Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 124074 / HA ZA 05-367
Vonnis van 1 februari 2006
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ARNS & DE LEEUW MAKELAARS B.V.,
gevestigd te Bemmel,
eiseres,
procureur mr. H.A. Schenke,
tegen
1. [gedaagde sub 1]
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2]],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. T.J. van Veen,
advocaat mr. A. Robustella te Ede.
Partijen zullen hierna Arns & de Leeuw B.V. en [gedaagde] c.s. genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 mei 2005
- de brief zijdens eiser van 14 september 2005 met bijlagen
- de brief zijdens gedaagden van 20 september 2005 met bijlagen
- het proces-verbaal van comparitie van 23 september 2005
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
[gedaagde] c.s. was eigenaar van een perceel met daarop een bedrijfswoning (verder: de woning) en een glastuinbedrijf, staande en gelegen aan [adres] te [woonplaats]. Hierop rust krachtens het vigerend bestemmingsplan een agrarische bestemming.
Arns & de Leeuw B.V. is makelaar en lid van de van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen (NVM).
Op 7 oktober 2002 heeft [gedaagde] c.s. een door Arns & de Leeuw B.V. aanvaarde schriftelijke opdracht (verder: de overeenkomst) verstrekt tot verlening van diensten met betrekking tot de totstandkoming van een overeenkomst van koop en verkoop van de woning, los van het glastuinbedrijf dat in eigendom van [gedaagde] c.s. zou blijven.
In de overeenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
“Met betrekking tot de hoogte van de tarieven zijn de opdrachtgever en het NVM-lid het volgende overeengekomen: 1,5% excl. BTW.
De opdrachtgever [...] maakt geen gebruik van diensten van anderen dan het NVM-lid. Buiten het NVM-lid om brengt hij geen overeenkomst tot stand en voert daartoe ook geen onderhandelingen. Indien in strijd met het hier bepaalde een overeenkomst tot stand komt, heeft het NVM-lid recht op courtage.
Op de overeenkomst zijn de Voorwaarden NVM 2000 van toepassing. Daarin is onder meer bepaald:
II Diensten inzake tot stand komen van overeenkomsten
9 Een opdracht loopt voor onbepaalde tijd. Hij eindigt onder meer door [...] intrekking door de opdrachtgever. [...] Het intrekken [...] van een opdracht dient schriftelijk te geschieden.
15 De opdrachtgever is aan het NVM-lid courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de opdracht een overeenkomst tot stand komt, ook al wijkt deze af van de opdracht. Dit geldt ook indien deze overeenkomst niet het gevolg is van door het NVM-lid verleende diensten [...].
16 De opdrachtgever is eveneens courtage verschuldigd indien de overeenkomst weliswaar tot stand komt na het einde van de overeenkomst maar [...] verband houdt met de dienstverlening van het NVM-lid aan de opdrachtgever gedurende de looptijd van de opdracht. Dit verband wordt behoudens tegenbewijs verondersteld aanwezig te zijn indien de overeenkomst tot stand komt binnen drie maanden na het einde van de opdracht.
18 [...] Wanneer een courtageverplichting overeenkomstig het bepaalde in artikel II 16 ontstaat na het einde van de opdracht, het NVM-lid nauwelijks werkzaamheden heeft verricht en de opdracht-gever daar niet of nauwelijks voordeel van heeft gehad, bedraagt de courtage een naar redelijkheid vast te stellen deel van het tarief.
Op 11 maart 2003 heeft [gedaagde] c.s., buiten Arns & de Leeuw B.V. om, de woning verkocht tezamen met het glastuinbouwbedrijf. De verkoopprijs van de woning bedroeg € 340.000,--.
Op 15 december 2003 heeft Arns & de Leeuw B.V. [gedaagde] c.s. een ‘courtagenota’ gestuurd inzake de verkoop van de woning van in totaal € 6.122,55
(opgebouwd uit: Courtage volgens bemiddelingsopdracht 1,50 % van € 340.000,00 = € 5.100,00; Recherchekosten Kadaster en Gemeente € 45,00 en BTW € 977,55) en een ‘declaratienota’ van in totaal € 244,66 (opgebouwd uit: Fotopresentatiekosten € 100,00; Advertentiekosten € 105,60 en BTW € 39,06).
Het geschil
Arns & de Leeuw B.V. vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] c.s. tot betaling van EUR 6.367,21, vermeerderd met rente en kosten.
Arns & de Leeuw B.V. stelt – kort weergegeven - dat zij, aangezien de woning is verkocht, conform de overeenkomst en de daarop toepasselijke NVM-voorwaarden recht heeft op de courtage en kostenvergoeding zoals op 15 december 2005 gefactureerd.
[gedaagde] c.s. voert verweer. Hij stelt – kort weergegeven - dat de overeen-komst nietig is op grond van het bepaalde in artikel 3:40 BW omdat de over-een-komst nood-zaakt tot prestaties die in strijd zijn met het ruimtelijk ordeningsrecht: de overeenkomst leidt er, aldus [gedaagde] c.s., toe dat de woning los verkocht wordt van het glastuin-bouw-bedrijf en dus hoe dan ook gebruikt zal moeten worden als “burgerwoning”, terwijl op het perceel waarop de woning staat een agrarische bestemming rust en de woning volgens de planvoorschriften gebruikt dient te worden als “bedrijfswoning”. [gedaagde] c.s. stelt daarbij dat de gemeente Lingewaard een zeer terughoudend beleid voert ten aanzien van de wijziging van de functie van “bedrijfswoningen” in die van “burgerwoningen”. De overeen-komst zal derhalve nooit kunnen resulteren in het beoogde resultaat. Subsidiair stelt [gedaagde] c.s. dat, aangezien Arns & de Leeuw B.V. nauwelijks werkzaamheden heeft verricht, in de gegeven omstandigheden aan Arns & de Leeuw B.V., gelet op artikel 6:248 tweede lid BW, geen courtage toekomt, althans dat deze om die reden en op grond van artikel 18 van de NVM-voorwaarden dient te worden beperkt tot de kosten ad € 244,66.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
Aangezien Arns & de Leeuw B.V. haar vordering baseert op de overeenkomst dient allereerst de vraag beantwoord te worden of de overeenkomst, zoals [gedaagde] c.s. stelt, op grond van het bepaalde in artikel 3:40 BW nietig is.
Voor zover [gedaagde] c.s. stelt dat het sluiten van de overeenkomst in strijd is met een dwingende rechtsbepaling en dus nietig is op grond van het tweede lid van artikel 3:40 BW, wordt deze stelling verworpen. Het toepassingsgebied van deze bepaling is blijkens de parlementaire geschiedenis beperkt tot het sluiten van de overeenkomst zelf en ziet niet op de prestaties waartoe de overeenkomst verplicht. Er bestaat geen (dwingende) rechts-bepa-ling die het sluiten van een overeenkomst tot het verlenen van diensten bij de verkoop van een woning, ook niet in de door [gedaagde] c.s. geschetste omstandigheden, verbiedt.
Het vorenstaande sluit echter niet uit dat, zoals door [gedaagde] c.s. wordt gesteld en door Arns & de Leeuw B.V. wordt betwist, de inhoud of de strekking van de overeenkomst in strijd is met de openbare orde en de goede zeden en om die reden nietig op grond van het eerste lid van artikel 3:40 BW. De rechtbank is echter om de navolgende re-de-nen van oordeel dat ook deze stelling van [gedaagde] c.s. faalt. Daarbij overweegt de rechtbank allereerst dat het toetsen aan de voornoemde bepaling in beginsel plaats dient te vinden aan de hand van de feiten en omstandigheden die bij het aangaan van de overeen-komst bij de partijen bekend waren. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die reden geven om in dit geval van dit beginsel af te wijken.
Ten aanzien van de inhoud van de overeenkomst stelt de rechtbank vast dat de prestatie waartoe Arns & de Leeuw B.V. zich krachtens de overeenkomst heeft verplicht er uit bestaat dat zij diensten verricht bij de verkoop van de woning welke diensten, zoals ook blijkt uit artikel II 4 van de NVM-voorwaarden, mede bestaan uit het aandacht besteden aan de juridische, planologische, en andere van belang zijnde aspecten. De enkele door [gedaagde] c.s. gestelde omstandigheid dat hem thans gebleken is dat de verkoop onoverkomelijke juridische problemen oplevert omdat de planologische bestemming zich verzet tegen het gebruik van de woning als burgerwoning, brengt niet met zich dat de overeengekomen dienstverlening (waaronder dus het aandacht geven aan de juridische aspecten) strijdig is met de openbare orde of de goede zeden. Evenmin zijn er andere feiten of omstandigheden aangevoerd of gebleken die dat oordeel recht-vaardigen. De omstandig-heid dat Arns & de Leeuw B.V. ten aanzien van het bestuderen van en adviseren over de ruimtelijk ordenings-rechtelijke aspecten volgens [gedaagde] c.s. onvoldoende heeft gepresteerd is voor de beoordeling van de geoorloofdheid van de inhoud van de overeen-komst niet van belang.
Ten aanzien van de strekking van de overeenkomst stelt de rechtbank allereerst vast dat niet gesteld of gebleken is dat partijen bij het sluiten van die overeenkomst wel-bewust intenties hadden die strijdig waren met de openbare orde of de goede zeden. Door [gedaagde] c.s. wordt voorts niet betwist dat Arns & de Leeuw B.V. er bij het sluiten van de overeenkomst niet van uitging dat de beoogde verkoop van de woning zou leiden tot een gebruik van die woning in strijd met de bestemmings-planvoorschriften (wat overigens tot in de laatste conclusiewisseling nog door Arns & de Leeuw B.V. wordt betwist), terwijl hij stelt op dat moment zelf ook nog niet op de hoogte te zijn geweest van de thans door hem gestelde “bestemmingsplantechnische onmogelijkheden”. Voor zover [gedaagde] c.s. stelt dat Arns & de Leeuw B.V. als makelaar bij het aangaan van de overeenkomst had moeten weten dat de verkoop van de woning zou leiden tot een gebruik in strijd met de bestemmings-plan-voor-schriften of dat zij dit vóór het aangaan van de overeenkomst had moeten onderzoeken gaat deze stelling niet op. Temeer nu het aandacht besteden aan de juridische en planologische omstandigheden juist deel uit maakte van de overeenkomst kan niet worden gesteld dat daarover in de gegeven omstandigheden vóór het sluiten van de overeenkomst bij Arns & de Leeuw B.V. al duidelijkheid had moeten zijn, terwijl er ook geen rechtsregel is die een makelaar verplicht om vóór het sluiten van een overeenkomst een dergelijk onderzoek te doen.
Gelet op het vorenstaande en nu overigens geen feiten of omstandigheden naar voren zijn gebracht die tot een ander oordeel zouden leiden is de rechtbank van oordeel dat niet gebleken is dat de overeenkomst bij het aangaan een strekking had die in strijd is met de openbare orde of de goede zeden. De omstandigheid dat [gedaagde] c.s. thans stelt te kunnen bewijzen dat de beoogde verkoop hoe dan ook strijd op zou leveren met de bestem-mings-planvoorschriften en niet zou kunnen leiden tot het beoogde resultaat doet daar niet aan af. Of dit daadwerkelijk het geval is kan derhalve bij deze beoordeling in het midden blijven.
Aangezien de overeenkomst derhalve niet nietig is komt Arns & de Leeuw B.V. in beginsel, nu ten aanzien van de woning een koopovereenkomst tot stand is gekomen, op grond van de overeenkomst en van het bepaalde in de NVM-voorwaarden (artikel 15), courtage toe. Subsidiair heeft [gedaagde] c.s. echter aangevoerd dat de aan Arns & de Leeuw B.V. toekomende courtage op grond van het bepaalde in artikel 18 van de NVM-voorwaarden beperkt dient te worden tot de door Arns & de Leeuw B.V. gemaakte kosten, ad € 244,66. Daarbij miskent [gedaagde] c.s. echter dat deze bepaling slechts van toepassing is ten aanzien van courtage die op grond van artikel 16 van de NVM-voorwaarden verschuldigd is bij het tot stand komen van een koopovereenkomst, ná beëindiging van de opdracht. Immers, door [gedaagde] c.s. is de stelling van Arns & de Leeuw B.V. niet, althans niet onderbouwd betwist, dat op het moment van de verkoop van de woning de opdracht aan Arns & de Leeuw B.V. nog niet rechtsgeldig (schriftelijk) was beëindigd.
[gedaagde] c.s. heeft voorts aangevoerd dat de verschuldigde courtagekosten op grond van artikel 6:248 tweede lid BW niet verschuldigd zijn, althans beperkt dienen te worden tot de kosten of tot een bedrag berekend overeenkomstig artikel 18 van de NVM-voorwaarden, omdat het toekennen van (een hogere) courtage in de gegeven omstandighe-den naar maatstaven van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. [gedaagde] c.s. motiveert dit door er op te wijzen dat Arns & de Leeuw B.V. in zijn optiek verzuimd heeft onderzoek te doen naar de bestemmingsplantechnische onmogelijkheden betreffende verkoop van de woning, dat hij geen baat heeft gehad bij de door Arns & de Leeuw B.V. verrichte diensten, dat deze diensten nooit tot een succesvolle koop zouden kunnen leiden en dat de koopovereenkomst die Arns & de Leeuw B.V. zonder de bemid-deling van [gedaagde] c.s. is aangegaan qua inhoud en omvang niet dezelfde is als die welke [gedaagde] c.s. door tussenkomst van Arns & de Leeuw B.V. tot stand wilde brengen.
De rechtbank is van oordeel dat hetgeen door [gedaagde] c.s. is aangevoerd onvol-doen-de is om tot het oordeel te komen dat het vorderen van de overeengekomen courtage en kosten zonder matiging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaan-vaardbaar zou zijn. Daarbij weegt de rechtbank mee dat niet in geding is dat Arns & de Leeuw B.V. op grond van de overeenkomst wel diensten heeft verricht, zoals het doen van een taxatie ten einde een verkoopprijs vast te stellen, het plaatsen van advertenties en van een verkoopbord, het opvragen van kadastrale gegevens, het onderhandelen met potentiële kopers, het redigeren van een verkoopakte en overleggen met de gemeente, dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] c.s. vóór het moment dat hij de woning buiten Arns & de Leeuw B.V. om heeft verkocht bij Arns & de Leeuw B.V. uiting heeft gegeven van de door hem gestelde onvrede over voornoemde of andere door Arns & de Leeuw B.V. verrichte diensten, dat [gedaagde] c.s. zoals overwogen de opdracht niet (rechtsgeldig) heeft beëindigd en dat de gevorderde courtage kennelijk op de overeengekomen wijze berekend is over de ver-koop-prijs van de woning en niet tevens over het daarbij verkochte glastuinbouwbedrijf.
Gelet op het vorenstaande zal, nu door [gedaagde] c.s. overigens geen verweren naar voren zijn gebracht en de wijze van berekening van de gevorderde courtage en kosten en de gevorderde wettelijke rente overigens geen punt van geschil is, de vordering van Arns & de Leeuw B.V. volledig worden toegewezen.
[gedaagde] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Arns & de Leeuw B.V. worden begroot op:
- dagvaarding EUR 71,93
- overige explootkosten 0,00
- vast recht 291,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 960,00 (2,5 punten × tarief EUR 384,00)
Totaal EUR 1.322,93
De beslissing
De rechtbank
veroordeelt [gedaagde] c.s. om aan Arns & de Leeuw B.V. te betalen een bedrag van EUR 6.367,21 (zesduizend driehonderd zevenenzestig euro en eenentwintig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 29 december 2003 tot de dag van volledige betaling,
veroordeelt [gedaagde] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Arns & de Leeuw B.V. tot op heden begroot op EUR 1.322,93,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.P.E.E van Groeningen en in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2006.