Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 02/387 (hoofdzaak) en 02/1420 (vrijwaring)
Datum uitspraak: 25 mei 2005
Vonnis
in de hoofdzaak van
[eiser 1],
en
[eiser 2],
echtelieden,
wonende te [woonplaats],
eisers in de hoofdzaak,
procureur: mr J.M. Bosnak,
advocaat: mr. B. Martens te Arnh[eiser 2],
echtelieden,
wonende te [woonplaats],
gedaagden in de hoofdzaak,
procureur en advocaat: mr P.F.M. Verstegen,
en tegen
De besloten vennootschap
ENGELSING MAKELAARS BV,
gevestigd te Arnhem,
gevoegde partij in de hoofdzaak,
procureur: mr J.C.N.B. Kaal,
advocaat: mr R.A. Felix te Rotterdam,
en in de vrijwaringszaak van
[eiser 1],
en
[eiser 2],
echtelieden,
wonende te [woonplaats],
eisers in de vrijwaring,
procureur en advocaat: mr P.F.M. Verstegen,
tegen
De besloten vennootschap
ENGELSING MAKELAARS BV,
gevestigd te Arnhem,
gedaagde in de vrijwaring,
procureur: mr J.C.N.B. Kaal,
advocaat: mr R.A. Felix te Rotterdam.
Bij de stukken bevindt zich een afschrift van een tussen de partijen gewezen tussenvonnis van 29 oktober 2003 van deze rechtbank.
Het verloop van de procedure
Voor het eerdere verloop wordt verwezen naar het tussenvonnis. Naar aanleiding daarvan heeft een deskundigenonderzoek plaatsgevonden. Bij de stukken bevinden zich een rapport en een aanvullend rapport van de deskundigen, bij de rechtbank binnengekomen op 21 september 2004 respectievelijk 6 december 2004. [eiser 1] hebben een conclusie met producties na deskundigenbericht genomen, waarbij zij tevens een provisionele eis hebben ingesteld. [gedaagde 1] en Engelsing hebben een antwoordconclusie genomen, zowel in de hoofdzaak als in het incident. Daarna is opnieuw vonnis bepaald.
De verdere beoordeling van het geschil
In de hoofdzaak en in de vrijwaring:
1. De rechtbank blijft bij hetgeen in de eerdere tussenvonnissen is overwogen en beslist. De deskundigen zijn op grond van hun onderzoek naar de verkoopwaarden van het huis c.a. als burgerwoning kort samengevat tot de slotsom gekomen dat een marktconforme vraagprijs eind 2000 € 399.000,- zou zijn geweest met een opbrengst van circa € 375.000,- en in juli 2002 € 425.000,- met een opbrengst van circa € 400.000,-, dat het huis bij een dergelijke vraagsprijs eind 2000 bij normale verkoopinspanningen binnen drie maanden verkocht had kunnen worden en dat de vraagprijs van f 1.175.000,- (= € 533.191,-) waarvoor [eiser 1] het huis eind 2000 te koop hebben gezet buiten alle realiteit is geweest en nimmer tot verkoop had geleid. Gevraagd naar de waarde van het huis eind 2000 met de bestemming dienstwoning bij een camping hebben de deskundigen te kennen gegeven dat dit geen noemenswaardig verschil maakt ten opzichte van de verkoopwaarde met een woonbestemming.
2. [gedaagde 1] en Engelsing kunnen zich met de inhoud van het rapport en het aanvullend rapport verenigen. [eiser 1] hebben de rapporten in tal van opzichten (inhoudelijk) bestreden. De rapporten maken in hun visie niet inzichtelijk en niet controleerbaar hoe de deskundigen tot hun bevindingen zijn gekomen en zij menen dat die rapporten geen basis voor de begroting van de schade kunnen bieden. Ook menen zij dat de deskundigen niet in staat zijn gebleken onafhankelijk en onpartijdig “de schade vast te stellen die Engelsing moet gaan betalen”.
3. Wat betreft de eisen die aan een onderzoek door deskundigen en het rapport daarvan in een geval als het onderhavige gesteld kunnen worden geldt het volgende. Het gaat hier in wezen om taxatie van een onroerende zaak en wel om een inschatting van de prijs die de zaak bij onderhandse vrije verkoop op de markt bij normale verkoop-inspanningen redelijkerwijs zal kunnen opbrengen. De prijs waarvoor een onroerende zaak als de onderhavige, een woonhuis, uiteindelijk zal worden verkocht is daarom afhankelijk van vele omstandigheden, deels van toevallige. De inschatting van de te verwachten verkoopopbrengst, rekening houdend met al die omstandigheden, berust in belangrijke mate op kennis en ervaring van de markt ter plaatse en kan niet met wiskundige precisie plaatsvinden. Niet verlangd kan worden dat de op grond hiervan vastgestelde waarde exact wordt ontleed naar de aard en de omvang waarin alle in aanmerking genomen omstandigheden tot die waardevaststelling hebben bijgedragen. Voldoende is dat het taxatierapport duidelijk en inzichtelijk maakt welke waardebepalende factoren de deskundige makelaars wel en niet in aanmerking hebben genomen. En tenslotte voor alle duidelijkheid: het zijn uiteraard niet de deskundigen die de schade vaststellen die de wederpartij moet gaan betalen. Dat is aan de rechtbank. De deskundigen geven slechts hun oordeel over de waarden waarnaar de rechtbank heeft gevraagd.
4. In ieder geval wat betreft de bepaling van de diverse waarden bij onderhandse vrije verkoop als burgerwoning voldoet het deskundigenrapport aan wat daarvan blijkens het voorgaande verlangd mag worden. De drie deskundigen zijn allen werkzaam als makelaar in de omgeving van het getaxeerde huis. Er zijn geen concrete aanwijzingen gesteld of gebleken dat zij niet over de vereiste deskundigheid zouden beschikken en evenmin dat het hen ontbreekt aan onpartijdigheid en onafhankelijkheid. Het eerste rapport bevat een weergave van de hoedanigheden van het huis, zoals aard, indeling, interieur en ligging, die de deskundigen in aanmerking hebben genomen. Ook bevat het rapport gegevens over transacties op verschillende tijdstippen met betrekking tot huizen in de omgeving. De deskundigen hebben zich op grond van hun deskundigheid klaarblijkelijk mede op die transacties gebaseerd. Niet verlangd kan worden dat zij exact aangeven in welk opzicht zij zich door elk van die transacties hebben laten leiden. Opmerking verdient daarbij nog dat zij naar de panden aan de [adres] en de [adres] klaarblijkelijk vooral wat betreft de ligging hebben gekeken, maar daarnaast ook een heel aantal panden aan de [adres] in de beoordeling hebben betrokken. Uit het aanvullende rapport blijkt dat zij de door [eiser 1] aangedragen vergelijkingsobjecten aan de [adres] en de [adres] hebben bezocht. De deskundigen hebben vervolgens gemotiveerd aangegeven waarom die panden niet vergelijkbaar zijn.
5. Op basis van dit een en ander zijn de deskundigen tot hun inschatting gekomen van de onderhandse vrije verkoopwaarde als burgerwoning. Zoals hiervoor overwogen is die inschatting uitgekomen op een bedrag van € 399.000,- als marktconforme vraagprijs eind 2000, met een verwachte opbrengst van circa € 375.000,- en een markt-conforme vraagprijs van € 425.000,- in juli 2002 met een verwachte opbrengst van circa € 400.000,-. Dat is, zoals reeds overwogen, een schatting die afhankelijk is van tal van deels onzekere (markt)-omstandigheden. Andere makelaars zouden wellicht op een iets hoger of lager bedrag uit kunnen komen. Dat is echter van geen belang voor de bruikbaarheid van de taxatie. Waar het om gaat is dat de deskundigen de plank niet geheel mis hebben geslagen. Voldoende klemmende aanwijzingen in die richting zijn er niet. [eiser 1] beroepen zich op het rapport van de Taxatheek van 23 april 2001 waarin een onderhandse vrije verkoopwaarde wordt genoemd van f 1.150.000,- per 20 april 2001. Dat is ten naaste bij de vraagprijs van [eiser 1] waarvoor zij het huis eind 2000 te koop hebben gezet. De deskundigen hebben daarvan echter gezegd dat dat buiten alle realiteit is geweest en dat het huis daarvoor nimmer verkocht zou zijn. En daarin staan zij niet alleen. In zijn door [eiser 1] zelf eerst na het deskundigenbericht overgelegde brief van 11 mei 2004 schrijft hun toenmalige makelaar [betrokkene 1] van Schoeman Makelaars aan de advocaat van [eiser 1]:
“Voor wat betreft de gehanteerde vraagprijs...... Ik heb van meet af aan tegen de heer en mevrouw [eiser 1] gesteld dat hun vraagprijs veel te hoog lag. Betrokkenen wensten echter vast te houden aan een bedrag dat in de buurt van de door de Taxotheek getaxeerde waarde lag.”
Hiermee is voldoende aangetoond dat een prijs van circa f 1.150.000,- niet een realistische marktconforme prijs was en dat het huis voor dat bedrag nooit zou zijn verkocht.
6. Anderzijds worden de door de deskundigen geschatte vrije verkoopwaarden in diverse opzichten bevestigd. Ten eerste door de prijs waarvoor het huis in werkelijkheid in juli 2002 is verkocht, te weten € 390.000,-. Die prijs was gebaseerd op de mogelijkheid van gebruik van het huis als burgerwoning getuige het feit dat de koper heeft gekocht op basis van de door de gemeente toegezegde medewerking aan bestemmingswijziging, waardoor permanente bewoning gelegaliseerd werd. Kortom: € 390.000,- was kennelijk de prijs die het huis als burgerwoning toen 'deed’, geheel in overeenstemming met het door de deskundigen genoemde bedrag van circa € 400.000,- in juli 2002. Ook makelaar [betrokkene 1] noemde destijds in zijn brief van 29 november 2001 aan [eiser 1] als een realistische prijs waarvoor het huis als burgerwoning binnen drie maanden verkocht had kunnen worden f 900.000,-, omgerekend, afgerond: € 408.000,-. Dat bedrag is in dezelfde orde van grootte als de prijs waarvoor het huis een half jaar later in werkelijkheid (als burgerwoning) is verkocht. Volgens [eiser 1] was dat bedrag toch nog lager dan de werkelijke waarde als burgerwoning omdat het huis toen al een jaar in de verkoop had gestaan. Voorzover de waarde daardoor al is gedrukt is dat geheel het gevolg van een omstandigheid die aan [eiser 1] moet worden toegerekend omdat zij een veel te hoge prijs voor het huis vroegen (zie hierna).
7. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de door de deskundige bepaalde vrije verkoopwaarden als burgerwoning als juist en voldoende betrouwbaar moeten worden aangenomen. Daarvan uitgaande hebben [eiser 1] in juli 2002 een reële prijs voor het huis gekregen. In dat opzicht hebben zij dus geen schade geleden. Dat de koopprijs iets minder is dan het door de deskundigen genoemde bedrag van circa € 400.000,- maakt dat niet anders. Het komt er slechts op aan of de prijs in overeenstemming was met de geschatte marktwaarde op dat moment, die -zoals gezegd- niet met wiskundige precisie te bepalen is. Geringe afwijkingen daarvan maken in een geval als dit niet dat er schade is geleden. Of de waarde van het huis als dienstwoning eind 2000 of in juli 2002 lager was en hoeveel is dan niet relevant meer. [eiser 1] hebben immers in juli 2002 een prijs gekregen die in overeenstemming was met de marktwaarde van het huis als burgerwoning. Of het rapport van de deskundigen ten aanzien van de vraag naar het eventuele waardedrukkende effect van de bestemming voldoende inzichtelijk is, kan daarom onbesproken blijven. Dat de deskundigen geen onderzoek hebben gedaan naar de waarde van het huis in 1997 is terecht. Dat was niet hun opdracht en dat was daarom zo omdat de rechtbank de primaire grondslag van de vordering -toerekenbare tekortkoming- deugdelijk heeft geoordeeld. Het ging toen nog om schade als gevolg daarvan. [eiser 1] hebben zich steeds op het standpunt gesteld dat hun schade voortvloeide uit een lagere verkoopopbrengst toen zij het huis wilde verkopen. Daarvoor was de waarde in 1997 niet relevant. [eiser 1] zijn bovendien destijds in de gelegenheid geweest zich over de vraagstelling uit te laten, maar hebben een dergelijke vraag toe niet voorgesteld.
8. Blijft over de schade die [eiser 1] stellen te hebben geleden doordat de verkoop ruim anderhalf jaar heeft geduurd, zoals dubbele lasten en financieringsschade. Voor toewijzing van enig deel daarvan is geen grond. Zoals uit het voorgaande volgt hebben [eiser 1] tegen advies van hun makelaar in vastgehouden aan een veel te hoge vraag-prijs. Een vraagprijs waarvan voldoende is komen vast te staan dat die nooit tot verkoop zou hebben geleid. Onder die omstandigheden ligt ten zeerste voor de hand dat de lange duur van de verkoop geheel en al het gevolg is geweest van het hanteren van en het vasthouden aan die vraagprijs. Op zichzelf is niet ondenkbaar dat ook de ontdekking van het feit dat het huis planologisch als een dienstwoning te boek stond vanaf enig moment mede debet kan zijn geweest aan de duur van de verkoop. Maar het had gezien het voorgaande dan op de weg van [eiser 1] gelegen aan de hand van concrete feiten en omstandigheden te stellen dat en op welk moment er kopers, die bereid waren geweest een realistische marktconforme prijs te betalen van circa € 400.000,-, hebben afgehaakt toen zij te horen kregen dat het -kort gezegd- om een dienstwoning ging. Op dat punt hebben zij echter niets concreets gesteld. Bij gebreke daarvan moet het ervoor worden gehouden dat de lange duur uitsluitend een gevolg is geweest van de veel te hoge vraagprijs en dat is een omstandigheid die in het geheel niet met tekortschieten van [gedaagde 1] en/of Engelsing te maken heeft. In het midden kan daarom blijven wat er zij van de door [eiser 1] opgevoerde ‘vertragings’schade.
9. De conclusie uit al het voorgaande is dat niet kan worden aangenomen dat [eiser 1] enige schade hebben geleden als gevolg van het eerder vastgestelde toerekenbare tekortschieten van [gedaagde 1] en/of Engelsing. Voor verwijzing alsnog naar de schadestaatprocedure is reeds daarom geen grond. De vorderingen in de hoofdzaak en de provisionele vordering moeten daarom worden afgewezen, met veroor-deling van [eiser 1] in de kosten, die van het deskundigenbericht daaronder begrepen, maar met uitzondering van de kosten samenhangend met het getuigenverhoor, dat nodig is geweest door het blijkens dat verhoor onjuiste standpunt van de gedaagden. De vordering in vrijwaring zal dus eveneens moeten worden afgewezen, met veroordeling van [gedaagde 1] in de kosten. Omdat het instellen van de vordering in vrijwaring in de gegeven omstandigheden redelijk is geweest ter afwenteling van de gevolgen van eventuele aansprakelijkheid, zullen de kosten waarin [gedaagde 1] worden veroordeeld in de hoofdzaak ten laste van [eiser 1] worden gebracht, evenals de kosten van het vrijwaringsincident. Wat betreft de kosten van Engelsing: het procureurssalaris zal slechts één keer worden geliquideerd en wel in de vrijwaring. De kosten van het deskundigen-bericht, die door Engelsing zijn voorgeschoten, zullen in de hoofdzaak worden geliquideerd. Engelsing heeft zowel in de hoofdzaak als in de vrijwaring vastrecht betaald en wel het maximum. Omdat voeging in de hoofdzaak teneinde daarin verweer te kunnen voeren gelet op de rol van Engelsing in het geheel redelijk was, zal ook het vastrecht in de hoofdzaak worden geliquideerd. Omdat in de hoofdzaak schadevergoeding op te maken bij staat is gevorderd en de proceshandelingen van [gedaagde 1] en Engelsing inhoudelijk vooral toegespitst zijn geweest op de aansprakelijkheidsvraag ziet de rechtbank aanleiding voor het procureurssalaris tarief II toe te passen, ondanks het feit dat [eiser 1] steeds en achteraf ten onrechte, aanspraak meenden te hebben op een bedrag van ongeveer € 200.000,-
De beslissing
De rechtbank,
in de hoofdzaak:
wijst de vordering, waaronder de provisionele eis, af;
veroordeelt [eiser 1] in de kosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot aan deze uitspraak bepaald op € 870,- voor verschotten en € 1.582,- voor salaris procureur en aan de zijde van Engelsing bepaald op € 5.652,50 (deskundigenbericht) en € 3.632,- (vastrecht) voor verschotten;
veroordeelt [eiser 1] in de kosten ad € 4.536,- waarin [gedaagde 1] in de vrijwaring zijn veroordeeld;
in de vrijwaring
wijst de vordering af;
veroordeelt [gedaagde 1] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Engelsing bepaald op € 3.632,- voor verschotten en € 904,- voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr R.J.B. Boonekamp, rechter, en in het openbaar uitgesproken op woensdag 25 mei 2005.
De griffier: De rechter: