Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector kanton
Locatie Tiel
zaakgegevens 338479 \ CV EXPL 04-2144 \ 127\pjw
uitspraak van 17 augustus 2005
Vonnis
in de zaak van
de stichting [eiseres]
gevestigd te Tiel
eisende partij
gemachtigde M.G. Tempelman
tegen
[gedaagde]
wonende te Tiel
gedaagde partij
gemachtigde Mr. R.C. Vermeer
toevoegingsnummer 4EQ4457
Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.
1. De verdere procedure
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 oktober 2004
- producties van [eiseres]
- de aantekeningen van de griffier van de op 7 januari 2005 in tegenwoordigheid van partijen en hun gemachtigden gehouden comparitie van partijen
- akte met producties van [eiseres]
- antwoordakte van [gedaagde].
2. De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist.
2.1 [gedaagde] heeft de woning aan de G. Bomansstraat 32 in Tiel in huur gehad van [eiseres]. De huurovereenkomst is, naar de kantonrechter begrijpt, op 31 mei 2002 geëindigd.
2.2 [eiseres] hanteert een procedure voor de teruggave van huurwoningen bij het einde van de huur. Tijdens een voorinspectie wordt een inspectierapport opgesteld, waarin staat vermeld op welke punten [eiseres] herstel van de woning door de huurder verlangt. Er wordt dan meteen een afspraak gemaakt voor een eindinspectie. Bij gelegenheid van de eindinspectie moet de huurder de sleutels inleveren.
2.3 De eerste inspectie was voorzien op 24 april 2002 om 11.00 uur. De inspectie heeft niet plaatsgevonden omdat [gedaagde] op het afgesproken tijdstip niet thuis was. Op het kaartje dat vervolgens is achtergelaten heeft [gedaagde] niet gereageerd.
2.4 Door [gedaagde] als vertrekkende huurder en door D.M. Stoel als nieuwe huurder is op 13 mei 2002 een ‘Overnameformulier’ ondertekend dat door [eiseres] is verstrekt. Het opschrift van het formulier luidt als volgt:
”OVERNAMEFORMULIER te gebruiken bij overeenstemming voor overname van voorzieningen die de vertrekkende huurder heeft aangebracht”
Op het formulier staat verder de volgende tekst voorgedrukt:
“Bij overname neemt de nieuwe huurder de verplichting op zich om bij het verlaten van de woning deze alsnog in de oorspronkelijke staat terug te brengen!
Bij overname moet u denken aan b.v.: verlichting schuur, wandbetimmeringen, stickers op deuren en/of kasten, vloerbedekking, enz. Hieronder s.v.p. de onderdelen die worden overgenomen omschrijven!”
Onder deze tekst is de volgende handgeschreven tekst te lezen:
“De volgende dingen worden overgenomen
vloerbedekking kinderkamers kastje in de douche
kastje + tegel woonkamer kast in de keuken
…..(onleesbaar) De staat van de woning neemt
mevrouw over.”
2.5 Op 26 mei 2002 heeft [gedaagde] de sleutels van de woning bij [eiseres] ingeleverd.
2.6 Bij brief van 28 mei 2002 heeft [eiseres] aan [gedaagde] meegedeeld dat zij in de woning de eindinspectie heeft uitgevoerd en dat zij daarbij heeft geconstateerd dat de woning er uitgeleefd uitziet. Vervolgens worden in de brief de onderdelen genoemd die ‘niet naar behoren zijn achtergelaten en/of in de oorspronkelijke staat teruggebracht.’
Genoemd zijn schoonmaakwerk, schilderwerk, inbouwkast op slaapkamer voorzijde, binnendeuren (beschadigd), tuininrichting inclusief schuttingen, vlonder aan water, scheidingswand op slaapkamer achterzijde, schappen op slaapkamer achterzijde, vloerbedekking op de trap en de overloop, lampen die nog aanwezig waren in de woning en het beschadigde planchet in de badkamer.
[eiseres] heeft aan [gedaagde] nog een laatste mogelijkheid geboden tot 3 juni 2002 om de werkzaamheden alsnog zelf uit te voeren. [gedaagde] heeft de aangetekende verstuurde brief van 28 mei 2002 op 29 mei 2002 afgehaald.
2.7 Op 2 juni 2002 heeft [gedaagde] schriftelijk aan [eiseres] bericht dat zij het met een en ander niet eens was vanwege het door haar en de nieuwe huurder getekende overnameformulier:
“Ik heb de herstel van de woning niet uitgevoerd, omdat dit niet meer mijn verantwoording is”.
2.8 [gedaagde] heeft een huurachterstand van € 2.496,81 laten ontstaan.
2.9 Aan het einde van de huurovereenkomst stond een batig saldo van € 45,38 open terzake van een door [gedaagde] aan [eiseres] betaalde waarborgsom.
3. De vordering en het verweer
3.1 Na de vermindering van haar vordering vordert [eiseres] dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 12.731,48, vermeerderd met de wettelijke rente over € 11.802,68 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling, kosten rechtens, alsmede aan leges een bedrag van € 3,21.
De hoofdsom bestaat uit € 9.351,25 aan herstelkosten, € 2.496,81 aan achterstallige huurpenningen en € 928,80 aan buitengerechtelijke kosten, het totaal verminderd met € 45,38 ter zake van de waarborgsom.
3.2 [eiseres] onderbouwt haar vordering met de vaststaande feiten en verder, kort en zakelijk weergegeven, de volgende stellingen.
[eiseres] wijst er nadrukkelijk op dat het overnameformulier niet strekt tot ‘overname van de staat van een woning’. [eiseres] wijst op een verklaring van de opvolgende huurder, waarin deze schrijft niet te hebben willen tekenen voor overname van de staat van de woning, die ronduit beroerd was. Verder heeft [eiseres] volgens haar stellingen [gedaagde] genoegzaam op de hoogte gesteld van haar wensen met betrekking tot de herstelwerkzaamheden die [eiseres] van haar verlangde.
[eiseres] wijst op haar brief van 28 mei 2002, die zij heeft laten volgen door een aangetekende brief van 2 juni 2002. Volgens [eiseres] maakt zij met inachtneming van de regel ‘nieuw voor oud’ terecht aanspraak op het door haar na wijziging van eis gevorderde bedrag.
3.3 [gedaagde] voert verweer, dat kort en zakelijk weergegeven op het volgende neerkomt. Volgens [gedaagde] vordert [eiseres] ten onrechte herstelkosten, omdat [gedaagde] met Stoel is overeengekomen dat Stoel de staat van de woning overnam. Daarmee heeft Stoel zich verbonden om de woning in oorspronkelijke staat terug te brengen. De inspecteur van [eiseres] heeft alleen tegen [gedaagde] gezegd dat zij vijf dagen de tijd had om het schilderwerk te herstellen - van vernieuwen is nooit sprake geweest - en dat zij het tussenmuurtje en de inbouwkast moest verwijderen. Over andere zaken, zoals de nieuwe kozijnen, is nooit gesproken. De inbouwkast heeft [gedaagde] verwijderd. Omdat Stoel meteen daarna de overeenkomst heeft getekend, heeft [gedaagde] verder niets meer aan de woning gedaan. Subsidiair stelt [gedaagde] dat de woning al in slechte staat verkeerde toe zij erin trok. Verder is [gedaagde] het niet eens met de manier waarop [eiseres] toepassing geeft aan de regel ‘nieuw voor oud’ en vindt zij dat [eiseres] haar vordering onvoldoende heeft onderbouwd.
4. De beoordeling
4.1 Tussen partijen staan de hiervoor weergegeven huurachterstand en het te verrekenen bedrag aan waarborgsom vast, zodat de vordering van [eiseres] in zoverre toewijsbaar is.
4.2 Partijen zijn het vooral oneens over de vordering van [eiseres] ter zake van de herstelkosten die [eiseres] stelt te hebben gemaakt bij het einde van de huurovereenkomst met [gedaagde].
4.3 Partijen twisten over de vraag in hoeverre [gedaagde] het hiervoor onder de vaststaande feiten genoemde overnameformulier aan [eiseres] kan tegenwerpen ter afwering van de vordering van herstelkosten. In het algemeen is zeker niet onverdedigbaar dat zo’n overeenkomst tussen de vertrekkende en komende huurder die is gesteld op een door de verhuurder verstrekt formulier, ook aan de verhuurder kan worden tegengeworpen. Dat kan echter alleen het geval zijn, voor zover de overeenkomst van partijen blijft binnen het kader waarvoor zo’n formulier is bestemd. Dat kader leidt de kantonrechter af uit het formulier zelf. Daaruit blijkt dat het gaat om overname van voorzieningen die de vertrekkende huurder heeft aangebracht.
De nieuwe huurder neemt de verplichting op zich om de woning wat betreft die overgenomen voorzieningen in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Uit de voorbeelden blijkt nog eens dat het gaat om stoffelijke zaken die in de woning zijn aangebracht. Alleen de stickers misstaan wat de kantonrechter betreft wellicht in het rijtje, maar dat doet aan de duidelijkheid van het formulier niet af. Deze interpretatie van het formulier strookt met hetgeen in zijn algemeenheid voor overname tussen huurders vatbaar wordt geacht.
4.4 In het licht van hetgeen hiervoor in 4.3 is overwogen heeft de handgeschreven zinsnede: “De staat van de woning neemt mevrouw over” geen zelfstandige betekenis in het kader van de overname van voorzieningen naast de met name genoemde zaken. In ieder geval gaat het te ver om uit die zinsnee af te leiden dat het [eiseres] niet langer vrijstaat om [gedaagde] aan te spreken op (herstel)werkzaamheden, waaronder schoonmaken en opruimen van de woning, voor zover dat onder de verantwoordelijkheid van de huurder valt.
Wat er op de buiten het onderwerp van het overnameformulier vallende punten op grond van hun overeenkomst geldt tussen [gedaagde] en Stoel, is voor de verhouding tussen [gedaagde] en [eiseres] niet van belang, zodat die overeenkomst verder geen bespreking behoeft.
4.5 Uitgangspunt bij de beantwoording van de vraag op welke punten [gedaagde] aansprakelijk kan worden gehouden voor herstel c.a. van de woning is de brief van [eiseres] van 28 mei 2002. [gedaagde] heeft op zich genomen niet betwist dat de woning op de door [eiseres] aangegeven punten bij het einde van de huur niet in orde was. Omdat [gedaagde] niet aanwezig was op de afgesproken tijd voor de eerste inspectie en niet op het kaartje heeft gereageerd, kan aan [eiseres] niet worden tegengeworpen dat zo’n eerste inspectie niet heeft plaatsgevonden. De stelling van [gedaagde] dat de woning al bij aanvang van de huur in slechte staat was, passeert de kantonrechter omdat die stelling, waarvan de bewijslast op [gedaagde] rust, door haar onvoldoende is onderbouwd. Dit is temeer het geval omdat de [eiseres] deze stelling van [gedaagde] gemotiveerd heeft betwist. Hetzelfde geldt voor de stelling van [gedaagde] dat de inspecteur, kennelijk ondanks de brief van 28 mei 2002, heeft aangegeven dat [gedaagde] slechts op een aantal punten werkzaamheden hoefde te verrichten.
4.6 Na de comparitie van partijen heeft [eiseres] haar vordering op een aantal punten verminderd in verband met de regel “nieuw voor oud”. Verder heeft zij aangegeven dat diverse werkzaamheden niet in de brief van 28 mei 2002 genoemd zijn, omdat de noodzaak om ze te verrichten pas duidelijk werd tijdens de uitvoering van de schoonmaak- en herstelwerkzaamheden. [gedaagde] heeft in reactie daarop bezwaar gemaakt tegen enkele van de door [eiseres] gebruikte afschrijvingstermijnen en voor het overige in algemene zin verweer gevoerd met herhaling van enkele eerder geponeerde stellingen. Bij de bespreking van de vordering neemt de kantonrechter daarom de opstelling van [eiseres] tot uitgangspunt.
4.7 [eiseres] heeft haar vordering met het overleggen van nota’s en andere stukken naar het oordeel van de kantonrechter voldoende onderbouwd. De vordering wordt afgewezen voor zover zij betrekking heeft op werkzaamheden aan het toilet en de c.v.-installatie omdat deze werkzaamheden in het geheel niet voorkomen in de brief van 28 mei 2002 op grond waarvan [gedaagde] in verzuim is komen te verkeren. Het is niet aannemelijk dat op 28 mei 2002 niet reeds zichtbaar was dat er werkzaamheden van welke aard dan ook moesten worden verricht aan het toilet en de c.v.- installatie. Met het eveneens niet genoemde stucwerk ligt dit anders, omdat de noodzaak om stucwerk te repareren vaak pas ontstaat als gevolg van andere werkzaamheden.
4.8 Voor de toepassing van de regel ‘nieuw voor oud’ heeft [eiseres] een afschrijvingstermijn van 20 jaar gehanteerd voor sanitair, 25 jaar voor hang- en sluitwerk, binnendeuren, wandcontactdozen e.d., 30 jaar voor stucwerk, houtwerk en de c.v.-installatie en andere installaties, 50 jaar voor enkel glas boven binnendeuren. [eiseres] heeft geen afschrijving toegepast op binnenschilderwerk, omdat dit altijd voor rekening van de huurder is.
De aldus door [eiseres] gehanteerde afschrijvingstermijnen zijn kennelijk gebaseerd op gebruikelijke vervangingstermijnen en komen de kantonrechter ook overigens niet onredelijk lang voor. De verder ongemotiveerde stelling van [gedaagde] dat [eiseres] te lange afschrijvingstermijnen hanteert, volgt de kantonrechter daarom niet. Gelet op het feit dat van een huurder mag worden verwacht dat hij het binnenschilderwerk regelmatig bijhoudt, is het redelijk om op dat punt geen afschrijvingstermijn te hanteren. De redenering dat [eiseres] verkeerd rekent met de door haar gehanteerde afschrijvingstermijnen kan de kantonrechter niet volgen, zodat ook dit verweer van [gedaagde] wordt gepasseerd.
4.9 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de herstelvordering van [eiseres] toewijsbaar op € 1.050,00 terzake van het sanitair en de c.v.-installatie na. Voor de vervanging van het planchet in de badkamer rekent de kantonrechter dan € 51,11. De herstelvordering wordt dus toegewezen tot het bedrag van € 8.301,25.
4.10 De conclusie is dat de verder niet weersproken vordering als volgt wordt toegewezen. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
De beslissing
De kantonrechter
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen het bedrag van € 11.681,48, vermeerderd met de wettelijke rente over € 10.752,68 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot vandaag aan de kant van [eiseres] begroot op € 83,78 aan dagvaardingskosten, € 190,00 aan vast recht , € 3,21 aan leges en € 945.00 aan salaris voor de gemachtigde.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. P.J. Wiegman en in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2005.