.V., hierna te noemen Viterra. Viterra controleert ook de stand van de meters en stuurt de nota’s naar de beheerder van De Vereniging, die ze doorstuurt aan de leden van De Vereniging. Omstreeks juli 2003 is er een nieuwe c.v. ketel geplaatst omdat de vorige verouderd was.
7. X hebben een deel van de door hen te betalen maandelijkse (voorschot)bijdragen in de gezamenlijke schulden en kosten, ook wel te noemen exploitatiekosten, en een deel van de stookkosten onbetaald gelaten. Per mei 2004 bedraagt de achterstand in de betalingen € 9.945,30.
Het geschil
In conventie
8. De Vereniging vordert, na vermeerdering van eis, X te veroordelen om tegen bewijs van kwijting aan De Vereniging te betalen de somma van € 9.945,30 en wettelijke rente tot 4 mei 2004 ter grootte van € 551,79 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 9.945,30 vanaf 4 mei 2004 tot aan de dag der voldoening en voor buitengerechtelijke kosten € 928,20, in totaal € 11.425,29, met veroordeling van X in de kosten van de procedure.
9. X maakt geen bezwaar tegen de vermeerdering van eis door de Vereniging maar heeft de vordering in conventie gemotiveerd betwist.
In reconventie
10. X hebben in reconventie gevorderd
1. De Vereniging te veroordelen mee te werken aan wijziging van
artikel 5 van Pro de splitsingsakte appartementsrechten A-laan te C d.d. 11 juli 1996 in die zin dat de gerechtigden tot het appartementsrecht sub 1 slechts dienen bij te dragen in de kosten van het buitenonderhoud (dak, gevel, tuin en buitenriolering) van het appartementsgebouw en
2. De Vereniging te veroordelen mee te werken aan wijzigen van de
centrale verwarming in die zin dat X voor de verwarming van de bedrijfsruimten niet meer zijn aangewezen op de centrale verwarming van het appartementsgebouw,
bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van De Vereniging in de kosten van het geding.
11. De Vereniging heeft op haar beurt gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen van X.
De beoordeling van het geschil
In conventie
12. X stellen niet de maandelijkse bijdrage in de exploitatiekosten ter grootte van € 412,00 verschuldigd te zijn doch slechts € 109,00. X voeren daarvoor aan dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is als zij gehouden worden aan artikel 5 van Pro de splitsingsakte. Immers zij maken geen gebruik van een groot deel van de gemeenschappelijke voorzieningen, die voor hen niet eens toegankelijk zijn. Het is niet redelijk dat zij wel moeten bijdragen in de kosten (van onderhoud) hiervan. Uitgaande van de werkelijke aan X geleverde servicekosten zijn zij slechts
€ 109,00 per maand verschuldigd aan De Vereniging. X hebben ter onderbouwing van dit bedrag als produktie 4 bij de conclusie van antwoord in conventie een specificatie overgelegd.
13. Daarnaast zijn X van mening dat hen te veel stookkosten in rekening zijn gebracht. Over het stookseizoen 2001/2002 moeten zij in totaal € 6.810,86 betalen hetgeen 1/5 is van de totale energiekosten van het gehele appartementencomplex. Omdat X meerdere kantoorpanden in beheer hebben weten zij wat de stookkosten voor een bedrijfsruimte van dergelijke omvang ongeveer zijn. Tevens hebben X Adviesbureau Nijenhuis en Slot Installateurs in november 2003 een berekening laten maken van de stookkosten van een bedrijfsgebouw zoals dat van X. Volgens dit bureau zijn de stookkosten gemiddeld per jaar (inclusief afschrijvingen en onderhoud) € 2.821,50. Dit rapport hebben X als produktie 7 bij de conclusie van antwoord in conventie overgelegd. Gezien het bovenstaande zijn X van oordeel dat het in strijd met de redelijkheid en de billijkheid is als zij de hen in rekening gebrachte bedragen moeten betalen. Om die reden hebben zij een deel van de in rekening gebrachte stookkosten onbetaald gelaten.
14. De Vereniging heeft zich ter zake van haar vordering beroepen op de wet, de (gewijzigde) akte van splitsing en het toepasselijke Modelreglement 1992. De Vereniging heeft de diverse besluiten waarbij de maandelijkse bijdrage werd vastgesteld geheel overeenkomstig de wet, de akte van splitsing en het reglement genomen. Daarnaast wijst zij erop dat toen X eigenaar werden van het appartementsrecht de maandelijkse bijdrage reeds € 189,00 bedroeg terwijl X nu slechts bereid is € 109,00 per maand te betalen. Voor de stookkosten heeft de Vereniging X verwezen naar Viterra aan wie zij de berekening van de stookkosten heeft uitbesteed. Viterra heeft de meters geplaatst, verricht de metingen en stelt de nota’s op. Aan alle appartementseigenaren is bekend dat de stookkosten hoog waren omdat de c.v. ketel sterk verouderd was. Deze is inmiddels vervangen.
15. De rechtbank stelt voorop dat het appartementrecht is geregeld in boek 5 van het burgerlijk wetboek betreffende zakelijke rechten. Ingevolge het systeem van de wet zijn de regels betreffende zakelijke rechten, zoals het appartementsrecht, overwegend van dwingend recht. Dit betekent dat het partijen niet vrij staat af te wijken van de wettelijke regeling. Dit heeft ook tot gevolg dat de redelijkheid en de billijkheid hier een beperkte rol spelen.
16. De juistheid van de gevorderde factuurbedragen is op zichzelf niet in geschil zodat die vaststaan. X hebben erkend dat hun breukdeel 35/1000 bedraagt en dat hun voorschotbijdragen in de exploitatiekosten zijn vastgesteld conform de akte van splitsing en het Modelreglement 1992. Indien X het niet eens zijn met één of meer besluiten van de Vereniging dan hadden X de weg van artikel 5: 130 BW moeten bewandelen. Ingevolge dit artikel hadden zij de vernietiging van een besluit van de Vereniging kunnen vragen aan de Kantonrechter. Dit verzoek moet worden gedaan binnen een maand nadat verzoeker kennis heeft genomen van dit besluit. Deze termijn is voor X verstreken zodat de genomen besluiten niet meer vernietigd kunnen worden en ten opzichte van X bindend zijn. Nu de wet een dergelijke specifieke regeling kent om genomen besluiten aan te tasten kan de rechter die wettelijke regeling niet opzij zetten met een beroep op de redelijkheid en billijkheid. Overigens kan niet gezegd worden dat De Vereniging handelt in strijd met de redelijkheid en billijkheid door X te houden aan een volkomen rechtsgeldig tot stand gekomen besluit. Dit betekent dat X de voorschotbijdragen in de exploitatiekosten verschuldigd zijn.
17. Als niet betwist staat vast dat de maandelijkse voorschotbijdrage ter zake van de stookkosten rechtsgeldig is bepaald en dat de definitieve bijdrage van iedere eigenaar is vastgesteld op basis van de reëel verbruikte energie, hetgeen berekend wordt aan de hand van de in het appartement geplaatste verdampingsmeter. Daarmee staat de verschuldigdheid van de in rekening gebrachte bedragen in beginsel vast. Ter zake van hun niet-betaling hebben X zich beroepen op de redelijkheid en billijkheid. Nodig is echter dat X stellen en bij betwisting door de Vereniging bewijzen dat de Vereniging toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Het feit dat de stookkosten in het appartement van X, zoals X stellen, hoger zijn dan de gemiddelde stookkosten voor een bedrijfspand met soortgelijke afmetingen betekent nog niet dat er fouten zijn gemaakt bij het vaststellen van de door X verschuldigde bijdrage. Immers er was sprake van een sterk verouderde c.v. ketel hetgeen hogere stookkosten tot gevolg had en er is niets bekend geworden over het feitelijke stookgedrag van de huurders van het appartement. Nu X voor het overige geen feiten en omstandigheden hebben gesteld
die, indien bewezen, tot het oordeel kunnen leiden dat de Vereniging tekort is geschoten bij het vaststellen van de door X verschuldigde stookkosten is er geen plaats voor een bewijsopdracht aan X. Deze vordering van de Vereniging wordt dan ook toegewezen.
18. Ingevolge artikel 6 lid 3 van Pro het Modelreglement 1992 zijn X verplicht alle buitengerechtelijke kosten die De Vereniging heeft gemaakt te vergoeden. X hebben gemotiveerd weersproken dat De Vereniging buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. Nu onvoldoende is gebleken dat daadwerkelijk, buiten een enkele sommatie, incassowerkzaamheden zijn verricht wijst de rechtbank dit deel van de vordering van De Vereniging af.
In reconventie
19. In reconventie hebben X gevorderd De Vereniging te veroordelen om mee te werken aan het wijzigen van artikel 5 van Pro de (gewijzigde) akte van splitsing. De Vereniging heeft als verweer gevoerd dat zij ingevolge de wet niet gerechtigd is en niet in staat is om de splitsingsakte te wijzigen.
20. Artikel 5: 139 BW bepaalt dat een wijziging van de akte van splitsing slechts kan geschieden met medewerking van alle appartementseigenaren. Voor het geval een of meer eigenaren zonder redelijke grond hun medewerking of toestemming weigeren kan deze worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter. (Artikel 5: 140 BW). Het is dus niet zo dat De Vereniging gerechtigd is een besluit te nemen tot wijziging van de akte van splitsing. Reeds om die reden moet deze vordering in reconventie van X worden afgewezen. De rechtbank wijst in dit verband ook op het gestelde in rechtsoverweging 15 hetgeen tot gevolg heeft dat de rechter niet kan afwijken van de in de wet neergelegde regeling.
21. Daarnaast hebben X gevorderd De Vereniging te veroordelen mee te werken aan een wijziging van het centrale verwarmingssysteem in die zin dat X voor de verwarming van haar appartement niet meer zijn aangewezen op de centrale verwarming van het appartementsgebouw.
22. De Vereniging heeft als verweer gevoerd dat een dergelijk verzoek door X op de voet van artikel 9 lid 2 Modelreglement Pro 1992 kan worden ingediend bij de vergadering van eigenaars maar dat zij dat tot op heden niet hebben gedaan. Wel hebben X eenmaal een niet uitgewerkt, niet gedocumenteerd verzoek om een eigen c.v. installatie te mogen plaatsen gericht aan het bestuur maar dat is de verkeerde instantie. Ook heeft De Vereniging haar twijfels over de praktische uitvoerbaarheid van het verzoek van X en wijst zij erop dat er net een nieuwe c.v. ketel is geplaatst. Bij de aanschaf daarvan is rekening gehouden met de capaciteit nodig om ook het appartement van X te verwarmen.
23. Uit lid 1 sub b van artikel 9 van Pro het Modelreglement, zie hierboven bij 3, blijkt dat de centrale verwarming met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privé gedeelten gemeenschappelijk is. Dit betekent dat ingevolge artikel 9 lid 2 van Pro het Modelreglement 1992 een eigenaar die daar verandering in wil aanbrengen daarvoor toestemming nodig heeft van de vergadering van eigenaars. In aansluiting daarop bepaalt artikel 5: 121 BW dat als een of meer eigenaars zonder redelijke grond geen toestemming verleent of haar medewerking weigert, deze vervangen kan worden door een machtiging van de kantonrechter.
24. De rechtbank is van oordeel dat X de weg moeten bewandelen zoals aangegeven in het Modelreglement en de wet. Daarbij wijst de rechtbank X erop dat een verzoek aan de vergadering van eigenaars voldoende onderbouwd en gedocumenteerd zal moeten zijn zodat de vergadering in staat is een weloverwogen besluit te nemen. Indien het verzoek van X zonder redelijke grond wordt afgewezen kunnen X de kantonrechter om een machtiging vragen. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat ook deze vordering van X moet worden afgewezen.
In conventie en in reconventie
25. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen X worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
De beslissing
De rechtbank, recht doende
In conventie
1. Veroordeelt X, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen aan De Vereniging € 9.945,30 en wettelijke rente tot 4 mei 2004 ter grootte van € 551,79 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 9.945,30 vanaf 4 mei 2004 tot aan de dag der voldoening;
2. Veroordeelt X, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van De Vereniging bepaald op € 1.106,16, te weten € 326,16 voor verschotten en € 780,- voor salaris procureur;
3. Verklaart de onder 1 en 2 gegeven veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4. Wijst het meer of anders gevorderde af;
In reconventie
5. wijst het gevorderde af;
6. veroordeelt X in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van De Vereniging bepaald op € 390,- voor salaris procureur;
7. verklaart de onder 6 gegeven veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr G. Perrick, rechter, en in het openbaar uitgesproken op woensdag 23 juni 2004.
De griffier De rechter