Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 111918 / HA ZA 04-615
Datum vonnis: 24 november 2004
Vonnis
in de zaak van
1. [eiser],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur en advocaat mr. B.H.H.M. Ramakers te Arnhem,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaten mr. B.E.J.M. Tomlow en mr. M.W. Kox te Utrecht.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eiser] c.s.’ en ‘[gedaagde] c.s.’.
Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 16 juni 2004 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dit tussenvonnis is een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal daarvan bevindt zich bij de stukken. Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1. Op 30 mei 2003 hebben [eiser] c.s. van [gedaagde] c.s. gekocht het erfpachtrecht, eindigende op 1 januari 2050 op het perceel grond met woonhuis, garage en tuin, eigendom van Stichting het Leindensche Fonds voor Kerk en Zending, gelegen in de gemeente Overbetuwe, kadastraal bekend gemeente Valburg, sectie F, nummer 51, plaatselijk bekend Englaan 4 te (6672 LD) Hemmen, voor een bedrag van € 425.000,-
2. Het voorlopig koopcontract is op 3 juni 2003 door partijen getekend. De koopovereenkomst luidt - voor zover relevant - :
Artikel 1
De voor de overdracht vereiste akte van levering zal gepasseerd worden op
1 augustus 2003, of zoveel eerder of later als partijen nader overeen zullen komen (...)
Artikel 5
1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. (...)
2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Voor koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
(...)
Artikel 10
Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het navolgende: (...)
b. voor zover aan verkoper bekend, zij er geen feiten die er op wijzen dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het gebruik als woning of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering, dan wel tot het nemen van andere maatregelen;
(...)
j. aan verkoper is niet bekend dat in het verkochte asbest is verwerkt.
(...)
Artikel 14
Bedenktijd koper is niet van toepassing.
1. betreft de koopovereenkomst een tot woning bestemd registergoed of een recht waaraan deze is onderworpen dan is de koper, die een natuurlijk persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, gedurende drie dagen na de terhandstelling van de koopovereenkomst of een afschrift daarvan, bevoegd de koopovereenkomst te ontbinden middels mededeling aan de verkoper, zijn vertegenwoordiger of de notaris waar deze overeenkomst berust. (...)
3. Op de bij het koopcontract behorende vragenlijst is door [gedaagde] c.s. aangekruist dat er in het pand (en/of in de schuur) geen eternit-platen of asbest(houdende)platen zijn aangebracht.
4. Op 4 juni 2003 zijn [eiser] c.s. langs geweest bij [gedaagde] c.s.. Tijdens dit bezoek hebben [gedaagde] c.s. een boekje overhandigd aan [eiser] c.s. dat zij destijds van de vorige eigenaar, [betrokkene 1], hadden gekregen. Dit boekje bleek het bestek te zijn en bij nadere bestudering hiervan door [eiser] c.s., bleek dat op een aantal plaatsen in de woning asbest is verwerkt, bijvoorbeeld bij enkele riool- en grondleidingen.
5. [eiser] c.s. hebben vervolgens op 5 juni 2003 aan (onder meer) [gedaagde] c.s. geschreven:
Hierbij deel ik U mede ingevolge Bedingen, Notariele acte van levering gebruik te maken van artikel 14 “Bedenktijd”, punt 1.
Derhalve de koopovereenkomst Registergoed ondertekend op 3 juni 2003 om 20.00 uur ten kantore van makelaar [betrokkene 2] ongedaan te maken (...)
Op 11 juni 2003 schreven [eiser] c.s. nog het volgende aan (onder
meer) [gedaagde] c.s.:
(...) Na ondertekening van de Koopovereenkomst op 3 juni 2003 ontvingen wij op 4 juni 2003 van Mevr. [betrokkene 3] “Bestek en Voorwaarden” van Englaan 4. Dit bouwrapport uit 1955 bleek enige malen de verwerking van asbest te noemen, zoals in Par 14, 20 en 25. Vooral de vermelding van dikwandige asbestbuizen onder het huis baren ons zorgen.
Hieruit zou kunnen blijken dat de ondertekende verklaring in artikel 10 van de Koopovereenkomst onder punt j en k door de verkopers niet overeenstemmen met de waarheid.
In artikel 12 van de Koopovereenkomst “Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete” willen wij de verkopers belasten met een wanprestatie indien niet voldaan kan worden aan het gestelde in dit artikel. (...)
6. [eiser] c.s. hebben vervolgens opdracht gegeven aan onder-zoeksbureau Grobos Bouwkundig Advies om de woning op asbest te controleren. Grobos heeft [eiser] c.s. echter medegedeeld dat zij geen onderzoek hebben (kunnen) verricht(en).
7. [eiser] c.s. weigerden hierop mee te werken aan de overdracht en levering van het gekochte. Bij brief van 16 juni 2003 heeft de heer [betrokkene 5] namens [eiser] c.s. nog het volgende geschreven aan [gedaagde] c.s.:
(...) Krachtens artikel 10 lid j heeft u gegarandeerd dat aan u niet bekend is dat in het verkochte asbest is verwerkt. Dit terwijl nadien is vast komen te staan dat u in bezit was van het uit 1955 daterende bestek waarin nadrukkelijk wordt vermeld dat er wel asbesthoudende materialen in het eigendom zijn verwerkt. Er vanuit gaande dat de asbesthoudende materialen sedertdien niet zijn verwijderd, heeft u niet alleen verzuimd om uw wettelijke vermeldingsplicht na te komen, maar heeft u tevens willens en wetens een blatante onwaarheid op schrift laten stellen. Overbodig te zeggen, dat hadden cliënten geweten dat er wel asbest in het eigendom was verwerkt, zij in elk geval niet tot koop zouden zijn overgegaan. (...)
Inzoverre nog niet tot ontbinding van de koopovereenkomst zou zijn gekomen, hetgeen overigens wel blijkens mijn schrijven d.d. 12 juni jongstleden door cliënten wordt aangevoerd, stellen cliënten u hierbij in kennis dat zij op grond van bovenvermelde alsnog uit de koopovereenkomst terugtreden en zij de overeenkomst als ontbonden beschouwen (...)
8. Op 20 juni 2003 heeft de advocaat van [gedaagde] c.s. aan de heer [betrokkene 5] geschreven:
(...) Cliënten betwisten dat er gronden bestaan voor ontbinding van de koopovereenkomst. Ingevolge koopovereenkomst dient uiterlijk 30 juni 2003 € 42.500,- gestort te worden als waarborgsom. Ik verwijs naar artikel 4 lid 1 van de koopovereenkomst. Namens cliënten sommeer ik deze waarborgsom tijdig, zoals contractueel overeengekomen te storten op de in het contract genoemde rekening van de notaris. (...)
[eiser] c.s. hebben de overeengekomen waarborgsom ad € 42.500,- niet aan [gedaagde] c.s. voldaan.
9. Bij dagvaarding van 2 juli 2003 hebben [gedaagde] c.s. [eiser] c.s. vervolgens gedagvaard voor de Voorzieningenrechter te Arnhem en gevorderd dat [eiser] c.s. - kort gezegd - op straffe van een dwangsom zouden worden veroordeeld om mee te werken aan de overdracht en levering van het perceel en om de waarborgsom te storten. Bij vonnis van 19 augustus 2003 heeft de Voorzieningen-rechter de vordering van [gedaagde] c.s. grotendeels toegewezen en [eiser] c.s. veroordeeld om mee te werken aan voormelde overdracht en levering, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag dat hieraan geen uitvoering wordt gegeven. De Voorzien-ingenrechter heeft daarbij als voorwaarde opgenomen dat van de koopsom een bedrag van € 20.000,- na de levering in depot blijft bij de notaris, totdat in een bodemprocedure is beslist wat de omvang van is van de kosten voor verwijdering van asbest, danwel totdat partijen onderling anders zijn overeengekomen.
Partijen hebben geen hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis.
10. Op 1 september 2003 heeft het transport plaatsgevonden.
In oktober 2003 hebben [eiser] c.s. asbest laten verwijderen uit en rond de woning.
Het geschil
11. [eiser] c.s. vorderen - kort samengevat - dat [gedaagde] c.s. bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad zullen worden veroordeeld aan hen te betalen € 27.036,44, vermeerderd met de wettelijke rente over
€ 26.038,44 vanaf 1 november 2003, althans vanaf de dag der dagvaarding, alsmede dat [gedaagde] c.s. worden veroordeeld in de kosten van dit geding, met de bepaling dat indien niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis aan de proces-kostenveroordeling voldaan is, daarover tevens wettelijke rente verschuldigd zal zijn.
12. [eiser] c.s. stellen hiertoe dat er sprake is van non-conformiteit danwel wanprestatie, aangezien [gedaagde] c.s. geen mededeling hebben gedaan van het aanwezige asbest, terwijl zij wisten, althans behoorden te weten dat er asbest aanwezig was in het verkochte en dat indien [gedaagde] c.s. dit wel hadden medegedeeld [eiser] c.s. de overeenkomst niet zouden hebben gesloten. [eiser] c.s. stellen dat zij nu iets anders hebben gekocht dan zij op grond van de overeenkomst mochten verwachten, zodat er sprake is van non-conformiteit.
13. [eiser] c.s. stellen dat het asbest in de badkamer en het toilet inmiddels is verwijderd en dat er ook asbest is gevonden buiten de muren onder de vloeren. De kosten van verwijdering bedragen volgens [eiser] c.s. € 21.875,59. Daarnaast stellen [eiser] c.s. dat zij als gevolg van één en ander noodgedwongen tijdelijk woonruimte hebben moeten huren en de inboedel hebben moeten laten opslaan. De kosten hiervan bedragen volgens [eiser] c.s. respectievelijk € 2.850,- en € 1.312,85. Tenslotte vorderen [eiser] c.s. een bedrag ad € 998,- ter zake van buitengerechtelijke kosten.
14. [gedaagde] c.s. hebben de vordering van [eiser] c.s. gemotiveerd weersproken.
De beoordeling van het geschil
15. [eiser] c.s. beroepen zich primair op non-conformiteit. Artikel 7:17 BW bepaalt in dit verband, kort gezegd, dat de afgeleverde zaak moet beantwoorden aan de overeenkomst en dat dit niet het geval is indien de zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn.
16. [gedaagde] c.s. hebben niet betwist dat er asbesthoudende afvoerbuizen onder de granieten vloeren van de doucheruimte en het toilet lagen, zodat zulks vast staat. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eiser] c.s. middels de door hen bij brief van 28 september 2004 overgelegde foto’s bovendien voldoende aannemelijk gemaakt dat er tevens enkele asbesthoudende buizen buiten de muren van het woonhuis lagen. De eerdere stelling van [eiser] c.s. dat er ook asbest verwerkt zou zijn op andere plaatsen, zoals ook uit het bestek volgt, wordt thans niet meer herhaald, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat hier ofwel nooit daadwerkelijk asbest is aangebracht, ofwel dat dit in de loop der jaren is verwijderd, zoals ook ter comparitie door [eiser] c.s. is aangegeven. Dit betekent dat er vanuit moet worden gegaan dat er slechts op de genoemde plaatsen asbest aanwezig was ten tijde van de overdracht door [gedaagde] c.s. aan [eiser] c.s.
17. De vraag is echter of het feit dat er asbest in de woning zat meebrengt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoord. Hierbij is van belang of door de aanwezigheid van het asbest een normaal gebruik van de zaak als woning onmogelijk is (art. 5 lid 2 van de koopakte). De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is. [eiser] c.s. hebben niet gesteld waarom de aanwezigheid van een enkele asbesthoudende buis die in een vloer of onder de grond is verwerkt en voor de bewoner niet bereikbaar is een normaal ge-bruik van het pand als woning zou beletten. [eiser] c.s. hebben slechts aangevoerd dat zij persé geen asbest in het huis wilden hebben, omdat de woning dan later slecht verkoopbaar zou zijn.
De rechtbank overweegt dat hoewel asbest een negatieve naam heeft en schadelijk kan zijn voor de gezondheid, het tevens algemeen bekend is dat van schadelijkheid geen sprake is indien het asbest in vaste vorm is verwerkt in bijvoorbeeld de constructie van een huis en zich bovendien op een ontoegankelijke plaats in de vloer danwel onder de grond bevindt, zoals in het onderhavige geval. [eiser] c.s. hebben ook niet aangegeven dat er aanleiding was om het asbest uit het oogpunt van gezondheid te verwijderen of dat er anderszins noodzaak was voor deze verwijdering, behoudens een mogelijke verkoop van de woning in de toekomst. Dit argument is door [eiser] c.s. evenwel niet nader onderbouwd, zodat het reeds om die reden moet worden gepasseerd.
18. Het vorenstaande brengt mee dat in het onderhavige geval niet gezegd kan worden dat de aanwezigheid van enkele asbesthou-dende buizen in en rond het huis betekent dat er sprake is van een wezenlijk gebrek dat in de weg staat aan een normaal gebruik van het pand als woning. Van non-conformiteit als bedoeld in art. 7:17 BW is naar het oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake.
19. De rechtbank is van oordeel dat aan het bovenstaande niet af doet dat [gedaagde] c.s. - achteraf gezien - ten onrechte hebben aangegeven dat er geen asbest in het huis aanwezig was. Uit artikel 10 van de koopovereenkomst volgt volgens de rechtbank geen ‘garantie’ van [gedaagde] c.s. die hen schadeplichtig maakt ingeval er wel asbest in het huis wordt aangetroffen. De rechtbank is van oordeel dat aan dit artikel niet een dergelijke verstrekkende betekenis moet worden toegekend, mede gelet op het feit dat hierin slechts wordt aange-geven dat verkoper niet bekend is met enige verontreiniging die ten nadele strekt van het gebruik als woning, of met de aanwezigheid van asbest.
20. Hieraan doet evenmin af dat [gedaagde] c.s. op de hoogte hadden kunnen zijn van de aanwezigheid van asbest, omdat zij nu eenmaal in bezit waren van het bestek. Hoewel dit wellicht een omstandig-heid is die voor rekening en risico van [gedaagde] c.s. moet blijven, speelt ook een rol dat [gedaagde] c.s. stellen dat in het koopcontract dat zij destijds met de Stichting hadden gesloten is aangegeven dat er geen asbest in de woning zat en dat de aannemer ten tijde van de verbouwing in 2000/2001 ook geen asbest heeft aangetroffen. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit het enkele feit dat [gedaagde] c.s. in bezit waren van het bestek dan ook niet dat [gedaagde] c.s. wanprestatie hebben gepleegd jegens [eiser] c.s. en uit dien hoofde schadeplichtig zouden zijn.
21. [eiser] c.s. hebben bovendien onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij vóór het sluiten van de overeenkomst expliciet als voorwaarde hebben gesteld dat er geen asbest was verwerkt in de woning, op grond waarvan [gedaagde] c.s. schadeplichtig zouden zijn.
22. Het vorenstaande brengt mee dat hoewel [gedaagde] c.s. in de koopakte hebben aangegeven dat zij niet bekend waren met de aanwezigheid van asbest en in de bijgevoegde vragenlijst hebben verklaard dat er geen asbestplaten in het huis aanwezig waren, er geen sprake is van non-conformiteit of wanprestatie. Immers, nu de aanwezigheid van asbest niet afdoet aan het normale gebruik van het pand als woning, zoals onder 17 reeds is overwogen, doet de mogelijke ‘verwachting’ van [eiser] c.s. hieromtrent niet ter zake en ook anderszins is er geen sprake van wanprestatie door de onjuiste mededeling van [gedaagde] c.s..
[eiser] c.s. hebben weliswaar gesteld dat zij de overeenkomst niet zouden zijn aangegaan indien zij op de hoogte waren geweest van de aanwezigheid van asbest, maar dit is geen criterium bij het bepalen of er sprake is van non-conformiteit danwel wanprestatie. Zulks zou wellicht van belang kunnen zijn indien [eiser] c.s. zich hadden beroepen op de (gedeeltelijke) vernietiging van de koop-overeenkomst wegens dwaling, maar dit hebben zij niet gedaan.
23. Nu er geen sprake is van non-conformiteit of wanprestatie, dient de vordering van [eiser] c.s. tot schadevergoeding te worden afgewezen, met veroordeling van [eiser] c.s. in de kosten van het geding.
De beslissing
De rechtbank
ontzegt aan [eiser] c.s. de vordering,
veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] c.s. begroot op € 595,- wegens verschotten en op € 1.158,- voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. Noordraven en in het openbaar uitgesproken op woensdag 24 november 2004.
de griffier de rechter