Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 122302 / HA ZA 05-53
Datum vonnis: 24 augustus 2005
Vonnis
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROZENDAAL,
zetelend te Rozendaal,
opposante,
procureur en advocaat mr. E.M. Vos,
tegen
1. [gedaagde 1], en
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geopposseerden,
procureur en advocaat mr. I. de Bruin.
partijen worden verder aangeduid als de Gemeente en [gedaagde 1] c.s.
Het verloop van de procedure
In deze procedure is de Gemeente bij dagvaarding van 26 november 2005 in verzet gekomen tegen het vonnis van deze rechtbank met rolnummer 118027/ HA ZA 04-1725 dat op 3 november 2004 tussen [gedaagde 1] c.s. als eisers en de Gemeente als gedaagde bij verstek is gewezen. Nadat de zaak door haar procureur niet op de dienende dag (15 december 2004) op de rol was aangebracht, heeft de Gemeente op 27 december 2004 nog een hersteldagvaarding uitgebracht. Op 16 februari 2005 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dit vonnis is een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal van de comparitie bevindt zich bij de stukken. Na de comparitie is vonnis bepaald.
De vaststaande feiten
1.1 Op 12 maart 1997 heeft de Gemeente met d’Kapellenbergh B.V. (hierna: Kapellenbergh) een overeenkomst gesloten waarbij zij tegen betaling percelen bouwgrond in economische eigendom heeft overgedragen aan Kapellenbergh. Op grond van deze overeenkomst heeft Kapellenbergh het nieuwbouwplan Villapark d’Kapellenbergh gerealiseerd. Kapellenbergh heeft zich daarbij onder meer verbonden om een aantal woningen bij voorkeur aan te bieden aan particulieren ouder dan 18 en jonger dan 36 jaar.
1.2 Op 30 januari 1998 heeft de Gemeente een bouwkavel, kadastraal bekend sectie C nummer 1898, aan de [adres] geleverd aan [gedaagde 1] c.s. geleverd. De koopsom van de bouwkavel betrof f 152.00,00 inclusief omzetbelasting.
Kapellenbergh en [gedaagde 1] c.s. zijn een aannemingsovereenkomst aangegaan uit hoofde waarvan Kapellenbergh een woonhuis heeft gebouwd. De totale aanneemsom inclusief bouwkavel bedroeg f 482.425,00.
1.3 In de akte van levering van de bouwkavel van 30 januari 1998 is onder het kopje “Anti-speculatie- en boetebeding” bepaald dat een koper aan wie een bouwkavel is verkocht dat speciaal was bedoeld voor jongeren, het bouwkavel en/of de daarop te stichten opstallen niet binnen tien jaar na de oplevering mag verkopen voor een bedrag groter dan de koopprijs, met dien verstande dat voor de berekening van de overwaarde de koopprijs jaarlijks met 5% wordt verhoogd als vaste index voor de algemene waardestijging van koopwoningen alsmede met een door een makelaar te taxeren bedrag in verband met door de koper aangebrachte wijzigingen.
Indien het perceel toch binnen tien jaar wordt verkocht verbeurt de koper een boete aan de Gemeente ter hoogte van 100% van de overwaarde wanneer binnen één jaar na de levering van de bouwkavel wordt verkocht, 90% van de overwaarde wanneer binnen twee jaar wordt verkocht en zo verder tot een boete van 10% van de overwaarde wanneer binnen tien jaar na de levering van de bouwkavel wordt verkocht.
Daarnaast is in dit artikel bepaald dat wanneer een koper handelt in strijd met de door hem afgelegde bewoningsverklaring, de koper een boete aan de Gemeente verbeurt, tenzij de woning wordt verkocht aan een koper die voldoet aan het leeftijdscriterium “ouder dan 19 en jonger dan 36 jaar”. Wanneer binnen één jaar na oplevering wordt verkocht, wordt een boete verbeurd van f 80.000,--. Bij verkoop binnen twee jaar wordt een boete van f 72.000,-- verbeurd en zo verder tot een boete van f 8.000,-- wanneer binnen tien jaar na oplevering wordt verkocht.
Tot slot is bepaald dat burgemeester en wethouders, wanneer toepassing van de boetebepalingen tot kennelijke hardheid leidt, gehele of gedeeltelijke vrijstelling van de verplichting tot betaling van de boete kunnen verlenen.
1.4 Bij brief van de 12 maart 2002 hebben burgemeester en wethouders van de Gemeente alle eigenaren van de “jongerenwoningen” in de Kapellenbergh een alternatieve berekeningswijze voorgesteld voor de boete die is gesteld op het binnen tien jaar na oplevering verkopen van hun woning (het anti-speculatiebeding). De eigenaren is medegedeeld dat zij bij verkoop voor de nieuwe berekeningswijze van de boete kunnen kiezen dan wel voor de eerder overeengekomen berekeningswijze. In deze brief staat verder:
“Uw woning is met een financiële inspanning van de gemeente goedkoper op de markt gebracht (...). Met het anti-speculatiebeding beogen wij te voorkomen dat de financiële inspanning van de gemeenschap ahw met de kopers meeverhuist. “
1.5 Bij brief van 13 augustus 2003 hebben [gedaagde 1] c.s. de Gemeente verzocht hen vrijstelling te verlenen van de verplichting tot betaling van de boete in verband met het anti-speculatiebeding omdat er in hun geval geen sprake was van speculatie met de woning omdat [gedaagde 1] c.s. in verband met de carrièreverbeteringen van de vrouw dienden te verhuizen naar Maastricht. Ook hebben zij aangegeven dat zij in Maastricht voor een vergelijkbare woning eenzelfde koopsom dienden te betalen, waarin zij werden gehinderd door de boete. De Gemeente heeft die vrijstelling bij besluit van 15 september 2003 geweigerd en de boete op grond van de alternatieve berekening vastgesteld op € 19.459,00.
1.6 [gedaagde 1] c.s. hebben bij notariële akte van 23 januari 2004 hun woning geleverd aan de nieuwe kopers, die voldeden aan de leeftijdsvereisten van het hierboven onder 2.2 genoemde beding, tegen een koopsom van € 365.000,00. Bij het verlijden van de koopakte is ook de onder 2.5. genoemde boete van € 19.459,00 aan de Gemeente betaald.
Het geschil
2.1 De Gemeente is bij verstek veroordeeld om aan [gedaagde 1] c.s.
€ 20.239,00 (bestaande uit de boete van € 19.459,00 en een bedrag van € 780,00 wegens buitengerechtelijke kosten) te vermeerderen met de wettelijke rente over € 19.459,00 vanaf 23 januari 2004 tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van deze procedure.
2.2 [gedaagde 1] c.s. hebben ter onderbouwing van hun vordering primair aangevoerd dat het bedrag van € 19.459,00 onverschuldigd aan de Gemeente is betaald omdat het anti-speculatiebeding in strijd is met de openbare orde. Volgens [gedaagde 1] c.s. doorkruist de Gemeente met dit beding in samenhang met de overige bedingen in de overdrachtsakte van 30 januari 1998 de Huisvestingswet op onaanvaardbare wijze, zodat het nietig is als bedoeld in artikel 3:40 BW Pro.
Subsidiair hebben [gedaagde 1] c.s. aangevoerd dat het anti-speculatiebeding onredelijk bezwarend is zoals bedoeld in artikel 6:233 aanhef Pro en sub a BW en op die grond dient te worden vernietigd. Meer subsidiair hebben [gedaagde 1] c.s. aangevoerd dat het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is omdat zij nooit hebben beoogd met hun woning te speculeren, er geen sprake is geweest van subsidiëring door de Gemeente van bouwkavels, waardoor de Gemeente ook geen “winst” misloopt, terwijl het beding ook nog eens een onredelijk lange looptijd heeft van tien jaar. Tenslotte hebben [gedaagde 1] c.s. gepleit voor matiging van de boete nu zij geen financieel voordeel hebben gehad bij de verkoop van hun woning.
3.1 De Gemeente vordert in verzet dat de rechtbank, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, haar verzet gegrond verklaart, het verstekvonnis van 3 november 2004 vernietigt en
primair de dagvaarding die tot het verstekvonnis heeft geleid nietig verklaart,
subsidiair de vorderingen van [gedaagde 1] c.s. afwijst,
een en ander met veroordeling van [gedaagde 1] c.s. in de kosten.
3.2 Ter onderbouwing van haar primaire vordering heeft de Gemeente aangevoerd dat het exploot van de dagvaarding zoals dat door de deurwaarder aan de Gemeente is betekend op 10 september 2004 en het stuk dat als afschrift van het exploot bij de Gemeente is achtergelaten niet alle gegevens bevatten die daar in moeten staan. Het exploot vermeldt namelijk niet op welk tijdstip de zitting waartegen is gedagvaard aanvangt, terwijl het afschrift van het exploot de datum noch het uur van de zitting vermeldt. Daarmee bevatten beide stukken niet alle voorgeschreven gegevens ex artikel 111 Rv Pro. Ingevolge artikel 20 lid 1 Rv Pro leidt dit nietigheid van de dagvaarding. Deze nietigheid had op grond van artikel 121 lid 3 Rv Pro uitgesproken dienen te worden. Het verstekvonnis had derhalve niet mogen worden gewezen en kan reeds daarom niet in stand blijven.
Ter onderbouwing van haar subsidiaire vordering heeft de Gemeente betoogd dat de regeling die bij brief van 12 maart 2002 door de Gemeente aan, onder anderen, [gedaagde 1] c.s. is aangeboden moet worden aangemerkt als vaststellingsovereenkomst en dat [gedaagde 1] c.s. daar nu in rechte niet meer op kan terugkomen.
Tenslotte stelt de Gemeente dat de bedingen rechtsgeldig zijn overeengekomen omdat de Gemeente met de bedingen een bepaald bevolkingsbeleid voorstaat en daarmee niet de strekking van de Huisvestingswet doorkruist.
De beoordeling van het geschil
4. De Gemeente is, mede gelet op het bepaalde in artikel 125 lid 2 Rv Pro, tijdig in verzet gekomen.
5.1 Met betrekking tot het primaire beroep van de Gemeente op nietigheid van de inleidende dagvaarding, wordt als volgt overwogen. Het feit dat de Gemeente in verzet is gekomen tegen het verstekvonnis dekt ingevolge artikel 122 Rv Pro de nietigheid van het exploot van dagvaarding, tenzij zij door het gebrek onredelijk in haar belangen is geschaad. De Gemeente heeft in dit verband aangevoerd dat zij onvoldoende tijd heeft gehad zich inhoudelijk op de zaak voor te bereiden.
5.2 Vaststaat dat de tot het verstekvonnis leidende dagvaarding wel aan de Gemeente is betekend zodat dit stuk toen daar dus ook bekend is geworden. In die dagvaarding staan alle inhoudelijke gronden reeds vermeld. Verder staat vast dat de partijen al voor het uitbrengen van de inleidende dagvaarding over de thans aan de orde zijnde kwestie inhoudelijk hebben gedebatteerd, terwijl de rechtbank ook ambtshalve bekend is - hetgeen overigens ook bij [gedaagde 1] c.s. bekend was, zo is ter comparitie gebleken - dat de Gemeente eerder in een vergelijkbare zaak betrokken is geweest. Tegen deze achtergrond moet het ervoor worden gehouden dat de Gemeente voldoende gelegenheid heeft gehad om haar verdediging voor te bereiden en is er dus geen sprake van een situatie waarin de Gemeente onredelijk in haar belangen wordt geschaad. Haar beroep op de nietigheid van de inleidende dagvaarding wordt daarom verworpen.
6.1 Ten aanzien van de primaire stelling van [gedaagde 1] c.s. dat zij het bedrag van € 19.459,00 onverschuldigd hebben betaald omdat het boetebeding uit hoofde waarvan is betaald, op onaanvaardbare wijze het publiekrechtelijk stelsel van de Huisvestingswet doorkruist en daarom nietig is, wordt als volgt overwogen.
6.2 Het antispeculatie-beding komt erop neer dat een koper op straffe van verbeurte van een boete aan de Gemeente verplicht is een door hem gekochte woning gedurende tien jaar na levering van het bouwperceel zelf te bewonen.
6.3 De Gemeente stelt kort gezegd dat zij bevoegd is het privaatrechtelijk instrument van het antispeculatie-beding te hanteren omdat zij hiermee niet heeft beoogd de woningmarkt te reguleren maar heeft getracht de opbouw van haar bevolking te beïnvloeden zodat haar bevolking niet te veel vergrijst.
6.4 Het staat de Gemeente in beginsel vrij haar publiekrechtelijke taak met privaatrechtelijke overeenkomsten nader in te vullen. In dat geval wordt het privaatrechtelijk handelen van de Gemeente onder meer getoetst aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Verder geldt dat de Gemeente met het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten publiekrechtelijke regelgeving niet op onaanvaardbare wijze mag doorkruizen. De Huisvestingswet biedt gemeentelijke overheden publiekrechtelijke instrumenten ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.
6.5 Voor de beantwoording van de vraag of het in geding zijnde boetebeding de Huisvestingswet op onaanvaardbare wijze doorkruist moet worden gelet op de inhoud en strekking van deze wet (in het licht van haar geschiedenis) en op de wijze waarop en de mate waarin binnen deze wet de belangen van huiseigenaren en huizenkopers zijn beschermd.
6.6 De Huisvestingswet heeft als fundamenteel uitgangspunt, zo blijkt uit de wetsgeschiedenis, dat zo min mogelijk inbreuk mag worden gemaakt op de vrijheid van vestiging. Dit recht is in diverse internationale verdragen vastgelegd. Verder is een van de doelstellingen van de Huisvestingswet het bevorderen van de zelfwerkzaamheid en zelfredzaamheid van de woningzoekenden. Hun eigen verantwoordelijkheid voor hun huisvesting wordt vooropgesteld en overheidsbemoeienis met de woonruimtemarkt is dan ook niet vanzelfsprekend, zeker niet als deze ook nog eens de vrijheid van vestiging aan banden legt. De Huisvestingswet beoogt nadrukkelijk bescherming te bieden in het woningsegment in prijsklassen ónder de vrije sectorgrens, welke wordt bepaald door de huur- of koopprijs. Wanneer deze onder de vrije sectorgrens ligt, kan de desbetreffende woonruimte onder de werkingssfeer van de Huisvestingswet worden gebracht. De Huisvestingwet biedt de Gemeente dus geen mogelijkheden om op het gebied van de woonruimteverdeling maatregelen te treffen voor woningen boven de wettelijke koopprijsgrens. Dat het de bedoeling van de wetgever is dat de gemeentes boven die grens zich niet inlaten met woonruimteverdeling, ook niet langs privaatrechtelijke weg, blijkt mede uit het ingediende wetsontwerp Wijziging van de Huisvestingswet (kamerstukken 25334) waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat gemeentes bij het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen wat betreft koopwoningen en bouwkavels boven een bepaalde prijs, geen bepalingen mogen opnemen die ten doel hebben de vrijheid van vestiging te beperken. Deze wetswijziging is onder meer ingegeven omdat de gemeentelijke praktijk om langs privaatrechtelijke weg ook de verdeling van nieuwbouwkoopwoningen met een prijs boven de in de Huisvestingswet vastgestelde prijsgrens in hun greep te krijgen, volgens de wetgever op gespannen voet staat met de intentie van de Huisvestingswet, welke, zoals hiervoor al is aangegeven, mede voortkomt uit de in verschillende internationale verdragen vastgelegde vrijheid van vestiging. Nu deze wijziging van de Huisvestingswet kennelijk tot doel heeft een situatie die op gespannen voet staat met een verdragsrechtelijk gewaarborgde vrijheid bij wet nader te regelen, moet het - zeker zolang het wetsvoorstel nog niet in werking is getreden - ervoor worden gehouden dat de praktijk van verschillende gemeentes om via privaatrechtelijke bedingen regels te stellen die de woonruimteverdeling van woningen boven de wettelijke koopprijsgrens beïnvloeden, het publiekrechtelijk stelsel van de Huisvestingswet waarin aan de vrijheid van vestiging nadere invulling is gegeven, op onaanvaardbare wijze doorkruist.
6.7 Niet in geschil is dat de voormalige woning van [gedaagde 1] c.s. in de vrije sector valt. De door de Gemeente gehanteerde privaatrechtelijk instrumenten zijn volgens eigen zeggen ingegeven vanuit de wens de bevolkingsopbouw te beïnvloeden. Dit laat echter onverlet dat de verplichting om de woning zelf te bewonen gedurende tien jaar en de bijkomende boete wanneer de woning binnen die tien jaar wordt verkocht aan iemand die ouder is dan 36 jaar, beperkingen inhouden voor het eigendomsrecht van [gedaagde 1] c.s. Door deze beperkingen ten aanzien van de verkoop van een bestaande woning, beïnvloedt de Gemeente dus de verdeling van woonruimte in de vrije sector en dat is wat de wetgever nu net niet wil. Dat dit beleid wordt gevoerd met het oogmerk de bevolkingsopbouw te beïnvloeden, maakt dit niet anders omdat de tekst van de wet of de wetsgeschiedenis geen aanknopingspunten bieden voor de conclusie dat beïnvloeding van de woonruimteverdeling wel mag wanneer deze geschiedt met een ander doel.
6.8 Dit betekent dat de door de Gemeente langs privaatrechtelijke weg opgelegde bedingen de publiekrechtelijke regeling op onaanvaardbare wijze doorkruisen. Het oordeel dat er sprake is van een onaanvaardbare doorkruising zou slechts anders kunnen zijn indien de Gemeente met de bedingen een eigen, subjectief belang nastreeft. Uit de stellingen van de Gemeente volgt echter dat zij de in geding zijnde bedingen als privaatrechtelijke sturingsmiddelen heeft gehanteerd teneinde een beleid te voeren dat zo goed mogelijk is afgestemd op de lokale behoefte aan jonge(re) inwoners. Met de in geding zijnde bedingen streeft de Gemeente dus louter een algemeen belang na. Daarin kan geen rechtvaardiging gevonden worden voor de doorkruising van de publiekrechtelijke regeling.
6.9 Ook de omstandigheid dat de Gemeente - zoals zij stelt en [gedaagde 1] c.s. overigens betwisten - de grond onder de vrije marktwaarde zou hebben verkocht en zo - in de woorden van [gedaagde 1] c.s. - indirect subsidie zou hebben verstrekt, maakt een en ander niet anders. Integendeel, uit de wetsgeschiedenis blijkt immers dat de wetgever voor ogen stond dat de overheid zich niet met de vrije sector bemoeide omdat daar juist de mechanismen van de vrije markt hun werk zouden moeten doen. Tegen deze achtergrond dienen de gevolgen van het uitgeven van de grond onder de vrije marktwaarde voor rekening van de Gemeente te blijven.
6.10 De rechtbank is dan ook van oordeel dat het gewraakte beding in strijd is met de openbare orde. Gelet op het bepaalde in artikel 3:40 lid 1 BW Pro is het anti-speculatiebeding daarom nietig. Er bestaat geen rechtsgrond voor de boete die [gedaagde 1] c.s. aan de Gemeente hebben betaald en deze is dan ook onverschuldigd betaald.
7.1 De Gemeente heeft nog betoogd dat de regeling die bij brief van 12 maart 2002 door haar aan [gedaagde 1] c.s. en andere bewoners van de Kapellenbergh is aangeboden moet worden aangemerkt als vaststellingsovereenkomst, waar nu niet meer in rechte op kan worden teruggekomen.
7.2 In de desbetreffende brief is de bewoners de mogelijkheid geboden de boete die zij zouden verbeuren op grond van het anti-speculatiebeding op een alternatieve wijze te laten berekenen. De bewoners is niet gevraagd kenbaar te maken of zij al dan niet met de inhoud van deze brief instemden. Er is dan ook sprake van een eenzijdige rechtshandeling van de Gemeente en niet van een vaststellingsovereenkomst. Daar komt bij dat uit een brief van 13 augustus 2003 van [gedaagde 1] c.s. aan de Gemeente blijkt dat zij niet instemmen met de aangeboden alternatieve regeling. Dit verweer treft dan ook geen doel.
8. De vordering van [gedaagde 1] c.s. voor zover gericht op het terugbetalen van de boete door de Gemeente zal, gezien hetgeen hiervoor is overwogen, worden toegewezen. De wettelijke rente daarover is – ook omdat dit verder niet is betwist – toewijsbaar vanaf het moment van betaling, zijnde 23 januari 2004.
9. [gedaagde 1] c.s. hebben tot slot gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en terzake daarvan een bedrag gevorderd. De Gemeente heeft betwist dat Hamrsen c.s. dergelijke kosten hebben gemaakt, maar uit de door [gedaagde 1] c.s. overgelegde stukken blijkt genoegzaam dat er voorafgaand aan deze procedure de nodige werkzaamheden zijn verricht, onder meer door de rechtsbijstandsverzekeraar van [gedaagde 1] c.s.. Met inachtneming van het bepaalde in het Rapport Voor-Werk II worden deze kosten begroot op € 780,00.
10. Het voorgaande betekent dat het vonnis waartegen de Gemeente in verzet is gekomen, in stand kan blijven.
11. Als de in het ongelijk gestelde partij zal de Gemeente worden veroordeeld in de kosten van het verzet, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. begroot op € 452,00 aan salaris.
De beslissing
De rechtbank, recht doende in verzet,
verklaart het verzet ongegrond,
bekrachtigt het verstekvonnis van deze rechtbank dat onder rolnummer 04-1728 tussen [gedaagde 1] c.s. als eiser en de Gemeente als gedaagde dat op 3 november 2004 is gewezen,
veroordeelt de Gemeente in de kosten van de procedure in verzet, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. begroot op € 452,-- aan salaris.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Vaessen en in het openbaar uitgesproken door de rolrechter in tegenwoordigheid van de griffier op woensdag 24 augustus 2005.
de griffier: de rechter: