Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 129742 / HA ZA 05-1372
Vonnis van 11 januari 2006
in de zaak van
1. de vennootschap onder firma
CAMPING DE MARS,
gevestigd te [woonplaats],
en haar beherende vennoten
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [eiser sub3],
wonende te [woonplaats],
4. [eiser sub 4],
wonende te [woonplaats],
5. [eiser sub 5],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. F.J. Boom te Arnhem,
advocaat mr. A.M. van Dusseldorp te Apeldoorn,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RGV HOLDING B.V. (lees: RGV ONROEREND GOED B.V.),
gevestigd en kantoorhoudende te Arnhem,
gedaagde,
procureur en advocaat mr. A.P.J. Blokland te Ede.
Het verloop van de procedure
Voor het eerdere verloop van de procedure wordt verwezen naar het tussenvonnis van 28 oktober 2005. De naar aanleiding daarvan gehouden comparitie van partijen ter plaatse, waarvan het proces-verbaal zich bij de stukken bevindt, heeft niet tot overeenstemming geleid. Na het door ieder van de partijen bij akte overleggen van een productie is vonnis bepaald.
De partijen worden hierna aangeduid als [eiser] c.s. en RGV.
De vaststaande feiten
1.1. [eiser] c.s. hebben bij notariële akte van 18 februari 1999 als verkoper aan Kaliwaal Bijland B.V. als koper onder meer geleverd
A. Een perceel ontzandingsterrein gelegen nabij de Marsweg te Lathum, uitmakende een kennelijk op het terrein aangeduid gedeelte van ongeveer twee hectare dertig are vijfendertig centiare van het perceel kadastraal bekend gemeente Bahr en Lathum, sectie F, nummer 383, alsmede een perceel oeverland nabij de Marsweg te Lathum, uitmakende een kennelijk op het terrein aangeduid gedeelte ter grootte van ongeveer een hectare twee are van het onder A. genoemde kadastrale perceel, zoals schetsmatig is aangegeven op een aan de akte gehechte, niet voor inschrijving bestemde situatietekening. Aan de akte is gehecht een lijst met afspraken inzake Noordoever Rhederlaag en een tekening van Landmeetkundig en Adviesburo Meet te Heteren (nummer 501/2081-57).
1.2. Kaliwaal Bijland heeft als verkoper bij notariële akte van eveneens 18 februari 1999 aan de Recreatiegemeenschap Veluwe (inmiddels opgegaan in RGV) onder meer geleverd
A.1. Een perceel grond gelegen in het Rhederlaag te Rheden, uitmakende een kennelijk op het terrein aangeduid gedeelte, ter grootte van ongeveer een hectare dertig centiare, van het perceel kadastraal bekend gemeente Bahr en Lathum, sectie F, nummer 383,
B.4. a. Een perceel water, gelegen in het Rhederlaag te Rheden, uitmakende een kennelijk op het terrein aangeduid gedeelte, ter grootte van ongeveer twee hectare en dertig are en vijfendertig centiare,
b. Een perceel oeverstrook, gelegen in het Rhederlaag te Rheden, uitmakende een kennelijk op het terrein aangeduid gedeelte, ter grootte van ongeveer zevenentwintig are vijftig centiare, van het perceel kadastraal bekend gemeente Bahr en Lathum, sectie F, nummer 383,
zoals bij benadering is aangegeven op een aan de akte gehechte tekening, welke niet is bestemd ter inschrijving in de openbare registers.
1.3. Na de beide transacties is de grens tussen het overblijvende deel van perceel 383 van [eiser] c.s. en het aan RGV geleverde gedeelte van dat perceel door de partijen aangewezen. Het proces-verbaal van bevindingen van 23 augustus 2001 met veldwerk 283 vermeldt dat toen waren verschenen [betrokkene] namens Kaliwaal, [betrokkene 2] namens RGV Onroerend Goed, G.J. en H.J. [eiser] namens De Mars. Bij de omschrijving van de aangewezen grenzen is vermeld: conform aanwijs d.d. 20 juni 2001 aan [betrokkene 4], terwijl omtrent de eensluidendheid van de aanwijzing is opgenomen dat allen akkoord zijn.
1.4. De uit het oude perceel 383 gevormde nieuwe percelen zijn nu genummerd 867-870 en 878. Perceel 878 is eigendom van RGV en heeft een gemeenschappelijke grens met perceel 869 dat aan [eiser] c.s. in eigendom is blijven toebehoren.
1.5. RGV heeft in augustus 2000 op zich genomen tussen de percelen 869 en 878 op eigen terrein (perceel 878) een afwateringssloot te laten graven. De sloot is omstreeks juni-juli 2001 aangelegd.
1.6. RGV heeft op 3 april 2003 aan [eiser] c.s. in erfpacht uitgegeven de waterbodem met daarop aangebrachte voorzieningen ten behoeve van de exploitatie van een jachthaven. Het betrof de percelen 870 en 878 (voorheen 383) en 871 (voorheen 386). Naar aanleiding daarvan en op verzoek van [eiser] c.s. is de grens tussen de percelen 869 en 878 opnieuw uitgezet. Deze grens is overeenkomstig die op veldwerk 283. Het relaas van bevindingen met veldwerk 298 is opgemaakt op 25 september-12 november 2003. De afwateringssloot bleek te zijn gelegen op het kadastrale perceel 869 van [eiser] c.s..
1.7. RGV heeft bij brief van 27 november 2003 bezwaar gemaakt bij het kadaster te Arnhem tegen een onjuiste vermelding in de openbare registers van de oppervlakte van perceel 878. RGV heeft daartoe aangevoerd dat er sprake is geweest van een vergissing, omdat anders dan was aangegeven aan de landmeter niet de insteek van de sloot aan de zijde van de camping als grens is genomen, maar de insteek van de sloot aan de zijde van RGV, waarmee de sloot op eigendom van de camping is komen te liggen en de oppervlakte van het perceel van RGV navenant kleiner is geworden.
1.8. Bij brieven van 4 respectievelijk 22 december 2003 heeft de directeur van het kadaster het verzoek van RGV van de hand gewezen, omdat door het kadaster geen fouten zijn gemaakt bij de berekening van de oppervlakte van het perceel van RGV, nadat de nieuwe grenzen door de belanghebbenden eensluidend waren aangewezen. Van de geboden gelegenheid op de voet van artikel 112 lid 1 in verband met artikel 56b lid 1 Kadasterwet bezwaar te maken heeft RGV geen gebruik gemaakt.
Het geschil
2. [eiser] c.s. vorderen RGV te veroordelen primair de sloot op kosten van RGV binnen twee maanden na het te wijzen vonnis zodanig te (doen) verleggen dat deze zich geheel op het perceel van RGV bevindt en tevens RGV te veroordelen op haar kosten de sloot te (doen) dempen voor het gedeelte dat deze op het perceel van [eiser] c.s. ligt, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- per dag dat RGV de gestelde termijn overschrijdt terwijl de genoemde plichten niet volledig of niet correct zijn uitgevoerd met een maximum van € 100.000,--, subsidiair RGV te veroordelen tot betaling aan [eiser] c.s. van een door de rechtbank vast te stellen bedrag ter compensatie van het verlies van grondoppervlakte.
[eiser] c.s. leggen aan hun vorderingen de vaststaande feiten ten grondslag. Zij verlangen dat de sloot overeenkomstig de gemaakte afspraken alsnog geheel op het perceel van RGV komt te liggen. Zij beroepen zich op de formele rechtskracht van de beslissing van de directeur van het kadaster van 4 respectievelijk 22 december 2003.
RGV voert gemotiveerd verweer.
De beoordeling van het geschil
3. Tijdens de comparitie waren de partijen het erover eens dat in plaats van RGV Holding de vennootschap RGV Onroerend Goed als de huidige eigenaar van perceel 878 door de rechtbank als de gedaagde partij kan worden beschouwd.
4. Dat RGV niet is opgekomen tegen de beslissing van de directeur van het kadaster rechtvaardigt de conclusie dat door het kadaster geen fouten zijn gemaakt, zodat van een kennelijke misslag zoals bedoeld in artikel 112 Kadasterwet geen sprake is. Dat staat er echter niet aan in de weg dat er sprake kan zijn geweest van een vergissing bij de aanwijzing van de gemeenschappelijke grens en dat de bedoeling van de betrokken partijen is geweest een perceel in eigendom over te dragen met een eigendomsgrens die naar later blijkt afwijkt van de vastgestelde kadastrale grens. Volgens de gewone regels van bewijslastverdeling ligt de bewijslast daarvan bij RGV, die het door [eiser] c.s. betwiste afwijkend verloop van de juridische eigendomsgrens heeft gesteld.
5. Wat de partijen in eigendom hebben overgedragen dient allereerst te worden beoordeeld aan de hand van de in de notariële akte neergelegde partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak (HR 8 december 2000, NJ 2001, 350).
In dit verband zijn de beide transportakten van 18 februari 1999 van belang. Mochten [eiser] c.s. de in geschil zijnde strook waarop de sloot nu ligt niet aan Kaliwaal Bijland hebben verkocht en geleverd, dan heeft Kaliwaal Bijland de eigendom van deze strook ook niet aan RGV kunnen verschaffen.
6. In de akte [eiser] c.s.-Kaliwaal Bijland zijn de twee verkochte perceelsgedeelten omschreven als kennelijk op het terrein aangeduid, terwijl deze schetsmatig zijn aangegeven op een niet voor inschrijving bestemde situatietekening. [eiser] c.s. hebben de notariële akte met bijlagen zoals deze aan hen door de notaris is toegezonden in het geding gebracht. Daargelaten dat niet duidelijk is wat de bedoelde situatietekening is, geeft geen van de bijlagen voldoende houvast. Ook de feitelijke omschrijving van de onroerende zaak schiet daarin tekort. Niet is gesteld of gebleken dat daadwerkelijk merktekens ter afpaling vóór het transport waren geplaatst, zodat het ervoor wordt gehouden dat dat niet was gebeurd, maar op een later tijdstip. Dat sluit ook aan bij de stelling van RGV dat zij voor de aanwijzing van de eigendomsgrens aan de landmeter van het kadaster op 20 juni 2001 paaltjes had laten slaan door het Buro Meet.
7. In de akte Kaliwaal Bijland-RGV is het niet anders. Ook daar is sprake van kennelijk op het terrein aangeduide gedeelten, terwijl wordt verwezen naar een aan de akte gehechte tekening waarop de gekochte percelen bij benadering zijn aangegeven, die niet voor inschrijving is bestemd. Wat wel opvalt is dat het latere perceel 878 van RGV in de akte en op de tekening een oppervlakte heeft van 1.30.00 ha, terwijl dat perceel in de akte [eiser] c.s.-Kaliwaal Bijland 1.02.00 ha groot is. Deze oppervlakte is ook vermeld op het kaartje behorende bij het overzicht van op 9 december 1997 gemaakte afspraken. Dat de kadastrale oppervlakte slechts 0.86.60 ha blijkt te zijn, zoals RGV tijdens de comparitie heeft opgemerkt, volgt overigens niet zonder meer uit het bericht Bijwerking Kadastrale Registratie van 7 september 2001. Die oppervlakte lijkt volgens het bericht op een deel van perceel 878 te slaan. RGV kan dit wellicht ophelderen.
8. Nu in de beide akten de partijbedoeling niet voldoende tot uitdrukking is gebracht,
komt het aan op de vraag of [eiser] c.s. en Kaliwaal Bijland en in hun voetspoor RGV een eigendomsgrens hebben gewild, die niet loopt langs de oostzijde maar langs de westzijde van de inmiddels gegraven afwateringssloot. Overeenkomstig haar aanbod zal RGV worden toegelaten de juistheid van haar lezing te bewijzen. Daarbij zal zeker van belang zijn de gang van zaken tijdens de aanwijzing op 20 juni en 23 augustus 2001, verder of de sloot er op een van de data al (deels) lag en of er tevoren en zo ja door wie merktekens waren ingeslagen. Van RGV wordt verwacht dat zij fotokopieën in kleur van de veldwerken 283 en 298 tenminste veertien dagen voor de naar mag worden verwacht te houden getuigenverhoren aan de rechtbank en de wederpartij toezendt. Er is nu geen aanleiding een deskundigenbericht in te winnen.
9. Slaagt RGV in het door haar te leveren bewijs, dan strandt de vordering van [eiser] c.s. Slaagt zij niet dan is de vordering tot verlegging (en demping) van de sloot toewijsbaar. [eiser] c.s. behoeven een inbreuk op hun eigendom die in strijd is met gemaakte afspraken niet te aanvaarden. De kosten van verlegging van onweersproken
€ 6.751,50 exclusief omzetbelasting zijn overigens alleszins redelijk.
10. De mogelijkheid afzonderlijk hoger beroep in te stellen van dit vonnis voor het eindvonnis zal niet worden gegeven. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
De beslissing
De rechtbank
laat RGV toe te bewijzen feiten en omstandigheden waaruit volgt dat het de bedoeling van [eiser] c.s. en Kaliwaal Bijland was dat de eigendomsgrens tussen de nieuwe kadastrale percelen gemeente Bahr en Lathum, sectie F, nummers 869 en 878 aan de westzijde van de ter plaatse inmiddels gegraven afwateringssloot zou komen te lopen,
bepaalt dat, voor zover RGV dit bewijs door middel van getuigen wil leveren, de getui-gen door de rechtbank (mr. D. van Driel van Wageningen), gehoord zullen worden in het Gerechtsgebouw aan de Walburg-straat 2-4 te Arnhem op een door de recht-bank vast te stellen datum en tijd,
verwijst de zaak naar de tweede rolzitting na de dag- waarop dit vonnis is uitge-sproken voor het opgeven van eventuele getuigen met hun respectieve verhin-derdagen, alsmede de verhinderdagen van de partijen en hun advoca-ten in de maanden februari-april 2006, waarna dag en uur van het getui-genver-hoor zullen worden bepaald,
bepaalt dat het aan de hand van de gedane opgave(n) vastgestelde tijdstip in beginsel niet zal worden gewij-zigd,
verstaat dat bij gebreke van de gevraagde opgave van getuigen geen gelegen-heid meer zal worden gegeven voor het doen horen van getuigen,
verwijst in dat geval de zaak naar de zesde rolzitting na de dag waarop dit vonnis is uitgespro-ken, voor het nemen van een conclusie na niet gehouden getuigenverhoor aan de zijde van RGV,
verzoekt RGV fotokopieën in kleur van de veldwerken 283 en 298 tijdig aan de rechtbank en de wederpartij toe te zenden,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. D. van Driel van Wageningen en in het openbaar uitge-spro-ken op 11 januari 2006.
de griffier: de rechter:
Coll.:
WA