Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 138994 / KG ZA 06-203
Vonnis in kort geding van 10 mei 2006
in de zaak van
1. [eiser sub 1]
wonende te [woonplaats],
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers bij dagvaarding van 10 april 2006,
procureur mr. F.J. Boom,
advocaat mr. M.A.M. Bannenberg te Den Bosch,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WESTERMEIJER ONROEREND GOED B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Arnhem,
gedaagde,
procureur mr. J.C.N.B. Kaal,
advocaat mr. H.C. van Geen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser sub 1] c.s. en Westermeijer worden genoemd.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de producties van Westermeijer
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser sub 1] c.s.
- de pleitnota van Westermeijer.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
[eiser sub 1] c.s. zijn rekeninghouders van de met in achtneming van het bepaalde in artikel 25 Wet op het notarisambt door de in Eindhoven kantoorhoudende notarissen van Loyens & Loeff NV ingerichte kwaliteitsrekening. De tenaamstelling van de kwaliteitsrekening is ‘Derdengelden notariaat Loyens & Loeff Eindhoven’.
Op 20 januari 2005 is tussen Westermeijer en de besloten vennootschap Phaedra Investment Group BV (hierna: Phaedra) een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een aantal onroerende zaken te Den Haag en Eindhoven, voor een totale koopsom van € 60.150.000,- kosten koper.
Bedoelde onroerende zaken zou Westermeijer verkrijgen uit een andere transactie. De juridische levering van de onroerende zaken aan Westermeijer en levering door haar aan Phaedra is op één dag geschied, te weten op 17 mei 2005.
In de onder 2.2. bedoelde koopovereenkomst is met betrekking tot de overdrachtsbelasting de volgende passage opgenomen.
“Het voordeel wegens vermindering der heffingsgrondslag bij de bepaling van de op de
overdracht verschuldigde belasting komt toe aan verkoper, met dien verstande dat koper
gehouden zal zijn het verschil tussen het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd
zou zijn zonder bedoelde vermindering en het daadwerkelijk verschuldigde bedrag aan
overdrachtsbelasting bovenop de koopsom aan verkoper te voldoen.”
In de koopovereenkomst is eveneens opgenomen dat Phaedra zich het recht voorbehoudt (een) nader te noemen meester(s) aan te wijzen.
Phaedra heeft een deel van de onroerende zaken zelf afgenomen voor een bedrag van € 51.250.000,-. Voor wat betreft de overige panden heeft Phaedra de heren [betrokkene 1] en [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 1] en [betrokkene 2]) als nader te noemen meesters aangewezen. Deze transactie geschiedde voor een bedrag van € 8.900.000,-.
Notaris mr. J.F. Verlinden, notaris te Eindhoven en verbonden aan Loyens & Loeff NV (hierna: de notaris), is door Phaedra, [betrokkene 1] en [betrokkene 2] verzocht het transport van de onroerende zaken te verzorgen.
In de door de notaris opgestelde akte van levering met betrekking tot de
zogenaamde [betrokkene 1]/[betrokkene 2]-panden is onder meer het volgende opgenomen.
“Betaling koopprijs
De koopprijs en alle overige bedragen die Koper blijkens door mij, notaris, opgestelde nota
van afrekening bij de levering aan verkoper dient te betalen zijn voldaan aan mij, notaris.
Verkoper verleent bij deze kwijting aan koper voor de koopprijs en alle overige bedragen die Koper aan Verkoper verschuldigd is blijkens de nota van afrekening.
Uitbetaling van hetgeen blijkens de aan hem uitgereikte nota van afrekening toekomt aan Verkoper zal overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:26 lid 3 Burgerlijk Wetboek geschieden zodra na aanbieding van een afschrift van deze akte aan de openbare registers aan mij, notaris, is gebleken uit onderzoek bij die registers, dat het Verkochte bij de aanbieding van het afschrift van deze akte niet belast was met inschrijvingen die mij, notaris, bij de ondertekening van deze akte niet bekend waren.”
kosten en belastingen
artikel 1
1. Alle kosten van de levering, waaronder begrepen de overdrachtsbelasting en het kadastrale recht, zijn voor rekening van Koper.
2. Koper heeft zich verbonden om aan verkoper uit te keren het verschil tussen de zonder toepassing van artikel 13 Wet op de Belasting van Rechtsverkeer over de koopsom verschuldigde overdrachtsbelasting en de volgens de bij deze akte behorende voetverklaring af te dragen overdrachtsbelasting.”
In de nota van afrekening, bestemd voor [betrokkene 1] en [betrokkene 2], is door de notaris het volgende opgenomen.
“Door u te betalen:
koopprijs:
* koopprijs EUR 8.900.000,00
* overdrachtsbelasting, inclusief de vergoeding aan verkoper van
de door verkoper bij zijn verkrijging betaalde
overdrachtsbelasting EUR 534.000,00”
In de nota van afrekening, bestemd voor Westermeijer, is door de notaris het volgende opgenomen.
“Door u te ontvangen:
koopprijs:
* koopprijs EUR 8.900.000,00
* van koper terug te ontvangen overdrachtsbelasting, welke u
bij uw verkrijging heeft voldaan EUR 653.529,00”
In juni 2005 heeft de notaris een notitie opgesteld met betrekking tot ‘de kwestie van de overdrachtsbelasting in de transactie van Westermeijer/[betrokkene 1] d.d. 17 mei 2005’.
Bij brief van 6 september 2005 heeft de notaris onder meer het volgende aan Phaedra, [betrokkene 1], [betrokkene 2] en Westermeijer bericht.
“Op 17 mei jongstleden heeft zoals bij u bekend de overdracht plaatsgevonden van de “Jahr”-portefeuille tussen Westermeijer en Phaedra.
Zoals eveneens bij u bekend is direct na het passeren van de akte, te weten op 18 mei jongstleden, een omissie geconstateerd in de verwerking van de nota’s van afrekening. Bij nacalculatie van de nota’s van afrekening bleek er op de derdenrekening van het notariaat een tekort van EUR 119.529,00 te zijn.
Partijen zijn daarvan direct telefonisch op de hoogte gesteld door ondergetekende en eveneens is daarbij aangegeven dat hierover tussen partijen diende te worden overlegd teneinde dit tekort te suppleren.
Inmiddels zijn er bijna vier maanden verstreken en er zijn vele telefonische gesprekken en pogingen tot het maken van afspraken aan gewijd zonder ook maar enig zichtbaar resultaat.”
Vervolgens hebben er nog enkele telefonische en schriftelijke contacten tussen partijen plaatsgevonden. Tevens heeft er op 3 november 2005 een gesprek plaatsgehad tussen partijen. Tot een (definitieve) oplossing heeft dit evenwel niet geleid.
Het geschil
[eiser sub 1] c.s. vorderen - kort gezegd - dat Westermeijer wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 119.529,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 17 mei 2005, althans vanaf 1 december 2005, tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede tot betaling van een bedrag van € 2.842,- ter zake van buitengerechtelijke kosten.
[eiser sub 1] c.s. leggen het volgende aan hun vordering ten grondslag. In de nota van afrekening ten behoeve van Westermeijer is als gevolg van een vergissing aan de zijde van het notariskantoor Loyens & Loeff een onjuist bedrag opgenomen. De daarop gevolgde betaling van €119.529,- aan Westermeijer is derhalve ten onrechte geschied en berust onmiskenbaar ook op die vergissing. De in de nota van afrekening opgenomen verklaring, dat de van koper terug te ontvangen overdrachtsbelasting € 653.529,- bedraagt, is onjuist. Dit betekent dat het bedrag van € 119.529,- zonder rechtsgrond en dus onverschuldigd is betaald. Door deze betaling is een tekort in het saldo van de kwaliteitsrekening ontstaan. Bovendien is Westermeijer door de ontvangst van het onverschuldigd betaalde bedrag ten koste van de kwaliteitsrekening verrijkt met genoemd bedrag. Nu daarvoor geen redelijke grond aanwezig is, is Westermeijer ook ongerechtvaardigd verrijkt zodat zij gehouden is het bedrag terug te betalen.
Westermeijer voert gemotiveerd verweer waarop, voor zover van belang, hierna zal worden ingegaan.
De beoordeling
Met Westermeijer wordt voorop gesteld dat de tenaamstelling van de eisende partijen in de dagvaarding, [eiser sub 1] en [eiser sub 2] pro se en in hun hoedanigheid van rekeninghouders ex artikel 25 Wet op het notarisambt van de kwaliteitsrekening Derdengelden Notariaat Loyens & Loeff Eindhoven, onjuist is. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter had in de onderhavige zaak als eisende partij - als beheerder van de kwaliteitsrekening - in de dagvaarding moeten worden opgenomen: “Derdengelden notariaat Loyens & Loeff Eindhoven”. Nu uit het lichaam van de dagvaarding blijkt dat een en ander wel zo is bedoeld, zijn [eiser sub 1] c.s. daarom toch ontvankelijk in hun vordering.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van [eiser sub 1] c.s.
In de kern komt het neer op het volgende. Westermeijer heeft bij de verkrijging van de onroerende zaken, die aan [betrokkene 1] en [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 1] c.s.) zouden worden doorgeleverd, € 653.529,00 overdrachtsbelasting betaald. De bedoelde onroerende zaken zijn op de dag van de verkrijging door Westermeijer doorgeleverd aan [betrokkene 1] c.s.. Op grond van art. 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer is bij de tweede verkrijging, te weten die aan [betrokkene 1] c.s., € 534.000,00 overdrachtsbelasting bespaard. [betrokkene 1] c.s. hebben dit bespaarde bedrag gestort op de kwaliteitsrekening van de notaris. De notaris heeft voor Westermeijer een afrekening gemaakt, waarop als van [betrokkene 1] c.s. ontvangen, bespaarde overdrachtsbelasting het bedrag van € 653.529,00 is vermeld. De notaris heeft dit bedrag als beheerder van de kwaliteitsrekening overgemaakt naar Westermeijer. [eiser sub 1] c.s. vorderen het verschil tussen beide bedragen, € 119.529,00, terug van Westermeijer.
De beoordeling van deze zaak kan worden bezien vanuit twee perspectieven, die voor een groot deel met elkaar samenvallen. Het eerste perspectief is die van de kwaliteitsrekening, waarop de koopsom op grond van art. 26 lid 1 Wet op het notarisambt moet worden gestort, als de koopsom via een notaris wordt betaald door de koper aan de verkoper (vgl. art. 7:26 lid 3 BW).
[betrokkene 1] c.s. hebben de koopsom (€ 8.9.000.000,-) en de bijkomende kosten, waaronder de besparing van de overdrachtsbelasting, doordat de tweede levering binnen zes maanden volgde op de eerste levering, op de kwaliteitsrekening van de notaris gestort. [betrokkene 1] c.s. werden daardoor voorwaardelijk rechthebbenden op dit bedrag, nl. onder de opschortende voorwaarde dat de levering niet door zou gaan ten gevolge van een voor rekening van Westermeijer komende oorzaak. Westermeijer werd op het moment van bijschrijving op de kwaliteitsrekening voorwaardelijk rechthebbende op het bedrag, nl. onder de opschortende voorwaarde dat de verkochte onroerende zaken zouden worden geleverd.
Het voorwaardelijke recht van Westermeijer op betaling van het aandeel in het saldo van de kwaliteitsrekening is onvoorwaardelijk geworden op het moment van voltooiing van de levering van de onroerende zaken op 17 mei 2005.
De notaris is bij uitsluiting bevoegd tot beheer en beschikking over het saldo van de kwaliteitsrekening (art. 25 lid 2 Wet op het notarisambt). Hij heeft derhalve een privatieve vertegenwoordigingsbevoegdheid. Hij is ook lasthebber van beide partijen: hij is verplicht tegenover de partijen bij de leveringshandeling de bijschrijving van de koopsom op de kwaliteitsrekening te aanvaarden en deze na levering van het registergoed door te betalen aan de verkoper.
Het recht op betaling van het aandeel in het saldo geldt slechts tot het beloop van het bedrag dat door [betrokkene 1] c.s. is gestort. Keert de notaris te veel uit, dan is het meerdere onverschuldigd betaald (art. 6:203 BW). De notaris, als beheerder van de kwaliteitsrekening, heeft de verplichting en de bevoegdheid het teveel betaalde terug te vorderen.
De notaris is op grond van art. 25 lid 3, 2e volzin Wet op het notarisambt verplicht een tekort in het saldo terstond aan te vullen. In dit geval heeft de notaris dit tekort aangevuld. Dit heeft echter geen consequenties voor de vordering uit onverschuldigde betaling. Bezien vanuit het perspectief van het beheer van de kwaliteitsrekening zou de vordering van [eiser sub 1] c.s. voor toewijzing in aanmerking komen.
Dit perspectief is echter te beperkt, omdat de rechtsverhouding tussen Westermeijer en de notaris nog een laag bevat, nl. die van opdrachtgever en opdrachtnemer bij het bewerkstelligen van de uitvoeringshandelingen van de koopovereenkomst. In die hoedanigheid van opdrachtnemer is de notaris verplicht namens Westermeijer de gelden van [betrokkene 1] c.s. te ontvangen, daarvan rekening af te leggen en deze aan Westermeijer door te betalen (art. 7:403 lid 2 BW). In die hoedanigheid komt de notaris bij doorbetaling van de ontvangen gelden een eigen verplichting na, die voortvloeit uit de door hem aanvaarde opdracht. Deze verplichting tot doorbetaling geeft de notaris inhoud, zeker in een complexe transactie als hier in het geding, met verrekening van huurtermijnen, eigenaarslasten en bespaarde overdrachtsbelasting, door het doen van rekening. Is de betaling conform de rekening, dan is zij niet zonder rechtsgrond verricht.
De notaris heeft in dit geval rekening gedaan in de nota van afrekening voor Westermeijer. Hij heeft daarin als van [betrokkene 1] c.s. ontvangen overdrachtsbelasting die Westermeijer bij haar verkrijging had voldaan, het bedrag van € 653.529,00 vermeld, het hoge bedrag. Hij heeft vervolgens conform de nota van afrekening de koopsom en bijkomende bedragen aan Westermeijer betaald vanaf de kwaliteitsrekening. In het perspectief van de opdracht tussen de notaris en Westermeijer is deze betaling vanaf de kwaliteitsrekening te zien als betaling door een derde (art. 6:30 lid 1 BW). Deze betaling is geschied met een rechtsgrond, nl. de opdracht tussen de notaris en Westermeijer, waarbij aan de verbintenis inhoud is gegeven in de nota van afrekening voor Westermeijer.
Omdat van de kwaliteitsrekening meer is betaald dan het aandeel van Westermeijer in het saldo, verkregen de rechthebbenden op het saldo van de kwaliteitsrekening een aanspraak op de notaris tot bijstorting van hetgeen te veel was betaald. De notaris heeft deze bijstorting op grond van art. 26 lid 3, 2e volzin Wet op het notarisambt inmiddels verricht. Dit betekent dat er tussen Westermeijer, de notaris en de kwaliteitsrekening niets meer te verrekenen is.
Het voorgaande zou alleen anders zijn, als Westermeijer er niet op had mogen vertrouwen dat de nota van afrekening juist was. Dan brengt art. 3:33 BW mee dat de notaris niet is gebonden aan de onjuiste afrekening en dat Westermeijer het teveel betaalde moet restitueren.
Die situatie doet zich hier niet voor. Westermeijer heeft gesteld dat de koopovereenkomst met Phaedra aldus moet worden uitgelegd dat [betrokkene 1] c.s. bovenop de koopsom de overdrachtsbelasting moesten betalen die zij, Westermeijer, heeft betaald bij de eerdere verkrijging van de onroerende zaken, te weten € 653.529,00. Die uitleg wordt door [eiser sub 1] c.s. niet betwist. Ook van belang is de zinssnede in de leveringsakte “De koopprijs en alle overige bedragen die Koper blijkens de door mij, notaris, opgestelde nota van afrekening bij de levering aan Verkoper dient te betalen, zijn voldaan aan mij, notaris.” Dit betekent dat Westermeijer gerechtvaardigd mocht aannemen dat de nota van afrekening correct was en dat [betrokkene 1] c.s. conform de nota van afrekening aan hun verplichtingen hadden voldaan. Voor zover [eiser sub 1] c.s. stellen dat die nota van afrekening een vergissing bevatte, wordt Westermeijer daarom beschermd op grond van art. 3:35 BW.
De conclusie is dat niet onverschuldigd is betaald aan Westermeijer en dat Westermeijer ook niet ongerechtvaardigd is verrijkt. Al het voorgaande brengt ook mee dat de verklaring van [eiser sub 1] c.s. van 26 maart 2006 tot vernietiging van de betaling van € 119.529,00 op grond van art. 25 lid 6 Wet op het notarisambt geen rechtsgevolg heeft. Er is immers geen sprake van een betaling in strijd met art. 25 Wet op het notarisambt.
[eiser sub 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Westermeijer worden begroot op:
- vast recht € 248,00
- salaris advocaat € 816,00
Totaal € 1.064,00
De beslissing
De voorzieningenrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Westermeijer tot op heden begroot op € 1.064,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. de Vries en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. van Gameren op 10 mei 2006.