Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 121356 / KG ZA 04-777
Datum vonnis: 26 januari 2005
Vonnis
in kort geding
in de zaak van
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
STICHTING WONINGCORPORATIE WOONGENOOT,
gevestigd en kantoorhoudende te Nijmegen,
eiseres,
procureur en advocaat mr. F.A.J. Klaver te Nijmegen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur en advocaat mr. B.F.M. Bos te Nijmegen.
Partijen worden hierna aangeduid als “Woongenoot” en “[gedaagde]”.
Het verloop van de procedure
Woongenoot heeft [gedaagde] ter terechtzitting in kort geding doen dagvaarden en gevorderd als weergegeven in de dagvaarding. Voorafgaand aan de zitting heeft de advocaat van [gedaagde] nog enkele producties in het geding gebracht. [gedaagde] heeft geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen. Partijen hebben de zaak bepleit en nader toegelicht. Ter terechtzitting hebben Woongenoot en [gedaagde] ieder nog een productie in het geding gebracht. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
De vaststaande feiten
1. [gedaagde] huurt sinds 16 november 1989 van Woongenoot de woning aan de [adres] te [woonplaats].
Op de huurovereenkomst, die op 7 november 1989 door partijen is ondertekend, is het huurreglement van Woongenoot van toepassing verklaard.
2. Op 18 november 2004 heeft de politie tijdens een inspectie van de woning van [gedaagde] op de slaapkamer en op de zolder een volledig ingerichte hennepkwekerij aangetroffen, met 317 plantjes.
3. Op 18 november 2004 heeft de manager woondiensten en financieel economische zaken van Woongenoot, mevrouw [betrokkene 1], met [gedaagde] gesproken over het feit dat Woongenoot de aanwezigheid van de hennepplantage niet duldt en heeft zij [gedaagde] verzocht zijn medewerking te verlenen aan een beëindiging van de huurovereenkomst. Bij brief van 2 december 2004 heeft de advocaat van Woongenoot [gedaagde] nogmaals in de gelegenheid gesteld om ‘buiten de rechter om’ zijn medewerking te verlenen aan een beëindiging van de huurovereenkomst tegen 31 december 2004. [gedaagde] heeft hiermee niet ingestemd.
De vorderingen
1. Woongenoot vordert primair dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning c.a. staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] binnen één week na betekening van dit vonnis met alle zich daarop en daarin bevindende personen en roerende zaken, althans met al de zijne en het zijnen, te (doen) verlaten en ontruimen, die woning in goede staat aan Woongenoot op te leveren en door overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woongenoot te stellen en de desbetreffende woning niet meer te betreden, met machtiging van Woongenoot om [gedaagde], in geval van weigering of nalatigheid, tot ontruiming te noodzaken zonodig met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, voor ieder dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke zal blijven en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
2. Subsidiair vordert Woongenoot dat [gedaagde] wordt veroordeeld
om zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst met Woongenoot in het vervolg correct na te komen door het gewraakte onbehoorlijk gebruik met onmiddellijke ingang te staken en in het vervolg na te laten, in concreto door ervoor te zorgen dat [gedaagde] gedurende de huurtijd de woning wederom zelf zal gaan gebruiken en er zijn hoofdverblijf zal hebben en dat de exploitatie van de hennepkwekerij in het vervolg wordt nagelaten en het gehuurde weer permanent zal worden gebruikt overeenkomstig haar bestemming, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, voor ieder dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke zal blijven en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3. Woongenoot legt aan het gevorderde ten grondslag dat
[gedaagde] in flagrante strijd heeft gehandeld met zijn hoofdverplichting het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de bestemming te gebruiken, door daarin illegaal een hennepkwekerij te (doen) bouwen en te (doen) exploiteren. Woongenoot wijst er in dit verband op dat dergelijk gebruik tot beschadiging van het gehuurde leidt, overlast veroorzaakt, stankoverlast met zich meebrengt en tot verloedering van de buurt kan leiden. Woongenoot stelt dat het toelaten van hennepkwekerijen afbreuk doet aan de aantrekkelijkheid van de buurt voor potentiële huurders en dat het gevoel voor orde en gezag wordt ondermijnd indien niet zichtbaar en snel wordt opgetreden tegen een dergelijke illegale hennepkwekerij.
4. Daarnaast stelt Woongenoot dat het illegaal aftappen van elektriciteit aanzienlijke brandrisico’s met zich meebrengt. Onder meer in dit verband heeft zij ter terechtzitting een brief van Nuon van 4 januari 2005 overgelegd, waarin staat - voor zover relevant - :
(...) Naar aanleiding van uw verzoek om informatie over de veiligheid van de elektrische installatie van de woning aan de [adres] te [woonplaats], kan ik u thans als volgt berichten.
Op 18 november jl. heeft de politie in samenwerking met Nuon een inval gedaan in het perceel [adres] te [woonplaats]. Daarbij is een hennepkwekerij aangetroffen. Bij deze gelegenheid heeft Nuon tevens geconstateerd dat er met de elektriciteitsmeter was geknoeid.
De fraudespecialist constateerde verboden handelingen aan de elektriciteitsinstallatie en trof het volgende aan: De op de elektriciteitsmeter aangebrachte ijkzegels waren niet de originele door de fabriek aangebrachte zegels. De aangetroffen zegels zijn niet door de fabriek of Nuon aangebracht. Door deze zegels te verbreken is het mogelijk de kap van de elektriciteitsmeter te verwijderen. Na het verwijderen van de kap komt het telwerk van de elektriciteitsmeter vrij te liggen. Het is dan mogelijk de stand van het telwerk te beïnvloeden, waardoor het lijkt alsof er minder elektriciteit is verbruikt dan werkelijk het geval is. De hoofdbeveiliging ten behoeve van de elektrische installatie was verzwaard van 3 x 25 A naar 3 x 35 A.
Daardoor werd schade en hinder veroorzaakt aan NV Continuon Netbeheer, omdat de juiste tarievenregeling niet kon worden toegepast. Voorts was het gelijktijdige af te nemen vermogen van de getransporteerde elektriciteit niet meer in overeenstemming met de installatie. Hierdoor werd de afgenomen elektriciteit ten behoeve van de hennepkwekerij en het huishoudelijk verbruik niet via de elektriciteitsmeter geregistreerd. (...)
Er is sprake van een handelwijze waarbij niet is voldaan aan de veiligheids-voorschriften, met als gevolg dat er gevaar voor goederen en derden te duchten is geweest. Naar aanleiding van deze inventarisatie is door mij een berekening gemaakt en is er minimaal 43.898 kWh illegaal afgenomen ten behoeve van de hennepkwekerij. (...)
(...) Manipulatie aan de installatie of het clandestien verzwaren van de hoofdbeveiliging betekent dat er bij overbelasting of kortsluiting een te trage of zelfs onveilige afschakeling plaatsvindt. Dat levert verhoogd brandgevaar op en elektrocutie bij directe of indirecte aanraking, zoals bij bluswerkzaamheden. (...)
5. Gelet op het vorenstaande is er volgens Woongenoot sprake van een dermate ernstige wanprestatie door [gedaagde], dat deze de ontbin-ding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In dit verband wijst Woongenoot nog op het artikel in haar Infokrant, zomereditie 2003, waarin melding wordt gemaakt van het strenge beleid ten aanzien van illegale hennepteelt. [gedaagde] was volgens Woongenoot dan ook op de hoogte van de consequenties van de aanleg van een hennepkwekerij.
6. Woongenoot stelt voorts dat [gedaagde] in strijd met zijn
contractuele verplichting heeft gehandeld door als huurder feitelijk niet meer zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Woongenoot wijst er op dat [gedaagde] zelf aan een verbalisant heeft verklaard dat hij niet meer in de woning verblijft en tevens dat enkele buurtbewoners hebben verklaard dat zij [gedaagde] zelden bij de woning zien en dat de rolluiken steeds dichtzitten. Ook uit deze omstandigheid volgt volgens Woongenoot dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is op grond van art. 6:265 juncto Pro 7:231 BW.
7. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer tegen het gevorderde, waarop
hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.
De motivering van de beslissing
1. [gedaagde] heeft ter terechtzitting erkend dat hij de hennepplantage die op 18 november 2004 door de politie in zijn woning is aangetroffen zelf heeft aangelegd en geëxploiteerd. Daarmee staat vast dat [gedaagde] de woning niet overeenkomstig de bestemming heeft gebruikt en dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming door [gedaagde]. Naar het oordeel van de Voorzieningenrechter is er bovendien sprake van een ernstige tekortkoming door [gedaagde]. Dit volgt niet alleen uit de omvang van de kwekerij, waaruit blijkt dat het niet enkel gaat om hennepteelt voor eigen gebruik, maar tevens uit de hiervoor onder
4. geciteerde brief van Nuon en uit het opnameformulier van 18 november 2004, dat ter zitting door [gedaagde] is overgelegd. Op dit formulier is immers aangekruist dat er wel degelijk sprake is geweest van een gevaarlijke situatie. Daaraan doet niet af dat deze situatie niet levensbedreigend is en evenmin dat de elektrische installatie is aangelegd door een medewerker van Nuon, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd. [gedaagde] heeft geen bewijs overgelegd van zijn stelling dat de elektrische installatie ook officieel is goedgekeurd door Nuon en gelet op de gemotiveerde betwisting hiervan Woongenoot, wordt dit verweer voorshands verworpen.
2. Het vorenstaande brengt mee dat niet slechts in zijn algemeen-heid kan worden gezegd dat de aanwezigheid van een illegale hennepkwekerij in een woning leidt tot een ernstige tekortkoming van de huurder, maar dat daarvan ook daadwerkelijk sprake is in dit concrete geval. Er is geen sprake van een tekortkoming die ‘van geringe betekenis of bijzondere aard’ is in de zin van art. 6:265 BW Pro en dit brengt mee dat thans met voldoende mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat de rechter in de bodemprocedure de primaire vordering van Woongenoot (tot ontbinding van de huur-overeenkomst) zal toewijzen, zodat deze in beginsel ook in de huidige procedure toewijsbaar is.
3. [gedaagde] heeft evenwel opgemerkt dat het spoedeisend karakter van de vordering ontbreekt, zodat Woongenoot niet-ontvankelijk moet worden verklaard, danwel dat de vordering moet worden afgewezen. Dit verweer wordt verworpen. De Voorzieningenrechter is van oordeel dat het argument van [gedaagde] dat de hennepkwekerij inmiddels is ontmanteld door de politie en dat hij niet van plan is wederom een kwekerij op te zetten, onvoldoende is in dit verband. Immers, niet kan worden uitgesloten dat [gedaagde] de kwekerij gewoon zou hebben voortgezet indien de politie zijn woning niet was binnengevallen en de kwekerij niet had ontmanteld.
Ook overigens moet worden geoordeeld dat Woongenoot wel belang heeft bij een snelle rechterlijke beslissing. Zulks past bij het strenge beleid dat zij voert ten aanzien van illegale hennepkwekerijen en is noodzakelijk met het oog op de handhaving van de goede reputatie van de buurt en het gevoel voor orde en gezag dat Woongenoot uit moet stralen naar haar (potentiële) huurders.
4. Nu de voornaamste stelling van Woongenoot reeds tot
ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde leidt, behoeven de overige door Woongenoot aangevoerde stellingen, onder meer met betrekking tot de vraag of [gedaagde] daadwerkelijk in de woning woont, geen verdere bespreking.
5. Er bestaat aanleiding de gevorderde dwangsom aan een maximum te binden, één en ander zoals hierna te melden.
6. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] in de kosten van dit kort geding worden verwezen.
De beslissing
De Voorzieningenrechter
1. veroordeelt [gedaagde] om de woning c.a., staande en gelegen te [woonplaats] aan [adres] binnen één week na betekening van dit vonnis met alle zich daarop en daarin bevindende personen en roerende zaken, althans met al de zijne en het zijnen, te (doen) verlaten en ontruimen, die woning in goede staat aan Woongenoot op te leveren en door overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woongenoot te stellen en de desbetreffende woning niet meer te betreden, met machtiging van Woongenoot om [gedaagde], in geval van weigering of nalatigheid, tot ontruiming te noodzaken zonodig met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie,
2. veroordeelt [gedaagde] om, ingeval hij in gebreke mocht blijven aan
bovenstaande veroordeling te voldoen, aan Woongenoot een dwangsom te betalen van € 500,- per dag met een maximum van in totaal € 10.000,- ,
3. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot aan
deze uitspraak aan de zijde van Woongenoot bepaald op € 527,- voor salaris en op € 324,78 voor verschotten,
4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5. weigert het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W. Collewijn en in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier mr. M.C. Verra uitgesproken op 19 januari 2005.
de griffier de rechter