Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 136675 / KG ZA 06-68
Vonnis in kort geding van 9 maart 2006
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. F.J. Boom,
advocaat mr. J.A. Beekers te Apeldoorn,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. E.D. Omvlee te Leusden.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eisers]
- de pleitnota van [gedaagden].
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Partijen zijn buren. [gedaagden] woont aan de [adres] en [eisers] aan de [adres] te [woonplaats].
2.2. Bij besluit van 30 november 2004 is door het college van burgemeesters en wethouders van de gemeente Wijchen aan [gedaagden] een bouwvergunning verleend voor het bouwen van een garage met bergruimte op het perceel [adres] te [woonplaats]. Tegen het verlenen van deze vergunning heeft [eisers] geen bezwaar gemaakt.
2.3. Het vergunde bouwplan wordt opgericht op dan wel op korte afstand van de tussen de percelen van [eisers] en [gedaagden] gelegen erfgrens. Het bouwwerk heeft aan de zijde van [eisers] een blinde muur met een diepte van 6,70 meter en een hoogte oplopend van 2,50 meter (goothoogte) tot 4,50 meter. De muur zal worden voorzien van (wit) sierpleisterwerk.
2.4. [gedaagden] is in 2005 met de bouwwerkzaamheden aangevangen. De naar [eisers] gerichte zijgevel van de garage is inmiddels op hoogte gebracht. De voorheen op het perceel aanwezige garage, welke geringer van omvang was en was gesitueerd op circa 1 meter van de erfgrens, is ten behoeve van de bouw volledig gesloopt.
2.5. Op verzoek van [eisers] is door [betrokkene], NVM-makelaar te Wijchen, onderzoek gedaan naar de mogelijke waardevermindering van de woning aan de [adres] te [woonplaats] als gevolg van de bouw van de garage in kwestie. In zijn brief van 21 november 2005 schrijft [betrokkene] hieromtrent (onder meer) het volgende:
“Het volgende kan worden gesteld:
A. vanuit de achtertuin van [adres] is het bouwwerk uitzichtbelemmerend;
B. de lichtinval vermindert en de late middag- en avondzon wordt geblokkeerd vooral op het in de achtertuin gelegen terras;
C. de muur van 6.70 meter lang en 4.50 meter hoog tegen de perceelsgrens verkleint psychologisch de tuin en geeft een opgesloten gevoel;
D. door de relatief hoge bebouwing tot op de perceelsgrens wordt het vrijstaande karakter van de woning aangetast.
In geval van verkoop zullen bovengenoemde omstandigheden wellicht leiden tot een verminderde belangstelling bij het koperspubliek en/of zullen eventuele kopers minder willen betalen. Een negatieve uitwerking op de marktwaarde is zeer waarschijnlijk.”
[betrokkene] komt vervolgens tot een geschatte waardevermindering van € 16.250,00.
2.6. Bij aangetekende brief van 8 december 2005 heeft de raadsman van [eisers] [gedaagden] gesommeerd ten titel van schadevergoeding een bedrag te betalen van € 16.250,00, te vermeerderen met de gemaakte taxatie- en kadasterkosten en de (tot dan) gemaakte kosten van rechtsbijstand. Voorts is [gedaagden] gesommeerd de garage per ommegaande af te breken en afgebroken te houden dan wel de reeds uitgevoerde werkzaamheden per ommegaande ongedaan te maken en de oude toestand te herstellen. [gedaagden] heeft niet aan deze sommatie voldaan.
2.7. Partijen hebben vervolgens een compromis beproefd, waarbij [eisers] heeft voorgesteld het bouwwerk terug te brengen tot een hoogte van drie meter en te voorzien van een hellend dakvak. [gedaagden] heeft aangegeven (reeds) om financiële redenen niet met het voorstel te kunnen instemmen.
Het geschil
[eisers] vordert thans, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. primair [gedaagden] te veroordelen het in oprichting zijnde bouwwerk binnen twee dagen na het ten deze te wijzen vonnis af te breken en afgebroken te houden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;
2. subsidiair [gedaagden] te veroordelen het in oprichting zijnde bouwwerk binnen twee dagen na het ten deze te wijzen vonnis aan te passen aan het door [eisers] ingebrachte compromisvoorstel (drie meter hoog met schuine kap), op straffe van verbeurte van een dwangsom;
3. meer subsidiair [gedaagden] te veroordelen tot betaling van een voorschot op schadevergoeding van in totaal € 16.924,50, te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten over het toe te wijzen bedrag en de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 december 2005 tot aan de dag der algehele voldoening;
4. althans een zodanige voorziening te treffen die de rechtbank juist acht;
5. zowel primair als subsidiair met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure.
3.2. [eisers] heeft aan zijn vorderingen – kort samengevat – ten grondslag gelegd dat hij door de aanwezigheid van de (in oprichting zijnde) garage onrechtmatige hinder ondervindt als bedoeld in 5:37 BW jo artikel 6:162 BW Pro, doordat met name de lichtinval en het uitzicht in zijn tuin en woning sterk wordt belemmerd. Daarnaast leidt uitvoering van het bouwplan tot waardedaling als door [eisers] gesteld van zijn woning.
3.3. [gedaagden] voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
Het spoedeisend belang van [eisers] vloeit voort uit zijn stellingen.
4.2. De primair door [eisers] gevorderde afbraak van de in oprichting zijnde garage moet worden afgewezen. Zulk een vordering, die beoogt een onomkeerbare en definitieve voorziening te bewerkstelligen, is in het algemeen en ook in dit geval te verstrekkend om in kort geding te kunnen worden toegewezen. De kort gedingprocedure leent zich daar niet voor.
4.3. Hetzelfde geldt voor het subsidiair gevorderde. Het compromisvoorstel kan niet worden aangemerkt als een ondergeschikte wijziging van het vergunde bouwplan, zodat voor de uitvoering hiervan een nieuwe aanvraag om bouwvergunning zal moeten worden ingediend. [gedaagden] heeft ter zitting onweersproken gesteld dat van gemeentewege (om welstandstechnische redenen) niet met het compromisvoorstel kan worden ingestemd. Gelet hierop ligt het niet in de rede dat de benodigde bouwvergunning zal worden verleend. Indien [gedaagden] desondanks, zoals gevorderd, zou worden veroordeeld om het bouwwerk aan te passen aan het compromisvoorstel, brengt dit hem mogelijk in de situatie dat hij in strijd met de Woningwet moet handelen. Dit kan niet worden aanvaard. Reeds om die reden komt het subsidiair gevorderde niet voor toewijzing in aanmerking.
4.4. Daarmee is nog niet gezegd dat het [gedaagden] moet worden toegestaan de garage af te bouwen. In een situatie als hier aan de orde kan een minder vergaande voorziening geboden zijn, waarbij bijvoorbeeld valt te denken aan een bevriezing van de bouwwerkzaamheden. Daartoe kan temeer aanleiding bestaan nu [eisers] heeft gesteld dat er sprake is van onrechtmatige hinder, welke hij niet hoeft te dulden. Of [eisers] dit terecht stelt en zo ja, of dit noopt tot het treffen van een voorziening, zal hieronder nader worden besproken.
4.5. Partijen zijn het er over eens dat [gedaagden] door de aanwezigheid van de (thans nog in oprichting zijnde) garage hinder toebrengt aan [eisers]. Of sprake is onrechtmatige hinder hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening dient te worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend en de mogelijkheid – mede gelet op de daaraan verbonden kosten – en de bereidheid om maatregelen te treffen ter voorkoming van (verdere) schade. Daarbij heeft te gelden dat de aanwezigheid van een bouwvergunning de houder ervan niet zonder meer vrijwaart voor aansprakelijkheid wegens het veroorzaken van onrechtmatige hinder.
4.6. Ten aanzien van de aard, de ernst en de duur van de hinder, overweegt de voorzieningenrechter het volgende.
4.7. De woningen van partijen bevinden zich in een woonwijk. Het betreft twee vrijstaande woningen met tuinen gericht op het noordoosten. De garage van [gedaagden], die niet slechts voor een korte periode wordt opgericht, wordt deels gebouwd tegen een op het perceel van [eisers] gebouwde aanbouw en deels tegen de in de achtertuin aanwezige scheidsmuur. [eisers] stelt dat de garage in ontoelaatbare mate licht en uitzicht wegneemt, niet alleen uit de tuin, maar ook uit de woning.
4.8. De voorzieningenrechter constateert in dit verband dat [eisers] geen bezonningsonderzoek heeft laten verrichten. Zoals hiervoor echter al is vastgesteld zijn de tuinen op het noordoosten gericht. Deze ligging, bezien in samenhang met de wijze waarop de percelen van partijen ten opzichte van elkaar zijn gesitueerd, leidt de voorzieningenrechter voorshands tot de conclusie dat enige schaduwwerking van de garage zich enkel in de namiddag dan wel de vroege avond kan voordoen. Dit blijkt ook uit de door [eisers] overgelegde brief van [betrokkene] (“de late middag en avondzon wordt geblokkeerd vooral op het in de achtertuin gelegen terras”) en uit de door [eisers] overgelegde foto’s, waarop duidelijk is te zien dat de schaduw van de woning van [eisers] op de garage van [gedaagden] valt. Van onevenredige hinder door wegneming van (zon)licht kan naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dan ook niet worden gesproken.
4.9. Voorts kan worden vastgesteld dat [eisers] vanuit de keuken aan de achterzijde van zijn woning geen rechtstreeks zicht heeft op de garage van [gedaagden]. Dit is wel het geval vanuit de aan de voorzijde van de woning gelegen woonkamer. Ter zitting is evenwel gebleken dat de garage van [gedaagden] ten opzichte van het zijraam van de woonkamer van [eisers] circa 7 meter naar achteren is geplaatst. Een ontoelaatbaar verlies aan uitzicht vanuit de woonkamer van [eisers] is om die reden niet aanwezig. Dit blijkt ook uit meergenoemde brief van [betrokkene], waarin (enkel) is weergegeven dat de garage het zicht vanuit de achtertuin van [adres] belemmert. Indien sprake zou zijn van een wezenlijke aantasting van het uitzicht vanuit de woonkamer, had het in de rede gelegen dat de betreffende makelaar dit aspect nadrukkelijk bij zijn advies had betrokken.
4.10. Met [eisers] moet echter worden vastgesteld dat de in oprichting zijnde garage het uitzicht vanuit de achtertuin in wezenlijke mate belemmert. Weliswaar was ook in de oude situatie geen sprake van een vrij uitzicht, maar de afmetingen van de nieuwe garage zijn – zeker indien deze worden afgezet tegen de afmetingen van de voorheen aanwezige garage – fors te noemen. Aangenomen mag worden dat deze leiden tot een meer dan geringe verstoring van het woongenot van [eisers]. Desondanks is het enkele (extra) verlies van uitzicht vanuit de achtertuin in dit geval onvoldoende om tot het treffen van een ordemaatregel over te gaan. Daarbij is in de eerste plaats belang gehecht aan de omstandigheid dat [eisers] een vrijstaande woning bewoont en door de aanwezigheid van zij-, achter- en voortuin op eigen terrein in voldoende mate uitzicht behoudt op zijn omgeving. Van enig “kokereffect”, zoals door [eisers] gesteld, is de voorzieningenrechter niet gebleken. Maar ook het hierna volgende is daarbij van belang.
4.11. Vastgesteld wordt dat [eisers] geen bezwaar heeft gemaakt tegen de aan [gedaagden] verleende vergunning. Deze vergunning heeft inmiddels formele rechtskracht verkregen. Ter zitting is gebleken dat de bouwvergunning is verleend met een (binnenplanse) vrijstelling van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, zulks vanwege een overschrijding van de ingevolge dit bestemmingsplan maximaal toegelaten oppervlakte aan aan- en bijgebouwen. Het bouwplan meet een oppervlakte van 50,66 m² waar een oppervlakte van maximaal 35 m² is toegestaan.
4.12. Anders dan bij de zogenaamde gebonden bouwvergunning, dient het bestuursorgaan – voordat het vrijstelling verleent – alle relevante belangen in kaart brengen, de in geding zijnde civielrechtelijke belangen daaronder begrepen (vergelijk in deze bijvoorbeeld Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State van 3 maart 2004, gepubliceerd op rechtspraak.nl onder LJ-nummer AO4776). Deze belangen dienen vervolgens door het bestuursorgaan te worden gewogen.
4.13. De belangenafweging die de civiele rechter dient te maken is in deze situatie niet wezenlijk anders dan die het bestuursorgaan maakt voordat het beslist op een vrijstellingsverzoek. Dit betekent dat (ook) het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Wijchen zich een oordeel heeft gevormd (of had moeten vormen) over de hinder die het oprichten van een garage met een dergelijke oppervlakte zou meebrengen. Indien [eisers] zich vervolgens niet met deze afweging zou kunnen verenigen, stond voor hem de mogelijkheid van bezwaar en beroep open. [eisers] heeft hiervan echter geen gebruik gemaakt. Dit klemt. Een gegrond bezwaarschrift of een vernietiging van de vrijstelling (en daarmee de bouwvergunning) door de bestuursrechter zou mogelijk hebben geleid tot een bouwplan van veel geringere omvang dan thans vergund. Daarmee zou, naar mag worden verondersteld, ook de mate van hinder die thans door [eisers] wordt ondervonden in relevante mate zijn afgenomen. Dat [eisers] naar zijn zeggen niet van de vergunningverlening op de hoogte was is daarbij van minder belang, nu hij van deze aanvraag wel op de hoogte kon zijn. Aanvragen om bouwvergunning worden ingevolge het bepaalde in artikel 41 van Pro de Woningwet immers gepubliceerd in een van gemeentewege uitgegeven blad of een dag-, nieuws of huis-aan-huisblad. Voorts worden in de regel ook de verleende vergunningen gepubliceerd alsmede de voornemens om vrijstelling te verlenen. Niet aannemelijk is dat enige publicatie in dit geval achterwege is gebleven. Maar zelfs indien dit het geval zou zijn, dan had [eisers] de gelegenheid om direct nadat hij met de bouwvergunningverlening bekend raakte alsnog bezwaar te maken. Ook dit heeft hij niet gedaan.
4.14. In een situatie waarin het bestuursorgaan een (voor bezwaar en beroep vatbaar) oordeel heeft gegeven (of heeft kunnen geven) over mate van hinder, past de civiele rechter enige terughoudendheid. Voorkomen moet worden dat een afweging van een bestuurorgaan die formele rechtskracht heeft verkregen (opnieuw) aan de orde wordt gesteld. In dit licht bezien en mede gelet op hetgeen hiervoor onder 4,8 tot en met 4.10 is overwogen, bestaan in dit geval geen termen voor toewijzing van de gevorderde voorzieningen. De vorderingen worden dan ook afgewezen. Dit geldt ook voor het door [eisers] gevorderde voorschot op schadevergoeding. Bij afwezigheid van onrechtmatige hinder kan van voor vergoeding in aanmerking komende schade immers niet worden gesproken.
4.15. [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld.
De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af;
5.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagden], tot op heden begroot op € 816,00 aan salaris procureur en € 248,00 voor verschotten.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. Verkuijl en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. S.A. van Hoof op 9 maart 2006.