Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 99311 / HA ZA 03-702
Datum vonnis: 5 oktober 2005
Vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser] ZUID NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. A.F.J.M. Mulders,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE LINGEWAARD,
tot 1 januari 2003 geheten: Gemeente Bemmel,
gevestigd te Bemmel, gemeente Lingewaard,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur mr. P.J.M. van Wersch,
advocaat mr. M.J.R. Baneke te Nijmegen.
Partijen zullen hiern[eiser] en de Gemeente (waarmee ook de voormalige gemeente Bemmel is bedoeld) genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 februari 2005
- het proces-verbaal van comparitie van 20 april 2005. Ter comparitie heef[eiser] een akte genomen en een conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende wijziging (grondslag) vermindering van eis, waarvan ter comparitie is afgesproken dat deze conclusie ook geldt als conclusie van repliek in conventie
- de akte va[eiser]
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten[eiser] is een projectontwikkelaar. In 1998 hebben [betrokkene], destijds burgemeester van de voormalige gemeente Bemmel, e[eiser], destijds bestuurder van [eiser] - hierna ook: [eiser] - overleg gehad over de ontwikkeling van de Kloosterplaats in Bemmel. Thans is daar een supermarkt gevestigd en zijn daar enkele andere gebouwen met winkels en appartementen en is er een parkeerplaats. De grond is van de Gemeente. De Gemeente wilde op de Kloosterplaats onder meer een uitbreiding van de supermarkt, woningen en een ondergrondse parkeerplaats realiseren.
Bureau BRO te Vught, destijds de planologische adviseur van de Gemeente, heeft in 1999 een Beeldkwaliteitsplan voor de kom Bemmel opgesteld dat de raad van de Gemeente in november 1999 had vastgesteld.
[eiser] heeft in overleg met BRO een eerste plan voor de ontwikkeling van de Kloosterplaats gemaakt. [eiser] liet zich bijstaan door Architectenbureau [betrokkene] B.V. te Roermond - hierna: [betrokkene]. Dit plan is op initiatief van de toenmalige wethouder voor ruimtelijke ordening, [betrokkene], eind 1999 in het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente - hierna: B&W - besproken. De reactie van B&W was zodanig dat [eiser] verder ging met het project. [eiser] heeft op 20 maart 2000 een excursie voor B&W en leden van de raadscommissie voor ruimtelijke ordening georganiseerd naar projecten die zij eerder had gerealiseerd. Daarna heeft zij een presentatie gehouden. Vervolgens hebben B&W en de leden van de raadscommissie buiten aanwezigheid van [eiser] verder gesproken over het project. [betrokkene] heeft [eiser] nadien bericht dat zij verder kon gaan met de ontwikkeling van het project.
[eiser] heeft vervolgens overlegd met het Kwaliteitsteam van de Gemeente dat als opdracht had om de verschillende projecten in de kern Bemmel integraal te vergelijken en te beoordelen op kwaliteit. Het Kwaliteitsteam bestond uit ambtenaren van de Gemeente en - externe - stedenbouwkundigen. Dit overleg leidde niet tot overeenstemming over het project: een aantal ontwerpen van [betrokkene] zijn door het Kwaliteitsteam afgekeurd. In opdracht van de Gemeente heeft [betrokkene] Compagnons - hierna: [betrokkene] - stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd voor de ontwikkeling van het project, gedateerd februari 2001. B&W hebben deze stedenbouwkundige randvoorwaarden goedgekeurd en dat aan [eiser] meegedeeld bij brief van 10 juli 2001.
Op 1 januari 2001 zijn de gemeenten Bemmel, Gendt en Huissen gefuseerd tot de Gemeente. Vanaf die datum had burgemeester [betrokkene] ruimtelijke ordening in zijn portefeuille. Het Kwaliteitsteam werd opgeheven en vervangen door een projectgroep, waarin de Gemeente met burgemeester [betrokkene] en enkele ambtenaren (o.a. de dames [betrokkene] en [betrokkene]), [eiser], [betrokkene] en [betrokkene] ([betrokkene]) waren vertegenwoordigd.
In 2001 hebben [eiser] en [betrokkene] enerzijds en de Gemeente anderzijds meermalen overlegd over het project Kloosterplaats. [eiser] wilde om het project rendabel te laten zijn, een bepaald bouwvolume realiseren. De Gemeente wilde in het kader van de inpasbaarheid van het project in de kom Bemmel een geringer bouwvolume realiseren. Die geringere bouwmassa volgde ook uit de stedenbouwkundige randvoorwaarden.
B&W hebben [eiser] op 17 september 2001 onder meer het volgende geschreven:
“Wij zullen pas overgaan tot het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst zodra wij een totaalplan hebben ontvangen waaraan wij ons hebben geconformeerd. Wij adviseren u om, rekening houdend met de stedenbouwkundige randvoorwaarden, samen met bovengenoemde betrokkenen een totaalplan te ontwikkelen.”
B&W hebben [eiser] op 12 november 2001 onder meer het volgende geschreven:
“Tevens treft u hierbij een schets van [betrokkene] Compagnons b.v. aan, waaruit blijkt dat, uitgaande van de door ons college vastgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden, het door u beoogde aantal woningen haalbaar is. Wellicht ten overvloede wijzen wij u erop dat voor de invulling van dit gebied, qua architectuur, de referentiebeelden gelden die deel uitmaken van de stedenbouwkundige randvoorwaarden.”
Eind 2001 is een aangepast plan gemaakt, waarin het door [eiser] gewenste bouwvolume kon worden gerealiseerd. Dit aangepaste plan lag ter tafel tijdens het overleg tussen de Gemeente en [eiser] op 17 januari 2002. Tijdens de vergadering werd besloten het plan voor te leggen aan de welstandscommissie.
Op 7 maart 2002 hebben partijen verder gesproken over het project Kloosterplaats.
De welstandscommissie heeft het aangepaste plan van [eiser] besproken in haar vergaderingen van 21 maart en 4 april 2002. De welstandscommissie heeft een negatief advies uitgebracht over het aangepaste plan. Het advies van 21 maart 2001 eindigt als volgt:
“In het vervolggesprek hopen wij verder in te kunnen gaan op de uitwerking. Tevens hopen wij in nauwe samenwerking met de architect, alsmede uw stedenbouwkundige adviseur en de betreffende ambtenaren van uw gemeente, tot een goede inpassing te komen.”
De Gemeente en [eiser] hebben op 20 juni 2002 vergaderd over de situatie. De Gemeente heeft [eiser] bericht niet verder met haar te willen onderhandelen over het project Kloosterplaats. Zij heeft [eiser] een tegemoetkoming in de door deze gemaakte kosten aangeboden.
Het geschil
in conventie
Voorafgaand aan deze procedure heeft [eiser] verzocht om een voorlopig getuigenverhoor. Het verzoek is toegestaan (zaak-/rekestnummer: 93751 / HA RK 02-163). [eiser] heeft in enquête tien getuigen gehoord. De Gemeente heeft afgezien van contra-enquête.
Nadat zij conservatoir beslag heeft laten leggen op een aantal onroerende zaken van de Gemeente, vordert [eiser] na wijziging van eis - samengevat - dat de rechtbank in een zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis
primair
voor recht verklaart dat er tussen haar en de Gemeente een exploitatie-overeenkomst is gesloten, de Gemeente veroordeelt tot nakoming van deze overeenkomst en de Gemeente veroordeelt tot schadevergoeding van € 20.117,02 ten gevolge van het niet onmiddellijk nakomen van deze overeenkomst,
subsidiair
voor recht verklaart dat er tussen haar en de Gemeente een intentie-overeenkomst tot stand is gekomen, de Gemeente veroordeelt te goeder trouw verder te onderhandelen over de totstandkoming van een exploitatie-overeenkomst over het project Kloosterplaats, op straffe van verbeuren van een dwangsom en de Gemeente veroordeelt tot schadevergoeding wegens het niet onmiddellijk dooronderhandelen van € 20.117,02,
meer subsidiair
de Gemeente veroordeelt tot vergoeding van de schade ten gevolge van het afbreken van de onderhandelingen, bestaande uit het positieve contractsbelang van € 700.000,- en gemaakte kosten van € 20.117,02,
Nog meer subsidiair
de Gemeente veroordeelt tot vergoeding van de schade ten gevolge van het afbreken van de onderhandelingen, bestaande uit het negatieve contractsbelang, bestaande uit de interne en externe gemaakte kosten, tezamen groot € 369.038,55,
een en ander vermeerderd met rente en kosten.
De Gemeente voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
De Gemeente vordert opheffing van de door [eiser] gelegde beslagen op straffe van verbeuren van een dwangsom en onder veroordeling van [eiser] in de kosten.
[eiser] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in conventie en reconventie
De Gemeente vordert dat de rechtbank verstaat dat de Gemeente bereid is om aan [eiser] een redelijke bijdrage te doen in de door [eiser] gemaakte architectenkosten vanaf eind juni 2001, mits [eiser] daarvan een gespecificeerde en gedocumenteerde opgave doet.
De beoordeling
in conventie
[eiser] stelt dat zij op 17 januari 2002 overeenstemming met de Gemeente heeft bereikt over de totstandkoming van een exploitatie-overeenkomst, althans een intentie-overeenkomst. De Gemeente heeft onbetwist gesteld dat eerst de raad tot het aangaan van dergelijke overeenkomsten moet besluiten, alvorens de Gemeente bevoegd zo’n overeenkomst kan aangaan en dat de raad een dergelijk besluit niet heeft genomen. Dat betekent dat de Gemeente zich niet heeft verbonden tot een exploitatie- of intentie-overeenkomst. De primaire en subsidiaire vorderingen van [eiser], ook die strekkende tot dooronderhandelen op basis van een intentie-overeenkomst, zullen worden afgewezen.
(Nog) meer subsidiair vordert [eiser] schadevergoeding wegens het ongeoorloofd afbreken van onderhandelingen door de Gemeente. Die stellingen van [eiser] dient de rechtbank te beoordelen aan de volgende “strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf” (HR 12 augustus 2005, RvdW 2005, 93, Centraal Bureau Bouwtoezicht/JPO):
“als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (vgl. HR 23 oktober 1987, nr. 12999, NJ 1988, 1017, r.ov. 3.1; HR 4 oktober 1996, nr. 16062, NJ 1997, 65, r.ov. 3.5.2.2; HR 14 juni 1996, nr. 16008, NJ 1997, 481, r.ov. 3.6).
[eiser] en [betrokkene] enerzijds en de portefeuillehouder en de ambtenaren van de Gemeente anderzijds onderhandelden over de planologische ontwikkeling van de Kloosterplaats, een plein met bestaande bebouwing in de kom Bemmel. Het overleg was gestart in 1998 en liep door tot in 2002. Het overleg ging over de ruimtelijke invulling van de Kloosterplaats. De Gemeente wilde een betrekkelijk kleinschalige uitwerking, zoals geformuleerd in de stedenbouwkundige randvoorwaarden, terwijl [eiser] een zeker minimum aan bouwvolume wilde realiseren om de exploitatie lonend te laten zijn. Daarnaast ging het overleg over de architectonische vormgeving van de Kloosterplaats. In het overleg met het Kwaliteitsteam en in de projectgroep bleek dat overeenstemming op deze punten niet gemakkelijk te bereiken viel, volgens [eiser] overigens ook omdat de Gemeente haar planologische visie gaandeweg bijstelde. B&W hebben [eiser] bij brief van 17 september 2001 laten weten dat zij pas wilden overgaan tot het sluiten van een overeenkomst, als er een totaalplan voor de Kloosterplaats lag, waaraan zij zich konden conformeren. Het plan dat [eiser] in maart 2002 aan de welstandscommissie heeft aangeboden, bevatte nog open plekken. Zo was er nog niet of nauwelijks gelegenheid geweest om met het Laurus-concern te overleggen over de uitbreiding van de bestaande supermarkt op de Kloosterplaats.
De Gemeente was eigenaar van de grond op de Kloosterplaats. Partijen streefden ernaar dat zij een exploitatie-overeenkomst met elkaar zouden sluiten, eventueel voorafgegaan door een intentie-overeenkomst. [eiser] wenste dat de grond aan haar zou worden geleverd. Voor deze overeenkomsten was toestemming van de raad vereist. De raad was nog niet geïnformeerd over de plannen, behalve dan dat een delegatie uit de raadscommissie voor ruimtelijke ordening van de voormalige gemeente Bemmel op 20 maart 2000 een presentatie door [eiser] over het project heeft bijgewoond en daarna buiten aanwezigheid van [eiser] tezamen met B&W heeft gesproken over het plan. De Gemeente had bedongen dat zij de exploitatie-overeenkomst zou opstellen. Zij heeft tijdens de onderhandelingen geen concept voor een exploitatie-overeenkomst opgesteld.
Het geldende bestemmingsplan stond realisatie van het bouwplan niet toe. Het bestemmingsplan moest derhalve worden gewijzigd of er moest vrijstelling van het bestemmingsplan worden verleend (art. 19 WRO Pro). Over de te volgen procedures was nog niet tussen partijen overlegd. Verder moest er onder meer nog worden onderhandeld over de bepaling van de waarde van de grond en over de afdracht aan het Fonds Bovenwijkse voorzieningen.
Ten slotte velde de welstandscommissie in haar vergaderingen van 21 maart en 4 april 2002 een negatief oordeel over het bouwplan, zij het dat zij blijkens het in 2.11 geciteerde advies van 21 maart 2002 verder wilde overleggen over inpassing van het plan. Het negatieve advies betekende dat het plan opnieuw moest worden aangepast.
In deze omstandigheden bestond er bij [eiser] geen gerechtvaardigd vertrouwen in het totstandkomen van, vooral, de exploitatie-overeenkomst. Daarvoor moesten er nog te veel onderwerpen worden besproken en uitonderhandeld. Verder moest de raad zijn goedkeuring hechten aan het onderhandelingsresultaat.
De Gemeente heeft, gezien de strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf die de Hoge Raad voorschrijft, ook niet anderszins onaanvaardbaar gehandeld door in deze omstandigheden de onderhandelingen af te breken. De onderhandelingen hebben weliswaar lang geduurd - bijna vier jaren - maar na deze lange periode van onderhandelen waren er nog steeds behoorlijk wat onderwerpen, waarover nog (verder) moest worden onderhandeld. Die lange duur mocht de Gemeente juist als argument gebruiken voor haar twijfel of zij er ooit uit zou komen met [eiser]. Ten slotte heeft de Gemeente zich voldoende de gerechtvaardigde belangen van [eiser] aangetrokken door aan te bieden bepaalde kosten van [eiser] te vergoeden. In deze procedure doet zij dit aanbod gestand. Volgens haar heeft burgemeester [betrokkene] in de vergadering van 20 juni 2002 aangeboden de architectkosten van [eiser] vanaf eind juni 2001 te vergoeden.
[eiser] stelt dat [betrokkene] in die vergadering heeft aangeboden de schade van [eiser] te vergoeden. De Gemeente betwist dat er meer is toegezegd dan de architectkosten vanaf juni 2001. Over dit onderwerp zijn in het voorlopig getuigenverhoor de getuigen J. [eiser], de architect J.H.M. [betrokkene], bestuurder van [betrokkene], Nocker en [betrokkene] gehoord. Dormans-Stevens, die blijkens het verslag van [eiser] ook bij de bespreking op 20 juni 2002 was, heeft daarover niets verklaard. [eiser] heeft in deze procedure bewijs van haar stelling aangeboden, vooral door het horen van de gemeente-ambtenaren [betrokkene] en [betrokkene], die ook bij de vergadering van 20 juni 2002 zijn geweest. Zij zal conform haar bewijsaanbod worden toegelaten tot het leveren van dit bewijs.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
Partijen moeten er op voorbereid zijn dat de rechtbank op een zitting bepaald voor de getuigenverhoren een mondeling tussenvonnis kan wijzen waarbij een verschijning van partijen op diezelfde zitting wordt bevolen om inlichtingen over de zaak te vragen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. Zij moeten daarom in persoon op de getuigenverhoren verschijnen. Een rechtspersoon moet ter zitting vertegenwoordigd zijn door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is tot vertegenwoordiging.
in reconventie
De rechtbank heeft in conventie beslist dat de primaire en subsidiaire vorderingen zullen worden afgewezen. De (nog) meer subsidiaire vordering zal worden toegewezen conform de toezegging die [betrokkene] ter vergadering van 20 juni 2002 heeft gedaan. Dat betreft de architectkosten vanaf juni 2001, eventueel aangevuld met andere kosten als [eiser] slaagt in haar bewijs dat [betrokkene] heeft aangeboden haar schade te vergoeden. Als [eiser] slaagt in dit bewijs, wordt de Gemeente veroordeeld om meer te betalen dan zij heeft aangeboden. Toch ziet de rechtbank hierin onvoldoende reden om het beslag te handhaven. De Gemeente heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij bij de ontwikkeling van het project Kloosterplaats wordt belemmerd door de conservatoire beslagen. De rechtbank gaat ervan uit dat de Gemeente ook zonder beslag het bedrag waartoe zij zal worden veroordeeld, aan [eiser] zal betalen. De rechtbank zal daarom [eiser] veroordelen om de beslagen op te heffen op straffe van verbeurte van een dwangsom. De dwangsom zal aan een maximum worden verbonden.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in reconventie.
De beslissing
De rechtbank
in conventie
draagt [eiser] op te bewijzen dat [betrokkene] in de vergadering van 20 juni 2002 heeft aangeboden de schade van [eiser] te vergoeden,
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 19 oktober 2005 voor uitlating door [eiser] of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,
bepaalt dat [eiser], indien zij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,
bepaalt dat [eiser], indien zij getuigen wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op woensdagen in de maanden november 2005 tot en met januari 2006 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. F.J. de Vries in het paleis van justitie te Arnhem aan de Walburgstraat 2-4,
bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
houdt iedere verdere beslissing aan,
in reconventie
beveelt [eiser] om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de conservatoire beslagen op te heffen op de volgende percelen:
1. het bouwterrein gelegen aan de Dr. Poelstraat te Bemmel, kadastraal bekend sectie gemeente Bemmel, H nr. 342, groot 4 are en 80 centiare,
2. het bouwterrein gelegen aan de Dr. Poelstraat te Bemmel, kadastraal bekend gemeente Bemmel, sectie H nr. 531, groot 91 centiare,
3. het huis met erf en tuin staande en gelegen aan de Dr. Poelstraat 5A te Bemmel, kadastraal bekend gemeente Bemmel, sectie H nr. 532, groot 1 are en 93 centiare,
4. de grond gelegen aan de Dorpsstraat te Bemmel, kadastraal bekend gemeente Bemmel, sectie H nr. 3252, groot 4 are en 44 centiare,
5. het parkeerterrein gelegen aan de Dr. Poelstraat te Bemmel, kadastraal bekend gemeente Bemmel, sectie H nr. 3402, groot 55 are en 22 centiare,
6. de kapel/parkeerplaats staande en gelegen aan de Dr. Poelstraat te Bemmel, kadastraal bekend gemeente Bemmel, sectie H nr. 3404, groot 1 are en 34 centiare,
7. de tuin gelegen aan de Flierenhofstraat te Bemmel, kadastraal bekend gemeente Bemmel, sectie H nr. 3407, groot 1 are en 43 centiare,
bepaalt dat [eiser] een dwangsom van € 2.000,- verbeurt voor iedere dag of gedeelte van een dag gedurende welke [eiser] nalatig blijft om aan dat bevel te voldoen, met een maximum van € 200.000,-,
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in reconventie, tot op heden aan de zijde van de Gemeente begroot op € 904,- voor salaris procureur,
verklaart het dictum in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het in reconventie anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. de Vries en in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2005.