Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 116391 / KG ZA 04-509
Datum vonnis: 13 september 2004
Vonnis
in kort geding
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie bij dagvaarding van 4 augustus 2004,
verweerder in reconventie,
advocaat en procureur mr. S.J. van Susante,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
niet verschenen,
advocaat en procureur mr. C.G.Th. van Ouwerkerk.
Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] en [gedaagde].
Het verloop van de procedure
[eiser] heeft [gedaagde] ter zitting in kort geding doen dagvaarden en gevorderd als weergegeven in de dagvaarding. De advocaat van [gedaagde] heeft geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen. De advocaat van [gedaagde] heeft tevens een eis in reconventie ingesteld, zoals neergelegd in de conclusie van eis in reconventie. De verwerende partij heeft geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen. De advocaat van [eiser] en de advocaat van [gedaagde] hebben de zaak bepleit overeenkomstig de door hen overgelegde pleitnotities. Daarbij hebben zij producties in het geding gebracht. Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten in conventie en reconventie
1. [gedaagde] huurt van [eiser] sinds juli 2000 de onzelfstandige
woonruimte (één kamer op de begane grond) in de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).
2. Tussen partijen is geen schriftelijke huurovereenkomst gesloten.
De verschuldigde huurprijs (inclusief het gebruik van gas, water en licht) bedraagt € 223,- per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
3. Bij vonnis van 24 april 2002 van de kantonrechter te Tiel is
[gedaagde] veroordeeld tot betaling van de vanaf 2001 ontstane huurachterstand, alsmede tot ontruiming van de woning indien [gedaagde] de betreffende betaling niet binnen 14 dagen aan [eiser] voldoet. [gedaagde] heeft tijdens de executiefase aan voornoemde betalingsverplichting voldaan.
4. Bij brief van 4 maart 2003 heeft [gedaagde] [eiser] onder
meer het volgende bericht:
“Gezien de leefomstandigheden waarin ik nu verkeer en waar mondelinge afspraken betreffende gezamenlijke keuken/badkamer niet wordt geleverd, zie ik me genoodzaakt om per 01 april 2003 € 63,-- per maand in te houden op de maandlasten.”
5. [eiser] heeft verscheidene malen (via zijn advocaat)
[gedaagde] gemaand zijn huurbetalingsverplichtingen na te komen en te blijven nakomen.
6. Met ingang van april 2004 is [gedaagde] in zijn geheel gestopt met
de huurbetaling.
7. Op 24 mei 2004 heeft [eiser] via zijn advocaat de
huurovereenkomst met [gedaagde] met ingang van 1 december 2004 opgezegd in verband met stelselmatige wanbetaling en onzorgvuldige bewoning.
8. De huurachterstand bedraagt thans (tot en met juli 2004)
€ 1.798,-.
Het geschil
in conventie
1. [eiser] vordert - kort gezegd - dat [gedaagde] wordt
veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.798,-, zijnde de achterstallige huurtermijnen tot en met juli 2004, alsmede een bedrag van € 223,- per maand voor iedere maand dat [gedaagde] vanaf de dag der dagvaarding nog feitelijk in de woning woont, vermeerderd met de wettelijke rente, alsmede tot ontruiming van de woning op straffe van een dwangsom.
2. [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde]
ernstig in gebreke is met zijn huurbetalingsverplichtingen. Bovendien is het gebruik van keuken en sanitaire voorzieningen door [gedaagde] zodanig dat er sprake is van ernstig slecht huurderschap. Beiden leveren naar het oordeel van [eiser] een ernstige tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde] jegens [eiser].
3. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer waarop, voor zover van
belang, hierna zal worden ingegaan.
in reconventie
4. [gedaagde] vordert op straffe van een dwangsom dat [eiser]
wordt veroordeeld tot herstel van de navolgende gebreken:
- reparatie en, zo nodig, aanpassingen aan de centrale verwarmingsinstallatie, zodat deze naar behoren functioneert;
- reparatie en, zo nodig, aanpassingen aan de warmwatergeiser, zodat deze naar behoren functioneert;
- herstel van de openslaande deuren zodat deze niet meer kieren, tochten en regenwater binnen laten, alsmede herstel van de vloer ter plaatse;
- de door de brandweer geconstateerde gebreken.
5. [gedaagde] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de woning
ernstige tekortkomingen vertoont waardoor het woongenot van [gedaagde] in ernstige mate wordt belemmerd. Nu [eiser] de gebreken in en aan de woning niet herstelt, schiet hij als verhuurder tekort in zijn verplichtingen en heeft [gedaagde] ingevolge wettelijke bepalingen een recht tot opschorting van zijn huurbetalingsverplichtingen.
6. [eiser] voert gemotiveerd verweer waarop, voor zover van
belang, hierna zal worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
in conventie
1. De voorzieningenrechter overweegt ten aanzien van zijn
bevoegdheid dat het feit dat in het algemeen gesproken de competentie in huurzaken aan de kantonrechter toekomt, niet betekent dat als gevolg daarvan de bevoegdheid van de voorzieningenrechter, wanneer aan de daartoe gestelde wettelijke eisen wordt voldaan, is vervallen.
2. De voorzieningenrechter is van oordeel dat - anders dan de
advocaat van [gedaagde] heeft betoogd - er wel sprake is van een spoedeisend belang aan de zijde van [eiser]. Door het aanvankelijk gedeeltelijk opschorten en vervolgens geheel stopzetten van de betaling van de huur door [gedaagde] lijdt [eiser] aanzienlijke schade. Bovendien is de kans niet denkbeeldig dat, indien een beslissing in een bodemprocedure moet worden afgewacht, [gedaagde] - die leeft van een uitkering - de achterstallige huur naarmate de tijd verstrijkt, niet meer (alsnog) kan betalen.
3. Vaststaat dat [gedaagde] sinds april 2003 gedeeltelijk, en sinds april
2004 in zijn geheel in gebreke is gebleven met betaling aan [eiser] van de verschuldigde huur, en dat deze achterstand tot en met juli 2004 € 1.798,- bedraagt. De advocaat van [gedaagde] heeft dit namens [gedaagde] ook niet weersproken.
[gedaagde] beroept zich er in dit verband op dat hij gerechtigd is zijn huurbetalingsverplichting (gedeeltelijk) op te schorten gelet op de gebreken die door/namens hem aan de woning zijn geconstateerd.
4. De voorzieningenrechter verwerpt dit beroep. Voorshands
geoordeeld is onvoldoende komen vast te staan dat de woning allerlei gebreken vertoont. De door de advocaat van [gedaagde] eerst op de zitting overgelegde memo van de brandweer, d.d. 22 december 2003, doet daaraan niets af. [gedaagde] heeft voor de zitting op geen enkel moment en op geen enkele wijze [eiser] verzocht en/of gesommeerd de beweerde gebreken aan de woning te herstellen. Evenmin heeft [gedaagde] andere stappen ondernomen (op grond van artikel 7:207 en Pro 257 BW). Bovendien heeft [eiser] ter zitting verklaard dat de andere bewoner van het pand aan de [adres] nooit bij hem heeft geklaagd over gebreken aan/in het pand. Onder deze omstandigheden komt [gedaagde] een beroep op een opschortingsrecht niet toe.
5. Op grond van het voorgaande staat daarmee ook vast dat
[gedaagde], door de huur aanvankelijk gedeeltelijk niet en later helemaal niet te betalen, tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eiser] (artikel 7:212 BW Pro). [gedaagde] is gehouden deze achterstand alsnog te voldoen. Nu conform vaste jurisprudentie een huurachterstand van drie maanden een reden kan opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst, is de onderhavige achterstand in de huurbetalingen voorshands ook voldoende om daarop de ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee de gevorderde ontruiming te baseren.
6. [eiser] heeft voorts nog aangevoerd dat de wijze van
bewoning door [gedaagde] niet getuigt van goed huurderschap. De advocaat van [gedaagde] heeft namens [gedaagde] betwist dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Daarbij heeft hij aangegeven dat bij aanvang van de huur de woning reeds ernstig was vervuild.
7. [eiser] heeft ter zitting een aantal foto’s overgelegd waaruit
blijkt dat de keuken en de sanitaire voorzieningen van het pand aan de [adres] ernstig zijn vervuild. Daarbij heeft [eiser] aangegeven dat de andere bewoner van het pand een eigen keuken en sanitaire voorzieningen heeft zodat [gedaagde] de enige is die gebruik maakt van de (vervuilde) vertrekken die op de foto’s zijn te zien. Voorts bevindt zich bij de stukken een brief van [betrokkene] namens schoonmaakbedrijf Aanzicht V.O.F., d.d. 5 november 2000 en gericht aan [eiser], waarin onder meer wordt medegedeeld: “Hierbij deel ik u mede dat wij het schoonmaken van het pand [adres] te [woonplaats] gaan beëindigen. De reden hiervan is dat de bewoner kamer links beneden er een grote puinhoop van maakt. Op het toilet vind ik de ontlasting op de grond, doucheruimte en keuken zijn zeer ernstig vervuild. Wij zijn wel een schoonmaakbedrijf maar helaas niet voor deze vervuiling.”
Tenslotte bevindt zich bij de stukken een brief van [betrokkene], namens de Vereniging van Eigenaren Hoogeinde, d.d. 26 maart 2003 en gericht aan [eiser], waarin onder meer wordt medegedeeld: “Uw huurders maken er een bende van door (huis)vuil te storten of op te slaan in hun achtertuin. Dit vuil ligt verspreid in de gehele tuin. Zolang uw huurders dit pand bewonen leggen zij dit gedrag aan de dag. Zoals u weet grenst onze entree aan de achtertuin van uw pand. De bewoners van de hoger gelegen appartementen in ons naast gelegen perceel kijken uit op uw achtertuin. U begrijpt, dat zij een afschuwelijk uitzicht hebben. Maar afgezien van dit zicht, stinkt het vuil bij hogere buitentemperatuur.”
8. Gelet op het voorgaande en met inachtneming van artikel 7:213
BW, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] zich geruime tijd niet als een goed huurder jegens [eiser] heeft gedragen. Ook hiermee is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eiser]. In samenhang met het hiervoor onder 3, 4 en 5 overwogene kan het gevorderde daarom in voege zoals hierna aan te geven worden toegewezen, met dien verstande dat de voorzieningenrechter termen aanwezig acht [gedaagde] een termijn van vier (4) weken te gunnen om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan. Bovendien zullen aan deze hierna op te leggen ontruiming dwangsommen worden verbonden, die echter aan een maximum zullen worden gebonden als hierna te melden.
9. Als de in conventie in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] in
de kosten van die procedure worden veroordeeld.
in reconventie
10. De advocaat van [gedaagde] vordert namens [gedaagde] dat Van den
Berg wordt veroordeeld tot herstel van een aantal gebreken in/aan de woning. [eiser] betwist dat de woning gebreken vertoont. Zoals hiervoor onder 4 reeds is overwogen, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat onvoldoende is komen vast te staan dat de woning allerlei gebreken vertoont. [gedaagde] heeft dit onvoldoende gemotiveerd onderbouwd door eerst (via zijn advocaat) ter zitting precies aan te geven wat er aan de woning mankeert. Daarvóór heeft [gedaagde] op geen enkel moment en op geen enkele wijze aan [eiser] aangegeven om welke gebreken het zou gaan. Evenmin heeft [gedaagde] [eiser] verzocht en/of gesommeerd die gebreken te herstellen of heeft hij andere stappen ondernomen (op grond van artikel 7:207 en Pro 257 BW). Het ter zitting overleggen van een enkele memo van de brandweer is naast de gemotiveerde betwisting van [eiser] onvoldoende om aan te nemen dat de woning gebreken vertoont. Het in reconventie gevorderde zal daarom worden afgewezen.
in conventie en in reconventie
11. Als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] in
de kosten van die procedure worden veroordeeld. De voorzieningenrechter ziet daarbij aanleiding om het salaris van de procureur van [eiser] te begroten op € 351,50.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie:
1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag
van € 1.798,- (zegge eenduizendzevenhonderdachtennegentig euro), zijnde de achterstallige huurtermijnen tot en met juli 2004, en een bedrag van € 223,- (zegge tweehonderddrieëntwintig euro) per maand voor iedere maand (of gedeelte daarvan) dat [gedaagde] vanaf de dag der dagvaarding nog feitelijk in het gehuurde woonachtig is, vermeerderd met de wettelijke rente te berekenen vanaf de respectievelijke vervaldata van de betreffende huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening;
2. veroordeelt [gedaagde] om binnen vier (4) weken na betekening van
dit vonnis de door hem gehuurde kamer op de begane grond, deel uitmakende van de onroerende zaak staande en gelegen te 4001 MP [woonplaats] aan de [adres], met alle personen en roerende zaken die zich daarin van zijnentwege bevinden, voor zover deze zaken niet in eigendom zijn van [eiser], te verlaten en te ontruimen, met afgifte van de sleutels en ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;
3. veroordeelt [gedaagde] om, ingeval hij na betekening van dit vonnis
ingebreke mocht blijven aan de ontruiming onder 2 te voldoen, aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 500,- per dag of dagdeel dat [gedaagde] hiermee in gebreke is, met een maximum van € 25.000,-, met dien verstande dat [gedaagde] geen verdere dwangsommen verschuldigd zal zijn indien [eiser] gebruik maakt van de hierna te geven machtiging tot tenuitvoerlegging van dit vonnis;
4. machtigt [eiser] om, indien [gedaagde] in gebreken blijft met
de onder 2 vermelde ontruiming, zelf de ontruiming te bewerkstelligen op kosten van [gedaagde], desnoods met behulp van de sterke arm;
5. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot aan
deze uitspraak aan de zijde van [eiser] bepaald op € 703,- voor salaris procureur en € 324,78 voor verschotten;
6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
7. weigert het meer of anders gevorderde;
in reconventie:
8. weigert de gevorderde voorziening;
9. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] bepaald op € 351,50 voor salaris procureur;
Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. van Gameren op 13 september 2004.
de griffier de rechter