Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 112566 / HA ZA 04-738
Datum vonnis: 13 juli 2005
Vonnis
in de zaak van
1. [eiser],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. F.J. Boom,
advocaat mr. A.M. van Dusseldorp te Apeldoorn,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DRIEKLOMP MAKELAARDIJ O.G. B.V.,
gevestigd te Voorthuizen,
gedaagde,
procureur mr. J.C.N.B. Kaal,
advocaat mr. D.J.M. Volkholz-Plaum te Rotterdam,
2. [gedaagde 2],
3. [gedaagde 3],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden sub 2 en 3,
procureur mr. R.P. Elzas,
advocaat mr. J.M.H.W. Bindels te Arnhem.
Eisers zullen hierna tezamen (in enkelvoud) [eiser 1] worden genoemd. Gedaagde sub 1 zal worden genoemd Drieklomp en gedaagden sub 2 en 3 tezamen (in enkelvoud) [gedaagde 2].
Het verloop van de procedure
Dit verloop blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 juni 2004
- het proces-verbaal van comparitie van 5 november 2004
- de conclusie na comparitie van [eiser 1] van 2 februari 2005
- de antwoordconclusie na comparitie van [gedaagde 2] 30 maart 2005
- de conclusie van dupliek van Drieklomp van 30 maart 2005.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
[eiser 1] heeft op 3 februari 2000 gekocht een woonhuis met garage, berging, erf en tuin aan de [adres] te [woonplaats] (hierna “de woning”). De woning is op 28 april 2000 aan [eiser 1] geleverd. De vraagprijs was ƒ 885.000,00. [eiser 1] heeft de woning gekocht voor ƒ 842.000,00 k.k. (en heeft aanvullend € 5.000,00 betaald voor roerende zaken). [eiser 1] heeft zich bij de aankoop laten bijstaan door Drieklomp.
In de brochure van de makelaar aan de zijde van verkoper werd over de woning vermeld: Onderhoud binnen en buiten goed.
Drieklomp heeft in opdracht van [eiser 1], gegeven op 14 februari 2000, de woning op 15 februari 2000 getaxeerd en daarover op dezelfde datum gerapporteerd (hierna het “rapport Drieklomp”). Uit het rapport Drieklomp blijkt dat het doel van de taxatie was het verkrijgen van financiering. Drieklomp taxeert de woning bij onderhandse verkoop op ƒ 850.000,00 en bij executie op ƒ 775.000,00.
Het rapport Drieklomp zegt over de opstallen (blad 3 onder B):
Kwaliteit van de toegepaste materialen in relatie tot de ouderdom van het object: Deze kwaliteit is goed te noemen.
Over het onderhoud vermeldt het rapport (blad 5 onder F):
Hierna wordt een indicatie van de onderhoudstoestand van het object gegeven gebaseerd op visuele inspectie en in relatie tot de ouderdom van het object. Het is geen indicatie van de bouwkundige staat van het object. De onderhoudstoestand van niet genoemde onderdelen is in zijn algemeenheid in het gegeven waardeoordeel begrepen.
Vervolgens wordt ten aanzien van alle in het rapport genoemde items de onderhoudsindicatie “goed” gegeven.
Tenslotte stelt Drieklomp in de slotparagraaf onder het kopje “Nadere Mededelingen” (punt 2)
De beoordeling van de bouwkundige staat en onderhoudstoestand geschiedt op basis van visuele waarnemingen, gerelateerd aan de ouderdom van het object. Een uitgebreide bouwkundige opname valt buiten het kader van deze taxatie.
[eiser 1] heeft [gedaagde 2] opdracht gegeven voor een bouwkundige inspectie. [gedaagde 2] heeft deze uitgevoerd op 20 januari 2000 en daarover op dezelfde dag gerapporteerd (hierna het “rapport [gedaagde 2]”). [gedaagde 2] schrijft in zijn inleiding:
Op uw verzoek hebben wij vanmiddag een bouwkundige inspectie uitgevoerd van de woning aan de [adres] te [woonplaats]. Op uw verzoek hebben wij hiervan geen gedetailleerd bouwkundig rapport gemaakt. Bijgaand zullen wij een korte uiteenzetting geven van de staat van de grotere bouwkundige onderdelen alsmede een algemene indruk.
Vervolgens volgt op een achttal onderwerpen een beknopte waardering (een half A4-tje). In de slotparagraaf schrijft [gedaagde 2]:
De algemene indruk van de bouwkundige staat van de woning is goed. Constructief verkeert de woning in een goede staat. Enkele kleinere bouwkundige onderdelen dienen hersteld of vervangen te worden zoals enkele dakpannen en de dakbedekking. Ook installatie technisch is de woning reeds grotendeels gemoderniseerd. De woning dient te worden afgewerkt naar persoonlijke wensen. De afwerking is momenteel redelijk.
[eiser 1] heeft, nadat door hem een aantal problemen aan de woning was geconstateerd, in de zomer van 2001 Grobos Bouwadvies (hierna “Grobos”), een ander bouwkundig adviesbureau, opdracht gegeven de woning visueel te inspecteren. Dat heeft geleid tot een rapport van 7 augustus 2001 (productie 6 bij dagvaarding, hierna het “rapport Grobos”) waarvan de conclusie is:
... dat de bouwkundige opname van [gedaagde 2] BV duidelijk waarneembare gebreken niet vermeld, of zelfs aangeven als zijnde niet aanwezig.
Ons inziens is onterecht gekozen voor een korte samenvatting, waardoor e.e.a. totaal onvolledig is geformuleerd ....
Hierdoor wordt ten onrecht een algemene indruk gecreëerd dat het pand in goede staat verkeerde, waarbij herstelkosten beperkt zouden blijven tot normaal onderhoud. Wij zijn van mening dat koper hierdoor op het verkeerde been is gezet.
Op verzoek van [eiser 1] heeft een voorlopig deskundige onderzoek plaatsgevonden. Dit onderzoek is verricht door Ing. J.K. Zeeman die op 9 juli 2003 zijn bevindingen heeft gerapporteerd (productie 10 bij dagvaarding, hierna het “rapport Zeeman”). Aan de hand van een door [eiser 1] opgestelde lijst met klachten heeft Zeeman telkens per klacht zijn oordeel gegeven. In zijn inleidende opmerkingen stelt hij:
In tegenstelling tot het gestelde in de makelaarspublicatie (...), waarin wordt gesproken van “onderhoud binnen en buiten goed” zou ondergetekende deze kwalificatie eerder omschrijven als “een echt opknappertje voor iemand met twee rechterhanden.”
De eerste indruk van het interieur ademt een hoog “doe het zelf” gehalte wat een kopende partij en met name zijn/haar adviseurs bij aankoop alert moet maken op een te verwachten flinke post opknapwerk.
[eiser 1] heeft sinds de aankoop van de woning geen of slechts zeer beperkt regulier onderhoud gepleegd. Wel hebben enkele reparaties plaatsgevonden.
Het geschil
[eiser 1] vordert - samengevat - veroordeling van gedaagden hoofdelijk tot betaling van € 39.889,85 vermeerderd met rente met ingang van de datum van dagvaarden en kosten.
[eiser 1] legt aan zijn vorderingen ten grondslag, kort gezegd, dat gedaagden zijn tekortgeschoten in de nakoming van de met ieder hen gesloten overeenkomst van opdracht. Uit hoofde van de hen verstrekte opdracht diende elk van hen (onder meer) een oordeel te geven over de staat van onderhoud en diende [gedaagde 2] voorts een onderzoek te doen naar de bouwkundige staat van de woning. Het tekortschieten blijkt uit het feit dat na de aankoop van de woning gebreken zijn geconstateerd die door gedaagden ten onrechte niet zijn gesignaleerd.
[eiser 1] stelt daardoor schade te hebben geleden. De door hem geboden en betaalde koopprijs was gebaseerd op de staat van onderhoud zoals deze bleek uit de rapportages van gedaagden. Indien deze rapportages melding zouden hebben gemaakt van de gebreken die na de aankoop zijn gebleken, zou [eiser 1] de mogelijkheid hebben gehad zijn bod te verlagen met de tegenwaarde van de kosten van herstel van de geconstateerde gebreken dan wel van de koop af te zien. [eiser 1] vordert in deze procedure de kosten van herstel. [eiser 1] houdt gedaagden hoofdelijk aansprakelijk omdat de gestelde schade het onmiddellijk en directe gevolg is van het handelen van ieder van gedaagden.
Gedaagden voeren verweer. Beiden stellen dat zij niet toereken-baar zijn tekortgeschoten in de nakoming van de hen opgedragen werkzaamheden. Drieklomp stelt voorts dat er geen relatie is tussen haar onderzoek en rapportage enerzijds en de aankoopbeslissing van [eiser 1] anderzijds, nu deze beslissing reeds was genomen ten tijde van het rapport Drieklomp. Beiden stellen voorts dat [eiser 1] indien hij van de door hem later geconstateerde gebreken tijdig op de hoogte zou zijn geweest, niet tot een andere aankoopbeslissing zou zijn gekomen omdat hij de woning graag wilde hebben. Tenslotte hebben beide gedaagden de hoogte van de beweerdelijk geleden schade betwist waarbij beiden tevens een beroep op eigen schuld hebben gedaan omdat [eiser 1] na constatering van de gestelde gebreken, met uitzondering van een enkel onderdeel, geen reparaties of regulier onderhoud heeft verricht. Drieklomp heeft ten slotte nog gesteld dat van hoofdelijkheid geen sprake kan zijn. Beide gedaagden hebben voorts het argument opgebracht dat niet zij doch de verkoper van de woning had moeten worden aangesproken en dat [eiser 1] daarmee zijn schade had kunnen beperken.
De beoordeling
Inhoud van de overeenkomst
De eerste vraag die beantwoord moet worden is wat de inhoud is van de tussen partijen gesloten overeenkomsten, zodat vervolgens vastgesteld kan worden of sprake is van niet-nakoming.
Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van tekortschieten is bepalend of Drieklomp en [gedaagde 2] uitvoering hebben gegeven aan hetgeen partijen zijn overeengekomen en voorts of zij dat hebben gedaan op een wijze die strookt met hetgeen verwacht kan worden van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot. Dat is een andere maatstaf dan de vraag of de woning de eigenschappen heeft die voor het normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Niettemin speelt deze maatstaf een rol nu immers van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot verwacht mag worden dat deze de koper in staat stelt zich mede een oordeel te vormen over de vraag of de woning voldoet aan de daaraan te stellen eisen.
Drieklomp
Drieklomp heeft in opdracht van [eiser 1] bemiddeld bij de aankoop van de woning en een taxatierapport uitgebracht. Deze opdracht is niet schriftelijk vastgelegd. [eiser 1] stelt dat Drieklomp advies heeft gegeven over de koopprijs, niet alleen in het rapport Drieklomp maar ook al eerder mondeling. Drieklomp stelt dat sprake is geweest van twee afzonderlijke opdrachten, één voor de aankoopbemiddeling en één voor de taxatie van het pand ten behoeve van de verkrijging van financiering. Drieklomp stelt dat haar oordeel over de staat van onderhoud zoals vermeld in het rapport Drieklomp gelet op de datum van totstandkoming niet van invloed is geweest op de aankoopbeslissing.
[eiser 1] heeft gesteld dat Drieklomp voorafgaand aan zijn taxatierapport mondeling heeft geadviseerd over de koopprijs. Drieklomp heeft dat ook niet betwist. In dit verband is ook van belang dat Drieklomp de woning kende. Deze stond al enige tijd te koop en Drieklomp had de woning eerder zelf in de verkoop gehad. Bij dat mondelinge advies zal aan de orde zijn geweest de staat van onderhoud (kwalificatie in de verkoopbrochure onderhoud binnen en buiten goed), de eventueel geconstateerde gebreken en het mogelijk nog noodzakelijk geachte nadere onderzoek.
Voor de inhoud van het mondelinge advies gaat de rechtbank af op de inhoud van het rapport Drieklomp. Drieklomp heeft immers niet gesteld dat haar eerdere mondelinge oordeel daarvan afweek. Dat het rapport Drieklomp is geschreven voor een ander doel, de verkrijging van financiering, doet niet af aan de waarde van dat oordeel. Ook voor dit doel is immers, net als voor de aankoopbeslissing, essentieel dat een reëel beeld wordt verkregen wordt van de waarde van de woning. Drieklomp’s kwalificatie luidt over de hele linie dat het onderhoud van de woning “goed” is. Drieklomp heeft nog wel gesteld dat hij [eiser 1] heeft gezegd dat nog het nodige aan de woning moest worden gedaan. Deze waarschuwing wordt door [eiser 1] echter betwist. De rechtbank laat deze dus buiten beschouwing te meer omdat deze ook niet in enigerlei vorm terugkomt in het rapport Drieklomp. Daaruit blijkt dat deze waarschuwing, zo al gedaan, van Drieklomp te weinig nadruk heeft gekregen om relevant te kunnen zijn. In het licht van het voorgaande ziet de rechtbank geen aanknopingspunten om bewijs op te dragen van de stelling dat het mondeling advies met de nodige waarschuwingen was omgeven.
Dat het rapport Drieklomp als zodanig gezien de timing niet van invloed kan zijn geweest op de aankoopbeslissing, doet dus niet af aan het feit dat advies over de koopprijs onderdeel was van de tussen partijen gesloten overeenkomst.
[gedaagde 2]
De inhoud van de opdracht aan [gedaagde 2] is evenmin schriftelijk vastgelegd en partijen verschillen daarover van mening. [eiser 1] stelt dat het ging om een volledig bouwkundig onderzoek zonder beperkingen. [gedaagde 2] stelt dat het ging om een onderzoek naar wezenlijke gebreken en wijst der onderbouwing van die stelling naar de formulering in het rapport [gedaagde 2], de duur van het onderzoek en de daarvoor betaalde vergoeding.
[gedaagde 2] heeft voor de vaststelling van de inhoud van de overeenkomst ook nog verwezen naar algemene voorwaarden. De rechtbank gaat daaraan voorbij. [gedaagde 2] heeft niet gesteld dat partijen zijn overeengekomen dat deze voorwaarden deel uitmaken van de overeenkomst, hetgeen door [eiser 1] bovendien is betwist.
Uit het rapport [gedaagde 2] blijkt niet dat het bouwkundig onder-zoek als zodanig aan enige beperking was onderworpen. Gelet op de context van het onderzoek, het verkrijgen van duidelijkheid omtrent de bouwkundige staat van de woning, ligt dat ook niet in de rede. Wel is het zo dat [gedaagde 2] zich in zijn rapportage twee beperkingen heeft opgelegd; het gaat om een rapportage op hoofdlijnen en deze is toegespitst op de grotere bouwkundige onderdelen. Dat brengt mee dat (1) [gedaagde 2] niet in detail heeft gerapporteerd en (2) niet zou rapporteren over kleinere bouwkundige onderdelen. Het uitgangspunt van [gedaagde 2] dat hij alleen over wezenlijke gebreken hoefde te rapporteren is dus niet juist.
[gedaagde 2] heeft overigens wél gerapporteerd over kleinere bouwkundige onderdelen. In de slotparagraaf wordt gemeld dat enkele kleinere bouwkundige onderdelen hersteld of vervangen dienen te worden zoals enkele dakpannen en de dakbedekking. Doordat toch daarover is gerapporteerd heeft [eiser 1] ervan mogen uitgaan dat [gedaagde 2] wel degelijk de belangrijkste opmerkingen ter zake van de kleinere bouwkundige onderdelen aan de orde heeft gesteld. Het kan immers niet zo zijn dat enkele willekeurig gekozen onderdelen wel worden besproken en andere, wellicht belangrijkere onderdelen, niet. In die zin is de reikwijdte van de rapportage weer uitgebreid. Daarnaast is het vanzelfsprekend zo dat gebreken op detailniveau of minder belangrijke gebreken op kleinere onderdelen wel betrokken dienden te worden in de vorming van de algehele indruk.
Aan de overeengekomen reikwijdte van het onderzoek en de rapportage daarover doen niet af duur van het onderzoek en de daarvoor in rekening gebrachte vergoeding. Het kan immers niet zo zijn dat aan de inhoud van hetgeen partijen overeenkomen afbreuk wordt gedaan door de tijd die vervolgens aan de uitvoering van de werkzaamheden wordt besteed of door de kosten die daarvoor in rekening worden gebracht. Voor zover [gedaagde 2] meent dat deze twee aspecten een indicatie vormen voor een opdracht van beperktere omvang, zou het op zijn weg hebben gelegen daarover duidelijkheid te verschaffen. Nu dat niet is gebeurd, komt dat voor zijn rekening.
Het rapport [gedaagde 2] is weliswaar op een aantal onderdelen kritisch, zij het zeer beknopt, maar noemt met uitzondering van de noodzaak tot schilderen op korte termijn, een lichte reparatie aan het kozijnhout en een aanbeveling om het veren van de vloer ter plaatste van het rookkanaal te verhelpen, geen noodzakelijke werkzaamheden. De algemene indruk die het rapport [gedaagde 2] geeft is dat bouwkundige staat van de woning goed is en dat de woning constructief in goede staat verkeert.
Tekortschieten
Drieklomp
Van de makelaar mag verwacht worden dat hij een advies geeft over de algehele staat van de woning en van die aspecten van de woning die voor de beoordeling door de koper van de waarde van belang kúnnen zijn. Voor zover de makelaar op onderdelen daartoe de expertise niet in huis heeft, dient hij een voor de koper duidelijk voorbehoud te maken.
Van een makelaar kan geen bouwkundig advies worden verlangd. Drieklomp kan dan ook op dat punt geen verwijt worden gemaakt. Haar kan echter wél verweten worden dat zij hetzij in haar mondelinge advies onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat haar oordeel een voorlopig oordeel was, te weten onder het voorbehoud van een gunstig bouwkundige onderzoek, hetzij haar advies niet heeft opgeschort in afwachting van dat bouwkundig onderzoek. Drieklomp heeft wel gesteld dat zij heeft gewezen op een noodzaak van zo’n onderzoek, maar dat is door [eiser 1] betwist. Het ligt op de weg van de makelaar als deskundige om geen misverstand te laten bestaan over de waarde die de koper aan zijn advisering kan verbinden. Drieklomp heeft onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat zij aan deze verplichting heeft voldaan. De noodzaak om dat voorbehoud duidelijk te maken wordt geïllustreerd door het feit dat Drieklomp nadat zij kennis had gekregen van het rapport [gedaagde 2], aanleiding heeft gezien de waarde van de woning lager vast te stellen (te weten op € 850.000 terwijl de vraagprijs was € 885.000).
Drieklomp heeft gesteld dat het onderhoud van de woning over de hele linie “goed” was. Deze kwalificatie heeft een rol gespeeld in de besluitvorming van [eiser 1] over de koopprijs.
In de procedure zijn twee rapporten overgelegd, weliswaar niet van makelaars maar van bouwdeskundigen, die tot een wezenlijk andere conclusie komen ten aanzien van de staat van de woning. Dat geldt ook indien het typische bouwkundige deel van het advies in deze twee rapporten wordt weggelaten en alleen wordt gekeken naar de opmerkingen over het zichtbare onderhoud en de algemene indruk die daaraan ontleend kan worden. Voorts kan uit de rapporten niet afgeleid worden dat de gebreken eerst zijn ontstaan nadat [eiser 1] eigenaar is geworden van de woning. Gelet op de aard en ernst van (een aantal van) de gebreken gaat de rechtbank er dan ook van uit - met inachtneming van hetgeen hierna wordt gesteld over het uitblijven van regulier onderhoud - dat (een aantal van) de gebreken ten tijde van de aankoop van de woning reeds aanwezig waren.
De rechtbank merkt op dat op specifieke onderdelen van het rapport Grobos en het rapport Zeeman wellicht discussie mogelijk is of ruimte bestaat voor een beoordelingsmarge. Dit doet echter niet af aan de algemene indruk die uit deze rapporten kan worden afgeleid en die daarin ook wordt geformuleerd en die naar het oordeel van de rechtbank overigens logisch volgt uit de bevindingen over specifieke onderdelen. Het is vooral deze algemene indruk die van groot belang is bij de aankoopbeslissing en bij de vaststelling van het bedrag dat de koper bereid is te betalen. De slotconclusie van Zeeman luidt
... dat beroepsmatige verkopers c.q. aankopers van woningen c.q. bouwkundig adviseurs vanuit hun vakmanschap niet mogen beweren dat bij dit onroerend goed sprake is van “onderhoud binnen en buiten goed”.
De rechtbank neemt de conclusies van Zeeman, die ondersteund worden door die van Grobos, als maatstaf voor die van de redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot. De algemene indruk die Drieklomp heeft gegeven, zonder enig voorbehoud, wijkt daarvan zozeer af dat de rechtbank tot de conclusie komt dat Drieklomp is tekortgeschoten.
[gedaagde 2]
Voor [gedaagde 2] geldt nog meer dan voor Drieklomp dat collega- deskundigen tot een zodanig andere conclusie zijn gekomen dat, ook met inachtneming van een zekere beoordelingsmarge, niet gesteld kan worden dat het oordeel van [gedaagde 2] voldoet aan hetgeen partijen daarover hebben afgesproken en aan de eisen die [eiser 1] daaraan mag stellen.
Tekortschieten toerekenbaar en hoofdelijke aansprakelijkheid
Zowel voor het tekortschieten van Drieklomp als van dat van [gedaagde 2] geldt dat het toerekenbaar is, nu niet is gesteld laat staan aannemelijk is gemaakt, dat het tekortschieten niet toerekenbaar is. Beiden zijn daarmee aansprakelijk voor de schade die [eiser 1] als gevolg van hun tekortschieten heeft geleden.
De rechtbank is voorts van oordeel dat Drieklomp voor dezelfde schade aansprakelijk gehouden kan worden als [gedaagde 2]. De door [eiser 1] geleden schade is veroorzaakt door het niet bekend zijn met de ware staat van het huis. [eiser 1] heeft getracht zich daartegen in te dekken door zowel Drieklomp als [gedaagde 2] om advies te vragen. Op basis van het advies van elk van hen waarbij door geen van beiden enig voorbehoud is gemaakt, heeft [eiser 1] de woning gekocht. Onder die omstandigheden is de schade als gevolg van die onjuiste advisering door Drieklomp gelijk te stellen aan de schade die [eiser 1] lijdt als gevolg van het gebrekkige bouwkundige advies. De rechtbank gaat dus uit van een hoofdelijke aansprakelijkheid.
Causaliteit
Zowel Drieklomp als [gedaagde 2] heeft gesteld dat de schade als gevolg van hun tekortschieten niet gelijk te stellen is aan de kosten van herstel van gebreken. Zij hebben voorts gesteld dat indien [eiser 1] van die gebreken op de hoogte zou zijn geweest, dat geen gevolgen zou hebben gehad voor de koopprijs nu hij de woning gewoon wilde hebben.
De rechtbank meent dat onvoldoende is gesteld om aannemelijk te doen zijn dat wetenschap van de gebreken zoals die thans bestaat geen invloed zouden hebben gehad op het bedrag dat [eiser 1] bereid was te bieden. Achteraf is echter moeilijk vast te stellen wat het precieze gevolg zou zijn geweest indien Drieklomp en [gedaagde 2] de opgedragen werkzaamheden deugdelijk zouden hebben uitgevoerd. Gelet op het feit dat het Drieklomp en [gedaagde 2] zijn die tekort zijn geschoten meent de rechtbank dat dat voor rekening van Drieklomp en [gedaagde 2] dient te komen. De rechtbank zal voor de berekening van de schade uitgaan van de kosten die nu gemaakt moeten worden om de gebreken ter zake waarvan Drieklomp en [gedaagde 2] een verwijt treft, te herstellen. Kosten van herstel dat bij normaal regulier onderhoud kan plaatsvinden dan wel zonder bijkomende kosten had kunnen plaatsvinden, zullen daarbij niet in aanmerking worden genomen. Kosten van regulier onderhoud zijn immers niet het gevolg van het tekortschieten van Drieklomp en [gedaagde 2]. Voorts zullen de kosten die zijn ontstaan als gevolg van het niet plegen van regulier onderhoud, als eigen schuld van [eiser 1] buiten beschouwing worden gelaten.
Drieklomp heeft tenslotte nog gesteld dat de schade het gevolg is van het handelen van de verkoper en niet van hem. Denkbaar is dat [eiser 1] de verkoper een verwijt kan maken doch dat doet niet af aan het verwijt dat [eiser 1] aan Drieklomp kan maken. De keuze wie aangesproken wordt tot schadevergoeding is aan [eiser 1].
Omvang van de schade
Uitgangspunten
Bij de beoordeling van de schade sluit de rechtbank qua groepering van de problemen aan bij het overzicht van [eiser 1] opgenomen in de conclusie na comparitie (p.8). Zij neemt alleen die posten in aanmerking die zien op het verhelpen van gebreken waarvan in het rapport Grobos en in het rapport Zeeman is vastgesteld dat deze ten onrechte niet zijn genoemd door Drieklomp en [gedaagde 2].
De rechtbank is bereid voor de vaststelling van schade uit te gaan van de bedragen die zijn geoffreerd voor het verhelpen van de in de vorige rechtsoverweging genoemde problemen. Dat kan echter alleen indien deze offertes voldoende gedetailleerd zijn en daaruit precies afgeleid kan worden, per onderwerp zoals hieronder genoemd, welke werkzaamheden verricht zullen worden en wat de daarvoor in rekening te brengen kosten zullen zijn. Waar een prijsrange wordt aangegeven zal de rechtbank uitgaan van de laagste prijs tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat van een ander bedrag uitgegaan moet worden. Stelposten zullen voor het gestelde bedrag in aanmerking genomen worden. P.m. posten worden buiten beschouwing gelaten. [eiser 1] zal daarom in de gelegenheid worden gesteld de stelposten voor zover op p.m. gesteld, als nog te preciseren.
Voor zover in de offerte vermelde werkzaamheden inmiddels zijn verricht, verzoekt de rechtbank [eiser 1] de betreffende facturen die nog niet in het bezit van de rechtbank zijn, toe te zenden en voorts een toelichting te geven in hoeverre het voltooien van deze werkzaamheden gevolgen heeft voor de offerte op basis waarvan het werk is uitgevoerd (dat is relevant voor zover de onderliggende offerte meer betrof dan alleen het uitgevoerde werk).
Drieklomp en [gedaagde 2] hebben een beroep gedaan op eigen schuld omdat de schade verergerd is door dat [eiser 1] niet reeds een aanvang heeft gemaakt met de reparatie en geen regulier onderhoud heeft gepleegd. Dat beroep zal gehonoreerd worden voor zover vast komt te staan welke schade het gevolg is van het uitblijven van regulier onderhoud. De rechtbank heeft echter onvoldoende informatie om vast te stellen in hoeverre een deel van de schade mogelijk voor rekening van [eiser 1] dient te blijven. Partijen zullen zich daarover kunnen uitlaten. [eiser 1] zal daarbij precies moeten aangeven of en zo ja welk onderhoud hij sinds de aankoop van de woning heeft gepleegd.
Aan de hand van het voorgaande komt de rechtbank tot de volgende bevindingen ten aanzien van de onderscheiden schadeposten.
A. Boktor/houtworm ( € 19.060,23)
4.29.1 Drieklomp/[gedaagde 2] zijn aansprakelijk voor de schade als gevolg van de aanwezigheid van houtworm en boktor. Gezien de locatie van het huis (in een bosrijke omgeving kennelijk een grotere kans), de ouderdom van het huis en concrete aanwijzingen (doorverende vloeren) moet het ervoor worden gehouden dat de conclusie van [gedaagde 2] (geen actieve sporen) onjuist was en dat ook reeds ten tijde van dat onderzoek sprake was van boktor/houtworm.
4.29.2 De aansprakelijkheid geldt alleen voor die werkzaamheden die vallen buiten het kader van het gebruikelijke onderhoud (zo zal de vervanging van dekstukken mogelijk onder het regulier onderhoud vallen). [eiser 1] zal gedocumenteerd moeten aangeven om welke werkzaamheden het gaat.
4.29.3 Onduidelijk is of door het uitblijven van maatregelen de schade is toegenomen. Partijen zullen zich daarover moeten uitlaten.
4.29.4 De rechtbank kan geen aansluiting maken tussen de bedragen genoemd in het overzicht bij akte en de posten 1 en 2 in de dagvaarding. Voorts kan zij evenmin een aansluiting maken tussen de factuur van 12 juni 2000 (met de handgeschreven specificatie) de gevorderde bedragen en mist de factuur en de toelichting bij de brief van 27 januari 2004. Tenslotte dient [eiser 1] aan te geven welke items uit de offerte en factuur kosten betreffen te maken in het kader van de boktor/houtworm problematiek.
B. Verrotte delen en schimmels (€ 4.749,29)
4.30.1 [gedaagde 2] heeft gesteld dat het kozijnhout in redelijke tot goede staat verkeerde, schilderwerk op korte termijn noodzakelijk was en dan tevens lichte reparaties dienen plaats te vinden. Op diverse plaatsen bleek echter dat sprake was van rotte kozijnen en dat meer dan een lichte reparatie dienden plaats te vinden. Voor de kosten daarvan zijn Drieklomp/[gedaagde 2] aansprakelijk. Daar staat tegenover dat schilderwerk altijd periodiek herhaald moet worden, waarbij de frequentie afhangt van de mate waarin het houtwerk heeft te lijden, zodat de rechtbank aanleiding ziet een deel van de in verband met de verrotte kozijn gemaakte of te maken kosten voor rekening van [eiser 1] te laten zijn. Partijen zullen zich daarover kunnen uitlaten.
4.30.2 De vervanging van de verrotte boeidelen en het tussenstuk dient voor rekening van Drieklomp/[gedaagde 2] te komen. Kennelijk is de gekozen constructie zodanig aan verrotting onderhevig dat dit niet valt buiten het gebruikelijke te verwachten onderhoud. Voor zover de vervanging tevens betrekking heeft op boeidelen in het garagedak, dienen de kosten van vervanging daarvan buiten beschouwing te blijven nu [gedaagde 2] gemeld heeft dat de dakbedekking van het garagedak in matige staat verkeerde. Partijen zullen zich kunnen uitlaten of sprake is van de vervanging van boeidelen in het garagedak. [eiser 1] dient aan te geven welke kosten daarmee gemoeid zijn.
4.30.3 De overige gestelde items lijken voor vergoeding in aanmerking te komen. Ook hier geldt echter dat voor zover het proces onnodig verder is gegaan als gevolg van het uitblijven van maatregelen en als gevolg daarvan additionele kosten moeten worden gemaakt, er aanleiding kan zijn het bedrag waarvoor aansprakelijk bestaat te matigen. Drieklomp/[gedaagde 2] kunnen zich daarover uitlaten.
C. Elektrische installatie (€ 1.225,70)
In het rapport [gedaagde 2] is gesteld dat installatietechnisch de woning grotendeels was gemoderniseerd zonder daarbij een voorbehoud te maken voor de meterkast. In de Rapporten Grobos en Zeeman zijn daarover zeer kritische opmerkingen gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank zijn Drieklomp-/[gedaagde 2] aansprakelijk voor de kosten van de nieuwe meterkast.
(Warm) Water aanvoer/afvoer (lozen op platdak) (€ 1.056,72)
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 2] deze punten had moeten opmerken en dat Drieklomp/[gedaagde 2] dus aansprakelijk zijn voor de voor herstel te maken kosten.
Overige gebreken (€ 1.203,74)
4.33.1 Voor de schade als gevolg van een lekkage door (bij ?) het keukenraam en de corridor (punten 7 en 32 Rapport Zeeman) ziet de rechtbank geen aansprakelijkheid. De gekozen constructie met een bovendorpel is ouderwets maar niet fout, verder lijkt sprake van regulier onderhoud en de mogelijkheid tot verbetering door dubbel glas te nemen.
4.33.2 Ommanteling stalenbalk niet brandwerend. Dit leidt niet tot aansprakelijkheid. Uit het rapport Zeeman blijkt dat dit euvel pas na demontage bleek. Niet gesteld is dat er aanwijzingen die [gedaagde 2] alert hadden moeten maken dat hier mogelijk sprake was van een gebrek.
4.33.3 De post deurkozijn verrot en zoldervloerbalk opvangen is de rechtbank niet duidelijk en de genoemde nota van Thomassen ad f 554,71 blijkt niet uit de stukken. [eiser 1] dient daarover meer duidelijkheid te verschaffen.
Kosten Zeeman (gevorderd bedrag € 5.668,07)
Nu vast is komen te staan dat Drieklomp en [gedaagde 2] zijn tekortgeschoten, moet tevens vastgesteld worden dat redelijk kosten gemaakt ter vaststelling van de aansprakelijkheid en de schade voor rekening van Drieklomp/[gedaagde 2] zijn. Niet gebleken is dat de gemaakte kosten niet redelijk zijn. Deze kosten liggen daarmee voor toewijzing gereed.
De rechtbank zal een comparitie van partijen gelasten waarbij de hiervoor opgeworpen vragen aan de orde zullen komen. Partijen dienen op de punten waarop hun reactie of informatie wordt gevraagd de rechtbank en de wederpartij tijdige voorafgaand aan de zitting schriftelijk te informeren, dat wil zeggen uiterlijk twee weken voorafgaand aan de zitting. Stukken die later worden toegezonden zullen niet in aanmerking genomen worden.
De beslissing
De rechtbank
beveelt een verschijning van partijen, bijgestaan door hun advocaten, voor het geven van inlichtingen en ter beproeving van een minnelijke regeling,
bepaalt dat de zaak weer op de zal komen van 27 juli 2005 voor het opgeven van de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op de donderdagen in de maanden september tot en met november, waarna dag en uur van de comparitie zullen worden bepaald,
bepaalt dat bij gebreke van de gevraagde opgave(n) de rechtbank het tijdstip van de comparitie zelfstandig zal bepalen,
bepaalt dat na de vaststelling van het tijdstip van de comparitie dit in beginsel niet zal worden gewijzigd,
wijst partijen er op, dat voor de zitting twee uur zal worden uitgetrokken,
de rechtbank wijst erop dat zij uit een niet verschijnen van een partij ter comparitie de gevolgtrekkingen - ook in het nadeel van die partij - kan maken die zij geraden zal achten.
verzoekt partijen de stukken waarop zij tijdens de comparitie een beroep willen doen, uiterlijk twee weken tevoren in fotokopie aan de andere partij en aan de rechtbank toe te zenden,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Blaisse en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2005.
De griffier de rechter