Uitspraak
Rechtbank Arnhem
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 125190 / HA ZA 05-578
Datum vonnis: 19 oktober 2005
Vonnis
in de zaak van
1. [eiseres],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseressen,
procureur mr. B.H.H.M. Ramakers,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JIMI BEHEER B.V.,
gevestigd te Rosmalen, gemeente 's Hertogenbosch,
gedaagde,
procureur mr. J.C.N.B. Kaal,
advocaat mr. E.P.M. Smit te Vught.
Partijen zullen hierna [eiseressen] en Jimi genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 juni 2005,
- het proces-verbaal van comparitie van 2 september 2005.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Jimi heeft van [betrokkene] percelen verworven, gelegen te Huissen aan de Langestraat, blijkens de toen vigerende kadastrale kaart aangeduid als de percelen 2070 en 2191, gedeeltelijk. Na de overdracht bleef [betrokkene] eigenaar van de percelen 2070 (gedeeltelijk) en perceel 2069. Op het aan [betrokkene] toebehorende perceel 2069 bevindt zich een berging, met inpandige doorgang naar de daarachter liggende openbare weg.
Op 2 april 2003 hebb[eiseressen] als kopers en [betrokkene] namens Jimi een koopovereenkomst gesloten. Blijkens de koopakte betrof de verkochte onroerende zaak een bovenwoning, kadastraal bekend no. 2070, gedeeltelijk, zoals na kadastrale splitsing zou blijken, tegen een koopsom van € 161.092,-. De koopakte luidt, voor zover van belang:
“Artikel 17
Verkoper en koper komen het navolgende aanvullend overeen:
- [...]
- Koper krijgt het recht van uitgang aan de achterkant van het pand en het recht om de berging aan de achterzijde van het pand te bereiken. Een en ander zal worden vastgelegd in een te vestigen erfdienstbaarheid. [...]”
Op 16 juli 2003 is het perceel als genoemd onder r.o. 2.1 gesplitst in (feitelijk) twee appartementen en een winkel. Onder C “Splitsing registergoed” van de splitsingsakte is opgenomen dat het registergoed wordt gesplitst in drie appartementsrechten. Het eerste appartementsrecht, uitmakende een/tweede aandeel in het registergoed, geeft recht op het uitsluitend gebruik van de winkelruimte op de begane grond met achtergelegen tuin. De andere twee appartementsrechten geven, ieder gelijkluidend en elk uitmakende een/vierde aandeel in het registergoed, recht op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping en zolder op de tweede verdieping.
Op 1 oktober 2003 zijn de appartementen aan [eiseressen] geleverd. Artikel 4 van Pro de akte van levering van een appartementsrecht luidt, voor zover van belang:
“Omschrijving object
De levering betreft:
Het appartementsrecht, plaatselijke bekend [...], kadastraal bekend [...], omvattend de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping en zolder op de tweede verdieping;
Het appartementsrecht omvat een/vierde aandeel in het gebouw: [adres]
Na de levering hebben nog diverse verbouwingswerkzaamheden plaatsgevonden, uitgevoerd door de neef van [eiseres], [betrokkene].
Het geschil
[eiseressen] vorderen - samengevat - veroordeling van Jimi tot betaling aan ieder van hen van een bedrag van € 6.500,- vermeerderd met rente en kosten, met veroordeling van Jimi in de kosten van deze procedure.
Daartoe stellen zij dat sprake is van non-conformiteit, althans van dwaling. De door Jimi ingeschakelde makelaar, P. Dingemans, heeft hen meegedeeld dat de appartementen zouden worden geleverd met twee bergingen. Dat blijkt ook uit art. 17 van Pro de koopovereenkomst, zo stellen zij. Nu de tuin evenwel tot het appartement behoort waarin thans de winkel is gevestigd, kan hierin geen berging worden gerealiseerd. Het verkochte voldoet dus niet aan de overeenkomst, althans niet aan de gerechtvaardigde verwachting van [eiseressen]. Het verschil in waarde tussen een appartement met en zonder berging ten bedrage van
€ 6.500,- per appartement dient dan ook te worden vergoed.
Jimi voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
Ten aanzien van de eerste grondslag van de vorderingen van [eiseressen], inhoudende dat sprake is van non-conformiteit, overweegt de rechtbank het volgende.
Art. 7:17 lid 1 BW Pro bepaalt dat de door de verkoper te leveren zaak moet beantwoorden aan de koopovereenkomst: de verkoper moet leveren hetgeen hij heeft verkocht. Nu het verkochte in de koopovereenkomst, splitsingsakte en leveringsakte wordt omschreven als bovenwoning en nergens is opgenomen dat daartoe ook een berging behoort, is de rechtbank van oordeel dat Jimi heeft geleverd hetgeen hij aan [eiseressen] heeft verkocht. Er is, zo bezien, dus geen sprake van non-conformiteit.
Voor zover [eiseressen] zich in dit kader beroepen op het bepaalde in artikel 17 van Pro de koopakte en voorts stellen dat de overeenkomst niet voldoet aan hun, op grond van de mededeling van de makelaar bij het sluiten van de overeenkomst, gerechtvaardigde verwachtingen, overweegt de rechtbank in de eerste plaats dat een recht om een berging te bereiken zoals in artikel 17 is Pro opgenomen, niet impliceert dat een berging ook tot het verkochte behoort. Daarnaast overweegt zij dat het bij de beantwoording van de vraag wat is overgedragen, aankomt op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen, naar objectieve maatstaven uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. Op grond van deze objectieve uitleg stelt de rechtbank vast dat bergingen geen deel uitmaken van de omschreven onroerende zaak. Naar het oordeel van de rechtbank is gelet op voorgaande geen plaats voor bewijslevering door [eiseressen] van een andersluidende bedoeling bij het sluiten van de koopovereenkomst dan weergeven in de leveringsakte.
Vervolgens komt de tweede grondslag van de vordering van [eiseressen] aan de orde, inhoudende dat sprake is van dwaling. [eiseressen] stellen dat hen in de periode tót het sluiten van de koopovereenkomst door hun aannemer, [betrokkene], die in eerste instantie met de makelaar contacten onderhield, is meegedeeld dat het gekochte zou worden geleverd met twee nog te realiseren bergingen. Bij het totstandkomen van de koopovereenkomst zelf, is dit aan hen door de makelaar bevestigd. Indien zij wisten dat er geen bergingen zouden worden gerealiseerd, zouden zij niet tot aankoop over zijn gegaan. Op grond van art. 6:230 BW Pro, in verbinding met 6:228 BW dient de overeenkomst aldus gewijzigd te worden dat het nadeel wordt opgeheven en het prijsverschil door Jimi betaald.
Het meest verstrekkende verweer van Jimi op dit onderdeel is dat zo haar makelaar al de door [eiseressen] gestelde mededeling heeft gedaan, hetgeen Jimi betwist, deze mededeling niet voor rekening van Jimi komt.
De rechtbank is van oordeel dat Jimi, die zoals zij zelf stelt makelaar Dingemans heeft ingeschakeld om het pand te verkopen, de gevolgen moet dragen van de mededelingen die deze hulppersoon heeft gedaan. Dit geldt temeer nu door Jimi is bevestigd dat deze makelaar zeer goed op de hoogte was van de situatie ter plaatse.
Voor een beroep op dwaling (art. 6:228 BW Pro) is vereist dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Daarnaast is, toegepast op het onderhavige geval, vereist dat de bij [eiseressen] levende verkeerde voorstelling van zaken is te wijten aan een inlichting van Jimi.
Toegepast op deze zaak dient derhalve vast te staan dat [eiseressen] onder invloed van hun verkeerde voorstelling van zaken, inhoudende dat bij het verkochte twee bergingen behoorden, de overeenkomst hebben gesloten. Door Jimi is echter betwist dat door haar (makelaar) de door [eiseressen] gestelde onjuiste mededeling is gedaan. Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro ligt het op de weg van [eiseressen] te bewijzen dat hen bij de totstandkoming van de koopovereenkomst is meegedeeld dat bij het verkochte twee bergingen behoorden. Gezien hun aanbod zal hen bewijs van deze stelling worden opgedragen.
Indien [eiseressen] slagen in het hen op te dragen bewijs, dient vervolgens nagegaan te worden of de eventuele dwaling geen uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft en of de dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de verkeersopvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van [eiseressen] dient te blijven (art. 228 lid 2 BW Pro). De rechtbank overweegt daarover nu reeds het volgende. Hoewel de bergingen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst (feitelijk) nog gerealiseerd dienden te worden, dient dit niet aangemerkt te worden als een uitsluitend toekomstige omstandigheid als bedoeld in art. 6:228 lid 2 BW Pro. Overige omstandigheden op grond waarvan de dwaling voor rekening van [eiseressen] dient te blijven, zijn gesteld noch gebleken.
Thans zal bewijs worden opgedragen zoals hierna weer te geven in het dictum. Iedere beslissing zal worden aangehouden.
De beslissing
De rechtbank
draagt [eiseressen] op te bewijzen hen bij de totstandkoming van de koopovereenkomst is meegedeeld dat bij het verkochte twee bergingen behoorden,
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 2 november 2005 voor uitlating door [eiseressen] of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,
bepaalt dat [eiseressen], indien zij geen bewijs door getuigen willen leveren maar wel bewijsstukken willen overleggen, die stukken direct in het geding moeten brengen,
bepaalt dat [eiseressen], indien zij getuigen willen laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op vrijdagen in de maanden december 2005 tot en met februari 2006 direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. F.M.Th. Quaadvliet in het paleis van justitie te Arnhem aan de Walburgstraat 2-4,
bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.Th. Quaadvliet en in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2005.