Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 107046 / HA ZA 03-2069
Datum vonnis: 18 augustus 2004
Vonnis
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats 1],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats 2],
3. [eiser 3],
wonende te [woonplaats 3],
4. de erven van M.H. [eiseres in conventie]:
[eiser 4],
wonende te [woonplaats 4],
[eiser 5],
wonende te [woonplaats 5],
[eiser 6],
wonende te [woonplaats 6],
5. [eiseres in conventie],
wonende te [woonplaats 7],
eisers in conventie bij dagvaarding van 21 november 2003,
verweerders in reconventie,
procureur mr. W.J.G.M. van den Broek,
advocaat mr. C.J. Schipperus,
beiden te Nijmegen,
tegen
1. de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS SERVICE APPARTEMENTENCOMPLEX (V.E.S.A.C.) “GROOT BERG EN DAL”,
gevestigd te Berg en Dal, gemeente Ubbergen,
2. [gedaagde in conventie 2],
wonende te [woonplaats 8],
3. [gedaagde in conventie 3],
wonende te [woonplaats 8],
4. [gedaagde in conventie 4],
wonende te [woonplaats 8],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr. N.L.J.M. Rijssenbeek te Arnhem.
Het verloop van de procedure
De volgende processtukken zijn gewisseld:
- dagvaarding met 25 producties;
- conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie met 6 producties;
- conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie met 6 producties;
- conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie;
- conclusie van dupliek in reconventie met 1 productie.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1 Eisers in conventie sub 1 t/m 4 (hierna: [eisers]) waren gezamenlijk eigenaar van het appartement aan de Oude Kleefsebaan 383 te Berg en Dal, gevestigd in het serviceappartementencomplex “Groot Berg en Dal” in de gemeente Ubbergen. Eiseres in conventie sub 5 (hierna: [eiseres in conventie]) was vruchtgebruikster van dit appartement.
1.2 In het Reglement van Splitsing (hierna: RvS) van januari 1973 van de Vereniging van Eigenaars Serviceappartementencomplex “Groot Berg en Dal”, ook wel V.E.S.A.C. genoemd, (hierna: de Vereniging) is in artikel 25 a (onder meer) bepaald dat de eigenaar verplicht is de toestemming tot ingebruikneming van het appartement van de vergadering, dan wel na delegatie van de Raad van Commissarissen, te vragen alvorens het appartement zelf in gebruik te nemen. Op grond van artikel 20a leden 3 en 4 van dit Reglement zal weigering van de gegadigde slechts mogen plaatsvinden indien naar redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de gegadigde in hun midden opnemen en staat indien de toestemming door de Raad van Commissarissen (hierna: RvC) wordt geweigerd, beroep open bij de vergadering. Deze wordt op grond van artikel 25 a lid 3 RvS terstond bijeengeroepen en kan beslissen ongeacht het aanwezige quorum, terwijl de termijn van oproeping ten hoogste drie dagen bedraagt.
1.3 Artikel 4 van Pro het Huishoudelijk reglement (hierna: HhR) van de Vereniging luidt als volgt:
1. Het verlenen door de ALV van de op grond van art. 25a.1 van het RvS vereiste toestemming tot ingebruikneming van een appartement berust krachtens daartoe door de ALV verleende machtiging bij de RvC. Indien de eigenaar of vruchtgebruiker de vereiste toestemming niet schriftelijk heeft verkregen mist hij het recht tot ingebruikneming van het appartement, alsmede het recht om vergaderingen van de V.E.S.A.C. bij te wonen, daar het/de stemrecht(en) uit te oefenen en het woord te voeren.
2. Ter beoordeling van een aanvraag tot ingebruikneming stelt de bestuurder alle door hem ingewonnen relevante gegevens, alsmede het oordeel van de door de V.E.S.A.C. aangewezen medisch adviseur ten aanzien van de zelfredzaamheid van de gegadigde(n), aan de RvC ter beschikking. Zonodig kan de RvC referenties vragen.
3. Bij de beoordeling van de vraag of toestemming tot ingebruikneming kan worden verleend neemt de RvC voor zover mogelijk de lichamelijke en geestelijke toestand van de toekomstige bewoner en zijn eventuele huisgenoten in aanmerking, alsmede sociale en financiële criteria.
4. Alle bij de beoordeling volgens lid 2 gediend hebbende gegevens en overwegingen worden door de bestuurder op gepaste wijze gearchiveerd.
5. (...).
1.4 Bij besluit van 18 januari 1999 heeft de ALV van de Vereniging de maximum leeftijdsgrens voor toelating van nieuwe bewoners afgeschaft.
1.5 Op 4 november 2000 hebben [eisers] het appartement aan [koper] verkocht voor € 209.000,-, onder de ontbindende voorwaarde dat hem door of namens de Vereniging geen toestemming tot ingebruikneming zou worden verleend.
1.6 Op 12 november 2002 is [koper] door de door de Vereniging aangewezen keuringsarts Prof. Dr. Hoefnagels van het UMC St. Radboud medisch goedgekeurd.
1.7 Op 14 november 2002 heeft de voorzitter van de Algemene Ledenvergadering van de Vereniging (hierna: ALV) meegedeeld dat aan de beleidsuitgangspunten van de Vereniging een aantal zinnen is toegevoegd, hetgeen de ALV voor kennisgeving heeft aangenomen. De beleidsuitgangspunten luiden vanaf die datum onder meer als volgt: “Op deze plaats past slechts een prachtig huis met uitstekende services, ofwel dienstenpakket. De nadruk moet liggen op services, niet op zorg. Daarom zal het criterium van zelfredzaamheid bij entree onverkort moeten worden gehandhaafd. Met andere woorden, van nieuwe bewoners moet worden verlangd, dat zij lichamelijk en geestelijk fit zijn. “Groot Berg en Dal” is geen zorginstelling en zal dat ook nooit moeten worden. Binnen de wettelijke mogelijkheden zal gestreefd moeten worden naar verjonging van het bewonersbestand om de toenemende vergrijzing tegen te gaan.”
1.8 Op 18 november 2002 heeft [koper] vergezeld door zijn dochter, [dochter van koper], een toelatingsgesprek gehad met de RvC (ook wel de ballotagecommissie genoemd), bestaande uit gedaagden in conventie sub 2 (als voorzitter) tot en met 4.
1.9 Bij brief van 19 november 2002 heeft de bestuurder van de Vereniging, H.P.M. Selbach, aan [koper] het volgende meegedeeld: “De voorzitter van de toelatingscommissie, dhr. R. [gedaagden in conventie 2], verzoekt mij om U mede te delen dat de toestemming tot het in gebruik nemen van het appartement 383 niet wordt verleend.” .
1.10 Bij brief van 25 november 2002 heeft [dochter van koper] (onder meer) het volgende aan de ballotagecommissie, ter attentie van [gedaagden in conventie 2], geschreven: “In aansluiting op ons telefoongesprek van gisterochtend bevestig ik hierbij mijn verzoek om een schriftelijke motivatie omtrent de afwijzing van mijn vader voor het bewonen van een appartement in het complex Groot Berg en Dal. De afwijzing en de gang van zaken heeft voor hem, de familie en diverse betrokkenen geleid tot serieuze twijfels rondom de ballotage en de handelwijze van uw commissie. U wilde of kon mij telefonisch geen verklaring geven. (...) De zaak is hiermee niet afgedaan en ik verwacht, en voel me hierbij gesteund door professionals in mijn directe omgeving, dat u deze zaak voor 1 december zult rectificeren dan wel met een geloofwaardige toelichting op uw besluit komt.”
1.11 Hierop is op 29 november 2002 door [gedaagden in conventie 2] namens de ballotagecommissie (onder meer) als volgt gereageerd: “Hoewel wij er alle begrip voor hebben, dat u zeer teleurgesteld bent, dat wij uw vader geen toestemming hebben verleend tot ingebruikname van het door hem beoogde appartement en u daarvoor de redenen wilt weten, moeten wij ons houden aan ons Huishoudelijk Reglement. Artikel 5 van Pro dit Reglement luidt als volgt: “De Raad van Commissarissen kan op een verzoek om verkrijging van toestemming tot ingebruikneming beslissen zonder opgave van redenen. Van de beslissing geeft de Raad van Commissarissen aan de verzoeker schriftelijk kennis. Overeenkomstig artikel 20 a*) van het Reglement van Splitsing staat beroep open bij de Algemene Ledenvergadering.
*) Dit artikel geeft de procedure voor het bijeenroepen van zo’n vergadering.”
1.12 [Eisers] hebben op 29 november 2002 aan het bestuur van de Vereniging een brief gestuurd met (onder meer) de volgende inhoud: “Het appartement (...) heeft al anderhalf jaar te koop gestaan. Wij hebben vernomen dat het bestuur de genoemde kandidaat ([koper]; rb) niet als eigenaar/bewoner en lid van de vereniging heeft geaccepteerd. Het is ons niet bekend op welke zwaarwegende gronden deze rustende arts, die voor zover ons bekend van onbesproken gedrag is en aan de maatstaven van bewoning voldoet, niet tot de vereniging zou worden toegelaten. De eigenaar en ook de koper zijn door deze beslissing geschaad. Als uw beslissing tot afwijzing van de kandidaat niet op juiste en aantoonbare gronden berust, is uw bestuur, ofwel de vereniging namens welke het bestuur heeft gehandeld, aansprakelijk voor de daaruit volgende schade. Ik verzoek u daarom per ommegaande aan te tonen waarom de genoemde persoon niet aan de maatstaven voor de bewoning van een appartement in het serviceflatgebouw voldoet. De criteria die het bestuur of de commissie kan stellen aan de toelating van een kandidaat tot de V.V.E. dienen m.i. betrekking te hebben op de doelstelling van de serviceflat. Die komt neer op het bieden van huisvesting met goede service aan voldoende valide personen van onbesproken gedrag, die prijs stellen op een comfortabele woning in een prettige omgeving. In afwachting van uw bericht hieromtrent stel ik het bestuur, resp. de vereniging, op voorhand en voorwaardelijk aansprakelijk voor de schade als gevolg van de afwijzing van de kandidaat. (...) Vooruitlopend hierop zullen wij de betaling van de servicekosten staken.”
1.13 [Koper] heeft de koopovereenkomst ontbonden met een beroep op de (hiervoor onder 1.5 genoemde) ontbindende voorwaarde.
1.14 [Koper] heeft in een ongedateerde brief aan het Bestuur van de Vereniging (onder meer) het volgende geschreven: “Waar het zonneklaar is dat U van het begin af afwijzend stond tegenover mijn verzoek om dat appartement te betrekken, meen ik dat het terecht is dat ik U vraag het honorarium van 70 euro voor dr. Hoefnagels terug te storten op mijn giro.”. Bij brief van 6 december 2002 heeft [gedaagden in conventie 2] namens de RvC de ontvangst van deze brief bevestigd en meegedeeld dat het bedrag van € 70,- zoals verzocht aan [koper] is overgemaakt.
1.15 Door middel van verschillende brieven in januari en februari 2003 zijn namens [eisers] het bestuur, de afzonderlijke leden van de RvC en de toenmalige raadman van de Vereniging, mr. Keijser, aangeschreven teneinde opheldering te krijgen over de afwijzing van [koper] met hun aansprakelijkstelling voor de daardoor gevolgde ontbinding van de koop en de daardoor veroorzaakte schade.
1.16 Op deze brieven is namens de aangeschrevenen door mr. Keijser bij brieven van 3, 12 en 26 februari 2003 geantwoord, onder meer met verwijzing naar de op de ballotage toepasselijke bepalingen uit het Splitsingsreglement, het Huishoudelijk Reglement en de Beleidsuitgangspunten, zonder inhoudelijk op de gronden van weigering van toestemming tot ingebruikneming door [koper] in te gaan.
1.17 In de ALV van de Vereniging van 10 april 2003 is de onderhavige kwestie met betrekking tot de weigering van [koper] en de aansprakelijkstelling door [eisers] aan de orde geweest. Ondanks verzoeken van enkele leden van de Vereniging heeft [gedaagden in conventie 2] geweigerd de inhoudelijke gronden van weigering van [koper] aan de ALV toe te lichten “om redenen van juridische aard”.
1.18 Bij brief van 19 maart 2004 heeft Prof. Dr. Hoefnagels aan de raadsvrouwe van [eisers] onder meer het volgende meegedeeld: “Ondergetekende verrichtte destijds keuringen voor de Vereniging van Eigenaren van het service appartementen complex Groot Berg en Dal. (...) Bij deze keuringen werd, op verzoek van de Vereniging Eigenaren, aandacht besteed aan de zelfredzaamheid van kandidaat-bewoners. Bij [koper] werd op 12-11-02 vastgesteld dat hij onafhankelijk was in de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) alsook in de meer bijzondere activiteiten van het dagelijks leven (telefoneren, boodschappen, bediening van apparatuur, financiën etc. (IADL). Ik heb op grond hiervan de Vereniging geadviseerd om [koper] toe te laten in het wooncomplex. Tot mijn verrassing vernam ik op 22-11-02 van zijn dochter, dat zijn verzoek was afgewezen. De reden van de afwijzing is mij niet met zekerheid bekend. Ik vermoed echter dat daarbij een rol heeft gespeeld het feit, dat [koper] moeilijk liep. Met het gebruik van een stok was zijn mobiliteit echter goed, zowel binnen als buiten. Tevens was een achteruitgang van zijn mobiliteit op korte termijn niet te verwachten. Op grond hiervan heb ik de mobiliteit van [koper] niet in mijn besluit tot positieve advisering betrokken. Ik heb de Vereniging van Eigenaren destijds in een persoonlijk onderhoud laten weten, dat ik mij moeilijk kan verenigen met een dergelijke gang van zaken. Inmiddels verricht ik geen keuringen meer voor de Vereniging van Eigenaren.”
1.19 Bij brief van 24 maart 2004 heeft [koper] aan de raadsvrouwe van [eisers] (onder meer) het volgende laten weten: “Ik had de flat in Berg en Dal indertijd gekocht omdat mijn praktijkwoning na het overlijden van mijn vrouw te groot was voor bewoning door mij alleen. Bovendien was de verstrekking van de avondmaaltijd een bijkomend gemak. De bewering van de commissie dat ik op zoek was naar een zorginstelling die mij in de toekomst bij toenemend gebreken zou kunnen helpen, is volkomen in strijd met de waarheid. Aan verzorging ben ik nog niet toe en ik weet als arts zeer goed welk soort zorg door welke instelling wordt geboden. Ik was daarom geen noodverhuizer, zoals zij dat noemen. (...) Ik kan gelukkig verklaren dat ik (in hun woorden) niet doof of hardhorend ben, en ook niet “krakkemikkig”, nauwelijks in staat om mij zelfstandig voort te bewegen, of invalide ben. Ik was medisch goedgekeurd door geriater Prof. Hoefnagels en zijn oordeel lijkt mij meer waard dan dat van de ballotagecommissie. De schandelijke en onware kwalificaties op blz. 19 (van de conclusie van antwoord in conventie, rb) heeft de commissie bedacht om te maskeren dat men mij wegens mijn leeftijd had geweigerd. (...) Door de afwijzing en het uitblijven van antwoord op de protestbrief daartegen, die mijn dochter had geschreven na advies van deskundigen, was ik gedwongen de koop te laten ontbinden. Bovendien voelde ik me door de ballotagecommissie beledigd en had deze mij de zin ontnomen om te gaan wonen tussen deze mensen, die zich niet op behoorlijke wijze hadden gedragen. Ik heb daarna een gewone flat zonder service betrokken, wat het beste bewijs is van mijn zelfredzaamheid.”
1.20 Bij brief van 25 februari 2004 heeft de makelaar Van Loon van Strijbosch Thunnissen Makelaardij B.V. - die bij de verkoop van het appartement had bemiddeld - aan [eiser 1] een door haar opgestelde en door Van Loon ondertekende gespreksweergave gestuurd. Hiermee heeft Van Loon bevestigd dat hij destijds verbaasd was over de afwijzing van [koper], die op hem de indruk van een vriendelijke en vitale man maakte en die over van alles mee kon praten, en dat hij dat teleurstellend vond. Voorts heeft hij bevestigd dat hij in een gesprek met [gedaagden in conventie 2] had vernomen dat de afwijzing van [koper] had plaatsgevonden op grond van het beleid om vergrijzing tegen te gaan, dat [gedaagden in conventie 2] hem had gezegd zich ervan bewust te zijn dat de afwijzing op grond van leeftijd eigenlijk onhoudbaar was en dat [koper] zeker gelijk had gekregen indien hij in beroep zou zijn gegaan bij de ledenvergadering.
1.21 [Eisers] hebben vanaf januari 2003 de facturen van de Vereniging voor de servicekosten onbetaald gelaten. Zij zijn in de periode 2 februari 2003 tot en met 27 september 2003 door de Vereniging 8 keer schriftelijk tot betaling gemaand. Tot en met de maand april 2004 staat aldus een bedrag van € 9.507,20 aan servicekosten voor dit appartement open.
1.22 Het appartement is door [eisers] voor een bedrag van € 200.000,- aan een derde verkocht en op 3 mei 2004 geleverd.
Het geschil in conventie en in reconventie
2. [Eisers] en [eiseres in conventie] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat primair [gedaagden in conventie 2], althans subsidiair de leden van de ballotagecommissie, meer subsidiair de Raad van Commissarissen en uiterst subsidiair de Vereniging van Eigenaren jegens eisers onrechtmatig hebben gehandeld door [koper] de toestemming tot ingebruikneming van het appartement te weigeren en voorts hen te veroordelen tot betaling aan eisers van een bedrag van € 24.095,29, vermeerderd met de wettelijke rente daarover, kosten rechtens, met bepaling dat de Vereniging deze veroordeling niet op grond van de statuten en reglementen in de servicekosten van [eiseres in conventie] mag doorberekenen. Zij stellen daartoe dat onrechtmatig jegens hen is gehandeld doordat aan de koper van het appartement, [koper], zonder motivering de toestemming tot ingebruikneming van het appartement is onthouden en doordat dit besluit na protest daartegen niet ter toetsing aan de ALV van de Vereniging is voorgelegd, terwijl er voor die weigering geen gronden aanwezig zijn.
3. De Vereniging c.s. voeren gemotiveerd verweer en vorderen in reconventie bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, eisers te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de Vereniging € 10.265,75 wegens achterstallige servicekosten te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over (naar de rechtbank begrijpt:) € 9.507,20 vanaf 1 januari 2004 althans vanaf 21 januari 2004 tot aan de dag der algehele voldoening, met hun veroordeling in de kosten van de beide procedures.
4. Op hun beurt voeren [eisers] en [eiseres in conventie] gemotiveerd verweer.
De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
5. Vooropgesteld wordt dat onvoldoende is gesteld of anderszins gebleken wat het belang van [eiseres in conventie] als vruchtgebruikster van het appartement is bij de onderhavige vordering, zodat zij niet-ontvankelijk is. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt immers niet in te zien waarom de Vereniging c.s. jegens haar onrechtmatig zouden hebben gehandeld en hoe zij door de ontbinding van de koop door [koper] schade zou hebben geleden.
6. In het onderhavige geschil draait het om de vraag of en zo ja, door wie onrechtmatig is gehandeld door het weigeren van de toestemming tot ingebruikneming aan [koper].
7. Na aanvankelijke erkenning (conclusie van antwoord, p. 10) van de koopovereenkomst, voeren de Vereniging c.s. eerst bij dupliek hun meest verstrekkend verweer dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en [koper] deze ook niet heeft ontbonden, omdat er door [eisers] geen getekend exemplaar van de koopovereenkomst noch een schriftelijk beroep op de ontbindende voorwaarde door [koper] is overgelegd. Aan dit verweer wordt voorbijgegaan nu een schriftelijk stuk voor het bestaan van een koopovereenkomst niet is vereist en evenmin is gesteld of gebleken dat dit voor het inroepen van de onderhavige ontbindende voorwaarde het geval is. Uit de overige overgelegde stukken blijkt voldoende dat [koper] het appartement had gekocht en dat hij de koop uiteindelijk heeft ontbonden.
8. Vervolgens geldt dat op grond van artikel 5:112 lid 4 BW Pro een vereniging van eigenaren in het splitsingsreglement zogenoemde welstandsbepalingen kan opnemen, die aan haar de mogelijkheid bieden een zeker toezicht uit te oefenen op de toelating van nieuwe bewoners (“ballotage”), zodat kan worden voorkomen dat ongewenste personen de reputatie en waarde van een appartementencomplex schaden. Daarbij is van belang dat een dergelijke regeling omtrent gebruik - de zogenaamde toelatingsregeling - in het splitsingsreglement (en niet in een huishoudelijk reglement) dient te worden opgenomen, zodat deze voor een ieder uit de openbare registers kenbaar is. Weliswaar kan deze regeling (bijvoorbeeld) in het huishoudelijk reglement praktisch worden uitgewerkt, maar dit mag geen verdergaande beperking van de toelatingsmogelijkheden inhouden. Voorts zullen deze toelatingsbepalingen naarmate een appartementencomplex een hechtere woongemeenschap vormt – waarvan bij een serviceappartementencomplex sprake is – strenger (mogen) zijn.
9. Bij de beoordeling of een toekomstige bewoner in de woongemeenschap zal passen, zal er in ieder geval een zorgvuldige belangenafweging moeten plaatsvinden, waarbij geen sprake mag zijn van willekeur noch van een absolute afwijzing indien toelating onder aanvullende voorwaarden tot de mogelijkheden behoort. Bovendien zal een ballotagebesluit voldoende moeten worden gemotiveerd, zodat kan worden beoordeeld of (onder andere) aan bovengenoemde eisen is voldaan.
10. Vastgesteld moet worden dat in het onderhavige geval aan deze laatste eis in ieder geval niet is voldaan, nu noch uit het (onder 1.9 weergegeven) afwijzingsbriefje, noch uit de (onder 1.11 weergegeven) reactie op het protest van de dochter van [koper], op enigerlei wijze blijkt op welke grond [koper] de ingebruikneming is geweigerd.
11. Daarbij komt dat de ballotagecommissie deze (onder 1.10 weergegeven) protestbrief in redelijkheid had moeten opvatten als een beroep tegen het besluit tot weigering van [koper], zodat deze op grond van artikel 25 a lid 3 RvS ofwel zelf, ofwel door middel van het bestuur, terstond de vergadering bijeen had moeten roepen om dit besluit binnen 3 dagen ter toetsing aan de vergadering voor te leggen. De hiertegen door de Vereniging c.s. ingebrachte formele bezwaren (dat het niet een brief van [koper] maar van een “derde” betrof en dat deze aan het verkeerde orgaan van de Vereniging was gericht) treffen geen doel. Het eerste bezwaar niet omdat de Vereniging c.s. heeft gesteld dat zij [koper] heeft gewezen op de mogelijkheid van appel, terwijl deze brief aan zijn dochter is gericht, zodat uit haar eigen stellingen volgt dat ook zij kennelijk berichten van en aan de dochter van [koper] heeft beschouwd als berichten van en aan [koper]. Het feit dat het in de protestbrief niet gaat over “beroep instellen” maar rectificeren en dat dat verzoek aan de RvC en niet aan de ALV is gericht, maakt dat niet anders. Het betreft hier immers een niet professionele koper die (waarschijnlijk) voor het eerst deze procedure heeft doorlopen, terwijl de organen van de Vereniging vaker met dit bijltje hebben gehakt zodat van hen kan worden verwacht dat zij binnen de Vereniging een (aan het verkeerde orgaan gerichte) brief naar het juiste orgaan doorsturen. In tegenstelling tot hetgeen de (onder 1.11 weergegeven) brief suggereert, is het bovendien niet aan (de dochter van) [koper] om de vergadering voor beroep bijeen te roepen. Op grond van artikel 4 lid 1 tweede Pro volzin van het HhR mist de eigenaar die de vereiste toestemming tot ingebruikneming niet heeft verkregen immers het recht om vergaderingen van de Vereniging bij te wonen, daar het stemrecht uit te oefenen, dan wel het woord te voeren, zodat niet valt in te zien hoe de geweigerde gegadigde dan wél een vergadering bijeen zou kunnen roepen. Nu op grond van artikel 32 van Pro het HhR vergaderingen worden gehouden zo dikwijls de administrateur of de voorzitter van de RvC dit nodig achten en in beginsel de administrateur de vergadering bijeen roept, had het op de weg van de voorzitter [gedaagden in conventie 2] gelegen na ontvangst van het bezwaar van (de dochter van) [koper] de administrateur te verzoeken terstond - en in ieder geval binnen drie dagen - een vergadering te beleggen.
12. Uit het voorgaande in onderlinge samenhang bezien, volgt dat de ballotagecommissie door het ongemotiveerd afwijzen van [koper] en het vervolgens niet adequaat reageren op een ter zake ingediend “beroep” namens de betrokkene, waardoor het afwijzingsbesluit niet ter toetsing van de ALV van de Vereniging is voorgelegd, onrechtmatig heeft gehandeld. Hetgeen de Vereniging c.s. heeft aangevoerd met betrekking tot de mogelijkheden van [koper] om te trachten alsnog de toestemming tot ingebruikneming van het appartement te verkrijgen dan wel de termijn tot inroeping van de ontbindende voorwaarde te verlengen, doet aan het vorenstaande niet af. Het feit dat [koper] zich door de gang van zaken gedwongen voelde de koop te ontbinden en bovendien de lust was vergaan in “Groot Berg en Dal” te gaan wonen, is objectief gezien alleszins begrijpelijk en dient dan ook voor rekening van de Vereniging c.s. te komen.
13. Vervolgens moet worden bezien in hoeverre dit onrechtmatig handelen schade heeft veroorzaakt. Daarvoor is van belang of er gronden zijn om aan te nemen dat van de overige bewoners van “Groot Berg en Dal” naar redelijkheid en billijkheid niet mocht worden verlangd dat zij [koper] in hun midden zouden opnemen (artikel 20 a lid 3 RvS). In dat geval zou immers ongeacht de onrechtmatige handelwijze van de ballotagecommissie [koper] de toestemming tot ingebruikneming (kunnen) zijn onthouden, zodat hij de koopovereenkomst ook in dat geval zou hebben ontbonden.
14. De toetsing van dit criterium vindt plaats aan de hand van de in het Huishoudelijk Reglement neergelegde elementen, namelijk de lichamelijke en geestelijke toestand van de gegadigde, alsmede sociale en financiële criteria. De lichamelijke en geestelijke toestand worden vervolgens in de beleidsuitgangspunten samengevat als “zelfredzaamheid bij entree”. Met dat criterium in het achterhoofd wordt in het beleid kennelijk gestreefd naar verjonging van het bewonersbestand om toenemende vergrijzing tegen te gaan. Uitgangspunt daarbij moet zijn – en daarover zijn de partijen het ook eens – dat het hanteren van een strakke leeftijdsgrens ter beoordeling van de zelfredzaamheid niet redelijk is, omdat deze als graadmeter niet voldoet. De Vereniging heeft in dat verband in 1999 een leeftijdsgrens afgeschaft.
15. Niet in geschil is dat [koper] voldeed aan de geldende sociale en financiële criteria. De vraag is vervolgens of [koper] voldeed aan de lichamelijke en geestelijke voor de woongemeenschap gewenste toestand. Deze vraag wordt bevestigend beantwoord. Uit de stukken volgt dat [koper] door de door de Vereniging aangewezen geriater Prof. Hoefnagels op zelfredzaamheid in normale en bijzondere dagelijkse bezigheden is beoordeeld en goedgekeurd. Ten aanzien van de mobiliteit van [koper] heeft Hoefnagels opgemerkt dat deze met gebruik van de stok goed was en voor zijn zelfredzaamheid geen problemen opleverde, terwijl een achteruitgang op korte termijn niet te verwachten viel. Tegenover dit gemotiveerde deskundige oordeel dat hij voldeed aan de zelfredzaamheidcriteria, heeft de Vereniging c.s. (eerst in deze procedure) inhoudelijk niets anders ingebracht dan – om [koper] te citeren – “schandelijke kwalificaties” waarvoor geen enkele objectiveerbare grond in de stukken is te vinden. Niet gesteld noch anderszins is gebleken dat er relevante informatie (van bijvoorbeeld de opgegeven referenten) is ingewonnen en zo ja, dat daarvan bij de ballotage gebruik is gemaakt (artikel 4 lid 2 HhR Pro). Daartegenover staat als onvoldoende betwist vast dat [koper] tot zijn gewenste verhuizing zelfstandig in zijn praktijkwoning heeft gewoond en na de onderhavige afwijzing in een flat zonder servicevoorzieningen is getrokken, hetgeen duidt op een grote mate van zelfredzaamheid. Voorts blijkt uit de notulen van de ALV van 14 november 2002 dat de voorzitter van de ballotagecommissie reeds vóór het toelatingsgesprek met [koper] aan een andere bewoner van “Groot Berg en Dal”, De Jong, had meegedeeld dat [koper] - die hij dus nog niet had ontmoet - vanwege zijn leeftijd niet zou kunnen worden geaccepteerd. Deze mededeling ligt in de lijn van de hiervoor onder 1.19 weergegeven door de Vereniging c.s. betwiste verklaring van Van Loon en impliceert dat [koper] bij de ballotage niet aan het zelfredzaamheidcriterium maar aan een maximumleeftijdscriterium is getoetst. Het zou niet verwonderen indien de RvC in dat kader heeft besloten de normaal voor rekening van de gegadigde komende kosten van de keuringsarts aan [koper] terug te storten. Hetgeen de Vereniging c.s. heeft aangevoerd met betrekking tot de mededeling van [koper] dat hij over een indicatie van het RIO voor een aanleunwoning beschikte, doet aan het vorenstaande oordeel over zijn zelfredzaamheid niet af.
16. Tot slot ligt de vraag voor wie aansprakelijk is voor de als gevolg van het onrechtmatig handelen van de commissie door [eisers] geleden schade. Primair hebben [eisers] zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde in conventie 2] “privé” dan wel “persoonlijk” voor deze schade aansprakelijk is. Subsidiair en meer subsidiar is gevorderd respectievelijk de leden van de ballotagecommissie en de RvC te veroordelen. Nu de Vereniging c.s. onweersproken heeft gesteld dat de RvC en de ballotagecommissie dezelfde commissie betreft, is voor deze splitsing in subsidiar/meer subsidiair geen plaats.
17. Vooropgesteld wordt dat [gedaagden in conventie] hebben gehandeld in de uitoefening van hun functie in hun respectieve hoedanigheid van voorzitter en leden van de RvC/Ballotagecommissie. Blijkbaar willen [eisers] ze ook in die hoedanigheid aanspreken, nu ze niets concreet hebben gesteld waaruit hun aansprakelijkheid in privé zou volgen. Commissarissen van een vereniging kunnen bij de uitoefening van hun taak een onrechtmatige daad plegen, waardoor zij persoonlijk aansprakelijk worden tegenover de gelaedeerde. In zijn algemeenheid zal daarvan slechts sprake zijn als de commissaris met betrekking tot de uitoefening van zijn taak een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Het enkele feit dat de RvC bij de uitvoering van haar taak de geldende criteria voor het onthouden van toestemming niet juist heeft gehanteerd, is voor het aannemen van aansprakelijkheid van haar individuele leden onvoldoende. Ten aanzien van [gedaagde in conventie 3] en [gedaagde in conventie 4] is voor het overige niets gesteld of gebleken waaruit zou volgen dat hen persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Ten aanzien van [gedaagde in conventie 2] geldt dat er een aantal feiten en omstandigheden is aangevoerd, zoals bijvoorbeeld het gesprek met De Jong, dat weliswaar niet de schoonheidsprijs verdient, maar waaruit niet meer of minder volgt dan dat [gedaagde in conventie 2] als voorzitter van de RvC een verkeerd toetsingscriterium voor toelating heeft gehanteerd en daaromtrent (ook op voorhand) uitlatingen heeft gedaan. Dit biedt onvoldoende grond voor het oordeel dat hem als commissaris met betrekking tot de uitoefening van zijn taak een zodanig ernstig verwijt kan worden gemaakt dat hij ten opzichte van eisers persoonlijk aansprakelijk is geworden voor schade.
18. Vaststaat vervolgens dat de RvC door de Vereniging is gemachtigd namens haar als ballotagecommissie op te treden. Voor de op grond van die machtiging genomen besluiten en daardoor veroorzaakte schade, is de Vereniging dan ook aansprakelijk te houden. Of en zo ja, op welke manier de leden van de RvC ten opzichte van de Vereniging aansprakelijk zijn voor het op grond van deze machtiging verrichte handelen, is voor de beoordeling van het onderhavige geding niet relevant. De slotsom is dat door het onrechtmatig handelen van de ballotagecommissie [koper] de koopovereenkomst heeft ontbonden, waarna het appartement pas in mei 2004 weer is verkocht. De Vereniging is gehouden de daardoor door [eisers] geleden schade te vergoeden.
19. De Vereniging c.s. heeft nog aangevoerd dat het causaal verband tussen het handelen van de commissie en de door [eisers] geleden schade ontbreekt, nu deze schade niet voorzienbaar was. Dit verweer wordt verworpen nu naar objectieve maatstaven de schade, bestaande uit de aan het leegstaande appartement gerelateerde kosten, het redelijkerwijs te verwachten gevolg is van de op het onrechtmatig handelen van de commissie gevolgde ontbinding van de koopovereenkomst. Het feit dat het appartement vervolgens weer ruim anderhalf jaar te koop heeft gestaan, was - gezien de onbetwiste anderhalf jaar dat het appartement reeds te koop had gestaan vóór de verkoop aan [koper] - voorzienbaar.
20. Het bovenstaande brengt met zich dat de in conventie meest subsidiair gevorderde verklaring voor recht voor toewijzing gereed ligt. Bij dagvaarding hebben zij nog verwijzing naar de schadestaatprocedure gevorderd, maar omdat het appartement inmiddels in mei 2004 is verkocht hebben [eisers] hun schade bij dupliek in reconventie begroot (als weergegeven onder 2.). Hierop hebben de Vereniging c.s. nog niet kunnen reageren, zodat de zaak naar de rol zal worden verwezen om de Vereniging c.s. in de gelegenheid te stellen zich bij akte over de gevorderde schadeposten uit te laten. Ten slotte hebben [eisers], nu het appartement is verkocht en zij in de toekomst dus geen servicekosten meer aan de Vereniging zijn verschuldigd, bij de gevorderde bepaling dat de Vereniging haar veroordeling tot betaling niet in hun servicekosten mag doorberekenen geen belang meer, zodat dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
21. In verband met de perikelen omtrent de ontbinding van de koop, hebben [eisers] de betaling van de vanaf januari 2003 tot mei 2004 verschuldigde servicekosten opgeschort en zich beroepen op verrekening, terwijl de Vereniging c.s. in reconventie de betaling daarvan vordert. Voor opschorting is voldoende samenhang vereist tussen de vordering en de verbintenis waarvan de nakoming wordt opgeschort. In het onderhavige geval is voor het aannemen daarvan onvoldoende gesteld of gebleken, nu de servicekosten op grond van het splitsingsreglement aan de Vereniging dienen te worden voldaan en de vordering van [eisers] schadevergoeding voor het onrechtmatig handelen van de Vereniging c.s. betreft. Dit zijn vorderingen die voortvloeien uit twee verschillende rechtsverhoudingen. Voorts hebben [eisers] een beroep gedaan op verrekening, waarvoor niet een dergelijke samenhang van de verbintenissen over en weer is vereist. Nu uit hetgeen hiervoor in conventie is overwogen volgt dat de Vereniging aan [eisers] de door hen geleden schade dient te vergoeden, zullen de laatste de servicekosten daarmee mogen verrekenen.
22. Hoger beroep is zoals hierna weergegeven beperkt op de grond van artikel 337 lid 2 Rv Pro. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden
De beslissing
De rechtbank,
in conventie
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 15 september 2004 om de Vereniging c.s. de gelegenheid te geven zich bij akte uit te laten zoals in rechtsoverweging 20. aangegeven,
in conventie en in reconventie
verstaat dat tegen dit vonnis geen hoger beroep mogelijk is dan tegelijk met dat van het eindvonnis,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.M.I. de Waele en uitgesproken in het openbaar op 18 augustus 2004.
de griffier de rechter