Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak/rolnummer: 112878/HA ZA 04-803
Datum uitspraak: 8 december 2004
Vonnis
in de zaak van
[eiser],
[eiseres],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers bij dagvaarding van 23 april 2004,
procureur mr. N.L.J.M. Rijssenbeek te Arnhem,
advocaat mr. P.A. Schippers te 's-Hertogenbosch,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ZALTBOMMEL,
zetelend te Zaltbommel,
gedaagde,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. D.M.H.M. van Dijk, beiden te Arnhem.
Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 7 juli 2004 wordt naar dat vonnis verwezen. Ingevolge dat vonnis heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan het proces-verbaal zich bij de stukken bevindt. Vervolgens is weer vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1 Op 22 februari 2003 hebben [eiser] c.s. zich bij de Gemeente ingeschreven voor een bouwkavel in Zaltbommel. Onderaan het inschrijvingsformulier is het volgende bepaald: "Ondergetekende is ermee bekend, dat mocht in de vervolgprocedure blijken dat u op basis van onjuiste of onvolledige informatie een kavel of woning toegewezen heeft gekregen, de koopovereenkomst eenzijdig ontbonden kan worden.".
1.2 Op 5 juni 2003 hebben [eiser] c.s. een optieovereenkomst gesloten met de Gemeente met betrekking tot de koop van een bouwkavel (nummer 25) van 280 m² voor € 43.400,- ten behoeve van de bouw van een halfvrijstaand woonhuis in het plangebied "De Waluwe" te Zaltbommel. Op grond van deze overeenkomst moesten [eiser] c.s. in samenwerking met de optienemer van kavel 24, mevrouw [betrokkene 1], een bouwplan ontwikkelen. De optieovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
Artikel 1 Optieovereenkomst Pro
1.1 De gemeente houdt de grond vrij voor optienemer voor de duur van deze overeenkomst.
1.2 Deze optieovereenkomst heeft tot doel om de optienemer samen met de optienemer van bouwkavel 24 in de gelegenheid te stellen een bouwplan te ontwikkelen.
1.3 De optienemer dient binnen 3 maanden, ingaande op 1 juni 2003, een gezamenlijk schetsplan met de optienemer van bouwkavel 24 te overleggen dat voldoet aan het bestemmingsplan en dat positief beoordeeld is door de Welstandscommissie.
1.4 Indien aan artikel 1.3 is voldaan zal deze overeenkomst om worden gezet in een koopovereenkomst. De optienemer verklaart de conceptkoopovereenkomst te hebben ontvangen en verklaart bij deze hiervan kennis te hebben genomen.
Artikel 2 Termijn Pro, ontbinden
2.1 Indien er niet binnen 3 maanden een bouwplan ligt dat voldoet aan het bestemmingplan en dat positief beoordeeld is door de Welstandscommissie is deze optieovereenkomst van rechtswege ontbonden.
2.2 In het geval van ontbinding zal de optienemer van de wachtlijst voor kavelwoningen worden verwijderd.
1.3 De in artikel 1.4 van de optieovereenkomst bedoelde concept-koopovereenkomst kent onder meer de volgende bepalingen:
Artikel 19 Verplichting Pro realisering bebouwing
1. Koper is verplicht het verkochte te bebouwen overeenkomstig de in aanhef van de koopovereenkomst aangegeven bebouwing (namelijk: “een halfvrijstaand woonhuis volgens het schetsplan dat voldoet aan het bestemmingsplan en dat positief beoordeeld is door de welstandcommissie”, rb).
2. Binnen twee jaar na datum van het ondertekenen van de akte van levering moet de op het verkochte te stichten bebouwing voltooid en gebruiksklaar zijn. Indien daartoe aanleiding bestaat kan het college deze termijn verlengen.
3. (...)
4. (...)
5. (...)
Artikel 27 Bouwen Pro volgens schetsplan
1. Koper verplicht zich om te bouwen volgens het schetsplan dat is ingeleverd en dat voldoet aan het bestemmingsplan en dat positief is beoordeeld door de Welstandscommissie. Bij de gemeente is dit schetsplan bekend onder dossiernummer…. .
2. Bij niet-nakoming van deze verplichting is de boetebepaling, artikel 29, is van toepassing.
1.4 Op 22 juli 2003 hebben [eiser] c.s. samen met [betrokkene 1] een schetsplan ingediend bij de gemeente Zaltbommel, waarbij de bouwkosten van het bouwwerk van [eiser] op € 130.000,- zijn geraamd. Het schetsplan is positief beoordeeld door de Welstandscommissie.
1.5 Bij brief van 11 augustus 2003 heeft de Gemeente [eiser] c.s. uitgenodigd voor een bespreking met haar en [betrokkene 1]. In deze brief staat onder meer: "U gaat deze twee-onder-één-kapwoning bouwen met mevrouw [betrokkene 1]. Van beide partijen bereiken ons geluiden dat er om financiële en bouwkundige redenen samen niet wordt uitgekomen om het definitieve bouwplan te ontwikkelen. Inmiddels is een schetsplan ingediend en deze is door Welstand goedgekeurd. Wij nemen derhalve aan dat beide partijen zich in het schetsplan kunnen vinden en dat de eventuele verschillen van mening op bouwkundig vlak er thans niet meer zijn. Voordat de definitieve overeenkomsten worden verzonden willen wij beide partijen uitnodigen voor een gesprek op 28 augustus 2003 om 17.30 uur op de Walderweg 2 te Kerkwijk om mogelijke problemen in de toekomst te voorkomen. Namens de gemeente Zaltbommel zal de heer [betrokkene 2] bij dit gesprek aanwezig zijn. In dit gesprek kunnen onder andere de gevolgen aan de orde komen voor het ondertekenen van de overeenkomst."
1.6 Bij brief van 10 september 2003 heeft de Gemeente het volgende aan [eiser] c.s. meegedeeld: "Tijdens het gesprek kwam naar voren dat er geen verschil van mening is omtrent de te ontwikkelen twee-onder-één-kapwoning. Hiervoor is reeds een schetsplan ingediend en deze is door Welstand goedgekeurd. Waar geen overeenstemming over bereikt kon worden is de keuze van de aannemer welke deze twee-onder-één-kapwoning gaat bouwen, omdat de verschillende offertes voor de beide partijen zodanig uiteenlopen, dat voor ieder van de partijen de keus van de andere partij niet acceptabel is vanwege het offertebedrag. Om tot een oplossing te komen zijn de volgende afspraken gemaakt. Er worden nogmaals éénduidige offertes aangevraagd bij Golderwijk te Doetinchem en MPO te Zaltbommel. Daarnaast wordt een offerte aangevraagd aan een bedrijf waar beide partijen nog geen offerteaanvraag hebben gedaan. De termijn van verzending van de definitieve koopovereenkomsten wordt ongeveer twee weken opgeschort tot 24 september 2003. Voor 24 september 2003 dienen beide partijen in onderling overleg een keuze te maken uit de offertes. (...) Voor de goede orde wijzen wij op artikel 19 van Pro de koopovereenkomst. Hier is een verplichting tot realisering bebouwing opgenomen. Indien u er samen op korte termijn niet uitkomt dan zullen wij de kavels voor beide partijen transporteren. Indien u binnen twee jaar niet tot realisatie van de twee-onder-één-kapwoning heeft kunnen komen, omdat beide partijen het samen niet eens wordt dan heeft de gemeente Zaltbommel het recht gelet op artikel 19, lid 6 om de kavel terug te kopen tegen dezelfde koopprijs."
1.7 Bij een tweede bespreking tussen de Gemeente, [eiser] c.s. en [betrokkene 1] is besproken dat [eiser] c.s. aan de Gemeente stukken zou doen toekomen, waaronder een kostenraming voor het te bouwen huis waaruit zou blijken dat dit huis voor circa euro 150.000,- kon worden gebouwd.
1.8 Bij brief van de raadsvrouwe van [betrokkene 1] aan de gemeente van 12 september 2003 wordt onder andere het volgende meegedeeld: “Van cliënt vernam ik heden dat zich terzake - helaas - toch weer de nodige problemen voordoen. (...) Tijdens de bespreking op 28 augustus 2003 werd duidelijk dat de heer en mevrouw [eiser] een duidelijk budget hebben. Op zich geen probleem, ware het niet dat de woning volgens het ingediende schetsplan en volgens de wensen van de heer en mevrouw [eiser] niet binnen hun budget past. Alleen Goldewijk zou wellicht binnen het budget passen. Cliënten betwijfelen dit, niet alleen omdat Goldewijk geen offerte afgeeft op basis van het schetsplan - hetgeen uitgangspunt is - maar ook omdat Goldewijk in een eerder stadium een offerte heeft aangegeven die meer richting de € 200.000,- ging dan richting de door de heer en mevrouw [eiser] gewenste € 150.000,-.”
1.9 Op 6 oktober 2003 heeft Bouw-adviesburo Th. [betrokkene 3] aan [eiser] het volgende schriftelijk meegedeeld: "Hiermede bevestigen wij U onze mondelinge opgave betreffende de prijs voor de door ons getekende 2 onder een kap aan de [adres] 24 en 25 te Zaltbommel. De woning nr. 25 kan volgens ons gebouwd worden voor een prijs van circa 155.000,- euro incl. btw exkl. garage en eventueel heiwerk." [eiser] c.s. hebben deze brief, na de zinsnede "exkl. garage en eventueel heiwerk" te hebben weggehaald, aan de Gemeente gegeven.
1.10 Op 10 oktober 2003 heeft de Gemeente [eiser] c.s. verzocht te verklaren waarom haar na verificatie is gebleken dat de door hen afgegeven brief van Bouw-adviesburo [betrokkene 3] inhoudelijk afwijkt van de originele brief.
1.11 [eiser] c.s. hebben hierop op 14 oktober 2003 schriftelijk als volgt gereageerd - voor zover relevant: "Naar aanleiding van uw brief van 10 oktober 2003 wil ik u mijn welgemeende excuses aanbieden. Een verklaring voor de ontstane situatie: ik kreeg de brief van de heer [betrokkene 3] pas op dinsdag 8 oktober in de namiddag bezorgd (...) Toen ik deze brief opende zag ik staan dat het excl.garage en eventueel heiwerk was. Ik heb direct contact opgenomen met de heer [betrokkene 3] maar kreeg hem niet te pakken. Daar er veel haast bij was om dit alles zo snel mogelijk bij de gemeente te bezorgen, heb ik [eiser] de tekst excl. garage en eventueel heiwerk laten vervallen, omdat ik van mening was dat dit inclusief moest zijn. Toen ik een tijdje geleden met de heer [betrokkene 3] om de tafel zat heb ik het er wel over gehad om eventueel de garage te laten vervallen om zo kosten uit te sparen en dit later wel te realiseren. Welnu zijn er toch een aantal aannemers die het voor circa € 155.000,- kunnen bouwen alles inclusief behalve het sanitair gebeuren, ga dit zelf doen omdat mijn vrouw [eiseres] bij Plieger werkt en daar zeer hoge korting kan bedingen. De keuken is ook exclusief want die gaat mee uit onze bestaande woning, is pas 4 jaar oud. Ik had zeker de heer [betrokkene 3] hiervan op de hoogte moeten stellen, wat ik verzuimd heb. Om die reden is er een misverstand opgetreden die ikzelf heb veroorzaakt en hiermee ook de goede naam van de heer [betrokkene 3] in discrediet heb gebracht.(...)".
1.12 Bij brief van 17 oktober 2003 heeft de Gemeente op haar beurt op deze brief als volgt gereageerd: "Wij zijn van mening - en u heeft dat niet kunnen weerleggen - dat u het betreffende origineel document willens en wetens hebt veranderd zonder medeweten van Bouw-adviesburo Th. [betrokkene 3]. U heeft dit op een zodanige wijze gedaan dat, indien wij niet het een en ander hadden geverifieerd, het document als origineel zou zijn beschouwd en als zodanig zou zijn behandeld. (...) Omdat u in uw brief van 15 oktober uw excuses hebt aangeboden en spijt heeft betuigd willen wij u de kans geven om vrijwillig afstand te doen van alle rechten, voor zover daarvan sprake is, op kavel 25 in de Waluwe in Zaltbommel. Wij zullen in dat geval geen aangifte doen van valsheid in geschriften.".
1.13 Bij brief van 27 oktober 2003 heeft de raadsman van [eiser] c.s. dit voorstel afgewezen omdat er geen enkele (juridische) grondslag is voor het doen van afstand en daarbij de Gemeente aansprakelijk gesteld voor alle schade die [eiser] c.s. (zullen) lijden.
1.14 Als reactie hierop heeft de raadsman van de Gemeente bij brief van 22 januari 2004 het volgende meegedeeld: “Blijkens die brief bent u niet bereid afstand te doen van uw aanspraken op bouwkavel 25 aan de [adres] in Zaltbommel.(…) Verder wijs ik erop dat in het door u ondertekende inschrijff- en selectieformulier is bepaald dat indien op basis van onjuiste of onvolledige informatie een kavel of woning wordt toegewezen, de koopovereenkomst eenzijdig door de Gemeente kan worden ontbonden. (...) Namens de gemeente Zaltbommel deel ik u hierbij mede dat de gemeente met ingang van heden de optieovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt, zodat deze thans niet meer van kracht is. Tevens bericht ik u dat u met onmiddellijke ingang als optienemer van de wachtlijst voor kavelwoningen bent verwijderd.”
1.15 Bij brief van 13 februari 2004 is de Gemeente namens [eiser] c.s. gesommeerd de koopovereenkomst na te komen.
Het geschil
2. [eiser] c.s. vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat tussen de Gemeente en de heer [eiser] een rechtsgeldige koopovereenkomst met betrekking tot kavel 25 van het bestemmingsplan Waluwe te Zaltbommel tot stand is gekomen en dat deze koopovereenkomst zonder grond of titel buitengerechtelijk is ontbonden. Voorts vorderen zij de Gemeente te veroordelen deze koopovereenkomst na te komen en voor zover nakoming blijvend onmogelijk is de gemeente Zaltbommel te veroordelen tot vergoeding van schade nader op te maken bij staat, met haar veroordeling in de proceskosten. Daartoe hebben zij aangevoerd dat de koopovereenkomst tot stand was gekomen op basis van het door [eiser] c.s. ingediende en door de Welstandscommissie goedgekeurde schetsplan en dat de Gemeente deze zonder grond buitengerechtelijk heeft ontbonden. De door [eiser] c.s. overgelegde brief van [betrokkene 3] (zie 1.9) is onverplicht overgelegd en de aanpassing van die brief door [eiser] is volgens hen geen tekortkoming in de nakoming die een ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigde.
3. De Gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [eiser] c.s. met hun veroordeling in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
De beoordeling van het geschil
4. In dit geschil draait het om de vraag of er een koopovereenkomst tussen de Gemeente en [eiser] c.s. met betrekking tot bouwkavel 25 tot stand is gekomen. [eiser] c.s. hebben daartoe gesteld dat de optieovereenkomst van 6 juni 2003 in artikel 1.3 een opschortende voorwaarde bevat. Op het moment dat het schetsplan door [eiser] c.s. en [betrokkene 1] was ingediend en door de welstandscommissie positief is beoordeeld, werd aan deze opschortende voorwaarde voldaan en is daarmee volgens hen een perfecte koopovereenkomst tot stand gekomen.
5. De Gemeente heeft daartegenover aangevoerd dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat er nog allerlei problemen bestonden tussen [eiser] c.s. en [betrokkene 1] over de uitvoering van het schetsplan, die de Gemeente in een tweetal besprekingen met deze partijen heeft trachten op te lossen opdat daarna een koopovereenkomst tot stand kon komen. Omdat deze problemen uiteindelijk niet zijn opgelost en men niet tot een gezamenlijke keuze voor een aannemer heeft kunnen komen, zullen deze partijen dus ook niet samen een bouwplan realiseren en is er daarom ook geen sprake van wilsovereenstemming tussen de Gemeente en [eiser] c.s., aldus de Gemeente. Door met gebruik van een vervalst stuk de Gemeente een verkeerde voorstelling van zaken te geven heeft [eiser] c.s. volgens de Gemeente onrechtmatig gehandeld.
6. De vraag is of artikel 1.3 van de optieovereenkomst in samenhang met artikel 1.4 gelezen, is op te vatten als een opschortende voorwaarde. Een opschortende voorwaarde is een toekomstige en onzekere gebeurtenis, die niet de verbintenis maar de werking van de verbintenis opschort. De Gemeente heeft zich kennelijk op het standpunt gesteld dat voor het ontstaan van de koopovereenkomst nog actief handelen noodzakelijk was, nu in de brief van 11 augustus 2003 wordt voorgesteld met de partijen over de uitvoering van het schetsplan (het definitieve bouwplan) te overleggen in welk overleg onder andere aan de orde zal komen wat de gevolgen voor het ondertekenen van de koopovereenkomst zullen zijn.
7. Vastgesteld wordt dat in de optieovereenkomst de essentialia van de koopovereenkomst zijn opgenomen, nu er immers is bepaald dat het specifieke kavel met nummer 25 aan de [adres] 35 te Zaltbommel tegen de daarin bepaalde prijs voor [eiser] c.s. wordt “vrijgehouden”. Deze overeenkomst bevat daarmee een voldoende gespecificeerd onherroepelijk aanbod van de Gemeente als bedoeld in artikel 6:219 lid 3 BW Pro, zodat geen nieuwe wilsverklaring van de Gemeente als optiegever nodig was om de koopovereenkomst tot stand te doen komen. Dit aanbod met opschortende voorwaarde is bij de ondertekening van de optieovereenkomst door [eiser] c.s. aanvaard. Nu onbetwist omstreeks juli 2003 aan deze voorwaarde is voldaan, is daarmee van rechtswege de koopovereenkomst, waarvan - zoals overwogen - de essentialia (welk kavel, van welke grootte tegen welke koopsom) in de optieovereenkomst en de overige specifieke bepalingen via de daarbij gevoegde conceptkoopovereenkomst aan beide partijen genoegzaam bekend waren, tot stand gekomen. Het feit dat hiervan nog geen definitieve schriftelijke versie bestond, doet aan het totstandkomen van de koopovereenkomst niets af. Het enkele feit dat de Gemeente vervolgens door middel van besprekingen heeft getracht de toekomstige buren op één lijn te krijgen met betrekking tot de uitvoering van het schetsplan is onvoldoende om te concluderen dat de koopovereenkomst nog niet tot stand was gekomen. Bovendien heeft de Gemeente in haar brief van 10 september 2003 aangegeven dat zij, indien de partijen niet samen tot een keuze voor de uitvoering van het schetsplan kunnen komen, zal overgaan tot het transporteren van de kavels, waarbij zij heeft verwezen naar haar terugkooprecht indien niet binnen twee jaar de bebouwing is voltooid als bedoeld in artikel 19 van Pro de koopovereenkomst. Hieruit volgt dat ook de Gemeente er kennelijk van uitging dat er reeds een titel voor transport bestond.
8. In de hiervoor onder 1.14 genoemde brief is de optieovereenkomst namens de Gemeente ontbonden. Zoals uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt, was toen reeds een koopovereenkomst tot stand gekomen. Ontbinding van een overeenkomst heeft geen terugwerkende kracht, zodat de ontbinding van de optieovereenkomst (het bestaan van) de koopovereenkomst verder niet raakt. Hieruit volgt dat de vraag of de buitengerechtelijke ontbinding van de optieovereenkomst door de Gemeente op goede gronden is geschied, voor de beoordeling van dit geschil verder in het midden kan blijven. Nog daargelaten dat de koopovereenkomst niet buitengerechtelijk is ontbonden, ziet de hiervoor onder 1.1 weergegeven bepaling - waarop de Gemeente zich in bedoelde brief beroept - op onjuiste en onvolledige informatie op basis waarvan het bouwkavel aan de ingeschrevene zou zijn toegewezen. Nu het door [eiser] vervalste stuk niet diende voor de inschrijving of toedeling van het bouwkavel, de toedeling reeds was voltooid en de koopovereenkomst inmiddels zelfs tot stand was gekomen, valt zonder nadere toelichting - die ontbreekt - niet in te zien hoe de Gemeente de koopovereenkomst met een beroep op deze bepaling zou hebben kunnen ontbinden.
9. De slotsom gezien het vorenstaande is dat de vordering van [eiser] c.s. te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst met betrekking tot kavel 25 tussen de partijen tot stand is gekomen, voor toewijzing gereed ligt. Nu niet deze koopovereenkomst maar de optieovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, zal de gevorderde verklaring voor recht dat de koopovereenkomst zonder grond of titel buitengerechtelijk is ontbonden, moeten worden afgewezen. Na de comparitie is bij brief van 18 oktober 2004 namens de Gemeente toegelicht wat de stand van zaken is met betrekking tot het onderhavige kavel. Uit deze toelichting blijkt dat het kavel nog niet is verkocht en geleverd aan een derde, zodat de vordering tot nakoming van de koopovereenkomst toewijsbaar is en aan de vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure niet meer wordt toegekomen.
10. Als de in het ongelijk gestelde partij zal de Gemeente worden veroordeeld in de kosten van het geding.
De beslissing
De rechtbank,
verklaart voor recht dat tussen de Gemeente en [eiser] na de positieve beoordeling door de Welstandscommissie van het ingediende schetsplan een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot kavel 25 van het bestemmingsplan Waluwe te Zaltbommel aan de [adres] te Zaltbommel,
veroordeelt de Gemeente de verplichtingen voortvloeiend uit deze koopovereenkomst na te komen,
veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding, tot op heden bepaald op € 324,78 aan verschotten en € 904,- aan salaris procureur,
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.M.I. de Waele en uitgesproken in het openbaar op 8 december 2004.
de griffier: de rechter: