Uitspraak
Rechtbank ARNHEM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 122910 / HA ZA 05-159
Datum vonnis: 5 april 2006
Vonnis
in de zaak van
de stichting
ST. DE WAALBOOG, ZORG, WELZIJN EN WONEN,
gevestigd te Nijmegen,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. P.J.M. van Wersch,
advocaat mr. drs. P. Bergkamp te Nijmegen,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
3. de vennootschap onder firma
[gedaagde 1] V.O.F.,
gevestigd te Nijmegen,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr. E.M. Vos,
4. [gedaagde 4],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
procureur mr. W.H.B.K. Brunet de Rochebrune,
advocaat mr. G.J.G. Olijslager te Nijmegen.
Partijen zullen hierna de Waalboog enerzijds en [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 1] vof (tezamen: [gedaagde 1] c.s.) en [gedaagde 4] anderzijds genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 september 2005
- de drie aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. genomen aktes
- de drie aan de zijde van de Waalboog genomen aktes.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De verdere beoordeling van het geschil
In conventie en reconventie
De rechtbank heeft in r.ov. 4.4 van haar tussenvonnis van 14 september 2005, waarbij zij blijft, overwogen over de waarde van de opstallen zonder de grond van het perceel grond te [woonplaats] langs de [adres], zijnde een afgepaald ongeveer noordwestelijk gedeelte ter grootte van ongeveer driehonderd twee en vijftig (352) centiare van het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie I, no. 462 - hierna: het perceel - dat deze wordt bepaald door de waarde in het vrije verkeer van het perceel vast te stellen en die te verminderen met de waarde die is toe te rekenen aan de ondergrond.
Zij heeft in r.ov. 4.5 overwogen dat in art. 4 erfpachtsakte Pro is bepaald dat als partijen in onderling overleg de beëindigingsvergoeding aan [gedaagde 1] niet kunnen vaststellen, deze wordt bepaald door drie door de kantonrechter te Nijmegen te benoemen deskundigen en dat dit oordeel van de drie deskundigen, anders dan de Waalboog stelt, een bindend advies is.
Zij heeft in r.ov. 4.6 aan vooral [gedaagde 1] c.s. de suggestie gedaan ermee in te stemmen dat de rechtbank drie deskundigen benoemt die de waarde van de opstallen bepalen, maar dat zij dat alleen zal doen als [gedaagde 1] c.s. daarmee instemmen en dus in het geval de kantonrechter nog geen deskundigen heeft benoemd. Voor dat geval heeft zij aangegeven welke deskundigen zij zal benoemen en welke vragen zij aan de deskundigen zal voorleggen.
[gedaagde 1] c.s. hebben in hun akte van 7 december 2005 bericht, dat zij er de voorkeur aan geven dat de kantonrechter drie bindend adviseurs benoemt. De kantonrechter te Nijmegen heeft bij beschikking van 13 januari 2006, zaaknummer 3500746, de door de rechtbank voorgestelde deskundigen tot bindend adviseurs benoemd.
Dit betekent dat er voor de rechtbank op dit punt geen taak is weggelegd. Het betekent ook dat de rechtbank de zaak kan afdoen. Zij heeft in het tussenvonnis van 14 september 2005 de meeste beslissingen reeds genomen.
De vordering in conventie
Wat de vordering in conventie van de Waalboog betreft, zal zij het onder I aldus toewijzen, dat voor recht wordt verklaard dat de waarde van het perceel wordt bepaald door de waarde in het vrije verkeer van het perceel vast te stellen en die te verminderen met de waarde die is toe te rekenen aan de ondergrond. Het onder IIa gevorderde zal worden afgewezen, gezien het in r.ov. 4.5 van het tussenvonnis overwogene. Het onder IIb gevorderde zal worden afgewezen, nu conform de erfpachtsakte drie bindend adviseurs zijn benoemd en de Waalboog er geen belang bij heeft dat deze personen ook tot deskundigen van de rechtbank worden benoemd.
Gezien hetgeen de rechtbank in r.ov. 4.11 van haar tussenvonnis heeft overwogen, zal zij voor recht verklaren dat er geen huurovereenkomst bestaat tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 1] vof. Zij zal de onder III gevorderde ontruiming en de onder V gevorderde schadevergoeding echter afwijzen, omdat [gedaagde 1] zich beroept op zijn retentierecht op grond van art. 5:100 BW Pro.
Gezien hetgeen de rechtbank in r.ovv. 4.14-5 van haar tussenvonnis heeft overwogen, zal zij het onder IV en V van [gedaagde 4] gevorderde afwijzen.
De Waalboog zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in conventie.
De vordering in reconventie van [gedaagde 1] c.s.
Omdat de rechtbank in conventie de vordering van de Waalboog tot ontruiming door [gedaagde 1] c.s. heeft afgewezen in verband met het retentierecht van [gedaagde 1] op grond van art. 5:100 BW Pro, hebben [gedaagde 1] c.s. geen belang meer bij toewijzing van een verklaring voor recht dat aan [gedaagde 1] een retentierecht toekomt. Het onder a gevorderde zal daarom worden afgewezen.
Het onder b gevorderde zal worden afgewezen. Wat het retentierecht inhoudt, volgt uit de wet. [gedaagde 1] mag de in erfpacht gegeven onroerende zaak terughouden. Zij mag haar niet aan derden in gebruik geven. De huurpenningen die [gedaagde 4] verschuldigd is op grond van de huurovereenkomst, zijn vanaf 1 januari 2005 verschuldigd aan de Waalboog in haar hoedanigheid van opvolgend verhuurder. Het retentierecht geeft geen aanspraak op de burgerlijke vruchten van de teruggehouden zaak (C.C.J. Aarts, Het retentierecht, diss. Nijmegen, Arnhem 1990, p. 253).
Het onder c gevorderde zal worden afgewezen. [gedaagde 1] dient als retentor als een zorgvuldig schuldenaar voor de zaak zorg te dragen (art. 6:27 BW Pro). Eventueel ter uitvoering van die zorgplicht gemaakte kosten zijn voor rekening van de Waalboog (art. 6:63 BW Pro). Wat dat in het concrete geval inhoudt, is niet van te voren in het algemeen te zeggen.
Omdat de deskundigen door de kantonrechter zijn benoemd, heeft [gedaagde 1] geen belang meer bij het onder d gevorderde.
Het onder e gevorderde is reeds afgedaan door de beslissing op het onder I in conventie gevorderde. Ook dit onderdeel zal worden afgewezen.
Uit r.ov. 4.11 uit het tussenvonnis volgt dat het onder f gevorderde zal worden afgewezen.
Omdat [gedaagde 4] zelf een verklaring voor recht vordert dat de Waalboog de huurovereenkomst die hij met [gedaagde 1] heeft gesloten, gestand dient te doen, hebben [gedaagde 1] c.s. er geen belang bij dat dit ook nog eens voor recht wordt verklaard in de door hen begonnen procedure in reconventie. Het onder g gevorderde zal worden afgewezen.
Omdat de door de kantonrechter benoemde deskundigen in hun bindend advies de waarde van de opstallen zonder de grond zullen vaststellen, hebben [gedaagde 1] c.s. er onvoldoende processueel belang bij dat dit bedrag bij vonnis zal worden toegewezen. Er is geen aanleiding te veronderstellen dat de Waalboog de door de bindend adviseurs vastgestelde vergoeding niet aan [gedaagde 1] zal voldoen. Het onder a’ gevorderde zal daarom worden afgewezen.
De proceskosten in conventie worden volgens het liquidatietarief vastgesteld. Het onder b’ gevorderde zal worden afgewezen.
Uit 2.12 volgt reeds dat het onder c’ gevorderde zal worden afgewezen.
[gedaagde 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de kosten van het geding in reconventie worden veroordeeld.
De vordering in reconventie van [gedaagde 4]
In r.ov. 4.15 van het tussenvonnis is reeds beslist dat de vordering van [gedaagde 4] zal worden toegewezen, met veroordeling van de Waalboog in de kosten van het geding in reconventie.
De beslissing
De rechtbank
in conventie
verklaart voor recht dat de waarde van het perceel wordt bepaald door de waarde in het vrije verkeer van het perceel vast te stellen en die te verminderen met de waarde die is toe te rekenen aan de ondergrond,
verklaart voor recht dat er geen huurovereenkomst bestaat tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 1] vof,
veroordeelt de Waalboog in de kosten van het geding in conventie, tot op heden aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. begroot op € 244,- wegens verschotten en op € 1.130,- voor salaris procureur en aan de zijde van [gedaagde 4] op € 244,- wegens verschotten en op € 904,- voor salaris procureur,
wijst af het anders of meer gevorderde,
in de door [gedaagde 1] c.s. ingestelde vordering in reconventie
wijst de vordering af,
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de kosten van het geding in reconventie, tot op heden aan de zijde van de Waalboog begroot op € 665,- wegens salaris procureur,
verklaart de proceskostenveroordeling in deze vordering in reconventie uitvoerbaar bij voorraad,
in de door [gedaagde 4] ingestelde vordering in reconventie
verklaart voor recht dat [gedaagde 4] krachtens huurovereenkomst gerechtigd is het als garagebedrijf ingerichte deel van het perceel te gebruiken en dat de Waalboog deze huurovereenkomst na het einde van de erfpacht gestand dient te doen,
veroordeelt de Waalboog in de kosten van het geding in reconventie, tot op heden aan de zijde van [gedaagde 4] begroot op € 452,- voor salaris procureur,
verklaart de proceskostenveroordeling in deze vordering in reconventie uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. de Vries en in het openbaar uitgesproken op 5 april 2006.