Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 124539 / HA ZA 05-445
Vonnis van 21 december 2005
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CLOU BEHEER B.V.,
gevestigd te Heythuysen, kantoorhoudende te Veenendaal,
eiseres,
procureur mr. F.J. Boom te Arnhem,
advocaat H. Braak te Veenendaal,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. J.C.N.B. Kaal te Arnhem,
advocaat mr. W.P.M. Mulder te Alphen a/d Rijn.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 juni 2005,
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door Clou en [gedaagde ] c.s. bij brieven van 2 respectievelijk 3 november 2005 overgelegde stukken,
- het proces-verbaal van comparitie van 7 november 2005.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
1.1. [gedaagde ] c.s. zijn eigenaar van de volgende percelen grond met opstallen:
- het perceel [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie E nummer 7869,
- het daarachter gelegen perceel, kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie E nummer 7870, en
- het perceel [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie E nummer 6258.
1.2. In de periode van (globaal) februari 2002 t/m juni 2003 hebben de partijen met elkaar onderhandeld over de verkoop door [gedaagde ] c.s. van een of meer van de voormelde percelen aan Clou.
1.3. Op 18 juni 2003 heeft Clou een in zijn opdracht door de notaris opgestelde concept-koopakte aan [gedaagde ] c.s. afgegeven. Daarop heeft de advocaat van [gedaagde ] c.s. bij brief van 3 juli 2003 aan Clou geschreven dat zijn cliënt niet zal overgaan tot ondertekening van de concept-akte omdat de voorwaarden waaronder Clou de overeenkomst wenst aan te gaan eenzijdig en ongebruikelijk geformuleerd zijn, met name wat betreft het verdelen van de kosten en risico’s indien het “plan” geen doorgang vindt en de toerekening van eventuele planschade aan [gedaagde ] c.s.
1.4. Clou heeft [gedaagde ] c.s. vervolgens voor deze rechtbank gedagvaard en gevorderd (kort weergegeven) [gedaagde ] c.s. te veroordelen tot nakoming van de tussen de partijen gesloten overeenkomst danwel, indien mocht blijken dat tussen de partijen nog geen gave en onvoorwaardelijke overeenkomst tot stand is gekomen, [gedaagde ] c.s. te veroordelen de onderhandelingen ter zake de verkoop van de percelen aan Clou te hervatten.
Bij tussenvonnis van deze rechtbank van 2 juni 2004 (gewezen onder rolnummer 03-1430) heeft de rechtbank onder meer overwogen dat van een gave en onvoorwaardelijke overeenkomst tussen de partijen nog geen sprake was en dat de daarop gebaseerde vorderingen tot nakoming van de overeenkomst daarom niet toewijsbaar zijn. Ten aanzien van de meer subsidiaire vordering tot hervatting van de onderhandelingen heeft de rechtbank in rechtsoverweging 12 overwogen:
“Het enkele feit dat de concept-koopakte een aantal bedingen bevat waartegen het echtpaar [gedaagde ], zoals hierboven aangegeven, bezwaren heeft, vormde geen rechtvaardiging voor het echtpaar [gedaagde ] om de onderhandelingen, die toch wel al heel ver waren gevorderd, abrupt en eenzijdig af te breken, zoals is gebeurd. De redelijkheid en billijkheid stonden daaraan in de weg onder de gegeven omstandigheden, waaronder de lange duur van het onderhandelingsproces, de gaandeweg toegenomen concretisering van de voorstellen, de mate waarin reeds overeenstemming was bereikt op hoofdpunten, zoals hierboven uiteengezet, en de aard van de punten waarop nog geen overeenstemming was bereikt. In het licht van een en ander mocht Clou uit de afspraak op 10 juni 2003 dat zij een concept-koopakte zou laten opstellen, in elk geval het vertrouwen putten dat na bestudering van dat concept het echtpaar [gedaagde ], als het tegen een of meer punten van de akte bezwaren zou hebben, ten minste de besprekingen zou voortzetten met het oog op een afronding van de onderhandelingen en het bereiken van volledige wilsovereenstemming. De concept-koopakte vertoont ook niet zodanige afwijkingen van de eerdere voorstellen van Clou dat het echtpaar [gedaagde ] op grond daarvan redelijkerwijze geen vertrouwen meer behoefde te hebben in de intenties van Clou en/of de goede afloop van verdere onderhandelingen”.
De beslissing op deze vordering heeft de rechtbank vervolgens aangehouden om de partijen de gelegenheid te geven eerst zelf te pogen om hetzij in onderling overleg hetzij via mediation de onderhandelingen te hervatten.
1.5. Bij vonnis van 26 januari 2005 heeft de rechtbank (na een voortzetting van de comparitie) hierover overwogen dat “uit de houding van partijen en met name de houding van het echtpaar [gedaagde ]” gebleken is dat geen enkel resultaat valt te verwachten van verder onderhandelen, ook niet als deze door Clou zou kunnen worden afgedwongen door een daartoe strekkende veroordeling, en deze vordering vervolgens, evenals de overige vorderingen van Clou, afgewezen. Met betrekking tot de proceskosten heeft de rechtbank, onder verwijzing naar rechtsoverweging 12 van het tussenvonnis en de “weinig coöperatieve houding tijdens het verloop van de procedure” van [gedaagde ] c.s. geoordeeld dat er aanleiding is [gedaagde ] c.s. te veroordelen in de helft van de proceskosten van Clou.
Tegen dit vonnis hebben [gedaagde ] c.s. hoger beroep ingesteld. Deze procedure loopt nog bij het Gerechtshof te Arnhem.
Het geschil
2. Clou heeft gevorderd:
a. te verklaren voor recht dat [gedaagde ] c.s. jegens Clou hoofdelijk verplicht zijn de door Clou geleden schade te vergoeden,
b. [gedaagde ] c.s. te veroordelen aan Clou te betalen een schadevergoeding van € 110.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 althans 4 juli 2003 en daarbij te bepalen dat deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad is indien en zodra de vonnissen die tussen de partijen zijn gewezen in de zaak met rolnummer 03-1430 in kracht van gewijsde zijn gegaan.
3. Clou heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat uit de overwegingen van de hiervoor onder 1.4 en 1.5 bedoelde vonnissen voortvloeit dat [gedaagde ] c.s. jegens Clou schadeplichtig zijn geworden wegens schending van hun verplichtingen zich jegens Clou te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid en/althans wegens handelen in strijd met de betamelijkheid, een en ander wegens ten onrechte door [gedaagde ] c.s. eenzijdig afgebroken onderhandelingen. Clou stelt dat zij als gevolg daarvan schade heeft geleden, bestaande uit de gederfde winst die Clou had kunnen realiseren als de overeenkomst met [gedaagde ] c.s. met betrekking tot de koop van de percelen grond wèl tot stand was gekomen. Clou had in dat geval op de grond vier rijwoningen en een vrijstaande woning kunnen bouwen/verkopen. De totale verkoopopbrengst daarvan zou € 1.070.000,-- hebben bedragen. Bij een gebruikelijk winstpercentage in geval van transacties als deze (verkoop van grond gecombineerd met aanneming van werk of aanneming van werk zonder grondverkoop) van minimaal 10% beloopt de schade aldus volgens Clou (afgerond)
€ 110.000,--.
4. [gedaagde ] c.s. hebben het gevorderde gemotiveerd weersproken.
De beoordeling van het geschil
5. Het gaat hier, zo volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen, om een vordering tot vergoeding van schade wegens het onrechtmatig afbreken van onderhandelingen ten belope van het “positief contractsbelang”. Voor de beantwoording van de vraag of een dergelijke schadevergoedingsplicht bestaat heeft als maatstaf te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van het afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467).
6. De door de rechtbank in haar genoemde (tussen)vonnissen gebezigde argumenten, zoals hiervoor onder 1.4 en 1.5 weergegeven, maken weliswaar kenbaar dat [gedaagde ] c.s. naar het oordeel van de rechtbank de onderhandelingen omstreeks juni/juli 2003 in redelijkheid niet heeft mogen afbreken, maar daaruit volgt niet tevens (en daar had de rechtbank toen ook niet over te oordelen, omdat zij alleen hoefde te beslissen op de vordering van Clou strekkende tot dooronderhandelen en niet op een vordering als de onderhavige tot schadevergoeding wegens niet dooronderhandelen) dat het afbreken van die onderhandelingen door [gedaagde ] c.s. onaanvaardbaar was en dat Clou er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de door haar gestelde overeenkomst, waarop de vordering tot schadevergoeding is gebaseerd (een soortgelijke overeenkomst dus als die is neergelegd in de concept-akte van 18 juni 2003) zou zijn totstandgekomen indien de onderhandelingen zouden zijn voortgezet.
Daarbij is van belang dat uit het vonnis van de rechtbank van 2 juni 2004 tevens volgt dat de partijen het op het moment van het afbreken van de onderhandelingen op een aantal punten nog niet met elkaar eens waren, met name niet over de vraag voor wiens rekening en risico zou moeten komen:
-eventuele planschade (art. 5 lid Pro 5van de in opdracht van Clou door de notaris opgestelde concept-akte bepaalde dat die schade geheel voor rekening risico van [gedaagde ] c.s. zou moeten komen),
- eventuele bodemverontreiniging (art. 11 lid 4 van Pro de concept-akte bepaalde dat verontreiniging die niet was vermeld in een reeds eerder opgemaakt rapport van Geofox BV voor rekening en risico van [gedaagde ] c.s. zou moeten komen).
Ook waren de partijen het niet een over de bepalingen van artikel 8 lid 2 en Pro lid 3 van de concept-akte, waarin ten nadele van [gedaagde ] was bepaald:
“Indien voor de realisatie van de ontwikkeling van de vier woningen op het verkochte perceel meer m² grond beschikbaar dienen te zijn, komen deze m² ten laste van de percelen 44 en 46 zonder prijsconsequentie”
en
“Indien er geen vier maar drie woningen gebouwd mogen worden zal hiervoor een prijscompensatie aan koper plaatsvinden”.
Dit alles was, zo moet worden aangenomen en naar Clou ook moet hebben begrepen, voor [gedaagde ] c.s. van belang, omdat zij de gelden uit de verkoop van de percelen nodig hadden voor hun pensioenvoorziening ([gedaagde ] had op het perceel een garagebedrijf geëxploiteerd en daarmee was hij in verband met zijn leeftijd - 67 jaar - gestopt). In die situatie is het begrijpelijk dat zij met betrekking tot het door Clou te realiseren bouwplan op het perceel geen onnodige risico’s wilden lopen.
Ten slotte is nog van belang dat uit het vonnis van 2 juni 2004 volgt dat [gedaagde ] c.s. al in oktober 2002 aan Clou te kennen hadden gegeven dat zij een andere, reeds bestaande, woning voor zichzelf op het oog hadden, zodat het voor Clou, als professioneel projectontwikkelaar, niet als een verrassing moet zijn gekomen dat [gedaagde ] c.s. op een gegeven moment nog slechts hebben willen onderhandelen over de verkoop van alle percelen grond, inclusief het perceel waarop de oorspronkelijke woning van [gedaagde ] was gesitueerd.
7. Al met al moet worden geconcludeerd dat uit de vonnissen van de rechtbank van 2 juni 2004 en 26 januari 2005 niet volgt dat is voldaan aan de strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf als in rechtsoverweging 5 bedoeld. Voor het overige heeft Clou in het geheel geen feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Voor een bewijsopdracht is daarom geen plaats.
8. De slotsom is dat de vorderingen van Clou moeten worden afgewezen. Er is dus geen reden om, zoals [gedaagde ] c.s. hadden verzocht, de beslissing op de vorderingen van Clou aan te houden totdat in hoger beroep (in de zaak met rolnummer 03-1430) zal zijn beslist omdat, zo volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen, ook in het geval de vonnissen van de rechtbank zouden worden bekrachtigd, dat niet kan leiden tot toewijzing van het gevorderde.
9. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Clou in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
De beslissing
De rechtbank
wijst de vorderingen van Clou af,
veroordeelt Clou in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde ] c.s. bepaald op € 2.842,-- voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. Noordraven en in het openbaar uitgesproken op 21 december 2005.
coll.: ED