Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 121814 / KG ZA 04-808
Datum vonnis: 1 februari 2005
Vonnis
in kort geding
in de zaak van
1. [eiseres 1],
wonende te Zetten,
2. [eiser 2],
wonende te Arnhem,
3. [eiser 3],
wonende te Zetten,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
procureur mr. P.C. Plochg te Arnhem,
advocaat mr. W.H.A. Buiting te Doetinchem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE DIKKENBERG B.V.,
gevestigd te Bennekom, gemeente Ede,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur en advocaat mr. T.J. van Veen te Ede.
De partijen worden hierna [eisers] en Dikkenberg genoemd.
Het verloop van de procedure
[eisers] heeft Dikkenberg ter zitting in kort geding doen dagvaarden en gevorderd als weergegeven in de dagvaarding.
Dikkenberg heeft geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen.
Dikkenberg heeft tevens een eis in reconventie ingesteld, zoals neergelegd in de akte houdende eis in reconventie van haar advocaat. [eisers] heeft geconcludeerd tot weigering van de in reconventie gevorderde voorzieningen.
De advocaat van [eisers] en de advocaat van Dikkenberg hebben de zaak bepleit overeenkomstig de door hen overgelegde pleitnotities en
de daarbij behorende producties. Ten slotte is vonnis bepaald op heden, tenzij partijen vóór die tijd alsnog overeenstemming over hun geschilpunten zouden hebben bereikt. Bij brief van 18 januari 2005 heeft de advocaat van [eisers] aan de voorzieningenrechter medegedeeld dat dat niet is gelukt.
De vaststaande feiten
1. Dikkenberg exploiteert gedurende geruime tijd een kampeerbedrijf aan de Panoramaweg te Bennekom. Het totale (bosrijke) terrein beslaat ruim 15 ha. en werd tot enkele jaren geleden uitsluitend gebruikt als camping, waarvan een gedeelte is ingericht ten behoeve van vaste standplaatsen voor chalets en stacaravans en een ander gedeelte als doorgangscamping voor caravans, campers en tenten in gebruik is.
In het kader van renovatie en herindeling van het terrein is enkele jaren geleden in overleg met de gemeente Ede besloten om een gedeelte van het terrein in te richten als recreatiebungalowpark (thans genaamd “Landgoed Panorama”), voorzien van een nieuwe infrastructuur (wegen en vijvers). De gemeente Ede heeft daarbij aan Dikkenberg toestemming gegeven om een beperkt aantal recreatiebungalows te bouwen. Deze zijn inmiddels gerealiseerd met uitzondering van de oorspronkelijk geplande kavels genummerd 75,115, 117, 119, 121, 123 en 125.
2. [eisers] heeft op 1 augustus 2002 een van voormelde recreatiebungalows met bijbehorende grond, genummerd 127, van Dikkenberg gekocht alsmede een aan de zuidzijde daarvan
(aaneengesloten) gelegen perceel grond voor de totale koopprijs van ruim € 343.000,--. De ligging van deze percelen is in de desbetreffende akte van levering schetsmatig aangegeven op de aan die akte gevoegde tekeningen I en II. Daarop zijn tevens aangegeven de drie hiervoor onder 1 genoemde, aan de oostzijde van het (totale) perceel van [eisers] gelegen percelen grond met (althans toen) nog te bouwen recreatiewoningen, genummerd 121, 123 en 125, waarvan perceel nr. 125 direct aan het perceel van Bax grenst.
3. Op 6 december 2002 heeft [eisers] een naast voormelde kavels (aan de oostzijde) gelegen strook grond (van perceel nr. 125) bijgekocht van ongeveer 38 m lang en 2 m breed voor de koopprijs van € 9.000,-- excl. BTW. De ligging van deze strook grond is eveneens in de desbetreffende leveringsakte schetsmatig aangegeven op de aan die akte gevoegde tekening. Daarop is tevens schetsmatig aangegeven de ligging van het (resterende gedeelte van het) hiervoor onder 1.
bedoelde perceel 125, dat aan de oostzijde aan het perceel van Bax grenst.
4. In de loop van 2002 heeft [eisers] aan Dikkenberg verzocht hen het recht van eerste koop te gunnen met betrekking tot (onder meer) perceel 125. Naar aanleiding daarvan heeft de makelaar van Dikkenberg, [betrokkene] bij brief van 6 juni 2002 aan [eiser 3] onder meer medegedeeld:
“(...) Ten aanzien van het recht van eerste koop op kavel 125 (...) kunnen we u mededelen dat de heer [betrokkene] (een van de vertegenwoordigers van Dikkenberg; voorzieningenrechter) bereid is nu de grond te verkopen tegen € 90,76 per m2 kosten koper (...). Blijft het feit dat als hij de grond gaat aanbieden hij als eerste bij u zal aankloppen (....)”.
5. Bij e-mail van 16 mei 2003 is namens [eisers] aan (de vertegenwoordiger van) Dikkenberg medegedeeld dat [eisers] geen gebruik meer wil maken van het recht van eerste koop van kavel nr. 125.
6. Omstreeks medio 2003 heeft Dikkenberg een hekwerk geplaatst aan de oost- en zuidzijde van perceel nr. 125, welk hekwerk doorloopt achter/aan de zuidzijde van het perceel (nr.127) van [eisers]
7. Omstreeks het najaar van 2004 is voormeld hekwerk door/namens Dikkenberg verplaatst c.q. teruggeplaatst in die zin, dat het oostelijk gedeelte van het hekwerk thans direct op de grens van het perceel van [eisers] staat, waardoor perceel nr. 125 als het ware bij de camping van Dikkenberg is gevoegd. Tevens heeft Dikkenberg zonder vergunning van de gemeente Ede een groot aantal bomen op en rond perceel 125 laten kappen, de grond ter plaatse geëgaliseerd en er een tweetal stacaravans met tuinhuisje op geplaatst, die zich blijkens de door/namens [eisers] overgelegde foto’s (producties 21 tot en met 25) op korte afstand van het hekwerk c.q. de grens van het perceel van [eisers] bevinden. Kavel 125 wordt thans door/namens Dikkenberg aan derden te koop aangeboden.
8. Na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter in deze rechtbank heeft [eisers] op 13 december 2004 ten laste van Dikkenberg conservatoir verhaalsbeslag laten leggen op het gehele terrein van Dikkenberg zoals onder 1. is omschreven, alsmede conservatoir beslag tot levering op de meergenoemde, naast het perceel van [eisers] gelegen kavel nr. 125.
Het geschil
in conventie
1. [eisers] stelt dat Dikkenberg door haar onder de feiten sub 7. omschreven handelwijze onrechtmatig en in strijd met haar contractuele verplichtingen jegens [eisers] handelt.
[eisers] heeft er in dit verband – met verwijzing naar de beide leveringsakten, de daaraan gehechte situatietekeningen en de advertentie/verkoopbrochures – allereerst op gewezen dat bij het sluiten van de koopovereenkomst(en) door Dikkenberg bij [eisers]
toezeggingen zijn gedaan althans verwachtingen zijn gewekt omtrent een blijvend uitzicht vanuit hun perceel op een bosrijke omgeving en met betrekking tot de bouw van een drietal recreatiebungalows aan de oostzijde van hun perceel althans van één recreatiebungalow op de naast hun perceel gelegen kavel 125.
Voorts schendt Dikkenberg volgens [eisers] het aan hen verleende recht van eerste koop op kavel 125 door deze kavel thans aan derden te koop aan te bieden.
Tot slot stelt [eisers] zich op het standpunt dat Dikkenberg in strijd met de wet en daardoor tevens onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld doordat zij zonder de vereiste kapvergunning ter plaatse op ruime schaal bomen heeft gekapt en zij ook overigens op diverse manieren in strijd met de regelgeving voor het onderhavige terrein handelt.
In dat verband heeft [eisers] verwezen naar de door haar als producties 30 tot en met 33 overgelegde brieven/aanschrijvingen namens de gemeente Ede aan Dikkenberg.
2. Op grond van het vorenstaande vordert [eisers] thans overeenkomstig de inhoud van het petitum van de dagvaarding, dat in fotokopie aan dit vonnis is gehecht.
3. Dikkenberg voert gemotiveerd verweer tegen voormelde vorderingen. Zij betwist dat door/namens haar bij het sluiten van de koopovereenkomst(en) aan [eisers] toezeggingen zijn gedaan en/of verwachtingen zijn gewekt zoals door [eisers] bedoeld. De aan de koopakten gehechte situatietekeningen zijn volgens Dikkenberg alleen bedoeld om de ligging van de aan [eisers] overgedragen percelen aan te geven, terwijl [eisers] op dat moment wist althans kon begrijpen dat het allerminst zeker was dat de oorspronkelijk geplande bouw van een of meer recreatiebungalows aan de oostzijde van het perceel van [eisers] ook daadwerkelijk zou worden gerealiseerd. Daarnaast is volgens Dikkenberg door/namens haar aan [eisers] toen ook medegedeeld dat
in de nabije toekomst houten chalets geplaatst zouden worden op het terrein achter het perceel van [eisers]
Tevens betwist Dikkenberg het door [eisers] gestelde recht van eerste koop op kavel 125. In de koopakten wordt daarover niet gerept, terwijl [eisers] hun aanvankelijk verzoek daartoe bij e-mail van 16 mei 2003 weer hebben ingetrokken.
Ten slotte ontkent Dikkenberg dat zij overigens onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld, nu de benodigde vergunningen inmiddels door haar zijn aangevraagd.
in reconventie
4. Dikkenberg vordert, kort gezegd, opheffing van de gelegde beslagen, omdat in dit kort geding summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van de daaraan ten grondslag gelegde vorderingen.
Tevens stelt Dikkenberg dat er aan het verhaalsbeslag een formeel gebrek kleeft, nu de hoofdzaak niet tijdig aanhangig is gemaakt door [eisers]
Dikkenberg stelt een spoedeisend belang bij opheffing van de beslagen te hebben, omdat zij hinder daarvan ondervindt, nu zij bij elke verkoop van een kavel op haar terrein aan [eisers] toestemming moet vragen om het beslag ten aanzien van dat kavel op te heffen.
5. [eisers] voert daartegen gemotiveerd verweer, waarbij zij onder meer
heeft aangevoerd dat dit kort geding als hoofdzaak moet worden aangemerkt.
De beoordeling van het geschil
in conventie
de (schending van de) contractuele verplichting(en) van Dikkenberg
1. Vast staat dat de onder de feiten sub 2 en 3 genoemde situatietekeningen onderdeel uitmaken van de beide tussen partijen gesloten koopovereenkomsten. Op die tekeningen staat behalve het door [eisers] aangekochte perceel met daarop gebouwde vakantiewoning telkens ook (in elk geval) het ernaast gelegen perceel 125 vermeld.
De tekeningen wekken naar het oordeel van de voorzieningenrechter duidelijk de indruk dat laatstgenoemd perceel in de (nabije) toekomst bebouwd zou gaan worden.
Deze indruk wordt versterkt door de als productie 11 door [eisers] overgelegde situatietekening, waarop aan de oostzijde van perceel 125 een hekwerk en begroeiing zijn aangegeven. Indien bebouwing van
perceel 125 op de aldus geschetste wijze niet mogelijk (danwel nog niet zeker) was, had het op de weg van Dikkenberg (als professionele
verkoper) gelegen om [eisers] daarover in te lichten. Daarvan is echter niet gebleken.
Daargelaten de vraag (waarover partijen van mening verschillen) of er door/namens Dikkenberg aan [eisers] concrete toezeggingen zijn gedaan met betrekking tot de bestemming van perceel 125 en het permanente karakter van de aldaar aanwezige bomen/begroeiing, is de voorzieningrechter gelet op het vorenstaande van oordeel dat [eisers] er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat perceel 125 in de (nabije) toekomst ook daadwerkelijk bebouwd zou gaan worden met (grotendeels) behoud van de aanwezige bomen/begroeiing op/rondom perceel 125 (zoals ook is geschied bij de tot heden gerealiseerde vakantiewoningen). Het opnemen van een aparte bepaling/voorwaarde hieromtrent in de leveringsakten was daarvoor -anders dan Dikkenberg meent- niet nodig.
2. Onder de geschetste omstandigheden is zeer wel denkbaar dat [eisers] een andere beslissing omtrent de aankoop van haar perceel zou hebben genomen (danwel voor een lagere prijs zou hebben gekocht), indien zij had geweten dat perceel 125 niet op de hiervoor geschetste wijze bebouwd zou/mocht worden, laat staan dat daarop vlak naast haar perceel chalets en/of caravans geplaatst zouden worden.
Het voorgaande betekent dat Dikkenberg haar contractuele verplichting jegens [eisers] niet is nagekomen. Daaraan doet niet af (de stelling van Dikkenberg) dat door het bereiken van het toegestane totale bouwvolume op het gehele terrein van Landgoed Panorama bebouwing van perceel 125 en de andere daarnaast gelegen percelen door de gemeente Ede niet meer is toegestaan. Dikkenberg had dit moeten (kunnen) voorzien en van haar mag worden verwacht dat zij zich alsnog inspant haar verplichting jegens [eisers] na te komen. Dit kan bijvoorbeeld worden bereikt door elders op het terrein een bebouwing van 75 m² af te breken, zodat bebouwing van perceel 125 alsnog is toegestaan (hetgeen kennelijk in eerste instantie ook de bedoeling is geweest) danwel perceel 125 alsnog aan [eisers] te koop aan te bieden (waarover hierna meer).
onrechtmatig handelen door Dikkenberg
3. Vast staat dat Dikkenberg een groot aantal bomen op en rond perceel 125 heeft gekapt en de huidige stacaravans op dit perceel heeft geplaatst zonder dat zij (tevoren) daarvoor een vergunning van de gemeente Ede had verkregen. Aangenomen moet worden dat voor het verkrijgen van die vergunning(en) een aparte procedure noodzakelijk zou zijn geweest en dat, indien deze zou zijn gevolgd, [eisers] daarin
inspraak zou hebben gehad. Nu die procedure niet heeft plaatsgevonden, heeft Dikkenberg door haar vorenomschreven handelwijze onrechtmatig jegens [eisers] gehandeld.
Daaraan doet niet af dat Dikkenberg de benodigde vergunningen inmiddels wel heeft aangevraagd.
(schending van) het recht van eerste koop van [eisers]
4. Blijkens de onder de feiten sub 4 geciteerde brief van de makelaar van Dikkenberg staat vast dat [eisers] aanvankelijk de eerste gegadigde was voor de aankoop van kavel 125, indien deze te koop zou worden aangeboden. Bij e-mail van 16 mei 2003 heeft [eisers] aan Dikkenberg te kennen gegeven dat zij daarvan geen gebruik meer wilde maken.
Tijdens de behandeling van dit kort geding heeft [eisers] als reden daarvan opgegeven, dat zij er toen van uitging (en er ook van uit mocht gaan) dat op perceel 125 een vakantiewoning zou worden gebouwd en de aanwezige bomen gehandhaafd zou blijven, zodat [eisers] geen belang meer had bij het recht van eerste koop.
Gelet op het onder 1. overwogene moet deze reden voorshands valide worden geacht.
Het moet daarom geenszins uitgesloten worden geacht dat een eventueel beroep van [eisers] op dwaling met betrekking tot de intrekking/het afzien van haar recht te zijner tijd zal slagen. Voorshands moet er daarom van worden uitgegaan dat [eisers] nog steeds de eerste gegadigde is voor de aankoop van perceel 125 en dat Dikkenberg, indien zij niet alsnog de bouw van een vakantiewoning op dat perceel wenst te realiseren, gehouden is eerst met [eisers] te onderhandelen over de aankoop van het perceel alsvorens dit aan een derde te verkopen.
5. Al het voorgaande rechtvaardigt het treffen van ordemaatregelen teneinde aan de hiervoor geschetste belangen van [eisers] zoveel mogelijk tegemoet te komen.
Deze maatregelen komen erop neer dat perceel 125 ten behoeve van [eisers] dient te worden “geconserveerd” door handhaving van het daarop rustende beslag.
Daarnaast dient het perceel zoveel mogelijk te worden teruggebracht in de staat waarin het was vóór de daarin door Dikkenberg aangebrachte (onder de feiten sub 7 genoemde) wijzigingen: het hekwerk dient dus te worden teruggeplaatst en de chalets/stacaravans/schuurtje(s) dienen te worden verwijderd. In zoverre zijn de vorderingen van [eisers] dus toewijsbaar. De daarnaast door haar gevorderde terugplaatsing/het herstel van de voorheen aanwezige bomen/begroeiing danwel plaatsing van nieuwe, afdoende bosschage zal worden afgewezen. Terugplaatsing van de oude bomen/begroeiing wordt niet opportuun geacht en plaatsing van
nieuwe, afdoende bosschage is een te vage/onduidelijke formulering en zou tot onduidelijkheden en/of executieproblemen kunnen leiden.
Bij het voorgaande gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat partijen met voortvarendheid met elkaar in overleg zullen treden teneinde een definitieve oplossing te bereiken danwel dat zij hun geschil op korte termijn aan de bodemrechter zullen voorleggen.
6. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal Dikkenberg in de kosten van dit kort geding in conventie worden verwezen.
De teruggevorderde kosten van het beslag tot levering zijn toewijsbaar, nu het beslag niet nietig, onnodig of onrechtmatig is gebleken.
in reconventie
7. Zoals in conventie (onder 5) reeds is overwogen dient het beslag tot levering te worden gehandhaafd. De vordering tot opheffing daarvan zal dus worden afgewezen.
Wat het conservatoir verhaalsbeslag betreft wordt als volgt overwogen.
Hoewel de advocaat van [eisers] ter zitting heeft verklaard dat dit kort geding als hoofdzaak dient te worden aangemerkt, wordt in dit kort geding door [eisers] geen (voorschot op) schadevergoeding gevorderd noch enige andere op geld waardeerbare vordering ingesteld.
De gevorderde dwangsom wordt niet als zodanig beschouwd.
Dat betekent dat de deugdelijkheid (de grondslag en de omvang) van de door [eisers] in haar beslagrekest gepretendeerde vordering wegens geleden schade (door de voorzieningenrechter destijds begroot op
€ 400.000,--) in dit kort geding niet getoetst kan worden, zodat evenmin een voor tenuitvoerlegging vatbare veroordeling tot voldoening van de in het beslagrekest gestelde vordering (waarvoor het beslag is gelegd) kan worden verkregen. Dit kort geding kan daarom niet als hoofdzaak in de zin van artikel 700, derde lid Rv. worden aangemerkt.
Desgewenst dient [eisers] vorenbedoelde vordering alsnog in een bodemprocedure danwel in een (nieuw) kort geding in te stellen.
Nu echter de door de voorzieningenrechter op 10 december 2004 gestelde termijn voor het instellen van die procedure inmiddels is verstreken, moet het beslag gelet op het bepaalde in artikel 700, derde lid Rv. van rechtswege als vervallen worden beschouwd. Dat betekent dat aan de vordering tot opheffing van dat beslag de grondslag is komen te ontvallen, zodat die vordering zal worden afgewezen.
8. Aangezien partijen over en weer op enige punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de kosten van dit kort geding in reconventie tussen hen worden gecompenseerd.
De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
1. veroordeelt Dikkenberg om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis:
a. het hekwerk aan de oostzijde van het perceel van [eisers] terug te plaatsen op de plaats waar het stond vóór september 2004, namelijk op de grens van de oostzijde van perceel 125,
b. de thans op perceel 125 aanwezige caravans/chalets en schuurtje(s) te verwijderen,
2. veroordeelt Dikkenberg om ingeval zij (na betekening van dit vonnis) in gebreke mocht blijven aan een van bovenstaande veroordelingen te voldoen, aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 5.000,-- per dag, echter met een maximum van in totaal € 400.000,--,
3. veroordeelt Dikkenberg in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisers] bepaald op € 816,-- voor salaris en op € 324,78 voor verschotten,
4. veroordeelt Dikkenberg in de kosten van het beslag tot levering, door de voorzieningenrechter begroot op € 530,80,
5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6. weigert het anders of meer gevorderde.
in reconventie
7. weigert de gevorderde voorzieningen,
8. compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.D.A. den Tonkelaar en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Wouters op 1 februari 2005.
de griffier de rechter