Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 136588 / KG ZA 06-62
Vonnis in kort geding van 17 maart 2006
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BASAL TOESLAGSTOFFEN MAASTRICHT B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Amersfoort,
eiseres bij dagvaarding van 14 februari 2006,
procureur mr. W.J.G.M. van den Broek,
advocaat mr. C.J. Schipperus te Nijmegen,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. P.M. Wilmink,
advocaat mr. M.J.A.M. Tonnaer te Geleen.
Partijen zullen hierna Basal en [gedaagde 1] c.s. (voor gedaagden gezamenlijk), dan wel [gedaagde 1] (voor gedaagde sub 1) worden genoemd.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Basal
- de pleitnota inclusief een productie van [gedaagde 1] c.s.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Basal houdt zich blijkens een uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Gooi- en Eemland onder meer bezig met de ontginning, winning, productie en handel in zand en grind.
2.2. [gedaagde 1] c.s. zijn eigenaar van een tweetal agrarische percelen, kadastraal bekend gemeente Druten, sectie E, nummer 133, ter grootte van circa 3.48.00 ha en gemeente Druten, sectie E, nummer 134, ter grootte van circa 5.49.40 ha (hierna: de percelen).
2.3. De percelen zijn in het bestemmingsplan ‘Deest, herziening 2000’ van de gemeente Druten (hierna: het bestemmingsplan) aangewezen als zandwinlocatie.
2.4. Aan het bestemmingsplan is door Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland goedkeuring onthouden aangezien er, kort gezegd, mogelijk relevante archeologische vindplaatsen in het ontzandingsgebied aanwezig zijn en daar onvoldoende onderzoek naar is gedaan.
2.5. De heren [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) en [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]; gedaagden in het parallelle kort geding met rolnummer 06-61) zijn familie van [gedaagde 1] c.s. en bezitten eveneens percelen in het ontzandingsgebied.
2.6. Omdat Basal ten behoeve van de in het bestemmingsplan voorziene ontzanding de percelen van [gedaagde 1] c.s. en [betrokkene 1] en [betrokkene 2] wenst aan te kopen is zij eind 2002 met hen in onderhandeling getreden.
2.7. Bij de stukken bevindt zich een conceptkoopovereenkomst, versie 20 januari 2005, waarin, voor zover van belang, het volgende is opgenomen.
“(…)
KOOPPRIJS
De koopprijs van het verkochte wordt als volgt berekend:
Basisprijs
7,50 per m², daarvan is 5,00 toe te rekenen aan de agrarische waarde van de percelen en 2,50 aan de waarde van de percelen ten behoeve van de zandwinning. Deze basisprijs per m² wordt betaald bij de levering van de gronden.
Nabetaling
Terzake van het verkochte vindt een nabetaling van 6,00 per m² plaats, uitsluitend indien en voor zover op die bewuste m² daadwerkelijk zand gewonnen kan worden. Hiervan is alleen sprake als door het bevoegd gezag voor het winnen van zand een onherroepelijke vergunning is afgegeven in de zin van de Ontgrondingenwet en een aanvang is gemaakt met de werkelijke winning van zand.
De nabetaling vindt plaats binnen vijf werkdagen nadat de Ontgrondingenvergunning onherroepelijk is geworden en daadwerkelijk met de ontzanding kan worden gestart doordat gebruik gemaakt wordt van de vergunning, zodanig dat de zandwinning operationeel is geworden en werkelijk het eerste zand wordt gewonnen (ter beoordeling van Basal). (…)”
2.8. Bij de stukken bevindt zich een tweede conceptkoopovereenkomst, versie 4 maart 2005, waarin, voor zover van belang, het volgende is opgenomen.
“(…)
KOOPPRIJS
De koopprijs van het verkochte wordt als volgt berekend:
Basisprijs
€ 7,50 per m², daarvan is € 5,00 toe te rekenen aan de agrarische waarde van de percelen en € 2,50 aan de waarde van de percelen ten behoeve van de zandwinning. Deze basisprijs per m² wordt betaald bij de levering van de gronden.
Nabetaling
Terzake van het verkochte vindt een nabetaling van € 6,00 per m² plaats, uitsluitend indien en voor zover daadwerkelijk zand gewonnen kan worden. Hiervan is alleen sprake als door het bevoegd gezag voor het winnen van zand een onherroepelijke vergunning is afgegeven in de zin van de Ontgrondingenwet en een aanvang is gemaakt met de werkelijke winning van zand. De nabetaling omvat het aantal m² dat deel uitmaakt van de ontgrondingsvergunning, derhalve niet de totale omvang van het verkochte.
De nabetaling vindt plaats binnen vijf werkdagen nadat de Ontgrondingenvergunning onherroepelijk is geworden en daadwerkelijk met de ontzanding kan worden gestart doordat gebruik gemaakt wordt van de vergunning, zodanig dat de zandwinning operationeel is geworden en werkelijk het eerste zand wordt gewonnen (ter beoordeling van Basal). (…)”
2.9. Op 10 maart 2005 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen Basal en haar advocaat, [gedaagde 1] c.s. en [betrokkene 1] en [betrokkene 2].
2.10. Op 11 maart 2005 heeft [betrokkene 1] een door hem ondertekende ongedateerde ‘volmacht verkoop registergoed’ aan Hoge van den Broek afgegeven voor verkoop en overdracht van de percelen grond in kwestie, alsmede een kopie van zijn paspoort.
2.11. Bij de stukken bevindt zich tevens een derde conceptkoopovereenkomst, versie 15 maart 2005, waarin, voor zover van belang, het volgende is opgenomen.
“(…)
KOOPPRIJS
De koopprijs van het verkochte wordt als volgt berekend:
Basisprijs
€ 7,50 per m², daarvan is € 5,00 toe te rekenen aan de agrarische waarde van de percelen en € 2,50 aan de waarde van de percelen ten behoeve van de zandwinning. Deze basisprijs per m² wordt betaald bij de levering van de gronden.
Nabetaling
Terzake van het verkochte vindt een nabetaling van € 6,00 per m² plaats, uitsluitend indien en voor zover daadwerkelijk zand gewonnen kan worden. Hiervan is alleen sprake als door het bevoegd gezag voor het winnen van zand een onherroepelijke vergunning is afgegeven in de zin van de Ontgrondingenwet en een aanvang is gemaakt met de werkelijke winning van zand. De nabetaling omvat het aantal m² dat deel uitmaakt van de ontgrondingsvergunning (gronden aangewend voor ontzanding, groeninrichting, herinrichting), het is mogelijk dat de ontgrondingsvergunning niet de totale omvang van het verkochte omvat, over de niet-inbegrepen gronden wordt geen nabetaling verricht.
De nabetaling vindt plaats binnen vijf werkdagen nadat de Ontgrondingenvergunning onherroepelijk is geworden en daadwerkelijk met de ontzanding kan worden gestart doordat gebruik gemaakt wordt van de vergunning, zodanig dat de zandwinning operationeel is geworden en werkelijk het eerste zand wordt gewonnen (ter beoordeling van Basal). (…)”
2.12. Bij e-mail van 18 maart 2005 heeft [betrokkene 1] Basal bericht dat de koopovereenkomst niet gesloten kan worden en dat hij zijn volmacht wil terugtrekken.
Het geschil
Basal vordert dat [gedaagde 1] c.s. worden veroordeeld:
- primair tot nakoming van de koopovereenkomst door mee te werken aan de levering van de percelen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, ten kantore van notaris mr. M.J.M. Eustatia te Nijmegen, met de bepaling dat indien zij in gebreke blijven te verschijnen ten kantore van genoemde notaris, een medewerker van Hoge van den Broek Notarissen als vertegenwoordiger van [gedaagde 1] c.s. de voor de levering benodigde rechtshandelingen kan verrichten, dan wel dat dit vonnis in de plaats kan worden gesteld van de medewerking van [gedaagde 1] c.s. aan de levering van het verkochte;
- subsidiair om door te onderhandelen op de punten die volgens de voorzieningenrechter nog ter onderhandeling openstaan, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis.
3.2. Basal legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Basal en [gedaagde 1] c.s. hebben onderhandeld over de aankoop van de percelen. Daarbij zijn primair de omvang van het verkochte en de te betalen prijs van belang geweest. Hierover is overeenstemming bereikt in december 2004. Vervolgens hebben partijen onderhandeld over de verdere condities, waarbij uiteindelijk alle inhoudelijke discussiepunten zijn afgekaart. Op 10 maart 2005 hebben partijen elkaar de hand geschud op de afspraken voor de eindtekst van de koopovereenkomst. Slechts enkele feitelijke gegevens moesten nog door [gedaagde 1] c.s. worden verschaft. Er is derhalve sprake van een nagenoeg perfecte - tussen partijen tot stand gekomen - koopovereenkomst. Door desondanks op 23 maart 2005 de contractsluiting abrupt en voor Basal totaal onverwacht af te breken, handelen [gedaagde 1] c.s. onrechtmatig jegens Basal. Het stond en staat [gedaagde 1] c.s. niet vrij om de onderhandelingen af te breken nu er bij Basal sinds 14 december 2004 het gerechtvaardigd vertrouwen was ontstaan dat de koopovereenkomst zo spoedig mogelijk zou worden geformaliseerd en de levering zou plaatsvinden. Door telkens te reageren op de conceptovereenkomsten hebben [gedaagde 1] c.s. de indruk gewekt dat slechts op enkele punten nadere overeenstemming diende te worden bereikt. Deze punten zijn uiteindelijk allemaal door Basal ten voordele van [gedaagde 1] c.s. in de koopovereenkomst verwerkt. Van bijzondere of onvoorziene omstandigheden (die ten nadele van [gedaagde 1] c.s. hebben gewerkt) is volgens Basal niet gebleken.
3.3. [gedaagde 1] c.s. voeren gemotiveerd verweer. Zij stellen allereerst dat er geen sprake is van een spoedeisend belang. Nu er nog geen ontgrondingsvergunning is verstrekt, staat het immers allerminst vast dat er door Basal mag worden overgegaan tot zand- en grondwinning. Bovendien is bij toewijzing van het primair gevorderde (nakoming van de koopovereenkomst) sprake van een declaratoir vonnis, hetgeen in een kort geding-procedure niet is toegestaan. Daarnaast is de zaak te complex om in kort geding te worden behandeld.
Inhoudelijk stellen [gedaagde 1] c.s. dat van een perfecte koopovereenkomst geen sprake is. Basal heeft telkens eenzijdig conceptovereenkomsten opgesteld waarop zij konden reageren. Basal heeft hun op- en aanmerkingen in elk volgend concept echter structureel genegeerd. Van enige wilsovereenstemming aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. is dan ook geen sprake. Zij betwisten dat een definitieve prijs is overeengekomen. Niet zeker was hoe de basisprijs en de nabetaling zouden worden verrekend. Verder stellen zij dat tijdens de bespreking op 10 maart 2005 geen definitieve overeenstemming is bereikt. Na deze datum is nog verder onderhandeld, hetgeen evenmin heeft geresulteerd in een definitieve overeenkomst. [gedaagde 1] c.s. betwisten ook dat zij door hun handelwijze ondubbelzinnig vertrouwen aan de zijde van Basal hebben opgewekt dat zij het eens waren of zouden worden. Ten slotte stellen zij dat als er al sprake zou zijn van een tot stand gekomen overeenkomst, deze is gesloten door een daartoe niet bevoegd persoon.
4. De beoordeling
4.1. Anders dan [gedaagde 1] c.s. hebben betoogd, is de voorzieningenrechter van oordeel dat
er wel sprake is van een spoedeisend belang aan de zijde van Basal. Daarbij is van belang dat in deze zaak allerlei verschillende grote partijen opereren - zoals de gemeente, de provincie, Basal als zandwinningsmaatschappij, en diverse perceeleigenaren - die tijdens een langdurig proces (mede) afhankelijk zijn van de beslissingen van de ander(en). Met het oog op deze onderlinge samenhang heeft Basal er een spoedeisend belang bij op korte termijn over een titel jegens [gedaagde 1] c.s. te kunnen beschikken.
4.2. Kernvraag die in dit kort geding dient te worden beantwoord is, of tussen partijen
een (nagenoeg) perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen, ten gevolge waarvan het [gedaagde 1] c.s. niet meer vrij stond de onderhandelingen met Basal af te breken zonder daarbij onrechtmatig jegens Basal te handelen. Bij beantwoording van deze vraag is allereerst het volgende van belang. Zoals hiervoor uit 2.6. en 2.9. reeds is gebleken, hebben [gedaagde 1] c.s. tezamen met [betrokkene 1] en [betrokkene 2] gesprekken gevoerd met de directeur van Basal, de heer P.H.L.M. Gijsen. [betrokkene 1] en [betrokkene 2] zijn echter in een afzonderlijke kort geding-procedure door Basal gedagvaard. Nu zij zich tijdens de onderhandelingen evenwel gezamenlijk hebben laten bijstaan door mr. H.B.J. Reijnders, en [gedaagde 1] bovendien in correspondentie met (de advocaat van) Basal naast zijn eigen standpunten veelal ook de standpunten van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] heeft verwoord, zullen de belangrijkste bezwaren, die er volgens [gedaagde 1] c.s. en [betrokkene 1] en [betrokkene 2] aan in de weg hebben gestaan akkoord te gaan met de conceptkoopovereenkomst, hierna ook gezamenlijk worden besproken.
4.3. Met betrekking tot die bezwaren is ter zitting duidelijk geworden dat een tweetal knelpunten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. hebben geleid tot het afbreken van de onderhandelingen. Allereerst heerst er onzekerheid over wat er met de percelen gaat gebeuren. Hoewel Basal stelt dat de percelen door haar zullen worden ontzand, sluiten [gedaagde 1] c.s. niet uit dat er op de percelen woningen zullen worden gerealiseerd. Deze mogelijkheid wordt in hun ogen bevestigd door het bestaan van een ‘geheim’ convenant tussen de gemeente en Basal. Zou blijken dat de percelen geheel of gedeeltelijk voor woningbouw gebruikt kunnen worden, dan zal de waarde daarvan veel groter zijn dan de prijs die Basal voor aankoop voor ontzanding wil betalen. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter zijn er in de voorliggende stukken echter geen aanknopingspunten te vinden die erop wijzen dat deze kwestie tijdens de onderhandelingen aan de orde is geweest. Zonder enig voorbehoud op dit punt is kennelijk slechts onderhandeld over verkoop voor ontzanding. Voorshands geoordeeld kan dit bezwaar aan het tot stand komen van een perfecte koopovereenkomst dan ook niet in de weg hebben gestaan.
4.4. Als tweede knelpunt wordt door [gedaagde 1] c.s. genoemd de nabetalingsregeling. Volgens Basal is tussen partijen overeengekomen dat nabetaling slechts zal plaatsvinden nadat een ontgrondingsvergunning is afgegeven én daadwerkelijk een aanvang is gemaakt met de winning van zand. Volgens [gedaagde 1] c.s. hebben zij nooit ingestemd met een dergelijk geformuleerde nabetalingsregeling. Zij maakt manipulatie door Basal immers zeer wel mogelijk.
4.5. Voorop wordt gesteld dat het bij de nabetalingsregeling gaat om één van de essentialia van de (concept)koopovereenkomst. Zoals blijkt uit alle conceptovereenkomsten wordt pas tot nabetaling overgegaan indien daadwerkelijk is gestart met de winning van zand op de betreffende percelen van [gedaagde 1] c.s. Daarmee komt het risico dat ondanks de verlening van de ontzandingsvergunning niet om wat voor reden dan ook metterdaad tot ontzanding wordt overgegaan en geen nabetaling – een substantieel deel van de koopprijs – plaatsvindt bij [gedaagde 1] c.s. te liggen. Daarmee kan vooralsnog niet worden gezegd dat het hier gaat om een ondergeschikt punt in de koopovereenkomst.
4.6. Basal stelt dat er op 14 december 2004 reeds overeenstemming is bereikt over de omvang van het verkochte en de te betalen prijs. Dit laatste wordt door [gedaagde 1] c.s. betwist: de prijs en met name het moment van betaling daarvan zijn telkens punt van discussie geweest. Als gevolg van de intrekking van enkele producties door de advocaat van Basal bevinden zich bij de overgebleven relevante stukken slechts een drietal conceptovereenkomsten van respectievelijk 20 januari, 4 maart en 15 maart 2005. Mogelijk is dat deze conceptovereenkomsten het resultaat zijn van onderhandelingen tussen partijen, waarbij Basal telkens de op- en aanmerkingen van [gedaagde 1] c.s. heeft verwerkt in een nieuw concept, zodat uiteindelijk – op enkele details na – volledige overeenstemming is bereikt. De conceptovereenkomsten kunnen evenwel ook het gevolg zijn van door Basal steeds eenzijdig gewijzigde voorstellen zonder daarbij (voldoende) rekening te houden met de op- en aanmerkingen van [gedaagde 1] c.s. waardoor er nooit definitieve overeenstemming heeft kunnen ontstaan. Bij gebreke van nadere schriftelijke stukken, zoals correspondentie omtrent het verloop van de onderhandelingen, is thans niet met voldoende zekerheid vast te stellen van welke hiervoor genoemde situatie in het onderhavige geval sprake is. Voor het horen van getuigen op dit punt is in kort geding geen plaats.
4.7. Partijen verschillen bovendien van mening over de vraag of tijdens de bespreking op 10 maart 2005 definitieve overeenstemming is bereikt. Basal stelt dat [gedaagde 1] c.s. toen met de nabetalingsregeling akkoord zijn gegaan en dat partijen elkaar de hand hebben geschud op de goede afloop van de onderhandelingen. Dit wordt door [gedaagde 1] c.s. betwist. Volgens hen is de zaak op 10 maart 2005 alleen maar geëscaleerd. Ook op dit punt is bij gebreke van nadere stukken derhalve geen duidelijkheid ontstaan.
4.8. Het hiervoor onder 4.4. tot en met 4.7. overwogene brengt naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter met zich mee dat onder de gegeven omstandigheden in dit kort geding niet met voldoende mate van zekerheid aannemelijk is geworden dat partijen het over de nabetalingsregeling definitief zijn eens geworden. Nu deze nabetalingsregeling behoort tot de essentialia van de koopovereenkomst is er daarmee vooralsnog geen perfecte koopovereenkomst tot stand gekomen. Het feit dat [betrokkene 1] vlak na de bespreking op 10 maart 2005 een volmacht ‘verkoop registergoed’ aan de advocaat van Basal heeft toegezonden (die hij op 18 maart 2005 weer heeft ingetrokken) maakt dit niet anders. Hoewel dit een aanwijzing kan zijn dat er op 10 maart 2005 overeenstemming is bereikt, zelfs indien het juist is dat die volmacht is afgegeven in verband met verblijf van [betrokkene 1] in het buitenland, is deze enkele aanwijzing onder de gegeven omstandigheden niet voldoende om tot een andersluidend oordeel te komen. Een en ander leidt tot de conclusie dat het primair gevorderde (nakoming van de koopovereenkomst) dient te worden afgewezen.
4.9. Met betrekking tot het subsidiair gevorderde (veroordeling tot dooronderhandelen) wordt het volgende overwogen. Op grond van recente jurisprudentie (Hoge Raad 12 augustus 2005, NJ 2005, 467) heeft bij afgebroken onderhandelingen te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij.
4.10. Hoewel Basal stelt dat sinds 14 december 2004 bij haar het gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat de koopovereenkomst zo spoedig mogelijk zou worden geformaliseerd en de levering zou plaatsvinden, vindt deze stelling geen steun in de overgelegde en niet teruggetrokken stukken, waaronder de drie conceptovereenkomsten. [gedaagde 1] c.s. hebben gemotiveerd betwist dat zij door hun handelwijze enig vertrouwen hebben opgewekt. Zij stellen dat van begin af aan verschillende punten (waaronder met name de nabetalingsregeling) onderdeel van discussie zijn geweest en dat hierover ook nog na de bespreking van 10 maart 2005 is dooronderhandeld. Bovendien hebben [gedaagde 1] c.s. als eigenaren van de percelen groot belang bij duidelijke, heldere en niet voor tweeërlei uitleg vatbare bepalingen op dit punt in de koopovereenkomst. Nu - zoals reeds is overwogen - niet met voldoende mate van zekerheid aannemelijk is geworden dat partijen het over een essentieel onderdeel van die koopovereenkomst (de nabetalingsregeling) definitief zijn eens geworden, stond het [gedaagde 1] c.s. voorshands geoordeeld op grond van de hiervoor weergegeven hoofdregel vrij de onderhandelingen af te breken. Dit leidt tot de conclusie dat het subsidiair gevorderde ook dient te worden afgewezen.
4.11. Basal zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De voorzieningenrechter ziet daarbij op grond van het navolgende aanleiding om de kosten voor salaris advocaat (aan de zijde van [gedaagde 1] c.s.) in dit kort geding te halveren. Door Basal zijn een tweetal kort gedingen aanhangig gemaakt; tegen [gedaagde 1] c.s. en tegen [betrokkene 1] en [betrokkene 2]. Beide zaken zijn gelijktijdig ter zitting behandeld en zijn wat feiten en beoordeling betreft ook nagenoeg gelijkluidend. Bovendien zijn alle gedaagden (in beide zaken) ter zitting bijgestaan door dezelfde advocaat.
De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. worden derhalve begroot op:
- vast recht EUR 248,00
- salaris advocaat EUR 408,00
Totaal EUR 656,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1. weigert de voorziening;
5.2. veroordeelt Basal in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot op EUR 656,00;
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. van Gameren op 17 maart 2006.