Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 126386 / KG ZA 05-266
Datum vonnis: 23 juni 2005
Vonnis in kort geding
in de zaak van
[eiser],
wonende te Velp,
eiser bij dagvaarding van 26 mei 2005,
procureur mr. H.J.D. ter Waarbeek,
advocaat mr. P.G.F.M. van Oss te Harderwijk,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
W-5 PROJECT B.V.,
gevestigd te Didam,
gedaagde,
procureur mr. W.H.A. Buiting,
advocaat mr. B.H.M. Harbers te Doetinchem.
Partijen zullen hierna [eiser] en W-5 worden genoemd.
Het verloop van de procedure
[eiser] heeft W-5 ter zitting in kort geding van 3 juni 2005 doen dagvaarden en gevorderd als weergegeven in de dagvaarding. W-5 heeft geconcludeerd tot weigering van de gevorderde voorzieningen.
De advocaat van [eiser] en de advocaat van W-5 hebben de zaak bepleit overeenkomstig de door hen overgelegde pleitnotities. Daarbij hebben zij producties in het geding gebracht. Aan het eind van de mondelinge behandeling ter zitting van 3 juni 2005 is de zaak pro forma aangehouden tot 10 juni 2005 teneinde partijen in de gelegenheid te stellen de zaak in onderling overleg te regelen, met het verzoek aan de advocaten van partijen de rechtbank uiterlijk 10 juni 2005 te berichten wat er met de zaak moet gebeuren. Bij brief van 10 juni 2005 heeft de advocaat van W-5 bericht dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt en heeft hij de voorzieningenrechter verzocht vonnis te wijzen. De advocaat van [eiser] heeft op 13 juni 2005 een soortgelijke brief aan de rechtbank doen toekomen. Ten slotte is vonnis bepaald op 23 juni 2005.
De vaststaande feiten
1. [eiser] is sinds 30 juni 1992 eigenaar van het perceel Waldeck
Pyrmontlaan 3 te Velp.
2. W-5 houdt zich bezig met projectontwikkeling. Zij is sinds juni
1995 economisch eigenaar en met ingang van 20 december 1999 tevens juridisch eigenaar van het perceel Waldeck Pyrmontlaan 1 te Velp. In de akte van levering van 20 december 1999 is, voor zover van belang, het volgende bepaald.
“Artikel 7
(...)
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar een akte van transport, twee april negentienhonderdzes voor notaris [betrokkene 1] te Velp verleden, waarin onder meer woordelijk staat vermeld;
a. ten behoeve van bij gemelde akte aan de Naamloze Vennootschap “Maatschappij tot Exploitatie van Bouwterreinen te Velp, gemeente Rheden en Omstreken”, gevestigd te Velp, in eigendom verbleven gedeelte van het Landgoed “Ma Retraite”, destijds kadastraal bekend gemeente Velp Sectie D nummer 6930 en ten laste van het bij deze akte verkochte:
i. dat op het verkochte geen andere gebouwen mogen worden geplaatst dan heerenhuizen met of zonder daarbij behoorende bijgebouwen. (...)”
3. Bij brief van 10 augustus 2000 heeft [eiser], voor zover van
belang, het volgende bericht aan Welling Aannemingsmaatschappij (net als W-5 behorende tot het concern Welling Groep BV).
“Op 22 juni 2000 heeft het College van B&W van de gemeente Rheden u een sloopvergunning verleend voor de villa op het perceel Waldeck Pyrmontlaan 1 te Velp. Naar ik heb begrepen hebt u tevens een aanvraag voor een bouwvergunning ingediend met de bedoeling op bovengenoemd perceel een appartementen gebouw te plaatsen. De sloopvergunning hebt u derhalve aangevraagd met de kennelijke bedoeling op het perceel nieuwbouw te doen plaatsvinden. Op het perceel rust echter een servituut ten behoeve van een groot aantal in de omgeving gelegen percelen, dat nieuwbouw, anders dan bebouwing met ‘heerenhuizen met of zonder daarbij behoorende bijgebouwen’, uitsluit. (...)
Uw bouwplannen zijn in strijd met dit servituut. Uw maatschappij is hiervan op de hoogte, maar uit niets is mij tot nu toe gebleken dat u van plan bent hiermee rekening te houden. (...) Nu u in strijd met dit servituut voornemens bent op het perceel een appartementen gebouw te plaatsen, neemt u zich jegens mij onrechtmatige handelingen voor.
Gezien het bovenstaande neem ik aan dat u zult begrijpen dat ik u bij deze volledig aansprakelijk stel voor alle materiele en immateriële schade die u aan mijn persoon (...) en mijn bezittingen aanricht bij eventuele uitvoering van uw voornemens tot sloop en nieuwbouw.
Het spreekt vanzelf dat ik bereid ben desgewenst ter zake nader overleg met u te voeren.”
4. Op 14 november 2000 heeft het College van Burgemeester en
Wethouders van de gemeente Rheden aan W-5 een bouwvergunning verleend voor het oprichten van een appartementencomplex met acht woningen op het perceel Waldeck Pyrmontlaan 1 te Velp.
5. Bij brief van 30 juli 2001 heeft advocaat mr. H.J. Kastein (namens
[eiser]) Welling Aannemingsmaatschappij met verwijzing naar de brief van [eiser] van 10 augustus 2000 nogmaals gewezen op de erfdienstbaarheid.
6. Op 13 september 2004 heeft de (huidige) advocaat van [eiser]
Welling Groep BV bij brief wederom gewezen op de erfdienstbaarheid. Tevens heeft hij daarbij afschriften gevoegd van de eerder verzonden brieven.
7. Bij brief van 19 oktober 2004 heeft de advocaat van Welling
Groep BV onder meer aangegeven dat het concern niet bekend is met een beperkende erfdienstbaarheid.
8. Thans zijn 6 van de 8 woningen van het te bouwen
appartementencomplex verkocht.
Het geschil
1. [eiser] vordert dat W-5 op straffe van een dwangsom wordt
verboden op het betreffende perceel te bouwen het appartementencomplex waarvoor aan haar bouwvergunning is verleend door de gemeente Rheden. Bovendien vordert [eiser] dat W-5 op straffe van een dwangsom wordt verboden ieder ander bouwwerk te bouwen dat in strijd komt met de hiervoor genoemde erfdienstbaarheid.
2. [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat W-5, door
over te gaan tot het bouwen van een appartementencomplex op het perceel Waldeck Pyrmontlaan 1 te Velp, in strijd handelt met een ten behoeve van het perceel van [eiser] en ten laste van het perceel van W-5 gevestigde erfdienstbaarheid.
3. W-5 voert gemotiveerd verweer waarop, voor zover van belang,
hierna zal worden ingegaan.
De beoordeling van het geschil
1. Anders dan de advocaat van W-5 betoogt, is de
voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat [eiser] wel een belang heeft bij zijn vordering. Dit belang is ook spoedeisend en vloeit voort uit de stellingen van [eiser]. Ter zitting is gebleken dat W-5 eind 2004 door middel van een tweetal brieven aan de bewoners van de Waldeck Pyrmontlaan heeft kenbaar gemaakt op korte termijn te zullen aanvangen met de sloopwerkzaamheden. Begin april 2005 is een brief gevolgd waarin is aangegeven dat op 11 april 2005 zal worden gestart met de activiteiten op de bouwplaats. Naar aanleiding van deze laatste brief is [eiser] nog diezelfde maand het onderhavige kort geding gestart. Het is duidelijk dat het belang van [eiser] bij de vordering is het voorkomen van een met de erfdienstbaarheid strijdige toestand.
2. Kernvraag die in het onderhavige geschil dient te worden
beantwoord, is of het door W-5 te bouwen appartementencomplex is te brengen onder de term “heerenhuizen” zoals is opgenomen in de ten laste van het perceel van W-5 gevestigde erfdienstbaarheid (zie 2 van de vaststaande feiten).
3. Voorshands geoordeeld is voldoende aannemelijk dat het te
bouwen appartementencomplex, bestaande uit acht woningen, niet valt onder de term “heerenhuizen”. Naar normaal spraakgebruik is een herenhuis iets anders dan een appartementencomplex. Dit geldt te meer als rekening wordt gehouden met de buurt waarin het complex gerealiseerd zal gaan worden, te weten een villawijk, en de tijd waarin de akte van levering (waarin het recht van erfdienstbaarheid is opgenomen) is opgemaakt. Het is alleszins aannemelijk dat in 1906 bij de term “heerenhuizen” niet werd gedacht aan een appartementencomplex maar aan vrijstaande of dubbele villa’s voor bewoning door één gezin. Bovendien met een flink perceel grond, zoals te doen gebruikelijk, waarop de in de erfdienstbaarheid genoemde bijgebouwen (zoals koetshuizen/garages, kassen e.d.) konden worden opgericht. Het zijn dit soort huizen die op het destijds in 1906 verkochte perceel ook zijn gebouwd. Voor de beleving van de (directe) woonomgeving maakt het ook nogal uit of er een villa met één gezin staat of een appartementencomplex met acht gezinnen. Voor een (verdere) uitleg ten gronde van het recht van erfdienstbaarheid is nader onderzoek nodig. Daarvoor leent een behandeling in kort geding zich echter niet. Bovendien zijn daarvoor in dit kort geding geen feiten en omstandigheden gesteld.
Het feit dat het College van Burgemeester en Wethouders aan W-5 een bouwvergunning heeft verleend voor het oprichten van een appartementencomplex, maakt nog niet dat daarmee strijdigheid met een privaatrechtelijke erfdienstbaarheid is uitgesloten. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat W-5 thans is strijd handelt met het recht van erfdienstbaarheid. De vordering zal daarom worden toegewezen.
4. W-5 voert nog aan dat [eiser] veel te laat is met het voeren
van deze kort geding procedure. [eiser] is immers sinds het jaar 2000 op de hoogte van de bouwplannen en hij heeft nooit eerder aanleiding gezien een procedure te starten.
5. De voorzieningenrechter verwerpt dit verweer. [eiser] heeft
W-5 in het verleden verschillende malen gewezen op het bestaan van een ten laste van het perceel van W-5 gevestigde erfdienstbaarheid (zie 3, 5 en 6 van de vaststaande feiten). W-5 was er dus van op de hoogte dat [eiser] zich op zijn erfdienstbaarheid beriep en zij moest er rekening mee houden dat [eiser] zonodig juridische actie zou ondernemen. Bij gebreke van reacties op zijn brieven en bij gebreke van aanwijzingen dat er metterdaad gebouwd zou gaan worden en gelet op het verstrijken van de tijd waarin niets gebeurde ondanks het verlenen van de bouwvergunning, was er voor [eiser] niet eerder aanleiding handhavend op te treden. Dat het uitblijven van de bouw mogelijk werd veroorzaakt door de aanwezigheid van krakers in de te slopen villa op het perceel Waldeck Pyrmontlaan 1, is een omstandigheid waar [eiser] geheel buiten staat. W-5 had op zijn minst de brieven van [eiser] kunnen beantwoorden. Ter zitting heeft W-5 ook erkend dat op de brief van 13 september 2004 geen inhoudelijke reactie is gegeven. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter had het onder deze omstandigheden dan ook op de weg van W-5 gelegen om initiatief tot een bodemprocedure te nemen ten einde er duidelijkheid over te krijgen of haar bouwplannen in strijd zouden zijn met de erfdienstbaarheid. W-5 heeft het er echter kennelijk welbewust op laten aankomen. Dat haar nu een grote strop dreigt wanneer de bouw geen doorgang zal kunnen vinden, had zij eerder moeten bedenken en kan niet tot een ander oordeel leiden. Enkel (groot) belang geeft nog geen recht.
6. Er bestaat aanleiding de ten behoeve van deze vordering
gevorderde dwangsommen te matigen in voege zoals hierna aan te geven.
7. Als de in het ongelijk gestelde partij zal W-5 in de kosten van dit
kort geding worden verwezen.
De beslissing
De voorzieningenrechter:
1. verbiedt W-5 op het betreffende perceel te bouwen het
appartementencomplex waarvoor aan haar bouwvergunning is verleend door de gemeente Rheden;
2. verbiedt W-5 ieder ander bouwwerk dat in strijd komt met de
erfdienstbaarheid te bouwen;
3. veroordeelt W-5 om, ingeval zij na betekening van dit vonnis een
of beide bovenstaande verboden overtreedt, aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.000,- per keer dat zij een of beide verboden overtreedt, echter tot een maximum van € 400.000,-;
4. veroordeelt W-5 in de kosten van deze procedure, tot aan deze
uitspraak aan de zijde van [eiser] bepaald op € 816,- voor salaris en op € 315,93 voor verschotten;
5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6. weigert het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. van Gameren op 23 juni 2005.
de griffer de rechter