Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/4862
Uitspraakdatum: 29 mei 2006
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Culemborg, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1], te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 475.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 6 oktober 2005 de waarde verminderd tot een waarde van € 442.000.
Eiser heeft daartegen bij brief van 4 november 2005, ontvangen bij de rechtbank op 15 november 2005, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Verweerder heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan eiser.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 april 2006 te Arnhem.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde], ambtenaar en [A], taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiser is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met aanbouw. De inhoud van de woning is ongeveer 600 m³, de inhoud van de aanbouw is ongeveer 60 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 368 m². De woning is een nieuwbouwwoning. Eiser heeft op 28 juli 2003 een koop/aanneemovereenkomst gesloten ten bedrage van € 410.671. De woning is in 2003 opgeleverd.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft verweerder als nadere stukken een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [A], taxateur. In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de woning op waardepeildatum van € 440.000.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2003.
Eiser stelt dat de waarde van de woning dient te worden bepaald op € 360.000, terwijl verweerder vasthoudt aan een waarde van € 442.000.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Bij de waardering van een nieuwbouwwoning, in een geval waarin kort vóór of kort na de waardepeildatum een dergelijke woning is gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van die woning overeenkomt met de prijs die voor de woning is betaald. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept, feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de prijs niet de waarde in het economische verkeer aangeeft.
Verweerder is van mening dat de waarde in het economische verkeer van de woning hoger ligt dan de koop/aanneemsom. Ter zitting heeft de taxateur aangevoerd dat in het nieuwbouwproject een aantal woningen is verkocht voor prijzen die substantieel boven de koop/aanneemsom lagen. De oorzaak hiervan is volgens de taxateur dat een projectontwikkelaar alle woningen in een project wil verkopen binnen een relatief korte periode. Door alle woningen tegelijk aan te bieden drukt dat de verkoopprijzen. Bij losse verkoop zouden de woningen meer opbrengen. Daarnaast komt het vaak voor dat de woningen vrij kaal worden opgeleverd, bijvoorbeeld ten aanzien van keuken, sanitair en tuin. Investeringen in de woning na de oplevering hebben dan een waardeverhogend effect.
Met de verklaringen van de taxateur ter zitting is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning hoger ligt dan de betaalde koop/aanneemsom.
Verweerder heeft de woning vergeleken met andere objecten, te weten [a-straat] 20 en [b-straat] 7.
Ten aanzien van het object [a-straat] 20 is de rechtbank van oordeel dat dit object minder geschikt is als vergelijkingsobject, nu de inhoud en de oppervlakte daarvan substantieel groter zijn dan eisers woning. De rechtbank zal dit object daarom niet verder in de beoordeling meenemen.
Daarentegen is het object aan de [b-straat] 7 goed bruikbaar en geeft het steun aan de door verweerder voorgestane waarde. Er is voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de twee woningen. Weliswaar valt naar het oordeel van de rechtbank wat af te dingen op hetgeen in het taxatierapport onder ‘Vergelijking met [b-straat] 7 te [Z]’ is vermeld (zo is de bij inhoud van de woning aan de [b-straat] ten onrechte 600 m3 vermeld, is het perceel [a-straat] slechts 3 m2 groter en is het maar de vraag of de privacy bij [b-straat] minder is dan bij de woning), maar dit leidt er evenwel niet toe dat de waarde van de woning te hoog is. Daartoe neemt de rechtbank namelijk in aanmerking dat het verschil in inhoud tussen de woningen uiteindelijk leidt tot een hogere waarde van de woning ten opzichte van de [b-straat] 7.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning conform de conclusie van het taxatierapport, € 440.000 bedraagt. De vraag rijst in dat geval of dan het beroep, gelet op artikel 26a van de Wet WOZ, ongegrond moet worden verklaard omdat de juist geachte waarde niet meer dan 4 % afwijkt van de door verweerder vastgestelde waarde.
De rechtbank is van oordeel dat artikel 26a van de Wet WOZ moet worden toegepast ten aanzien van de door verweerder vastgestelde waarde bij de primaire beschikking en niet de waarde die in de uitspraak op bezwaar is vastgesteld. Redengevend hiervoor acht de rechtbank dat in artikel 26a van de Wet WOZ is opgenomen dat moet worden gekeken naar de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet WOZ bij beschikking vastgestelde waarde. De uitspraak op bezwaar kan niet als een dergelijke beschikking worden aangemerkt.
Vorenstaande brengt met zich dat de juist geachte waarde van € 440.000 meer afwijkt van
€ 475.000 dan 4 % van laatstgenoemd bedrag, zodat het beroep gegrond is. De uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd. Met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zal de rechtbank zelf in de zaak voorzien.
5. Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb, omdat de rechtbank niet gebleken is dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning vast op een bedrag van € 440.000 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- gelast dat de gemeente Culemborg het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan en in het openbaar uitgesproken door mr. V.M. van Daalen-Mannaerts, rechter, in tegenwoordigheid van mr. J.P.W.H.T. Becks, griffier, op 29 mei 2006.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.