Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 119884 / HA ZA 04-2079
Datum vonnis: 28 september 2005
Vonnis
in de zaak van
[eiser]
wonende te Langbroek, gemeente Wijk bij Duurstede,
eiser,
procureur mr. J.A.M.P. Keijser,
advocaat mr. P.P.A. Bodden te Nijmegen,
tegen
1.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HANS ACHTERBERG HOLDING B.V.,
gevestigd te Lunteren, gemeente Ede,
2[gedaagde 2]
wonende te Lunteren,
gedaagden,
procureur mr. P.C. Plochg,
advocaat mr. J. Verhoeven te Alphen aan de Rijn.
De partijen zullen hierna worden aangeduid als [eiser] en Achterberg c.s., terwijl gedaagden ieder afzonderlijk zullen worden aangeduid als Achterberg Holding en [gedaagde 2].
Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure tot het tussenvonnis van 26 januari 2005 wordt naar dat vonnis verwezen. Ter uitvoering van dit tussenvonnis is een comparitie van partijen gehouden. Het proces-verbaal daarvan alsmede de stukken die beide partijen in verband met de comparitie in het geding hebben gebracht, bevinden zich bij de stukken. Daarna is de zaak enige tijd aangehouden voor schikkingsonderhandelingen, maar dit heeft niet tot resultaat geleid, waarna ten slotte vonnis is bepaald.
De vaststaande feiten
1.1 [gedaagde 2] heeft in 1997 een in de buurt van Amerongen gelegen perceel grond van ongeveer 5 hectare gekocht van een slager uit Elst (Utrecht) die daar slachtkoeien op liet grazen. Hij heeft dit perceel vervolgens meteen weer doorverkocht aan [betrokkene 1]
1.2 [betrokkene 1] heeft daarna een gedeelte van het perceel doorverkocht aan het Bureau beheer landbouwgronden (BBL) van de Dienst landelijk gebied van het Ministerie van Landbouw (DLG). In het kader van die verkoop heeft een bodemonderzoek plaatsgevonden, bestaande uit onder meer een verkennend waterbodem- en bodemonderzoek door CSO in het najaar van 1997. Uit dit bodemonderzoek is naar voren gekomen dat de grond is vervuild. Deze vervuiling is waarschijnlijk het gevolg van het feit dat in de buurt lange tijd een kabelbrander actief is geweest. Het aan BBL te verkopen perceelsgedeelte is vervolgens gesaneerd op kosten van [betrokkene 1].
1.3 [gedaagde 2] heeft daarna het stuk grasland dat [betrokkene 1] niet aan BBL had kunnen verkopen, teruggekocht.
1.4 [gedaagde 2] heeft dit perceel grasland (groot 6.860 m2, kadastraal bekend gemeente Amerongen, sectie F, nummer 738) vervolgens ingebracht in ruilverkaveling De Maatjes. [eiser] heeft in diezelfde ruilverkaveling een bedrag van f 75.000,00 ingebracht. Het perceel grasland is vervolgens bij notariële akte van inbreng en toedeling van 9 maart 2000 toegedeeld aan [eiser]. In die akte staat verder onder andere:
A. Overige bepalingen en bedingen overeenkomst tot kavelruil
Feitelijke staat, gebruik, aflevering
1. (...)
2. De respectieve verkrijgers hebben verklaard dat zij voornemens zijn de door ieder van hen in eigendom te verkrijgen perce(e)l(en)/kavels(s) te gebruiken als bouwland/grasland in het kader van het door ieder van hen uit te oefenen landbouw/veehouderijbedrijf, danwel als natuurgebied. Ten aanzien van dit gebruik hebben de respectieve vervreemders meegedeeld dat hen niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.
3. (...)
Garantiebepalingen
Iedere partij heeft bij het aangaan van de overeenkomst tot kavelruil ondermeer gegarandeerd en garandeert voorts, voorzoveel nodig, nog bij deze:
a. hij is bevoegd tot vervreemding en levering van de/het door hem te leveren perce(e)l(en); hem zijn geen feiten bekend die er op wijzen dat de/het door hem te leveren perce(e)l(en) enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het hiervoor vermelde gebruik door de betreffende verkrijger of die hebben geleid of zouden kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van de/het te leveren perce(e)l(en), danwel tot het nemen van andere maatregelen;
b. (...)
1.5 In 2002 heeft [eiser] ter vervanging van een oude houten veldschuur met een oppervlakte van ongeveer 35 m2 die op het perceel stond, een stalen veldschuur van ongeveer 100 m2 op het perceel laten bouwen. Het overige gedeelte van het perceel gebruikt hij als grasland voor melkvee.
1.6 In het najaar van 2003 heeft [eiser] contact gezocht met DLG met de vraag of men bereid was het in geding zijnde perceel te ruilen tegen een ander perceel. Hierop heeft DLG [eiser] medegedeeld dat men daartoe niet bereid was omdat de grond te zeer verontreinigd zou zijn. DLG heeft in dat verband aan [eiser] een rapport van 10 december 1997 van het onder 1.2 bedoelde verkennende onderzoek van CSO ter hand gesteld.
1.7 CSO heeft vervolgens in opdracht van [eiser] een nader advies uitgebracht bij rapport van 29 januari 2004. CSO heeft daarin onder meer geconcludeerd:
(...) Uit het bovenstaande kan worden afgeleid dat het gebruik van het terrein voor het weiden van vee (gebruik als grasland) een risico oplevert met name voor de stof koper. Ook met betrekking tot de andere landbouwkundige gebruiksvormen zijn risico’s aanwezig (...)
Uit het rapport blijkt verder dat de toegestane bodemgebruikswaarden voor landbouw en natuur voor wat betreft koper (fors) wordt overschreden: er is een BGW-waarde van koper aangetroffen van 2.400 terwijl voor grasland maximaal is toegestaan een BGW-waarde van 50.
1.8 Bij brief van 14 juni 2004 heeft [eiser] aan [gedaagde 2] medegedeeld “de koopovereenkomst” volledig te ontbinden en hem aangezegd daaraan mee te werken.
Het geschil
2.1 [eiser] vordert, uitvoerbaar bij voorraad:
primair een verklaring voor recht dat de overeenkomst die de partijen hebben gesloten bij brief van 14 juni 2004 is ontbonden, met de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 2] c.s. om aan [eiser] schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat en te vermeerderen met de wettelijke rente van de dag van dagvaarding en met veroordeling van Achterberg c.s. om mee te werken aan de ongedaanmaking,
subsidiair de vernietiging van de overeenkomst, met de hoofdelijke veroordeling van Achterberg c.s. om aan [eiser] schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding,
meer subsidiair de hoofdelijke veroordeling van Achterberg c.s. om aan [eiser] schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding,
een en ander tevens met de hoofdelijke veroordeling van Achterberg c.s. in de kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en de buitengerechtelijke kosten alsmede in de kosten van deze procedure.
2.2 [eiser] heeft ter onderbouwing van zijn primaire vordering gesteld dat [gedaagde 2] c.s. wanprestatie hebben gepleegd door hem een stuk grond als grasland te leveren - waarbij is gegarandeerd dat de grond als zodanig te gebruiken is - terwijl de grond daarvoor niet geschikt is omdat deze te zeer is verontreinigd. Deswege is hij gerechtigd de overeenkomst te ontbinden en heeft hij recht op schadevergoeding, welke schade onder meer is ontstaan doordat hij op de grond een nieuwe veldschuur heeft laten bouwen, aldus [eiser].
Aan zijn subsidiaire vordering heeft [eiser] ten grondslag gelegd dat er sprake is van dwaling omdat hij bij een juiste voorstelling van zaken minder zou hebben willen betalen voor de grond. De meer subsidiaire vordering heeft [eiser] (eveneens) gebaseerd op de stelling dat er sprake is van wanprestatie.
3. Achterberg c.s. hebben gemotiveerd verweer gevoerd.
De beoordeling van het geschil
4. Uit de stellingen van [eiser] blijkt niet eenduidig waarom in deze zaak ook Achterberg Holding in rechte is betrokken. Weliswaar blijkt uit de door hem overgelegde notariële akte van 9 maart 2000 dat de rechtsvoorgangster van Achterberg Holding, Exploitatiemaatschappij Hans Achterberg B.V. toen eveneens voor de notaris is verschenen, en wel vertegenwoordigd door [gedaagde 2] als haar bestuurder, maar uit die notariële akte valt niet op te maken in welke hoedanigheid de vennootschap daar toen is verschenen. Desgevraagd heeft de advocaat van [eiser] ter comparitie ook niet duidelijk kunnen maken waarom in deze zaak een hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 2] en Achterberg Holding wordt gevorderd. Dit klemt temeer nu door [gedaagde 2] bij conclusie van antwoord ook is gesteld dat er geen enkele grond is voor een hoofdelijke veroordeling. Waar verder uit de stukken genoegzaam naar voren komt dat [eiser] met [gedaagde 2] persoonlijk heeft gesproken en nergens uit blijkt dat [gedaagde 2] daarbij is opgetreden als vertegenwoordiger van [gedaagde 2] Holding, moet de conclusie dan ook zijn dat er door [eiser] onvoldoende is gesteld om aan te nemen dat hij een vorderingsrecht jegens Achterberg Holding heeft. Zijn vordering moet in zoverre dan ook worden afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing. In het hiernavolgende zal daarom alleen nog de beweerdelijke aansprakelijkheid van [gedaagde 2] worden beoordeeld.
5. Verder is van belang dat het in geding zijnde perceel in het kader van een ruilverkaveling bij een akte van inbreng en toedeling is overgegaan van [gedaagde 2] op [eiser]. Bij die overeenkomst waren meer partijen betrokken. [gedaagde 2] en [eiser] hebben ter comparitie zich er evenwel akkoord mee verklaard dat in deze zaak ervan wordt uitgegaan dat bij die overeenkomst slechts twee partijen betrokken waren, te weten [eiser] en [gedaagde 2].
6. De partijen zoeken, zo blijkt uit de stellingen die over en weer zijn ingenomen, aansluiting bij de wettelijke regeling van koop. De rechtbank zal dat ook doen, nu hetgeen er in maart 2000 is gebeurd – te weten de eigendomsoverdracht door [gedaagde 2] aan [eiser] van een perceel grond tegen betaling door [eiser] van f 75.000,00 aan [gedaagde 2] als eigenaar van die grond – daar ook het meeste op lijkt.
7. [gedaagde 2] heeft aangevoerd dat hij in 2000, toen het perceel aan [eiser] werd overgedragen, niet wist dat dit vervuild was. Hij heeft in dat verband aangevoerd dat [betrokkene 1] hem nooit op de hoogte heeft gesteld van de ontdekking van de vervuiling in 1997 omdat [betrokkene 1] ook wist dat [gedaagde 2] daar niets van afwist omdat hij de grond vrijwel onmiddellijk na verwerving had doorverkocht aan [betrokkene 1]. Enige tijd later, zo heeft [gedaagde 2] ter comparitie verklaard, heeft [betrokkene 1] hem een tip gegeven waardoor hij in staat is geweest enkele voor hem kennelijk gunstige transacties te doen. In dat verband heeft [betrokkene 1] aan [gedaagde 2] gevraagd of hij bereid was het perceelsgedeelte dat hij niet aan BBL had kunnen verkopen, terug te kopen, hetgeen [gedaagde 2] vervolgens heeft gedaan.
8. Uit de notariële akte van 9 maart 2000 blijkt dat [gedaagde 2] aan [eiser] een perceel grasland heeft geleverd tegen betaling van f 75.000,00. [gedaagde 2] heeft er dan ook voor in te staan dat de grond ook als grasland is te gebruiken. Het is daarbij niet relevant of hij dit ook met zoveel woorden heeft gegarandeerd omdat reeds uit zijn enkele mededeling dat hij grasland levert, volgt dat hij ook land moet leveren dat als zodanig is te gebruiken. [gedaagde 2] stelt weliswaar dat de grond “niet onbruikbaar is voor melkrundveehouderij”, maar heeft dit verder op geen enkele wijze toegelicht. Integendeel, hij voegt daar namelijk aan toe dat de grond voor een volgens hem relatief gering bedrag (€ 15.000,00) te saneren is. Kennelijk is ook hem dus wel duidelijk dat de grond in niet gesaneerde toestand niet als grasland te gebruiken is, zoals ook volgt uit het door [eiser] overgelegde rapport van CSO van 29 januari 2003. Dit betekent dat [gedaagde 2] niet heeft geleverd wat [eiser] op grond van de akte van 9 maart 2000 mocht verwachten, namelijk grond die als grasland te gebruiken is. In zoverre is [gedaagde 2] dan ook tekortgeschoten in de nakoming van zijn contractuele verplichtingen. Analoog aan het bepaalde in artikel 7:17 BW Pro is hem dit ook toe te rekenen: de verkoper moet ervoor instaan dat de afgeleverde zaak beantwoordt aan de overeenkomst. Dit zou slechts anders zijn wanneer uit de akte zou volgen dat in dit geval [gedaagde 2] daarvoor niet instaat, maar dat blijkt nergens uit. Dit betekent dat [gedaagde 2] wanprestatie heeft gepleegd.
9. Iedere wanprestatie rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, zo volgt uit artikel 6:265 BW Pro. Van een tekortkoming van geringe betekenis is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Zoals hiervoor al is weergegeven is immers ook [gedaagde 2] blijkbaar van mening dat de grond gesaneerd moet worden. Hij stelt dat dit niet meer dan € 15.000,00 hoeft te kosten, maar gelet op de koopprijs van f 75.000,00 kan ook in het geval [gedaagde 2] het voor wat betreft de saneringskosten bij het juiste eind zou hebben, niet gesproken worden van een geringe tekortkoming. Van een tekortkoming van bijzondere aard welke aan een ontbinding in de weg zou staan, is evenmin sprake.
10. Dit betekent dat de overeenkomst terecht door [eiser] is ontbonden bij brief van 14 juni 2004 en dat de door hem primair gevraagde verklaring voor recht kan worden gegeven. Hetgeen over en weer in het kader van de uitvoering van de overeenkomst heeft plaatsgevonden, zal daarom ongedaan moeten worden gemaakt. Dit betekent dat de grond weer aan [gedaagde 2] geleverd moet worden en dat de koopprijs terugbetaald moet worden. Het is aannemelijk dat [eiser], die inmiddels een nieuwe schuur op het perceel heeft gebouwd, door de wanprestatie ook nog verdere schade lijdt. Hij raakt die schuur immers kwijt ófwel omdat hij deze moet afbreken, zodat de investering voor niets is geweest, ófwel omdat hij deze aan [gedaagde 2] levert, tegelijk met de grond, waarna hij de schuur ook niet meer zal kunnen gebruiken. De door hem gevorderde veroordeling van [gedaagde 2] tot vergoeding van zijn schade, nader op te maken bij staat, is daardoor eveneens toewijsbaar.
11. Tot slot zijn er nog de kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en de buitengerechtelijke kosten. In verband met de eerstgenoemde kosten vordert [eiser] een bedrag van € 400,00 dat hij stelt te hebben betaald in verband met het uitbrengen door CSO op 29 januari 2004 van het onder 1.7 bedoelde nader advies. [gedaagde 2] heeft in dit verband aangevoerd dat hier geen rekening van is overgelegd door [eiser] zodat niet is te beoordelen of er een redelijk bedrag in rekening is gebracht. Het advies is echter wel overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] in redelijkheid kunnen besluiten dit nader advies te vragen en is er onvoldoende grond om te oordelen dat het bedrag van € 400,00 voor het door hem overgelegde rapport niet redelijk zou zijn. Deze kostenpost kan derhalve worden toegewezen.
12. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten heeft [eiser] verder niet onderbouwd terwijl [gedaagde 2] heeft betwist dat hij dergelijke kosten heeft gemaakt. Uit de overgelegde stukken blijkt ook niet dat [eiser] in dit verband kosten heeft gemaakt die meer hebben omvat dan het voorbereiden van deze procedure. In zoverre moet zijn vordering dan ook worden afgewezen.
13. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde 2] in de kosten van deze procedure worden verwezen.
De beslissing
De rechtbank, recht doende,
a. verklaart voor recht dat de overeenkomst die [gedaagde 2] en [eiser] in 2000 hebben gesloten met betrekking tot het perceel kadastraal bekend gemeente Amerongen, sectie F, nummer 738, groot 6.860 m2 bij brief van 14 juni 2004 is ontbonden,
b. veroordeelt [gedaagde 2] en [eiser] om de in dat verband reeds verrichtte prestaties ongedaan te maken,
c. veroordeelt [gedaagde 2] om aan [eiser] te vergoeden de schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, die hij in verband met deze ontbinding lijdt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding (27 oktober 2004) tot aan de dag van algehele voldoening,
d. veroordeelt [gedaagde 2] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen € 400,00,
e. veroordeelt [gedaagde 2] in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 311,40 wegens verschotten en op € 904,00 wegens procureurssalaris,
f. verklaart de onder b, d en e gegeven veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
g. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Vaessen en uitgesproken in het openbaar op woensdag 28 september 2005.
de griffier: de rechter:
coll: mv