Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht
Registratienummer: AWB 05/2427
Uitspraak ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen:
[eiser]
wonende te [woonplaats], vertegenwoordigd door mr. TH.H.W. Juta,
en
de Raad van de gemeente Lingewaard, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Besluit van verweerder van 19 mei 2005.
2. Procesverloop
Bij besluit van 12 oktober 2004 heeft verweerder ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) aan eiser een schadevergoeding toegekend van € 13.000,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 augustus 2002 tot de dag ter uitbetaling.
Bij het in rubriek 1 aangeduide besluit heeft verweerder het ingediende bezwaar ongegrond verklaard en het eerder genoemde besluit gehandhaafd.
Tegen dit besluit is beroep ingesteld en door verweerder is een verweerschrift ingediend. Naar deze en de overige door partijen ingebrachte stukken wordt hier kortheidshalve verwezen.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank van 9 december 2005. Eiser is aldaar in persoon verschenen, bijgestaan door mr. Th. H. W. Juta, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand te Arnhem. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door mw. mr. Y.J.T. Hoogenboom-Janssen en A.E.M. van Halteren, ambtenaren der gemeente.
3. Overwegingen
Ingevolge artikel 49 WRO kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van onder meer een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
In opdracht van verweerder heeft de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) in een rapport van maart 2003 beoordeeld of er sprake is van een waardevermindering, welke ingevolge het bepaalde in artikel 49 WRO voor vergoeding in aanmerking komt. In dit rapport, zoals nader toegelicht in de brieven van 20 april en 16 augustus 2004, heeft de SAOZ geadviseerd een schadevergoeding toe te kennen van € 13.000,-, zijnde 5% van € 260.000,-, de waarde van het object vóór de schadeveroorzakende maatregel, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 augustus 2002. Bij het primaire besluit van 12 oktober 2004 is dit advies overgenomen, hetgeen bij het bestreden besluit is gehandhaafd.
Eiser stelt dat de waarde van zijn woning op de peildatum hoger was. Eiser onderbouwt zulks met een taxatierapport van [X Vastgoed] te [plaats] van 11 november 2004, waarin de waarde van de woning op de peildatum getaxeerd wordt op (afgerond) € 315.000,--. Bij een waardevermindering van 5% vordert eiser derhalve een planschadevergoeding van € 15.750,--, vermeerderd met de wettelijke rente, de kosten van de deskundige en de proceskosten in bezwaar.
Verweerder acht het rapport van [X Vastgoed] op onjuiste uitgangspunten gebaseerd omdat het geen vergelijking bevat met de in theorie planologisch maximaal ingevulde situatie onder het oude bestemmingsplan.
Gelet op de gedingstukken en het verhandelde ter zitting stelt de rechtbank vast dat partijen niet van mening verschillen over de (procentuele) omvang van de schade, te stellen op 5% van de waarde van de woning op de peildatum, maar slechts over de (vaststelling van de) waarde van die woning op de peildatum 24 juni 1998. Verweerders oordeel dat het rapport van [X Vastgoed] ondeugdelijk zou zijn omdat het niet berust op een planologische vergelijking, is derhalve in dit verband niet relevant.
Met verwijzing naar hetgeen reeds ter zitting aan de orde is gekomen overweegt de rechtbank dat de waarde van de woning op de peildatum door de SAOZ zonder enige nadere onderbouwing is vastgesteld op € 260.00,-. De door eiser ingeschakelde deskundige [X Vastgoed] heeft de waardebepaling op de peildatum in zoverre onderbouwd, dat allereerst de onderhandse verkoopwaarde per 11 november 2004 is bepaald op € 475.000,-. Op dit bedrag is vervolgens een correctiefactor toegepast van 0,6620398, welke is berekend op basis van de gemiddelde prijsstijging van woonhuizen van juni 1998 tot en met 2004 volgens de gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), afdeling Arnhem. Verder moet worden geconstateerd dat [X Vastgoed] aan de hand van een gedetailleerde berekening de inhoud van de woning heeft vastgesteld op 565 m3, terwijl de SAOZ een inhoud van 440 m3 heeft aangehouden waarbij kennelijk abusievelijk de inhoudsmaat van een andere (aangrenzende) woning is overgenomen van de oorspronkelijke bouwtekening.
Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat het bestreden besluit niet op een toereikende motivering berust, nu het immers uitsluitend is gebaseerd op de door de SAOZ - zonder enige onderbouwing en op basis van gebleken onjuistheden inzake de inhoud van de woning - vastgestelde waarde op de peildatum, terwijl hiernaast het door eiser ingebrachte tegenadvies van [X Vastgoed] op in dit kader niet relevante gronden is gepasseerd. Het beroep is mitsdien gegrond en het bestreden besluit komt voor vernietiging in aanmerking. Verweerder zal met inachtneming van deze uitspraak een nieuw besluit op het bezwaar van eiser moeten nemen, waarbij dan tevens beslist dient te worden omtrent de door eiser gemaakte kosten voor de deskundige [X Vastgoed], alsmede over de proceskosten in bezwaar op de voet van artikel 7:15 van de Awb.
Voor dit geding ten overvloede overweegt de rechtbank nog het volgende.
Hoewel moet worden geoordeeld dat aan iedere waardebepaling van een onroerend goed (vele) arbitraire elementen kleven, heeft de rechtbank voorshands geen aanknopingspunten gevonden voor het oordeel dat de door [X Vastgoed] gehanteerde berekeningsmethode op duidelijk ontoereikende gronden berust. Het betreft hier een beëdigd makelaar en taxateur die gevestigd is in de gemeente waar het onroerend goed is gelegen en die als zodanig geacht kan worden op de hoogte te zijn van de plaatselijke situatie en de zich aldaar voordoende ontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt. Verder moet worden geconstateerd dat de door [X Vastgoed] beredeneerde waardeontwikkeling van woonhuizen aan de hand van de gepresenteerde indexcijfers tevens een redelijke basis kan vormen voor de waardestijging van eisers woning sedert de peildatum. Ten slotte volgt uit de door [X Vastgoed] gehanteerde methode dat de op € 315.000 vastgestelde waarde op 24 juni 1998 de waarde is met inbegrip van de schadeveroorzakende gebeurtenis, die voor een juiste planschadeberekening in feite nog met de factor 105/100 zou moeten worden vermenigvuldigd. Op deze grond is de rechtbank voorshands van oordeel dat het door eiser gevorderde schadebedrag van € 15.750,- te vermeerderen met de wettelijk rente niet te hoog is ingeschat. De rechtbank acht in het verlengde hiervan tevens grond aanwezig voor vergoeding van de kosten van de door eiser ingeschakelde deskundige [X Vastgoed], alsmede van de gevorderde proceskosten in bezwaar.
De rechtbank acht termen aanwezig om toepassing te geven aan artikel 8:75 van de Awb en verweerder te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten, welke zijn begroot op € 644,- ter zake van rechtsbijstand. Van andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten in dit verband is de rechtbank niet gebleken.
Het hiervoor overwogene leidt de rechtbank, mede gelet op artikel 8:74 van de Awb, tot de volgende beslissing.
4. Beslissing
De rechtbank,
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit en draagt verweerder op om een nieuw besluit te nemen met inachtneming van deze uitspraak;
veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten ten bedrage van € 644,- en wijst de gemeente Lingewaard aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden;
bepaalt voorts dat de gemeente Lingewaard het door eiser betaalde griffierecht ten bedrage van € 138,-- aan hem vergoedt.
Aldus gegeven door mr. F.H. de Vries als rechter in tegenwoordigheid van mr. M.G.J. Litjens, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2006.
De griffier, De rechter,
Tegen deze uitspraak staat voor belanghebbenden, behoudens het bepaalde in artikel 6:24 juncto 6:13 van de Awb, binnen 6 weken na de dag van verzending hiervan, hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage.
Verzonden op: