Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 116143 / KG ZA 04-495
Datum vonnis: 1 december 2004
Vonnis
in kort geding
in de zaak van
de stichting
STICHTING TALIS,
gevestigd en kantoorhoudende te Nijmegen,
eiseres bij dagvaarding van 3 augustus 2004,
procureur en advocaat mr. F.A.J. Klaver,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur en advocaat mr. R.J. Verweij.
Partijen worden hierna aangeduid als Talis en [gedaagde].
Het verloop van de procedure
Talis heeft [gedaagde] ter zitting in kort geding doen dagvaarden en gevorderd als weergegeven in de dagvaarding. [gedaagde] heeft geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen.
De advocaat van Talis en de advocaat van [gedaagde] hebben de zaak bepleit overeenkomstig de door hen overgelegde pleitnotities. Daarbij hebben zij producties in het geding gebracht. Aan het eind van de mondelinge behandeling op 10 september 2004 is de zaak pro forma aangehouden tot 7 oktober 2004 om de advocaat van Talis in de gelegenheid te stellen het proces-verbaal van politie met betrekking tot de inval in de woning van [gedaagde] aan de rechtbank toe te zenden, met afschrift aan de advocaat van [gedaagde]. Bij brief van 5 oktober 2004 heeft de advocaat van Talis verzocht de zaak voor een periode van twee weken aan te houden nu een afschrift van het proces-verbaal nog niet door hem is ontvangen. Op 20 oktober 2004 is een afschrift van het proces-verbaal bij de rechtbank ingekomen met een daarbij behorende toelichting van de advocaat van Talis. Bij brief van 27 oktober 2004 heeft de advocaat van [gedaagde] op voornoemde toelichting gereageerd. Ten slotte is vonnis bepaald op 26 november 2004.
De vaststaande feiten
1. [gedaagde] huurt sinds 1 juli 2003 van Talis de zelfstandige woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).
2. In de door [gedaagde] ondertekende huurovereenkomst zijn (onder meer) van toepassing verklaard de artikelen 13, 17, 18, 20 en 21 van de algemene voorwaarden huurovereenkomst woonruimte. Deze artikelen luiden (voor zover van belang):
“Artikel 13
Huurder mag zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster geen veranderingen in of aan het gehuurde aanbrengen.
(...)
Toestemming zal in ieder geval worden geweigerd indien de door de huurder gewenste veranderingen:
(...)
f. hinder en/of overlast voor derden met zich mee (kunnen) brengen;
(...)
Artikel 17
Huurder is gehouden het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de bestemming als woonruimte te gebruiken.
Artikel 18
Huurder is verplicht het gehuurde zelf te gebruiken en er zijn hoofdverblijf te hebben zolang de huur duurt. Het is huurder zonder voorafgaande toestemming van verhuurster niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan (...).
Artikel 20
(...)
Gebruik voor opslag van zaken die hinder of gevaar opleveren voor derden of het eigendomsbelang van verhuurster schaden, van welke aard dan ook, is evenmin toegestaan.
Artikel 21
Huurder zal zich onthouden van gedragingen die schade aan het gehuurde, het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, gemeenschappelijke ruimten en/of voorzieningen dan wel hinder of overlast voor derden veroorzaken of kunnen veroorzaken.
3. Op 28 juni 2004 heeft de politie in de woning van [gedaagde] op de zolderverdieping een niet in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen, waarbij het ging om 385 hennepplantjes.
4. Bij brief van 2 juli 2004 heeft Talis [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om ‘buiten de rechter om’ medewerking te verlenen aan beëindiging van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft hiermee niet ingestemd.
Het geschil
1. Talis vordert - kort gezegd - dat:
- primair de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden en dat [gedaagde] op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld de woning te verlaten en te ontruimen, met machtiging van Talis om [gedaagde] tot ontruiming te noodzaken, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie, dan wel;
- subsidiair [gedaagde] op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld haar verplichtingen uit de huurovereenkomst met Talis in het vervolg correct na te komen en het gehuurde weer permanent te gaan gebruiken overeenkomstig haar bestemming,
en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
2. Talis legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] in flagrante strijd heeft gehandeld met haar hoofdverplichting het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de bestemming te gebruiken, door daarin een illegale hennepkwekerij te (doen) bouwen en te (doen) exploiteren met alle bijkomende schade, overlast en (brand)risico’s van dien. Bovendien leidt het gedogen van een hennepkwekerij tot een verdergaande verloedering van de buurt. Ten slotte heeft [gedaagde] zich stelselmatig en bij herhaling schuldig gemaakt aan het onrechtmatig overlast bezorgen aan haar buren en andere omwonenden. Gelet op dit alles is [gedaagde] naar het oordeel van Talis zodanig in verzuim met betrekking tot de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst dat ontruiming van de woning gerechtvaardigd is nu voldoende aannemelijk is geworden dat een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW juncto artikel 7:231 BW in een bodemprocedure zal worden toegewezen.
3. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer waarop, voor zover van belang, hierna zal worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
1. De voorzieningenrechter is van oordeel dat Talis, anders dan [gedaagde] heeft betoogd, wel een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. Dit belang vloeit voort uit de stellingen van Talis, waarbij met name van belang is de stelling dat Talis optreedt tegen overlast en criminaliteit die het imago en de leefbaarheid in de wijk schade berokkenen en dientengevolge de verhuurbaarheid van de woningen van Talis schaden.
2. Allereerst wordt opgemerkt dat het eerste deel van het primair gevorderde (ontbinding van de huurovereenkomst) zal worden afgewezen. Het ontbinden van een huurovereenkomst dient in een bodemprocedure aan de orde te worden gesteld.
3. Talis legt als voornaamste reden aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met haar hoofdverplichting het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de bestemming te gebruiken, door toe te staan dat daarin - kort gezegd - een illegale hennepkwekerij wordt geëxploiteerd. Daartoe is het volgende van belang.
4. Vaststaat dat de politie op 28 juni 2004 in de woning van [gedaagde] op de zolderverdieping een niet in werking zijnde hennepkwekerij heeft aangetroffen, waarbij het ging om 385 hennepplantjes. [gedaagde] heeft erkend dat dit gegeven op zich een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert, op grond waarvan Talis de ontbinding van de huurovereenkomst kan inroepen en daarop vooruitlopend ontruiming van de woning kan vorderen. [gedaagde] is echter van oordeel dat in het onderhavige geval bijzondere omstandigheden maken dat ontruiming achterwege dient te blijven. Zij heeft daartoe aangevoerd dat niet zijzelf, maar een derde de hennepkwekerij op de zolder heeft aangelegd en dat er in zoverre dus sprake is van overmacht. [gedaagde] was niet op de hoogte van het bestaan van de hennepkwekerij.
5. De voorzieningenrechter is van oordeel dat gelet op het relaas van verbalisant [betrokkene 1], zoals neergelegd in een proces-verbaal van 4 oktober 2004, er vooralsnog vanuit kan worden gegaan dat er sprake is geweest van een professionele hennepkwekerij op de zolder van de woning van [gedaagde]. Tevens acht de voorzieningenrechter het voorshands niet aannemelijk dat [gedaagde] niet op de hoogte was van het bestaan van die hennepkwekerij. Allereerst blijkt uit een schrijven van 16 juli 2004 van voornoemde verbalisant dat door omwonenden was gezien dat er materialen de woning werden binnengebracht waarmee een hennepkwekerij zou kunnen worden gemaakt. Voorts heeft [gedaagde] tijdens haar verhoor bij de politie op 30 juni 2004 onder meer verklaard: “U vraagt mij wie de eigenaar van de kwekerij is. [betrokkene 2] of [betrokkene 2] (fonetisch). Ik weet echter niet zijn nummer want dat moest ik weggooien. Hij vertelde dat hij de zolder wilde gebruiken voor 50,00 euro in de week. Ik heb hier toen mee ingestemd. (...) Ik heb toen gezien dat hij met spullen aan het sjouwen was.” Het feit dat [gedaagde], naar haar eigen verklaring, naam, adres en telefoonnummer van haar onderhuurder niet kende, is ook een aanwijzing dat zij kon vermoeden dat sprake was van illegale activiteiten van de onderhuurder.
Bovendien bevindt de meterkast, waarin buiten de elektriciteitsmeter om een omleiding was gemaakt voor de elektriciteitsvoorziening van de hennepkwekerij, zich in de keuken - dus niet op de afgesloten zolder - hetgeen door [gedaagde] niet is betwist. Deze omstandigheden maken dat het niet aannemelijk is dat [gedaagde] niet heeft geweten dat er een hennepkwekerij op haar zolder was aangelegd.
6. Voorshands geoordeeld moet het gebruik van de zolder als illegale hennepkwekerij door een onbekende derde die deze zolder in onderhuur heeft gekregen van [gedaagde], de huurster, worden gekwalificeerd als dat van een niet goed huurder. De huurder is immers verantwoordelijk voor hetgeen zich in zijn of haar woning afspeelt, waarbij in het onderhavige geval bovendien van belang is dat - zoals reeds eerder overwogen - niet aannemelijk is dat [gedaagde] niet heeft geweten dat de zolder als hennepkwekerij werd gebruikt. Dergelijk illegaal gebruik van de woning roept een reële kans op overlast, gevaar of beschadiging dan wel waardevermindering van het gehuurde in het leven. [gedaagde] heeft daarmee dus gehandeld in strijd met de op haar rustende verplichtingen jegens Talis zoals hiervoor onder 2 van de vaststaande feiten is weergegeven. Dat het maar om een deel van de woning (de zolder) gaat en dat het gevaar en de overlast zich niet of nauwelijks hebben verwezenlijkt, doet aan het voorgaande niet af. Ook het feit dat de hennepkwekerij niet meer bestaat, maakt het voorgaande niet anders.
7. Wil een vordering als de onderhavige voor toewijzing in aanmerking komen, dan moet het in hoge mate waarschijnlijk zijn dat de vordering van Talis (tot ontbinding van de huurovereenkomst) in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Op grond van het voorgaande kan thans met voldoende mate van waarschijnlijkheid worden aangenomen dat de bodemrechter niet anders zal beslissen. Het overige van het primair gevorderde zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat [gedaagde] uiterlijk 7 januari 2004 de woning dient te hebben verlaten en ontruimd. Bovendien zullen aan deze ontruiming dwangsommen worden verbonden, die echter aan een maximum zullen worden gebonden als hierna te melden.
8. De omstandigheid dat [gedaagde] samen met haar drie minderjarige kinderen in de woning woont, kan [gedaagde] overigens ook niet baten. Weliswaar is aannemelijk dat een ontruiming (negatieve) gevolgen voor de kinderen kan hebben, maar het is op de eerste plaats de verantwoordelijkheid van [gedaagde] als ouder van de minderjarige kinderen om de nodige voorzieningen te treffen teneinde eventuele nadelige gevolgen voor de kinderen zoveel mogelijk te beperken. Eveneens is duidelijk dat het niet tot de taak van Talis behoort om - anders dan via het systeem van verhuur van woningen aan huurders die daarvoor krachtens haar doelstelling in aanmerking komen - voor onderdak te zorgen van minderjarigen die ingevolge een rechterlijk vonnis uit een woning moeten vertrekken.
9. Nu de voornaamste stelling van Talis reeds tot ontruiming van de woning leidt, behoeven de overige door Talis aangevoerde stellingen, achterstand in de betaling van de huurpenningen en het door [gedaagde] stelselmatig en bij herhaling schuldig maken aan het bezorgen van overlast, geen verdere bespreking.
10. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] in de kosten van dit kort geding worden verwezen.
De beslissing
1. veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk vrijdag 7 januari 2005 de woning c.a., staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres], met al de hare en het haren te (doen) verlaten en te ontruimen, die woning in goede staat aan Talis op te leveren en door overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Talis te stellen en de desbetreffende woning niet meer te betreden;
2. veroordeelt [gedaagde], om, ingeval zij na betekening van dit vonnis in gebreke mocht blijven aan de ontruiming onder 1 te voldoen, aan Talis te betalen een dwangsom van € 250,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] hiermee in gebreke is, met een maximum van € 12.500,-, met dien verstande dat [gedaagde] geen verdere dwangsommen verschuldigd zal zijn indien Talis gebruik maakt van de hierna te geven machtiging tot tenuitvoerlegging van dit vonnis;
3. machtigt Talis om zonodig met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie de hiervóór onder 1 gegeven veroordeling ten uitvoer te leggen;
4. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Talis bepaald op € 816,- voor salaris procureur en op € 324,78 voor verschotten (€ 241,- wegens griffierecht en € 83,78 wegens exploot dagvaarding);
5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6. weigert het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.Æ. Uniken Venema en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. van Gameren op 1 december 2004.
de griffier de voorzieningenrechter