Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/3743
Uitspraakdatum: 7 juli 2006
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1], te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € 420.843.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 31 augustus 2005 de waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 19 september 2005, ontvangen bij de rechtbank op 21 september, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft bij brief van 22 december 2005 nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 februari 2006 te Arnhem.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen, [A], bijgestaan door [B] (taxateur).
Eiser heeft ter zitting een aanvullende berekening met bijlagen overgelegd, die tot de stukken behoort. Verweerder heeft een berekening van de inhoud van de woning met bijlagen overgelegd, die eveneens tot de stukken behoort.
Het onderzoek ter zitting is geschorst teneinde eiser in de gelegenheid te stellen om te reageren op de door verweerder ter zitting ingebrachte inhoudsberekening. Eiser heeft de betreffende reactie ingezonden bij brief van 13 maart 2006. Verweerder heeft daarop gereageerd bij brief van 10 april 2006. Daarna hebben beide partijen toestemming gegeven om de zaak zonder nadere zitting af te doen.
2. Feiten
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met carport en berging. De inhoud van de woning is volgens verweerder ongeveer 548 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 510 m². Het bouwjaar is 1989.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 353.850.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt door [B], WOZ-taxateur te [R]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 420.843. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van vier vergelijkingsobjecten.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Taxateur [B] heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de peildatum voor vier andere objecten zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. De rechtbank vindt echter aanleiding de gegevens omtrent het object [b-straat 1] te [Z] buiten aanmerking te laten omdat de verkoop daarvan op een dusdanig ver van de waardepeildatum gelegen tijdstip is gerealiseerd (te weten op 4 september 2000) dat de daarvoor gerealiseerde verkoopprijs onvoldoende basis biedt voor het trekken van een conclusie met betrekking tot de gezochte waarde van eisers woning.
Gelet op de in het door verweerder overgelegde taxatierapport vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte en bouwjaar, is aannemelijk dat de objecten waarnaar in dat rapport wordt verwezen in dezen als referentiepanden kunnen dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen eisers woning en de in het taxatierapport genoemde objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door verweerder verdedigde waarde. De rechtbank weegt daarbij ook mee de door verweerder overgelegde grondstaffel en de overtuigende toelichting van de taxateur ter zitting.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder de inhoud van de woning terecht heeft vastgesteld op 548 m³. Gezien de ter zitting overgelegde berekening is voldoende aannemelijk dat de inhoud is berekend volgens de door de waarderingsinstructie geadviseerde norm NEN 2580. Ook is aannemelijk dat de gemeente bij alle objecten in de gemeente de inhoud volgens de regels van die NEN-norm heeft vastgesteld. De vermelding op de bouwtekening van een inhoud van 483 m³ legt daartegenover onvoldoende gewicht in de schaal. Ook de reactie van eiser in de brief van 13 maart 2006 is geen aanleiding om hierover anders te oordelen. Anders dan eiser in die brief heeft aangevoerd, is er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van dat de goede procesorde is geschonden door het pas ter zitting overleggen van de inhoudsberekening. Eiser heeft het punt van de inhoudsberekening immers pas in zijn nadere stukken, ingezonden na ontvangst van het verweerschrift, op zodanige wijze aan de orde gesteld dat een inhoudsberekening van verweerder nodig werd. Bovendien is het vaste jurisprudentie dat beide partijen nog tot en met de zitting hun stellingen nader mogen onderbouwen. Voor het overleggen van nieuwe stukken ter zitting geldt wel dat er voldoende gelegenheid moet zijn om deze te bestuderen en daarop te reageren. Juist om die reden heeft de rechtbank de zaak aangehouden om eiser in staat te stellen de inhoudsberekening rustig te bestuderen, eventueel een deskundige te raadplegen en vervolgens schriftelijk te reageren. Voor het terzijde laten van de inhoudsberekening van verweerder ziet de rechtbank derhalve geen aanleiding.
Met betrekking tot eisers stelling dat volgens de gegevens van Vereniging Eigen Huis de gemiddelde waardestijging van woningen in de regio [Z] tussen 1 januari 1999 en
1 januari 2003 maximaal 37% is geweest, oordeelt de rechtbank als volgt. Gemiddelde prijsstijgingen zijn in een individueel geval niet doorslaggevend. Een dergelijk stijgingspercentage geeft onvoldoende inzicht in de individuele waardeontwikkeling. Die individuele waarde-ontwikkeling blijkt uit het door verweerder overgelegde taxatierapport. Eisers stelling faalt derhalve.
De stelling van eiser dat er geen rekening is gehouden met de ongunstige ligging van de woning faalt evenzeer. De taxateur van verweerder heeft blijkens het rapport de ligging beoordeeld en daaraan geen waardedrukkend effect toegekend ten opzichte van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft voorts gesteld dat het vergelijkingsobject [c-straat 1] ongeveer even ver van de vuilverbranding en waterzuiveringsinstallatie is gelegen als de woning van eiser. Eiser heeft daartegenover onvoldoende concreet aangevoerd waarom de nabijheid van vuilverbranding en waterzuivering een waardedrukkend effect zou hebben. De mate van stankoverlast of eventuele gezondheidsrisico’s is immers niet duidelijk geworden. De rechtbank acht daarom aannemelijk dat voor de ligging geen waardedruk moet worden toegepast ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
Voorts vindt de rechtbank in eisers aanvullende berekening, waarbij hij een (rekenkundige) onderbouwing geeft van de door hem voorgestane m³-prijs van € 400, geen aanknopingspunten om de waarde te verminderen. De waarde in de zin van de Wet WOZ dient te worden bepaald aan de hand van rondom de peildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare objecten. Daarbij zijn m³-prijzen minder van belang. Voorts is het vaste jurisprudentie dat de taxatieopbouw slechts een hulpmiddel is en dat de elementen daarvan niet afzonderlijk op juistheid kunnen worden beoordeeld. Eisers stelling dat de m³-prijs te hoog is vastgesteld (mede omdat sprake is van relatief veel “loze ruimten”), kan hem derhalve niet baten.
Verweerder maakt met het taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 420.843 niet te hoog is.
Het overigens door eiser aangevoerde is hiertegenover van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde.
Het beroep is ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van mr. J.J. Gankema, griffier, op 7 juli 2006.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.