Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak/rolnummer: 110889/ HA ZA 04/465
Datum uitspraak: 22 december 2004
Vonnis
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser bij dagvaarding van 3 maart 2004,
procureur mr. P.C Plochg te Arnhem,
advocaat mr. P.A. Kooyman te Houten,
tegen
[gedaagde 1],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. H. van Ravenhorst,
advocaat mr. J. Pieters,
beiden te Arnhem,
Het verloop van de procedure.
Voor het eerdere verloop van deze procedure wordt verwezen naar het tussenvonnis van 21 juli 2004. Ingevolge dat tussenvonnis heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan het proces-verbaal zich bij de stukken bevindt. Voorafgaand aan de comparitie heeft mr. Kooyman nog een brief met vier producties gestuurd. Ten slotte is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten.
1.1 Eiser heeft op 9 september 2002 van de Gemeente [woonplaats] (de Gemeente) een bouwkavel met nummer 301 gekocht aan de [adres] te [woonplaats] voor een koopprijs van € 177.49,-. Eiser heeft deze kavel via Guyt Makelaar te [woonplaats] te koop aangeboden.
1.2 Op 27 november 2002 heeft eiser deze bouwkavel doorverkocht aan gedaagden voor een prijs van € 302.500,-. De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen: “10.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 30.250,- verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten en verhaal. (…); 10.3 Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van 3 promille van de koopprijs, onverminderd het recht van aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke dag na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is. 18a. Koper heeft inspanningsverplichting om een goedgekeurd bouwplan te realiseren voor 9 december 2002. 18b Verkoper kan kosteloos ontbinden indien koper zijn verplichtingen, zoals vermeld in 18a, niet nakomt.”
1.3 Op grond van het vigerende bestemmingsplan is op het bouwkavel het “Beeldkwaliteitsplan locatie “[adres]” Gemeente [woonplaats]” van toepassing. In dit Beeldkwaliteitsplan is onder meer bepaald: “Enkele vrijstaande huizen en de bestaande boerderij vormen de overgang van de buurt naar de [adres]. Zodoende blijft de sfeer van de [adres] gehandhaafd. De nieuwe huizen sluiten qua architectuur aan op de bestaande woningen met een bouwlaag en zadeldak, met de nokrichting dwars op de weg. De gevels zijn geheel van bruine baksteen of wit gestuct.” Het bevat in verband daarmee het volgende voorschrift: “Vrijstaande woningen langs de [adres] hebben een bouwhoogte van 1 laag en zadeldak, met nokrichting dwars op de weg; gevels zijn van roodbruine baksteen of wit gestuct.”.
1.4 Op 4 december 2002 is namens gedaagden door een ex-senior medewerker bouwzaken van de Gemeente, de heer [betrokkene 1], een schetsplan bij de Gemeente ingediend. Bij brief van 10 januari 2003 heeft de Gemeente met betrekking tot dit schetsplan verzocht om nadere gegevens.
1.5 Bij brief van 3 maart 2003 heeft de Welstandscommissie met betrekking tot dit schetsplan als volgt geadviseerd: “De woning zal een onderdeel van een aantal vrijstaande woningen vormen die de overgang naar de [adres] moeten waarborgen. Zodoende zal de sfeer van de [adres] gehandhaafd blijven. Ten aanzien van het voorliggende voorstel merken wij op dat het niet aan de geformuleerde richtlijnen voldoet. Betreffende woning dient een bouwlaag met zadeldak te zijn waarbij de nokrichting dwars op de weg is. In dat opzicht adviseren wij het ontwerpconcept te laten wijzigen. Ten aanzien van de uitwerking merken wij op dat deze niet op de architectuur van de bestaande woningen aan de [adres] zal aansluiten. Hierbij doelen wij op de ‘grote gaten’ (entree en ter plaatse van de eerste verdieping) in het voorgevelbeeld, alsmede op de grote dakkapellen (plat en aangekapt). Wij adviseren dan ook de vormgeving meer op de bestaande woningen te laten afstemmen. (…) Met inachtneming van het bovenstaande voldoet het bouwwerk niet aan redelijke eisen van welstand.”
1.6 Op 15 april is namens gedaagden door [betrokkene 1] een nieuw schetsplan bij de Gemeente ingediend.
1.7 Het advies over dit nieuwe schetsplan heeft de Welstandscommissie bij brief van 19 mei 2003 aan het college van de Gemeente meegedeeld: “ De hoofdopzet voldoet niet aan een belangrijk uitgangspunt, namelijk dat de woning in de diepterichting van de kavel ontwikkeld dient te worden. Hierdoor zou het beoogde open bebouwingsbeeld gegarandeerd kunnen worden. Daarnaast zal de nieuwbouw volgens dit uitgangspunt aansluiten bij het bestaande bebouwingsbeeld langs de [adres]. Dit is eveneens één van de uitgangspunten voor nieuwbouw ter plaatse. Ook zijn wij van mening dat de hiërarchie in massaopbouw niet helder is weergegeven (herkenbaar onderscheid tussen hoofd en aanbouwmassa). Dit is het gevolg van het hoge ‘tussenlid’ dat min of meer in de aanbouwmassa overgaat. Op grond van het voorgaande adviseren wij dan ook van een ander ontwerpconcept uit te gaan waarbij de gebouwen meer in de diepterichting van de kavel ontwikkeld zijn en waarbij de hiërarchie in massaopbouw beter tot uitdrukking wordt gebracht. Ten aanzien van de uitwerking merken wij op dat de vele toevoegingen aan de verschillende gevels onrustige gevelbeelden zullen opleveren. Hierbij doelen wij op de erker, balkon en luifel in het voorgevelbeeld, de gevelverhogingen in het linker zijgevelbeeld van de aanbouw, de erker in het rechter zijgevelbeeld. Wij adviseren de gekozen hoofdopzet minder te laten aantasten door de vele toevoegingen. Vooralsnog dienen wij onderstaande conclusie aan te houden. Met inachtneming van het bovenstaande voldoet het bouwwerk niet aan redelijke eisen van welstand.”
1.8 Bij brief van 2 juni 2003 hebben gedaagden - onder meer - het volgende aan eiser meegedeeld: “Wij hebben sindsdien kosten nog moeite gespaard om op die locatie een goedgekeurde bouwvergunning c.q. bouwplan te verkrijgen. Helaas zonder het gewenste resultaat. Tot twee maal toe heeft de Gemeente [woonplaats] de ingediende plannen afgekeurd (zie bijlagen). Aangezien de overeenkomst destijds is gesloten met de twee ontbindende voorwaarden, van enerzijds een goedgekeurd plan en anderzijds het financieringsvoorbehoud, doen wij middels dit formele schrijven een beroep op de eerstgenoemde ontbindende voorwaarde. Wij gaan derhalve als koper de overeenkomst ontbinden conform hetgeen is overeengekomen. Wij verzoeken u om een voor akkoord getekend kopie van dit schrijven aan ons te retourneren.”
1.9 Bij brief van 6 juni 2003 hebben gedaagden de Gemeente als volgt bericht (voor zover van belang): “Het advies houdt in dat er wederom een nieuw conceptontwerp moet worden gemaakt daar het ingediende bouwplan te veel toevoegingen aan de woning heeft.(…) Om tot een vergelijk te komen zijn wij bereid om de grote dakkapel te laten vervallen en te vervangen voor drie kleine dakkapellen conform het gerealiseerde plan naast ons. De erker is een essentieel onderdeel van onze woonwensen en gelet op woningen op hetzelfde plan en in de naaste omgeving moet dit geen probleem kunnen zijn. Het verbindingslid zorgt voor eenheid in onze woningen en is noodzakelijk om intern de kinderkamer te kunnen bereiken, zodat niet alleen via het kantoor deze ruimte bereikbaar is. Tevens is deze bouw reeds eerder gerealiseerd in het bestemmingsplan en zorgt het voor rust in het totale beeld.”
1.10 Op 13 juni 2003 heeft eiser overleg gehad met zijn makelaar, die hem heeft geadviseerd het perceel weer in de verkoop te doen. Op zijn advies is er weer een bord met de tekst “te koop” op het perceel geplaatst.
1.11 Op 27 juni 2003 hebben eiser en gedaagde sub 1 telefonisch contact gehad. Daarbij is aan de orde gekomen dat gedaagden op 4 juli 2003 een afspraak bij de Gemeente hadden voor een gesprek. Gedaagde sub 1 heeft te kennen gegeven daar niet naartoe te zullen gaan. Eiser is vervolgens wel naar dit gesprek gegaan.
1.12 Op 7 juli 2003 doet eiser bij gedaagden telefonisch verslag van het gesprek bij de Gemeente.
1.13 Bij brief van 16 juli 2003 wordt namens eiser onder meer het volgende meegedeeld: “ In artikel 18a van de koopovereenkomst is bepaald dat u een inspanningsverplichting heeft om een goedgekeurd bouwplan te realiseren voor 9 december 2002. Tot op heden heeft u niet aan dit vereiste voldaan. Uw bouwplan is immers tot twee maal toe afgewezen door de welstandscommissie. Mijn cliënt heeft bij deze welstandscommissie naar de afwijzingen geïnformeerd. Deze commissie heeft mijn cliënt aangegeven dat u goedkeuring krijgt voor het tweede door u ingediende bouwplan na enkele aanpassingen. Wellicht dat ook u een gesprek met de welstandscommissie kunt aangaan waardoor een goedgekeurd bouwplan op korte termijn gerealiseerd kan worden. Namens mijn cliënt stel ik u hierbij in gebreke. Ik verzoek u dan ook om de koopovereenkomst alsnog na te komen binnen een termijn van vier weken na dagtekening van vandaag. Blijft nakoming uit dan bent u in verzuim.“
1.14 Gedaagden hebben hierop bij brief van 18 juli 2003 (onder meer) als volgt gereageerd: “ Nu duidelijk is dat wij voor ons bouwplan geen vergunning kunnen krijgen hebben wij een beroep gedaan op de eerder genoemde ontbindende voorwaarde. De overeenkomst is door ons ontbonden. Volledigheidshalve hebben wij gevraagd om een akkoordverklaring met die ontbinding. In reactie daarop ontvingen wij nu uw sommatie tot nakoming van de overeenkomst. In die overeenkomst gaat u geheel voorbij aan de door ons ingeroepen ontbindende voorwaarde. Ik ga er vanuit dat uw cliënt niet zal ontkennen dat die ontbindende voorwaarde - hoewel abusievelijk door de makelaar niet in de overeenkomst opgenomen - overeen is gekomen. Dat kan uw cliënt ook niet. Wellicht dat u met de makelaar kunt bellen om daar bevestiging te krijgen dat deze ontbindende voorwaarde inderdaad is overeengekomen.”
1.15 Bij brief van 14 augustus 2003 heeft de raadsvrouwe van eiser gedaagden nogmaals -onder meer - als volgt gesommeerd: "Gezien het vorenstaande stel ik u nog éénmaal in de gelegenheid om de koopovereenkomst d.d. 11 november 2002 met de daarin opgenomen bepalingen (betaling van de koopsom, meewerken aan de levering etc.) uiterlijk binnen twee weken na dagtekening van deze brief na te komen."
1.16 Bij fax van 2 september 2003 heeft Guyt, de makelaar van eiser, het volgende aan de raadsman van gedaagden meegedeeld: “Voor het sluiten van de koopovereenkomst hebben koper, verkoper en makelaar het volgende uitvoerig besproken: ‘Koper zal een vooroverleg bouwplan indienen bij de gemeente. Hij heeft hierbij de inspanningsverplichting om het bouwplan te laten voldoen aan alle ter plaatse geldende ruimtelijke voorschriften. Indien de plannen door de welstandscommissie, en dus ook de gemeente worden afgekeurd en deze voldoen aan de vigerende ruimtelijke plannen, dan kan de koper de overeenkomst kosteloos ontbinden.’ Op basis van deze mondelinge afspraken is de koopovereenkomst gesloten.”.
1.17 Bij brief van 22 oktober 2003 is namens eiser de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en daarbij gesommeerd de contractuele boete van artikel 10 leden Pro 2 en 3 van de koopovereenkomst ad in totaal € 92.867,50 te betalen.
1.18 Op 26 oktober 2003 heeft eiser zijn opdracht aan Guyt Makelaars beëindigd, welke beëindiging op 6 november 2003 door Guyt is aanvaard.
1.19 Op 30 maart 2004 heeft eiser het bouwkavel doorverkocht voor een koopsom van € 295.000,-. Dit perceel is vervolgens op 21 april 2004 geleverd.
Het geschil
2. Eiser vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad gedaagden hoofdelijk te veroordelen aan hem te betalen een bedrag van € 82.486,- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 29 oktober 2003 tot de dag der algehele voldoening en voorts tot betaling van schadevergoeding aanvankelijk nader op te maken bij staat, ter comparitie gewijzigd in de schade bestaande uit het verschil van de met gedaagden overeengekomen en de uiteindelijk gerealiseerde koopprijs ad € 7.500,- en de rente die de Gemeente hem over de koopsom voor de grond in rekening heeft gebracht ad € 19.274,53, dus in totaal € 26.774,53, met hun veroordeling in de proceskosten. Daartoe heeft hij gesteld dat gedaagden de koopovereenkomst zonder grond hebben ontbonden en daarmee in verzuim zijn geraakt deze na te komen, zodat ze de contractuele boetes zoals bepaald in artikel 10 leden Pro 2 en 3 van de koopovereenkomst zijn verschuldigd alsmede de door de niet-nakoming veroorzaakte schade en de buitengerechtelijke kosten.
3. Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd.
De beoordeling van het geschil
4. In dit geschil draait het om de vraag of gedaagden de koopovereenkomst met eiser op goede grond buitengerechtelijk hebben kunnen ontbinden en in het ontkennende geval of zij op grond daarvan gehouden zijn een contractuele boete en schadevergoeding te betalen.
5. Gedaagden hebben aangevoerd dat zij bij de koop van het onderhavige bouwkavel met (de makelaar van) eiser mondeling een ontbindende voorwaarde zijn overeengekomen die er concreet op neerkomt dat gedaagden een schetsplan dat moest voldoen aan de ter plaatse geldende ruimtelijke voorschriften aan de welstandscommissie moest voorleggen, waarvoor zij een inspanningsverplichting hadden. Voorts hebben gedaagden zich op het standpunt gesteld dat deze ontbindende voorwaarde zag op het vooroverleg bouwplan en niet zozeer of gedaagden uiteindelijk een bouwvergunning kon verkrijgen. De makelaar van eiser heeft voorts schriftelijk bevestigd (hiervoor onder 1.16) dat er een mondelinge ontbindende voorwaarde tussen de partijen is overeengekomen dat indien de bouwplannen door de welstandscommissie, en dus ook de gemeente worden afgekeurd en deze voldoen aan de vigerende ruimtelijke plannen, de koper de overeenkomst kosteloos kan ontbinden. Eiser heeft het bestaan van deze ontbindende voorwaarde gemotiveerd betwist.
6. Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat de hiervoor genoemde ontbindende voorwaarde inderdaad is overeengekomen, dient de vraag te worden beantwoord of gedaagden aan de op hen in het kader van deze ontbindende voorwaarde rustende inspanningsverplichting hebben voldaan.
7. Vooropgesteld wordt dat het indienen van een zogenoemd schetsplan gebeurt in het kader van de afstemming met de welstandscommissie, zodat men in feite groen licht krijgt om de aanvraag bouwvergunning met de meer gedetailleerde bouwtekeningen in te dienen. Zo'n schetsplan is in feite een vooroverleg ter afstemming van eventuele pijnpunten in verband met de ruimtelijke voorschriften dan wel redelijke eisen van welstand. Vastgesteld moet voorts worden dat de twee door gedaagden ingediende schetsplannen onderling aanmerkelijk verschillen. Niet gezegd kan worden dat het tweede schetsplan een aanpassing dan wel nuancering van het eerste schetsplan betreft.
8. Voorts is het zo dat daargelaten de hoeveelheid inspanning die is geleverd vóór het totstandkomen en indienen van deze twee verschillende schetsplannen bij de gemeente, de welstandscommissie in beide gevallen heeft geoordeeld dat deze niet voldoen aan de geldende richtlijnen van het (onder 1.3 geciteerde) Beeldkwaliteistplan, dat onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan en daarmee van de vigerende ruimtelijke voorschriften. Daaruit volgt in beginsel dat niet aan de ontbindende voorwaarde is voldaan, maar veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat de Welstandscommissie ten onrechte heeft geoordeeld dat beide schetsplannen in strijd met dat Beeldkwaliteitsplan waren, dan had het op grond van de bij deze ontbindende voorwaarde horende inspanningsverplichting op de weg van gedaagden gelegen daarover in contact te treden met de welstandscommissie en na te gaan in hoeverre wellicht met kleine aanpassingen wél groen licht kon worden verkregen. Met name in het onder 1.7 geciteerde welstandsadvies waarin vooralsnog wordt geconcludeerd tot een negatief advies, hadden gedaagden aanleiding moeten zien dit schetsplan met de welstandscommissie te bespreken. Dit geldt temeer nadat zij van eiser de inhoud van diens bespreking met de gemeente van 4 juli 2004 - die overigens eigenlijk met gedaagden was belegd maar waarvoor deze hebben bedankt - hadden vernomen, telefonisch dan wel per brief van 16 juli 2003 (zie 1.13), dat goedkeuring met enkele aanpassingen in het tweede ontwerp tot de mogelijkheden behoorde. Uit een en ander had het voor gedaagden voldoende duidelijk moeten zijn dat de welstandscommissie op zich openstond voor vruchtbaar overleg over het tweede schetsplan. De stelling van gedaagden en de door hen ingeschakelde deskundige [betrokkene 1] dat gezien de opmerkingen van de welstandscommissie de indiening van een nieuw ontwerp zinloos is, is in dit kader niet relevant omdat nadere bespreking van het tweede ontwerp en niet het indienen van een nieuw (derde) schetsplan in de rede lag en van gedaagden kon worden gevergd. De conclusie uit het vorenstaande is dat gedaagden niet hebben voldaan aan de op hen rustende inspanningsverplichting, zodat zij de door hen gestelde ontbindende voorwaarde niet op goede grond konden inroepen.
9. Vervolgens hebben de gedaagden nog een beroep gedaan op de vernietigbaarheid van de overeenkomst wegens dwaling omdat eiser verzwegen zou hebben waar hij had moeten spreken (artikel 6:228 lid 1 sub b juncto Pro 3:51 lid 3 BW). Daartoe hebben zij aangevoerd dat eiser en diens makelaar op de hoogte waren van de relevante stukken zoals het bestemmingsplan en het Beeldkwaliteitsplan. Voor het sluiten van de koopovereenkomst hebben gedaagden vervolgens met eiser dan wel zijn makelaar hun bouwplannen besproken. Zij hebben daartoe met brochures van de door hen gewenste woning in landhuisstijl, foto's van internet en door hen zelf gemaakte schetsen laten zien hoe de door hen gewenste woning er uit zou moeten zien, waarbij de vigerende ruimtelijke voorschriften eveneens aan de orde zijn geweest. Ditzelfde vooroverleg hebben zij bovendien gehad met de gemeenteambtenaren van de afdeling bouwen en wonen. Op basis van de daarbij verkregen informatie is vervolgens door [betrokkene 1] met gedaagden het schetsplan opgesteld. Nu tijdens het vooroverleg voor de koopovereenkomst nog geen schetsplan aanwezig was maar veeleer indicatieve plaatjes van de gewenste woning en voorts de vigerende ruimtelijke voorschriften zowel voor eiser en diens makelaar als voor gedaagden op dat moment bekend waren, valt zonder nadere toelichting - die ontbreekt - niet in te zien omtrent welk feit gedaagden zouden hebben gedwaald waarvoor zij door eiser dan wel zijn makelaar zouden moeten zijn ingelicht. Van een geschonden mededelingsplicht is in het onderhavige geval dan ook geen sprake. Daargelaten het vorenoverwogene hebben gedaagden naar hun stelling kennelijk gedwaald omtrent de mogelijkheden van goedkeuring van hun bouwplannen door de welstandscommissie hetgeen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst een toekomstige omstandigheid was, die op grond van 6:228 lid 2 BW niet tot een vernietiging wegens dwaling kan leiden.
10. Gedaagden hebben bovendien aangevoerd dat zij niet in verzuim zijn geraakt omdat de namens eiser verstuurde ingebrekestelling zag op een prestatie die nog niet opeisbaar was zodat deze geen effect sorteerde. Dit betoog snijdt geen hout. Op het moment dat gedaagden werden gesommeerd de koopovereenkomst na te komen (op 16 juli en 14 augustus 2003), hadden zij deze zelf reeds buitengerechtelijk ontbonden, waaruit eiser mocht opmaken dat gedaagden geen enkele uit die overeenkomst voortvloeiende verplichting zouden nakomen. Daaruit volgt dat de ingebrekestelling in algemene termen zoals hiervoor onder 1.14 geciteerd, voor gedaagden voldoende duidelijk was en niet uitsluitend zag op een nog niet opeisbare prestatie die onderdeel van die koopovereenkomst uitmaakte. Gedaagden waren na het verstrijken van de in deze ingebrekestelling bepaalde termijn in verzuim, zodat eiser in beginsel aanspraak kon maken op de contractuele boete.
11. Ten aanzien van de hoogte van deze boete hebben gedaagden allereerst betoogd dat eiser niet gelijktijdig aanspraak kan maken op de contractuele boete van artikel 10.2 en 10.3 van de koopovereenkomst. Dit betoog treft doel nu uit artikel 6:92 lid 1 BW Pro volgt dat de schuldeiser geen nakoming kan vorderen zowel van het boetebeding als van de verbintenis waaraan het boetebeding verbonden is. Uit de wetsgeschiedenis van dit artikel volgt dat dit beginsel uitzondering lijdt in het geval dat de boete alleen op vertraging is gesteld. In dat geval kan de boete wél naast nakoming worden gevorderd, zoals bijvoorbeeld in artikel 10.3 van de koopovereenkomst het geval is. In dit verband brengt een redelijke uitleg van artikel 10 van Pro de koopovereenkomst met zich dat daarin een keuzemogelijkheid wordt geboden (ofwel nakoming met vertragingsboete ofwel ontbinding met de bedongen boete voor niet-nakoming). Deze uitleg vindt voorts ondersteuning in het feit dat artikel 10.3 uitdrukkelijk het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten en verhaal openlaat, waarbij niet óók nog de mogelijkheid van het vorderen van de boete op grond van artikel 10.2 is opengelaten, terwijl wél wordt bepaald op welke manier de dagboete in geval van ontbinding moet worden berekend. Toen gedaagden tekortschoten in de nakoming van de koopovereenkomst had de eiser dus de keuze uit één van beide artikelen; hij heeft er op dat moment voor gekozen nakoming met vertragingsboete te vorderen (art 10.3), zodat hij niet (later) alsnog de boete van artikel 10.2 kon vorderen. Uit het vorenstaande volgt dat eiser aanspraak kan maken op de contractuele boete op grond van artikel 10.3 waarvan hij onweersproken heeft gesteld dat deze € 50.736 bedraagt.
12. Gedaagden hebben betoogd dat de boete moet worden gematigd. Matiging van de boete is slechts mogelijk indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Terughoudendheid daarin is geboden. Door gedaagden zijn in dit opzicht onvoldoende omstandigheden gesteld die tot matiging behoren te leiden. De boete is dus volledig toewijsbaar.
13. Eiser heeft ook nog aanvullende schadevergoeding gevorderd. Een boete treedt volgens artikel 6:92 lid 2 BW Pro in plaats van schadevergoeding op grond van de wet. Partijen kunnen anders overeenkomen. Volgens artikel 10.3 van de koopovereenkomst wordt de boete verbeurd onverminderd "het recht op aanvullende schadevergoeding". Naast de contractuele boete heeft eiser nog schadevergoeding gevorderd die hij ter comparitie heeft toegelicht, namelijk enerzijds het verschil van de met gedaagden overeengekomen en de uiteindelijk gerealiseerde koopprijs ad € 7.500,- en anderzijds de rente die de Gemeente hem over de koopsom voor de grond in rekening heeft gebracht ad € 19.274,53, dus in totaal € 26.774,53. De door eiser aldus gevorderde schadevergoeding betreft vervangende schadevergoeding terzake van niet-nakoming en niet aanvullende schadevergoeding zoals bedoeld in artikel 10.3, zodat op grond daarvan deze schade niet kan worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente vanaf 28 oktober 2003, die niet is betwist, ligt voor toewijzing gereed.
14. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen gedaagden worden veroordeeld in de kosten van het geding.
De beslissing
De rechtbank,
veroordeelt gedaagden tegen behoorlijk bewijs van kwijting, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, aan eiser te betalen een bedrag van € 50.736,- vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 28 oktober 2003 tot aan de dag der algehele voldoening,
veroordeelt gedaagden in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van eiser bepaald op € 1.898,78,- aan verschotten en € 1.788,- aan salaris procureur,
verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.M.I. de Waele en uitgesproken in het openbaar op 22 december 2004.
de griffier: de rechter: